ПАО "Группа ЛСР"LSRG
ПАО "Группа ЛСР"
LSRG712,60 ₽
+4,80 ₽ (0,68 %)
Продолжаем разбирать альтернативы бетону.
Сразу оговорюсь: сравнивать покупку квартиры и ЗПИФы «лоб в лоб» — математическая ошибка. Никто в здравом уме не копит 25 млн рублей наличными, чтобы просто купить квартиру. Квартира — это почти всегда история про кредитное плечо (ипотеку).
Поэтому мы не будем мериться абстрактными миллионами, а посмотрим на статистику и реальные возможности 2026 года.
📊 Что в бетоне? (Жилая недвижимость)
Взгляните на первый слайд. Новостройки в России за 2023–2025 годы выросли номинально на ~35% (это на 8% выше реальной инфляции). Москва в 2025 году вообще показала взлет на +22,5%.
Для понимания рынка сейчас:
🔹Цена хорошей «евродвушки» в Москве: 20-25 млн ₽.
🔹Аренда: 100–120 тыс. ₽ в месяц (зависит от упаковки).
🔹Рентная доходность: 6–7% годовых (грязными, до налогов и ремонта).
Активы растут, спору нет. Но чтобы войти в эту игру сегодня, вам придется брать заградительную ипотеку (18%+), обогащая банки ($SBER, $VTBR).
📉 Вдумайтесь: упущенная выгода (если сравнивать с длинными ОФЗ вроде $SU26238RMFS4) на капитал в 20 млн ₽ сейчас составляет около 2,8 млн ₽ в год.
🧮 Откуда такая сумма?
Длинные ОФЗ (те же 26254). Сейчас они дают около ~14% годовых только купонами (не считая потенциала роста тела при снижении ставки ЦБ).
20 000 000 ₽ × 14% = 2 800 000 ₽ в год.
Это чистый денежный поток, который вы получаете в пару кликов — без поиска жильцов, износа ремонта и страха, что вас затопят соседи.
🏢 Что предложит «бумажная недвижимость»? (ЗПИФы и Акции)
Если вы не хотите влезать в кредиты, но боитесь остаться без метров (вдруг начнется новый цикл роста?), на помощь приходят фонды. Это доступ к «взрослой» коммерции: дата-центрам, складам маркетплейсов и ТЦ.
Кстати, Акции девелоперов ($SMLT , $PIKK , $LSRG , $ETLN ) — тоже отличный прокси на жилой бетон. Они переоценятся первыми, как только ЦБ даст сигнал на снижение ставки.
Ликбез: В ЗПИФах есть две цены
1. Расчетная стоимость (СЧА): Реальная цена кирпичей и земли по оценке экспертов.
2. Рыночная стоимость: Цена пая на бирже (за сколько готовы купить люди).
Иногда пай торгуется дешевле активов (дисконт), иногда дороже.
Посмотрите на второй слайд: доходность фонда — это не только рента, но и переоценка самого пая.
За 2025–2026 годы паи фонда «Атриум» выросли на 33,8%, а «Современный 7» — на 35,3%. (Но бывают и неудачи — ТРЦ «Перловский» показал -2,4%, рынок есть рынок).
💼 В чем плюсы коммерции через фонд?
✔️Никаких кредитов: Инвестируете комфортную сумму (хоть 10 000, хоть 100 000 ₽) без долгов перед банком.
✔️Профильное управление: Вы не чините краны и не ищете жильцов. УК сама работает с федеральными арендаторами и индексирует ставки.
✔️Защита от инфляции: Вы владеете долей в реальном активе. Дорожают стройматериалы = дорожает ваш портфель.
⚖️ Вместо вывода
Я не даю советов, потому что универсального пути нет.
🔹У жилой недвижимости есть магия кредитного рычага и полное ощущение собственности («мои стены»).
🔹У ЗПИФов — пассивный комфорт, ликвидность и доступ к бизнесу, до которого частник не дотянется.
Что думаете насчет такого сравнения? Бумажная недвижимость — достойный ответ арендной, или реальные метры останутся активом №1 навсегда? 👇
#Опытным_путем #недвижимость #ЗПИФ
Облигации застройщиков. Что держу?
Решил тут глянуть, как себя ощущают все застрои в моем уютном облигационном портфеле. Брусники нет, продавал ее. Она в целом ок, но решил не перебарщивать, не мало держу и так.
Кто у меня есть, в алфавитном порядке:
🔸АПРИ, 2 выпуска. Плюс умеренный, отчеты ранее разбирал. Объем небольшой, жду новый отчет (уже скоро), буду смотреть на цифры. В целом хорошая компания, но за риском слежу.
🔸Глоракс, 2 выпуска. Один из моих фаворитов в стройке (последний выпуск брал, 5-ый), идеально вписались в свою нишу и зарабатывают деньги, пока другие выживают. Стабильно крутые отчеты, а сегодня погасили на миллиард выпуск. Вовремя, без отмазок и "нюансов".
К слову, Глоракс аж в +11% торгуется, сильно выше номинала. Не только мне нравится он, по ходу🙂
🔸Самолет, 3 выпуска. Да, все сложно у них, но для меня это ковбойская история. Объем скромный, риски осознаю, наращивать не буду. На 2026 денег, по идее, должно хватить, сложно будет в 2027. Но пока далеко, есть время подождать (ставку то снизят).
🔸ЛСР, 2 выпуска. По отчетам лучше Самолета и ПИКа, естьдивиденды даже. Но, все же, под давлением дкп. Объем не очень большой, не сокращал, но и не добавлял. Лежа и лежат.
🔸ПИК, 1 выпуск. У меня валютник, вход по 89% был, сейчас 98% он. Все ок, держу, не парюсь. Но новые не буду брать.
🔸Эталон, 3 выпуска. Как и Глоракс, ловко занял нишу. Только Глоракс в регионах, а Эталон в столице, элику возводит. Не наращиваю, но и не продаю. Держу как есть.
Классика, в общем. В хорошее время зарабатывают все, в сложное время зарабатывают наиболее подготовленные. Полезный пост, надеюсь.
Кого-то держите, из списка?
#Недвижимость Стремясь распродать нереализованные квартиры, застройщики жилья стали чаще предоставлять скидки. Так, в феврале 2026 года объем предложения первичных квартир с дисконтом в Москве и Подмосковье увеличился на 49% год к году, доля таких лотов в экспозиции достигла 81% против 55% годом ранее. Однако специальные условия чаще всего возможны только при полной оплате. Средний уровень дисконта в жилых комплексах в Москве, по данным на февраль 2025 года, составил 3,6 млн руб., за год скидка выросла на 64%,
Предлагаю отвлечься от событий на Ближнем Востоке и вернуться к нашей внутренней кухне.
Вчера мы увидели интересную картину, когда половина рынка окрасилась в зеленый, а другая половина — в красный цвет. Все дело в том, что у нас очень низкая ликвидность — новых денег нет, и для покупки нефтяников приходится продавать бумаги других секторов.
При этом лидером роста неожиданно стала Татнефть, которая взлетела на 11%. Отчасти это связано с тем, что брокеры изменили свои рекомендации — теперь экспортеры у них в фаворитах, и той же Татнефти аналитики «Сбера» рисуют до 60% роста.
По их мнению, эти акции не только покажут хороший рост, но и дадут более 14% дивидендами. Я сам держу немного Татнефти, но эти оценки кажутся мне слишком смелыми — для такой доходности нефтебочка должна подняться до 7000 рублей (сейчас ~4300 рублей).
Мне стало интересно, что еще аналитики «Сбера» рекомендуют к покупке. В итоге я составил список акций, оценка которых кажется мне очень спорной :)
🏦 Ренессанс: потенциал + 69%. Лидер по потенциальной доходности. Снижение ставки нарастит его прибыль (из-за переоценки), но чтобы вот так резко и круто.. Тут нужно падение «ключа» хотя бы до 10%, на что ЦБ вряд ли решится.
🏠 ЛСР: потенциал +32%. Акции оцениваются дешево, но тому есть объективные причины. Бизнес компании не растет, а долги сжирают всю ее прибыль. Да, при снижении ставки ситуация улучшится, но где гарантии, что владелец вновь не начнет баловать себя бонусами?
📱 Ростелеком: потенциал +31%. Компания неплохо отчиталась, а 4 квартал вообще вышел ударным. При этом по итогам года оценка вышла очень дорогой — P/E 2025 = 20х. Чтобы идея реализовалась, нужно сохранение темпов 4 квартала (и рост прибыли в 3-4 раза!).
🔋 Новатэк: потенциал +25%. Катар остановил производство СПГ, после чего цены на газ взлетели. При этом непонятно, как долго продлится конфликт, и чем все в итоге закончится. Так что это экономика, а политика (в которое все еще более неопределенно).
В общем, на рынке сейчас горячий период — и дело не только в Иране, но и в годовых отчетах. Поэтому важно держать свою голову холодной — пусть отдельные бумаги и взлетают на 10-15%, но это вовсе не повод, чтобы в них запрыгивать.
Ну и с прогнозами (которые будут быстро меняться) тоже нужно быть осторожными :)
👀 А что это мы совсем забыли про строительные компании?
ЛСР подает большие надежды, судя по графику.
🕯 Сужающийся канал - клин, говорит о том что цена будет расти.
Стенка клина 701, сейчас она выступает поддержкой.
В данный момент фигуру уже подтвердили, а значит ожидаем рост.
🔼Отработка клина примерно до 860.
🟠 Ближайший уровень сопротивления 720, как только пробьет пойдёт до 740 и выше.
Учитывая, что сейчас в принципе на рынке мало участников, предполагаю, что рост будет не быстрый.
Я бы рассмотрела актив для среднесрочной позиции.
Важно: Не является инвестиционной рекомендацией
🔍 Канал в тг в акк
📌 Россия может снизить цену на нефть по бюджетному правилу до 45-50 долларов за баррель — Bloomberg
📌 Девелопер Qube Development, входящий в группу ЛСР, анонсировал планы по запуску к концу 2026 года шести проектов в Дубае и Рас-эль-Хайме (ОАЭ) общей площадью около 350 тыс. кв. м. $LSRG
📌 Группа компаний «Базис» продемонстрировала рост чистой прибыли по МСФО за 2025 год, которая составила ₽2,22 млрд, увеличившись на 8,8% по сравнению с показателем предыдущего года (₽2,04 млрд). Выручка компании выросла на 37% до ₽6,3 млрд против ₽4,6 млрд годом ранее. Ожидается, что по итогам 2026 года выручка ГК «Базис» увеличится на 30–40% благодаря устойчивому росту продаж флагманских продуктов и комплементарных решений. $BAZA
Рентабельность по OIBDA планируется сохранить на уровне 60%. Менеджмент «Базиса» намерен внести на рассмотрение совета директоров предложение о выплате дивидендов за 2025 год в размере 50% скорректированного NIC, что соответствует ₽7,2 на акцию. Прогнозируемая дивидендная доходность может составить 5%.
📌 Чистая прибыль ВТБ по МСФО за 2025 год достигла ₽502,1 млрд, что на 8,9% ниже показателя предыдущего года (₽551,4 млрд). Чистый процентный доход сократился на 11% до ₽433,6 млрд против ₽487,2 млрд годом ранее. В то же время чистые комиссионные доходы показали рост на 14,2%, составив ₽307,1 млрд. $VTBR
В марте ВТБ планирует реализовать портфель кредитов физических лиц на сумму ₽300 млрд, как сообщил первый заместитель президента-председателя правления банка Дмитрий Пьянов. Данная сделка позволит высвободить ₽50 млрд капитала.
📌 Выручка фармацевтической компании «Промомед» по итогам 2025 года достигла ₽38 млрд, показав рост на 75,2%, что в 6 раз превышает темп роста фармацевтического рынка. $PRMD
В сегменте эндокринологии выручка увеличилась в 2,6 раза, составив ₽21,6 млрд. В сегменте онкологии продажи выросли на 43% до ₽7 млрд. Доля бюджетных и коммерческих продаж в общей выручке составила 34% и 66% соответственно. Продажи в бюджетном канале выросли на 26%, а в коммерческом — в 2,2 раза.
📌 Давид Мартиросов, генеральный директор разработчика инфраструктурного ПО «Базис», назначен главой крупнейшего оператора центров обработки данных (ЦОД) в России — РТК-ЦОД. $RTKM
📌 ООО «Интегральные Системы», входящее в структуру Сбера, направило миноритариям ГК «Элемент» предложение о выкупе их акций по цене ₽0,146 за бумагу. Данная компания выступала приобретателем в рамках сделки по покупке банком 41,9% акций «Элемента» у АФК «Система» и других миноритарных акционеров. Срок для принятия данного предложения составляет 77 дней. $SBER
Лайк 👍, благодарю за поддержку в виде подписки 👉
🏗️ ЛСР идёт в ОАЭ: 6 объектов до 2026 года Qube Development (входит в группу ЛСР) до конца 2026 года начнёт строить 6 объектов в Дубае и Рас‑эль‑Хайме (ОАЭ). Общая площадь - около 350 тыс. кв. м}. Гендиректор Qube Development — Егор Молчанов, сын основателя ЛСР Андрея Молчанова. Для $LSRG - нейтрально. Выход на новый рынок требует инвестиций, прямой эффект для котировок в краткосроке маловероятен. Доля зарубежного бизнеса вряд ли резко изменит профиль компании. Пока это больше про амбиции, чем про деньги для акционеров. 💸 «Дубай нам поможет?» - вряд ли. 🤔 #аналитика
✅ По данным ДОМ.PФ (ЕИСЖС), в январе застройщики реализовали 2,4 млн кв. м жилья (+71% г/г). В денежном выражении — 495 млрд руб. (+76% г/г). Это сильнейший результат за всю историю наблюдений.
Формальным триггером роста стало изменение параметров «Семейной ипотеки» с 1 февраля. Доля ипотечных сделок составила 79%, наличные и рассрочки — 21%, то есть структура практически не изменилась относительно второго полугодия 2025 года.
Однако масштаб прироста в деньгах (+76%) говорит не только об эффекте «опережающего спроса». Речь скорее о реализации накопленного спроса 2024–2025 гг., сформированного в условиях высокой стоимости фондирования. Теперь, в условиях постепенного смягчения ДКП покупатели готовы входить в сделки, если видят понятный горизонт действия программ.
👉Бенефициары роста - региональные девелоперы
В субъектах за пределами топ-10 по объему строительства рост составил +91% г/г против +57% в крупнейших регионах. Разница почти двукратная. Это указывает на более высокую чувствительность регионального спроса к изменению условий финансирования и меньшую насыщенность предложения. Столичные рынки, напротив, реагируют сдержаннее из-за высокой ценовой базы и плотности застройки.
👉Как себя чувствуют публичные игроки
Январская статистика усилила дивергенцию между компаниями с региональной диверсификацией и игроками, сконцентрированными на Москве и Московской области:
▪️Крупные федеральные девелоперы с высокой долей столичных проектов — Группа ЛСР(+49,6% г/г) и Самолет (+2,5% г/г) — продемонстрировали умеренный прирост, ПИК и Эталон показали отрицательную динамику г/г.
▪️Наиболее выраженную положительную динамику показал GloraX, последовательно реализующий стратегию регионального развития: 4,08 млрд руб. продаж в январе против 930 млн руб. годом ранее (+337% г/г). За счет сохранения темпов роста выше рынка и сохранения рентабельности среди публичных игроков сектора GloraX на данный момент выглядит наиболее привлекательно.
👉Устойчивость динамики
Январь — традиционно низкий сезон для застройщиков (рынок раскачивается к марту), поэтому результат GloraX выглядит еще более весомо. Статистика подтверждает, что региональный фактор остается ключевым драйвером, и GloraX — его главный бенефициар среди публичных игроков.
$DOMRF $SMLT $PIKK $GLRX $LSRG $ETLN
Тема недвижимости сейчас одна из самых горячих.
Вводные 2026 года жесткие: рыночная ипотека 18%+, а цены, вопреки прогнозам скептиков, не падают. Судя по графикам, новостройки в Москве и Питере снова пошли в рост (в Питере вообще вертикальный взлет).
Кажется, что покупать сейчас — безумие. Но давайте посмотрим на цифры ЦБ и, главное, на психологию толпы.
1️⃣Сигнал от ЦБ: «Плавный спуск»
Регулятор понизил прогноз по ставке. Скорее всего, к концу 2026 мы увидим ключ 12–13%, а в 2027-м уйдем к 10%.
Снижение идет очень плавно. Почему? Чтобы не взорвать инфляцию.
2️⃣Ловушка «отложенного спроса»
Представьте 2027 год. Ставка опускается до комфортных 10–11%.
Платеж по ипотеке становится сопоставим с ценой аренды (те самые 100к/мес).
Что сделает масса людей, которая 2 года сидела в депозитах?
— Побежит покупать жилье («Хватит платить дяде»).
— Владельцы начнут ремонты (спрос на стройматериалы).
Итог: Мы получим взрывной рост цен на вторичке. Вы проснетесь с мыслью «О, ставка 10%, пора брать!», а ценники уже переписали на +20%. Тот, кто ждет дешевую ипотеку, в итоге купит очень дорогой метр.
3️⃣ Стратегия «Для жизни»
Если квартира нужна, смотреть рынок надо СЕЙЧАС.
🔹Рынок покупателя: На вторичке пока еще можно торговаться. Продавцы сговорчивее застройщиков.
🔹Магия рефинансирования: Кто купит сейчас (даже под 18%), тот зафиксирует текущую Цену. А через 1,5 года, когда ставки упадут, сделает рефинансирование кредита под 11–12%.
Выиграет тот, кто купит актив до ажиотажа, а потом удешевит долг.
4️⃣ Стратегия «Для инвестора»
Покупать бетон под сдачу — нормальная стратегия, если цель — сохранить капитал (квартира растет в цене вместе с инфляцией + рента).
Но есть нюанс масштаба:
🔹1–2 квартиры: Это отличная пенсия и понятный актив.
🔹5+ квартир: Это уже не инвестиция, а полноценный бизнес (ремонты, простои, налоги). Головная боль растет быстрее прибыли.
Как заработать на цикле снижения без бетономешалки?
🔹Акции застройщиков: Когда ставка падает -> ипотека оживает -> выручка растет. Акции работают как прокси на рынок жилья.
🔹ЗПИФ Недвижимости: Покупка доли в крупных объектах (склады, офисы) через биржу. Доходность часто выше жилой аренды, а хлопот с жильцами нет.
Вывод:
Не бегите покупать сломя голову, но начинайте присматриваться. Поезд адекватных цен обычно уходит за пару месяцев до того, как ЦБ официально объявляет о низкой ставке.
Подробный разбор «Бумажной недвижимости» (ЗПИФ) с конкретными фондами сделаю завтра.
А вы ждете снижения цен или верите в вечный рост? 👇
#Опытным_путем #недвижимость #ипотека #акции
$SBER $VTBR $SMLT $PIKK $LSRG $ETLN $CNRU $BSPB
Глянул пресс-конференцию по итогу решения по ключевой ставке, и выделил много интересного.
Тезисно.
По тексту решения:
1. Изменилась траектория ставки на 2026: было 13,0-15,0%, стало 13,5-14,5%.
2. Устойчивая инфляция сложится вблизи 4% во втором полугодии 2026 года.
По общению с прессой:
1. Ипотека станет массово-доступной в 2027;
2. Деньги с депозитов не разгонят инфляцию повторно;
3. Средняя ставка по ипотеке 7,5%;
4. Рост цен на Московскую вторичку в 2025 равен 1,5%;
5. Рассрочка для жилья - очень рисковая;
6. Климатфляция - разовый фактор;
7. Рассматривали а) сохранение б) снижение ставки на 0,5%.
Рассматривались так же и другие проблемы (безработица, рост золота, влияние ИИ, бэйлаут Самолета, закрытие точек общепита и защита прав инвесторов) но ответы по ним, на мой взгляд, были не очень содержательны.
****
Мне было очень любопытно послушать пояснения ЦБ по каждому вопросу, немного расширил свой кругозор.
💬 Если какой-то тезис показался вам необычным, предлагаю обсудить его в комментариях :)
$SMLT $PIKK $LSRG $RU000A104KU3 $HEAD
✅ Банк России на первом в этом году заседании неожиданно снизил ключевую ставку на 50 б.п. — до 15,5%. Базовый сценарий на 2026 год — это 13,5–14,5%, то есть курс на смягчение продолжается. Для акций это плюс: дешевеет фондирование, падает доходность вкладов и облигаций, часть капитала перетекает в рынок.
👉Почему важны девелоперы?
Девелопмент— один из самых чувствительных к ставке секторов. За год индекс недвижимости Мосбиржи −27% г/г на фоне дорогих денег и охлаждения спроса. Для сравнения, Индекс Мосбиржи просел около −6%. Сектор оказался под двойным давлением, но массовых банкротств не случилось — компании адаптировались, а котировки так и не восстановились. Логичный вопрос: формируется ли точка входа?
👉Картина по компаниям неоднородная
▪️Самолет — лидер по объёму стройки (4,5+ млн кв. м), но высокий долг, крупные процентные расходы, продажа части земельного банка, задержки проектов и запрос на господдержку 50 млрд руб. Снижение ставки помогает, но риски остаются.
▪️ПИК — инвестиционная история ослабла из-за корпоративных решений: отмена дивполитики, попытка обратного сплита, оферта с выгодой для нового акционера и слабая коммуникация с рынком — доверие подорвано.
▪️ЛСР — сильные позиции в Петербурге и дивиденды поддерживают котировки, но запуск новых проектов ограничен. Без расширения портфеля устойчивость выплат может оказаться под давлением.
👉Кто выглядит лучше всего?
На этом фоне Глоракс смотрится более сбалансированной историей. IPO в прошлом году, ставка на регионы (около 60% продаж), рост продаж около 47% г/г, умеренный долг около 2,8х ND/EBITDA. Региональная экспансия даёт меньше конкуренции и больший потенциал роста, чем столичные рынки.
👉Вывод
В целом ставка на сектор жилья в 2026 году выглядит логичной на фоне снижения ключевой ставки и постепенного восстановления спроса. Пока наиболее интересной историей выглядит Глоракс, которые уже прибавили +3% после решения ЦБ, тогда как остальные выросли лишь 0,5-1%. Это указывает на то, что именно эту компанию инвесторы рассматривают как одного из главных бенефициаров.
Сегодня ЦБ снизил ставку на 0,5 п.п. до 15,5%. Консенсус-прогноз был 16%, но оснований не снижать ставку особо не было. Шаг вполне логичный, если принимать во внимание то, что происходит в экономике и инфляцию 6,4%.
📈 Рынок акций и облигаций отреагировал на решение позитивно. На мой взгляд, в этом году на каждом заседании продолжится плавное снижение ставки (шагами по 0,5%), а более резкие шаги будут возможны при положительных геополитических изменениях.
👆 Если так, то к концу 2026 года может увидим ставку 12%, которая еще будет давить на спрос и инфляцию, но уже будет вполне комфортной для многих компаний + стратегия кэрри-трейд при такой ставке вряд ли будет актуальной, что приведет к росту спроса на валютные инструменты.
🏗 Один из самых чувствительных секторов экономики к ставке — это стройка. Капитальной разницы ставка 16% или 15,5% - нет, но самое сложное время компании, можно сказать, пережили. При ставке ближе к 12% рыночная ипотека может начать постепенно оживать и существенно снизится стоимость обслуживания долгов девелоперов.
👆 Но, в массовом сегменте всё равно есть нюансы. Там сейчас рыночная ипотека практически недоступна (в среднем по России нужен доход 190т.р. в месяц, чтобы одобрили ипотеку на двушку, а в Москве - вообще больше 500т.р.) и льготку постепенно ограничивают. А возвращение массовой ипотеки еще придется подождать: нужно не просто стабильное снижение, но и низкая инфляция «всерьез и надолго», говорит ЦБ. Проекты становятся менее рентабельными, что видно по результатам ряда застройщиков (некоторые даже обращаются за гос. поддержкой). В связи с этим даже возникло много опасений по поводу финансового состояния девелоперов.
👆 Важно отслеживать, на чем среднесрочно зарабатывает компания, чтобы оставаться финансово устойчивой. Например, выход в другие сегменты (бизнес, премиум и люкс) дает возможность комфортно переждать период высоких ставок - как в случае MR Group, «Донстроя», «Аквилона», ЛСР и Эталона. Последний даже запустил собственный премиальный бренд и приобрел целый пул участков в старой Москве под строительство «премиалки». Разворот рынка может не только вернуть рыночную ипотеку, но и стать дополнительным импульсом для инвестиционной недвижимости высокого класса – снижение привлекательность депозитов может спровоцировать переток этих средств в «бетон». $ETLN $LSRG
📊 Действия ЦБ вселяют осторожный оптимизм после вновь неоправданных ожиданий от переговоров в начале февраля. Продолжаем держать руку на пульсе.
Всем хорошего вечера пятницы и выходных! ❤️
✅ Новость о запросе Самолета на льготное финансирование в 50 млрд руб. рынок быстро интерпретировал как сигнал возможного кризиса в девелопменте. Однако текущая динамика котировок показывает: инвесторы довольно чётко отделили ситуацию одного эмитента от состояния сектора в целом
👉Что произошло на рынке
После 4 февраля акции Самолета остаются в районе 855 руб., что примерно на 12–13% ниже цены открытия того дня. Рынок зафиксировал повышенный риск-профиль компании и пока не готов его пересматривать.
При этом крупнейшие игроки сектора — ПИК, Группа ЛСР и Группа Эталон — с момента публикации новости скорректировались всего на 1,5–3%, что укладывается в обычную рыночную волатильность.
👉Чувствительность к ставке и ипотеке
Самолет исторически ориентирован на массовый сегмент: доля ипотечных продаж в 4 кв. 2025 года составляла 72%, при этом около 80% ипотечных сделок приходится на льготные программы. Их ужесточение напрямую ударило по спросу. Как результат — Самолет стал единственным публичным девелопером со снижением продаж в 2025 году.
Для сравнения: ЛСР показала +17%, Эталон — +5%. Это подчёркивает, что проблема носит эмитент-специфичный характер.
👉Смещение в более устойчивые сегменты
На фоне слабости комфорт-класса девелоперы с качественным земельным банком начали уходить в бизнес- и премиум-сегменты. Эталон здесь показателен: доля бизнес- и премиум-класса выросла до 74% продаж, что снижает зависимость от ипотеки.
Самолет, напротив, ограничен структурой земельного банка, ориентированного на более доступные локации.
👉Финансовая устойчивость
Покрытие проектного долга средствами на эскроу у Самолета — около 70% при среднем по рынку ~71%. У Эталона и ПИК — около 85%, у ЛСР — ~1,2х. Тут в целом показатели выглядят более менее ровно у всех девелоперов.
👉Подводим итоги
История с Самолетом стала не сигналом кризиса стройки, а примером выборочной переоценки. Давление сосредоточено на компаниях с высокой зависимостью от ипотеки и ограниченной гибкостью.
На этом фоне появляются отдельные идеи: облигации ЛСР дают 18–19%, а бумаги Эталона позволяют зафиксировать доходность около 21% при более устойчивом риск-профиле. Сам сектор недвижимости остаётся системно значимым — и рынок это явно учитывает.
✅ подпишись 🤝
$SMLT $LSRG $PIKK $ETLN
Рынок жилой недвижимости входит в 2026 год с эффектом перегретого старта. В конце 2025-го спрос был искусственно раздут - классическим FOMO перед изменением правил семейной ипотеки и закрытием схемы «две льготные ипотеки на одну семью». Люди массово бежали к застройщикам из-за страха упустить последнюю возможность. А чего ждать в 2026 году?
После 1 февраля рынок неизбежно остынет. Покупки, которые должны были прийтись на весну и лето, были вытянуты в декабрь–январь. В первом полугодии девелоперов ждёт стресс в продажах: вал акций, рассрочек и маркетинговых стимулов начнется почти сразу. Новых ипотечных подарков от государства не предвидится, и теперь сектору придётся торговать недвижкой, а не одной семейной ипотекой.
Но есть важный нюанс. Пик спроса позволил застройщикам наполнить эскроу и улучшить финансовое положение. Деньги уже на балансе, а значит обеспечивать текущие процентные платежи станет заметно легче. Это ключевой фактор устойчивости отрасли в 2026 году.
🏗 Что касается операционных показателей застройщиков, то 2025 год они завершили неравномерно, но с общей тенденцией. К примеру, АПРИ и GloraX ударно нарастили объемы продаж - у последнего +80% по объему. АПРИ же перенесли часть сделок на январь 2026 года. Компания вошла в новый год с «подушкой» по продажам и без необходимости устраивать ценовые распродажи
🏗 Брусника также закрыла 2025 год уверенно, зарегистрировав почти 550 тыс. кв. м (+16%), поступления выросли более чем на 60%. Доля ипотеки подскочила до 72%. Для Эталона четвертый квартал стал рекордным. В случае смягчения денежно-кредитной политики, Эталон окажется в выгодной позиции, но первое полугодие 2026 всё равно станет периодом адаптации.
🏗 У Самолета результаты за 2025 год оказались чуть хуже. Объем продаж снизился на 6% до 1,2 млн кв. м, продажи упали на 4% до 272 млрд рублей, и это все на фоне растущих средних цен с 200 до 219 тыс. за квадрат. Радует хотя бы снижение корпоративного долга на 28 ярдов. Видимо этого мало, поэтому компания уже обратилась к государству за поддержкой. ЛСР, до 2025 года входившая в первую тройку застройщиков жилья в РФ, оказалась на грани выбывания из топ-10, но год закрыла неплохо. Продажи выросли на 3,7% в квадратах и на 17,2% в рублях.
2025 год стал годом кассового пика - спрос снова был разогнан. Девелоперы хорошо отчитаются и покажут сильные балансы, а вот дальше начинается новая реальность. После 1 февраля придётся снова что-то выдумывать: рассрочки, акции, продуктовые улучшения, региональные стратегии.
Разница в том, что теперь у крупных игроков уже есть деньги на счетах. И это делает 2026 год не годом обвала, а годом холодного душа для отрасли: без эйфории, но с проверкой бизнес-моделей на выживаемость. Окончательные выводы сделаем, как только отчеты компаний по МСФО попадут ко мне на стол.
❗️Не является инвестиционной рекомендацией
♥️ Ставь лайк, поддержи автора и получи плюс к карме
А что, если взять да сравнить всех застройщиков? Да да, так можно было
Очень-очень много цифр, ибо сравнил операционные результаты девелоперов за 2025. Но сначала немного статистики по рынку за 2025 год от :
• Объем продаж: 5.2 трлн.руб (+11% г/г)
• Объем продаж: 25.6 млн.кв.м (+1% г/г)
• Доля ипотеку: 73% (76% годом ранее)
Как видим, с недвигой все норм, продажи остались на уровне прошлого года, несмотря на высокую ставку. Падения цен не было, хотя многие ожидали. А теперь к застройщикам:
🔸GloraX. Начнем с нового игрока на бирже, далее старички.
• Объем продаж: 45.9 млрд.руб (+47% г/г)
• Объем продаж: 219.6 тыс.кв.м (+80% г/г)
• Доля ипотеки: 69% (66% годом ранее)
Первый годовой операционный отчет в статусе публичной компании. Сразу красивый.
Мой фаворит среди застройщиков. Благодаря ставке на региональное развитие и значительному земельному банку растут быстрее коллег по цеху (фин.результаты и темпы роста это подтверждают).
Ещё плюс - ценник не как у столичных котов, влезает в семейную ипотеку.
При прочих равных ожидаю от него топ динамику в отрасли. Облиги держу, новые брал.
🔸Эталон. Молодец, ибо занял пухлый VIP сегмент.
• Объем продаж: 153.5 млрд.руб (+6% г/г)
• Объем продаж: 671 тыс.кв.м (-4% г/г)
• Доля ипотеки: 20% (30% годом ранее)
Облиги держу, по акциям пока в стороне. Один из немногих, кто смог освоить спрос на бетон от богатых в должном виде. Рассрочки платятся, жк строятся, все хорошо. Расширили портфель покупкой участков. Заняли свою нишу и в ней работают. Сегментирование рынка всегда дает эффект.
🔸Самолет. Увы, но пока не молодец. Хотя облиги радуют.
• Объем продаж: 272 млрд.руб (-4% г/г)
• Объем продаж: 1 218 тыс.кв.м (-6% г/г)
• Доля ипотеки: 62% (71% годом ранее)
С долгом вроде начали работать, но Самолету сложнее всех. Старые выпуски облигаций держу (не переживаю), а с новыми выпусками не тороплюсь. Акций, очевидно, нет.
Самолёт в свое время слишком масштабно разогнался, а рынок остудил пыл. Порой лучше быть меньше, гибкость полезна бизнесу.
🔸АПРИ
• Объем продаж: 20.9 млрд.руб (+6% г/г)
• Объем продаж: 109.2 тыс.кв.м (-28% г/г)
• Доля ипотеки: 62% (60% годом ранее)
Ситуация в секторе во 2 пол. 2025 г. улучшилась, есть изменения в фин.показателях, сильный конец года перекрыл слабый старт, но пока не тороплюсь с покупками. Строят теперь не только в Челябинске, компания продолжит масштабироваться в 5 регионах.
Интересный локальный игрок, но звезд с неба не хватают.
🔸ЛСР. Из большой тройки - самый бодрый.
• Объем продаж: 191 млрд.руб (+17% г/г)
• Объем продаж: 689 тыс.кв.м (+4% г/г)
Кратных результатов от 2025 г. к сожалению ждать не стоит, но компания обладает наибольшей финансовой устойчивостью (в сравнении с самолет-пик), также есть интересные облиги. Ещё дивиденды платят.
🔸ПИК. Не попал в табличку, распишу кратко.
Глыба, гигант, никуда не исчезнет он. Облиг хороших нет, отношение к инвесторам ужас (помним попытку кидка с сплитом!!!).
Дворы хорошие делают, в целом компания-легенда, но инвестировать туда не буду.
🔸Итоги. Кто крут, а кто нет?
Нравится очень Глоракс, нравится Эталон (без акций, но облиги да), из большой тройки лидирует ЛСР (ну как лидирует… остальные стагнируют).
После отмены льготки все ждали крах отрасли и падения цен на жилье. В итоге дисконт был в 2023-2024 (через скидки либо рассрочки), при этом жесткого краха не произошло.
В регионах много где рост (ибо потом новых денег, в семейку влезают люди еще), в Москве же строят коммерсы только бизнес/премиум, а стандарт заняла реновация.
Выходит, что простой человек остался при конских ценах и без ипотеки. Кто ждал «дешевле» — получили дороже, а ставку хуже. Увы😔
Да, ипотеку однажды вернут (ставку то снизят), но цены ниже не жду. Увы, но только выше.
Надеюсь, разбор был полезен👍👍
Индекс МосБиржи на закрытии дневной сессии прибавил 0,35% — до уровня 2797 пунктов, долларовый РТС подрос на 0,67%, остановившись на отметке 1159.
Но на вечерке закрылись выше 2800.
В 2026 году «Самолет» $SMLT планирует увеличить продажи на 7% — до 1,3 млн квадратных метров. Объём ввода в эксплуатацию тоже хотят нарастить — на 40%, до 1,9 млн квадратных метров.
Чистая прибыль «Т-Банка» $T за 2025 год выросла в 1,8 раза, до 112,1 млрд ₽. А в декабре кредитная организация заработала 24,2 млрд ₽ прибыли.
ЛУКОЙЛ, В ОКТЯБРЕ ПРОШЛОГО ГОДА ПОПАВШИЙ ПОД САНКЦИИ США, СООБЩИЛ О НОВОЙ ПОПЫТКЕ ПРОДАТЬ СВОЙ ЗАРУБЕЖНЫЙ БИЗНЕС ФАКТИЧЕСКИ ЕДИНЫМ ЛОТОМ (ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ КАЗАХСТАНСКИХ АКТИВОВ), ЧТО ДЛЯ КОМПАНИИ МОЖЕТ БЫТЬ НАИБОЛЕЕ ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНЫМ ВАРИАНТОМ.
В четверг, 29 января, объявлено о договоренностях по продаже LUKOIL International GmbH (владеет иностранными активами ЛУКОЙЛа) американскому инвестиционному фонду Carlyle. Попытка Carlyle купить зарубежные активы ЛУКОЙЛа выглядит реалистичной, но даже в случае одобрения OFAC условия регулятора еще должны устроить сам ЛУКОЙЛ.
"Газпром" сообщил о продолжающемся росте цен на газ в США. $GAZP
Замглавы Минфина заявил, что необходимости в закупке алмазов в Гохран для АЛРОСА $ALRS сейчас нет. По его словам, финансовое состояние компании не вызывает беспокойства, а руководство провело мероприятия для сокращения издержек и поддержания ликвидности бизнеса.
В 2025 ГОДУ РОССИЙСКИЕ ЗАЕМЩИКИ, ВЗЯВШИЕ ИПОТЕКУ ПО ВЫСОКИМ РЫНОЧНЫМ СТАВКАМ, ВЫПЛАЧИВАЛИ ТАКИЕ КРЕДИТЫ АНОМАЛЬНО БЫСТРО, РАССКАЗАЛИ РБК В КРУПНЫХ БАНКАХ.
По оценкам ВТБ, каждый второй их клиент с новой рыночной ипотекой в прошлом году регулярно вносил частичные досрочные платежи, а каждый пятый успел закрыть кредит.
ВПЕРВЫЕ В ИСТОРИИ МИРОВОЙ СПРОС НА ЗОЛОТО ПРЕВЫСИЛ 5 ТЫСЯЧ ТОНН — ОТЧЕТ ВСЕМИРНОГО СОВЕТА ПО ЗОЛОТУ (WGC)
Рубль значительно окреп к юаня – по итогам торгов четверга на Мосбирже китайская валюта снизилась к рублю на 1,68%, до отметки 10,765. Ближайший фьючерс на доллар упал на 1,6%, до уровня 76,417.
Индекс МосБиржи сохраняет восходящий тренд, оставаясь в канале. Сегодня он сделал попытку роста в сторону его верхней границе. Линия сопротивления приближается к 2900. Линия поддержки повышается к 2675 пунктов.
✅Подписывайтесь, будем торговать и учиться вместе, будет интересно. 😊
Лайкаем👍, так я вижу, что вы прочитали, а значит есть для кого стараться.
Помним, что карма все, что пожелаешь другому, возвращает вдвойне.
Всем привет 🤝🏼 Предлагаю разобрать, что меняется в льготной ипотеке и как это может ударить по застройщикам. С 1 февраля 2026 г. вступает новое правило: 👉 1 льготная ипотека = 1 семья. Для реализации этого условия оба взрослых члена семьи должны выступать созаёмщиками. Кто под ударом? 🏢 На Мосбирже сейчас 5 публичных застройщиков: $PIKK , $SMLT $ETLN $LSRG и относительно недавно — $GLRX •На фоне грядущих ограничений мы уже увидели всплеск покупок в конце 2025 г., и, вероятно, инерционный спрос сохранится в январе 2026 г. — люди стараются «запрыгнуть в последний вагон». Разберём на примере ЛСР 🏗 $LSRG Компания недавно опубликовала операционные результаты за 2025 год: 📈 Заключённые контракты за год • По площади: +3,7% — 689 тыс. кв. м против 664 тыс. кв. м в 2024 г • В деньгах: +17% — 191 млрд ₽ против 163 млрд ₽ в 2024 г 📊 4 квартал 2025 г. • Новых контрактов: 289 тыс. кв. м против 177 тыс. кв. м годом ранее • В денежном выражении: 83 млрд ₽ против 48 млрд ₽ в 2024 г Что важно понимать? Если сравнивать 2025 и 2024 годы, то качественного роста здесь нет. Рост выручки в рублях — это следствие: • повышения цены 1 кв. м • ажиотажного спроса перед ужесточением условий 📌 Для ориентира: в Москве цены на новостройки за год выросли примерно на 30%. Дополнительный фактор ажиотажа Рынок также подогревали слухи (официально не утверждённые) о возможных изменениях ставок: • 10–12% — семья с 1 ребёнком • 6% — 2 ребёнка (без изменений) • 4% — 3 ребёнка и более К счастью для застройщиков, дальше слухов это не ушло. А как вы считаете: •Какие перспективы у застройщиков, которые принципиально не снижают цены и уверены, что спрос будет бесконечным❓️ 🫧
💭 Сопоставим операционные успехи с финансовыми реалиями, чтобы оценить реальные перспективы компании и понять, стоит ли держать её акции в портфеле...
💰 Финансовая часть (1 п 2025)
📊 Выручка компании составила 96,4 млрд рублей, что на 13,2% выше показателя аналогичного периода 2024 года. Однако убыток составил 2,5 млрд рублей против прибыли 4,4 млрд рублей в 2024 году. Чистый денежный поток от операционной деятельности составил -45,7 млрд рублей. При этом на счетах компании находится 24,9 млрд рублей денежных средств.
🤷♂️ Несмотря на рост выручки, компания столкнулась с серьёзными финансовыми трудностями. Основная причина — значительное превышение расходов над доходами. Важно, что компания сохраняет сильные рыночные позиции и потенциал для восстановления.
✔️ Операционная часть (за 2025 год)
📄 Общая стоимость заключённых договоров достигла отметки в 191 млрд рублей, а количество проданной жилой недвижимости составило 689 тыс. квадратных метров. Это на 17,2% и 3,7% больше показателей 2024 года соответственно.
🔲 Количество введённой в эксплуатацию жилплощади снизилось на 8,2% относительно 2024 года и составляет 672 тыс. кв. м. Объём выставленных на продажу жилых помещений равен 501 тыс. кв. м.
💸 Дивиденды
🤑 Группа ЛСР занимает особое место среди публичных застройщиков России, являясь единственным девелопером, регулярно выплачивающим дивиденды своим акционерам. Это делает компанию особенно привлекательной для инвесторов, ищущих стабильный доход от вложений в строительный сектор.
📌 Итог
✅ Несмотря на текущие вызовы, компания демонстрирует высокую финансовую устойчивость и способность адаптироваться к изменениям рынка, что создает основу для долгосрочного развития бизнеса. Но сам рынок пока далек от полноценного восстановления. Однако стоит отметить, что рынок обладает значительным потенциалом после преодоления текущих трудностей.
💪 Компания специализируется преимущественно на строительстве высококлассного и дорогостоящего жилья класса бизнес. ЛСР активно расширяется в регионы, развивая там свою деятельность. Благодаря снижению КС, компания сможет снизить расходы на обслуживание долгов, что позволит ей достичь прибыли и поддерживать выплату дивидендов акционерам в будущем.
📈 Рост объёмов продаж, аналогичный ситуации у большинства игроков отрасли, можно объяснить в первую очередь эффектом низкой базы предыдущего 2024 года. Важно отметить, что компания обладает сильной производственной базой и диверсифицированным бизнесом.
🎯 ИнвестВзгляд: Идеи нет.
📊 Фундаментальный анализ: 🟰 Держать - рынок недвижимости переживает трудные времена - продажи увеличиваются лишь формально из-за низкой базы предыдущего года, а долги растут. Но компания устойчива.
💣 Риски: ☁️ Умеренные - комплекс мер по управлению активами, эффективное использование производственных мощностей и гибкая реакция на изменение внешней среды позволили компании преодолевать текущие сложности.
💯 Ответ на поставленный вопрос: Рост выручки объясняется увеличением объемов продаж и числа заключенных сделок, однако убыток вызван значительными расходами. Тем не менее, сильные рыночные позиции позволяют компании сохранять привлекательность для инвесторов даже в условиях финансового давления.
🤷♂️ Данный обзор не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестиции сопряжены с рисками, а фундамент инвестиций — самостоятельность мышления и здоровое недоверие!
⏰ Благодарим Вас за поддержку! Следующий материал уже в работе...
$LSRG #LSRG #ЛСР #дивиденды #финансы #недвижимость #инвестиции #строительство #экономика #акции #бизнес
