С 1 октября 2026 года семейная ипотека работает по-новому. Главное изменение: ставка и лимит теперь зависят от количества детей и региона. Чем больше детей — тем ниже ставка и выше лимит. Но чтобы получить льготу, хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.
• В обычных регионах: один ребёнок — 10% (6 млн), двое — 8% (8 млн), трое — 6% (10 млн), четверо — 4% (10 млн), пятеро — 2% (10 млн).
• В столичных регионах ставки выше, но и суммы больше: один — 12% (12 млн), двое — 10% (15 млн), трое — 8% (18 млн), четверо — 6% (18 млн), пятеро — 4% (18 млн).
Срок субсидирования сократился. Теперь льготная ставка 15 лет вместе 30 лет. Дальше — рыночная. Правда, с ограничением: ставка не может быть выше меньшей из двух величин: ставка по договору плюс 4 п.п. или ключевая ставка ЦБ плюс 3 п.п.
Исключение — ИЖС. Если кредит на строительство дома, его завершение или покупку участка — ставка 6%.
Также ставку 6% можно сохранить двумя способами:
• Внести первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья сразу.
• Снижение остатка долга до 50% в течение первого года → рефинансирование под 6%.
📍 Кто пострадает сильнее всех?
• Самолёт $SMLT — главный кандидат на удар. Доля ипотеки в продажах — 68%, стройка в Московском регионе.
• А101 и ЛСР $LSRG тоже в столицах: А101 — Москва и область, ЛСР — 89% портфеля в Москве и Питере. Но у ЛСР ипотека — только 49%, плюс сегменты повыше. У А101 сегменты попроще, поэтому эффект будет ощутимее.
• Эталон $ETLN — доля ипотеки около 33%, плюс ориентация на бизнес-класс, где ипотека исторически ниже.
В регионах ужесточение не такое сильное, как в столицах, но всё равно заметное: проблема региональных застройщиков в том, что у них доля ипотеки в среднем выше, чем у столичных.
У Glorax $GLRX — 71%, у АПРИ $APRI — 76%, у Брусники — 78%. Так что более низкая ставка (8–10% в регионах против 10–12% в столицах). Чистый негатив для регионов окажется сопоставим со столичным.
📍 Кто держится (ND/EBITDA < 1x):
• А101 — прибыль 6,3 млрд ₽, но она просела на 53,6% г/г, выручка –18,2%. Зато Debt/Equity 0,83x против 1,03x на конец 2025 года — лучший в выборке.
• ЛСР — ND/EBITDA 2,8x, убыток 57,6 млрд — это обесценение, а не дыра в кэше. Правда, кэш упал с 27,7 до 5,4 млрд, а краткосрочный долг вырос до 57,3 млрд. Зато единственный, кто удержал выручку в плюсе (+0,7%).
📍 Средняя нагрузка (ND/EBITDA 2,5–3,5x):
• Брусника — по операционке отчёт лучший: выручка вдвое, EBITDA до 26,9 млрд, ND/EBITDA с 3,92x до 2,98x. Но чистый убыток 1,4 млрд второе полугодие подряд — дорогой долг съедает весь операционный рост. Ковенанты по нескольким кредитам нарушены.
• Глоракс — выручка +45%, EBITDA 8,6 млрд, а чистая прибыль 1,6 млрд — разницу съедают проценты, налоги и обесценение. Кэш 685 млн ₽ против краткосрочного долга 6,9 млрд.
• Сэтл — прибыль 4,2 млрд, проектный долг полностью закрыт эскроу (131,1 млрд долг / 138,7 млрд эскроу = 106%). Но корпоративный долг 74 млрд при кэше 4 млрд и краткосрочном долге 51,4 млрд.
📍 Тяжелее (ND/EBITDA > 3,5x):
• Самолёт — отчёт самый тяжёлый: выручка –31%, убыток 22,3 млрд, FFO рухнул с 25 до 6,6 млрд. Компания напрямую говорит с банками о реструктуризации. Техдефолты в мае (три выпуска) и сентябре (БО-П20 с задержкой на день).
• Эталон — убыток 13,2 млрд второе полугодие подряд, ND/EBITDA с 4x до 5,5x; EBITDA закрывает лишь половину финрасходов. Если так пойдёт дальше, капитал уйдёт в минус.
• АПРИ — ND/EBITDA 4,2x при ковенанте с Альфа-Банком не более 4x. Купоны до 30,5% (YTM до 47%) при операционной прибыли 3,4 млрд за полгода. CFO –8,4 млрд, доля проектного финансирования 70,6%.
Что в итоге: Сектор чётко распался на три эшелона. А101 — с запасом прочности. ЛСР, Брусника, Глоракс, Сэтл — середняки с контролируемыми, но растущими рисками. Самолёт, Эталон, АПРИ — проблемные, и тут всё упирается в готовность банков поддерживать реструктуризацию.
✅️ Если хотите больше полезного контента и свежих разборов - подписывайтесь на канал, так вы ничего не пропустите.
#акции #новости #обзор #расту_сбазар #базарразбор #новичкам
'Не является инвестиционной рекомендацией
📌 Решил обновить данные по застройщикам, за 3 дня постараюсь успеть сделать: 1) обзор сектора в обычном формате для компаний с листингом акций; 2) большую таблицу по 16 застройщикам для рынка облигаций; 3) подборку облигаций наиболее фин. независимых застройщиков.
❓ СИТУАЦИЯ В СЕКТОРЕ:
• Чтобы сломать финансовую модель, с которой застройщики успешно жили последние ≈20 лет, понадобилось всего 2 условия – ограничение льготных ипотек и рекордная продолжительность высоких кредитных ставок. Чем ниже спрос на недвижимость и чем меньше денег на эскроу-счетах, тем выше стоимость кредита для застройщиков, отсюда убытки и дефицит ликвидности.
• По итогам полугодия суммарное покрытие эскроу застройщиков в РФ снизилось до 69,6%, это минимум за последние 6 лет. Соответственно, долг застройщиков растёт намного быстрее, чем объём денег на эскроу-счетах. С 1 октября усложнили условия семейной ипотеки, выросли риски для застройщиков с высокой долей ипотечных продаж (АПРИ 83%, Глоракс 71%, Самолёт 62%).
1️⃣ ВЫРУЧКА В 1П2026 г.:
• В рублях выросли продажи у Глоракса (+44,6% год к году), АПРИ (+29,5%) и ЛСР (+0,7%). Снижение выручки у Эталона (–9,6%), ПИК (–11,6%) и Самолёта (–31,3%). Если убрать эффект инфляции, то продажи в кв. метрах выросли только у АПРИ (+48%) и Глоракса (+1%).
2️⃣ ПРИБЫЛЬ:
• Из компаний с листингом акций улучшение в строке прибыли только у Эталона (убыток уменьшился на 7%). Снизилась чистая прибыль у Глоракса (–31,6%), ПИК (–54,6%) и АПРИ (–87,7%). У Самолёта и ЛСР убытки.
3️⃣ ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА:
• Если доверять методике расчётов застройщиков (об этом позже), то на конец июня у компаний Чистый долг/EBITDA:
– ПИК: –0,2x
– ЛСР: 2,8x
– Глоракс: 2,9x
– Эталон: 3,1x
– Самолёт: 3,9x
– АПРИ: 4,2x
4️⃣ ДИВИДЕНДЫ:
• В 2027 году есть вероятность выплаты дивидендов только у ЛСР, традиционные 78 рублей на акцию (див. доходность 16,3%).
5️⃣ ОЦЕНКА РЫНКОМ:
• Акции половины застройщиков нельзя оценить по P/E из-за отсутствия прибыли, посчитал по EBITDA LTM: ПИК (EV/EBITDA = 2,9x), ЛСР (3,6x), Глоракс (3,7x), Самолёт (4x), АПРИ (5,7x), Эталон (6,1x).
6️⃣ НОВЫЕ РИСКИ:
• 2026 год уже вышел очень богатым на негативные корпоративные практики от застройщиков:
– Самолёт. Сбер может получить над ним управление, возможна реструктуризация займов + были техдефолты по облигациям в мае и сентябре.
– ПИК. Снизили free-float с 15% до 2% и планируют делистинг акций.
– ЛСР. Убыток за полугодие состоит на 81% из обесценения от продажи дочерней компании. У дочки было активов на 46 млрд рублей, а продали её за 3 млрд рублей связанной стороне. Стоит ли ждать дивидендов на 8 млрд рублей после вывода 20 млрд рублей со счетов компании, и стоит ли ждать подобных сделок во 2 полугодии после размещения облигаций на 15 млрд рублей?
– Эталон. Размыли акционеров в 2 раза через допэмиссию и сделали пересмотр своих прошлых результатов в отчёте (задним числом снизили EBITDA 1П2025 и завысили EBITDA 1П2026).
– АПРИ. Внепланово увеличили объём выпуска 002Р-14 через 3 недели после его размещения + 3 раза с начала года побывали в списке налоговых должников.
✏️ ВЫВОДЫ:
• Не думаю, что нужны выводы после такого числа и разнообразия признаков дефицита ликвидности у девелоперов. Помимо этого застройщики продолжают включать в выручку эффект от экономии эскроу и капитализировать проценты. В следующем посте поделюсь своими расчётами долговой нагрузки, ICR и покрытия эскроу с учётом всех бумажных эффектов для 6 компаний из поста + Брусника, Сэтл Групп и ещё 8 застройщиков. Напоминаю, что все обзоры в таком формате вы можете посмотреть в моём телеграм-канале.
❤️ Поддержите пост реакциями, если было интересно.
_____
👉 Подписывайтесь на мой телеграм-канал и Max, там вы найдёте ещё больше аналитики и обзоров компаний.
📈 Акции Эталон ($ETLN) растут: +5.1% 📊 Объём торгов за день: 16,810,418 ₽ (1.7x от среднего за 30 дн.)
🐮Смешанный пост, сначала:
#новости
Украина должна и дальше бить по российским НПЗ. Они будут и дальше это делать. Это война, они правильно делают, — Келлог в эфире Fox News
Центр обработки данных «Яндекса» во Владимире атаковали беспилотники, сообщили в компании. Его работа была полностью остановлена.
«Пострадавших нет, профильные службы уже работают на месте устраняют последствия... Команда работает над оценкой ущерба и возможными планами по возобновлению работы»,— сообщили в «Яндексе».
В 4:00 мск в компании сообщили о проблемах с электропитанием на объекте — сбой затронул «зону доступности ru-central1-a» облачной платформы Yandex Cloud. Причины произошедшего тогда не назывались. По данным сервиса «Сбой. РФ», утром выросло число жалоб пользователей на работу «Яндекс Go», «Яндекс Музыки», «Яндекс Пэй» и других сервисов компании.
«Яндекс» не сможет восстановить свои дата-центры как минимум до 2028 года — СМИ. По оценкам экспертов, компании будет сложно найти необходимое количество высокоскоростной памяти и ускорителей для новых серверов. Главная причина — не санкции, а мировой дефицит чипов из-за бума искусственного интеллекта.
➖➖➖➖➖
❗️ Не забывайте ставить реакции на посты, комментируйте, перейдем к нашей воскресной рубрике:
👩🏼🏫 Диверсифицированный структурированный портфель.
🔹ЛСР: 20% от портфеля. $LSRG #lsrg
▫️Дивиденды в среднем 9-10%, выплата была 10.07.2026 в размере 78 рублей на одну акцию.
▪️Капитализация компании: 51,82 млрд рублей.
🔹Атечная сеть 36.6 002Р-02 - облигация: 20% от портфеля.
▫️Купоны ежемесячные - 17%, фиксированные в размере 13,97 рублей на одну облигацию.
▪️Капитализация компании: 47,63 млрд рублей. $APTK #aptk
🔹Эталон финанс 002Р-03 - облигация: 20% от портфеля.
▫️Купоны ежемесячные, фиксированные - 25,5% или 20,96 рублей на одну облигацию.
▪️Капитализация головной компании: 15,52 млрд рублей. $ETLN #etln
🔹ВИМФондЛиквидности: 20% от портфеля. #lqdt
▫️Я думаю не стоит в очередной раз объяснять, почему именно этот фонд хорошо подходит под данную структуру портфеля.
🔹Фонд Золото TGLD@: 20% от портфеля. #tgld
▫️Принято считать, что #золото должно быть в дивидендном диверсификационном портфеле, поэтому можно для защиты использовать этот #фонды .
🔷Заключение:
🔹Новый формат дивидендного портфеля с одним из вариантов диверсификации за счет вложений в разные сегменты и использования разных инструментов. Напомню, это не руководство к действию, а лишь ОДИН ИЗ ВАРИАНТОВ диверсификационного портфеля, уже опубликовала их достаточное количество, пролистав основной канал вы можете выбрать из подборок, что именно вам нравится.
❗️ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ ❗️
Больше полезных постов в моем основном канале!
Строительная отрасль переживает самый затяжной спад с кризиса 2015-2016 годов.
🔽За пять месяцев 2026-го объём работ сократился на 7,4%, ввод жилья - на 21,7%.
По итогам первого полугодия введено 42,8 млн кв. м - минимум с 2021 года. Ключевая ставка после десяти снижений подряд замерла на 14%. Рыночная ипотека стоит 15,9-19,4%. С 1 октября семейная ипотека ужесточилась.
📌 Выручка девелоперов от продаж по ДДУ по итогам года может сократиться на 19-23% - до 4,2-4,4 трлн рублей против рекордных 5,4 трлн в 2025-м. Это минимум за четыре года.
📉 Ставка и ипотека
ЦБ снижал ставку с 21% до 14% за 13 месяцев, но 11 сентября взял паузу.
Инфляция - 6,25% при цели 4%.
🏛В ЦБ говорят: траектория может быть пересмотрена скорее вверх.
Аналитики ждут одно-два снижения до конца года - до 13,5-13,75%.
🔺Средневзвешенные ставки по ипотеке:
Новостройки - 18,73%,
Вторичка - 18,68%,
ИЖС - 19,24%.
Диапазон банковских предложений: от 15,9% до 19,4%. ПСК ещё выше - 21,71% и 21,96%.
Комфортный уровень - 10-12%, достижим не ранее 2027-2028 годов.
Выдачи колебались волнами:
Июнь - 101,4 тыс. кредитов,
Июль - 85,5 тыс.,
Август - 86,5 тыс.,
Сентябрь - рекордные 123,8 тыс. на 608,5 млрд рублей.
❗️Почти половина пришлась на последние дни перед реформой.
👩👩👦 Реформа семейной ипотеки
С 1 октября единая ставка 6% отменена.
В регионах: 1 ребёнок - 10% (до 6 млн), 2 - 8% (до 8 млн), 3 - 6% (до 10 млн), 4 - 4% (до 10 млн), 5+ - 2% (до 10 млн).
В Москве и СПб: 1 - 12% (до 12 млн), 2 - 10% (до 15 млн), 3 - 8% (до 18 млн), 4 и 5+ - 6% и 4% (до 18 млн).
Льготный период ограничен 15 годами. Для ИЖС ставка остаётся 6%.
Семьи с одним ребёнком - 55-60% заёмщиков.
Ставка вырастет вдвое.
При кредите 12 млн на 15 лет платёж подскочит с ~102 тыс. до ~144 тыс. рублей.
📌 Сохранить 6% можно при первоначальном взносе от 50% или рефинансировании в первый год.
💸 Эскроу и нераспроданность
Покрытие задолженности застройщиков средствами на эскроу упало до 68% (Q1 2026) против 85% годом ранее.
Разрыв - ~1,5 трлн рублей.
В России строится ~120 млн кв. м.
Около 45% не нашли владельцев, ещё 24% не выставлены на продажу.
В 14 из 17 крупнейших городов нераспроданные квартиры будут искать покупателей от 2 до 3,8 лет.
В октябре выдачи могут упасть на 30-40% после сентябрьского всплеска.
🏢 Публичные девелоперы
🏠ПИК $PIKK - совет директоров проголосовал за делистинг.
Мажоритарий довёл долю до 98%, выкуп у миноритариев - 551,4 рубля.
Собрание акционеров - 13 октября,
20 октября - дата, на которую определяется круг владельцев выкупаемых акций (реестр).
Чистая прибыль за полугодие - 14,7 млрд (-54,1%), выручка - 290,1 млрд (-12%), чистый долг - 521,5 млрд (+13,4%).
🏠Самолёт $SMLT - крупнейший застройщик (4,38 млн кв. м).
Чистый корпоративный долг - 102,8 млрд, чистый долг/EBITDA вырос с 2,98х до 3,88х.
Убыток за полугодие - 22,3 млрд, выручка упала на 31% до 117,4 млрд.
29 сентября - техдефолт по облигациям.
🏦Сбер - главный кредитор, может получить управление частью бизнеса. $SBER
🏠Глоракс $GLRX - потерял ~45% к цене IPO (64 рубля).
Выручка +45% до 27 млрд, EBITDA +36% до 8,6 млрд.
Чистый долг/EBITDA - 2,9х.
🏠ЛСР $LSRG - эскроу покрывает облигационный долг в 9 раз (217 млрд / 23 млрд), чистый долг с учётом эскроу отрицательный
Прибыль за 2025 год - 11 млрд (-62%),
Выручка - 252 млрд.
🏠Эталон $ETLN - чистый убыток за 2025 год - 22,3 млрд.
За H1 2026:
Выручка -10%,
Убыток - 13,2 млрд,
EBITDA +28% до 9,2 млрд,
Чистый долг/EBITDA - 3,1х.
📌 Волна банкротств: 1454 дела за 8 месяцев, рост на 41%.
Дефолты по облигациям: к сентябрю - 30+ эмитентов, к концу года может превысить 50.
💬 Как вы оцениваете перспективы застройщиков? Стоит ли ждать восстановления спроса в 2027 году?
✔️ R.V. Investment. Подписаться
Тикер: $ETLN
Текущая цена: 18.7
Капитализация: 14.2 млрд
Сектор: #девелопмент
Сайт: https://www.etalongroup.com/investors/private/
Мультипликаторы (LTM):
▫️ P/E - убыток LTM
▫️ P/BV - 0.49
▫️ P/S - 0.1
▫️ ROE - убыток LTM
▫️ ND/EBITDA - 7.43 (без учета эксроу)
▫️ EV/EBITDA - 7.99 (без учета эскроу)
Что нравится:
▫️ чистый долг без эскроу снизился на 13.3% п/п (217.2 → 188.2 млрд). ND/EBITDA ухудшился с 7.42 до 7.43;
▫️ нетто фин расход уменьшился на 3.4% п/п (23.3 → 22.5 млрд);
▫️ деб. задолженность снизилась на 27.9% п/п (16.8 → 12.1 млрд).
Что не нравится:
▫️ выручка снизилась на 9.6% г/г (60.2 → 54.4 млрд);
▫️ остаток на эскроу счетах уменьшился на 53.5% п/п (104.3 → 48.5 млрд);
▫️ чистый убыток, но снизился на 6.9% г/г (13.4 → 13.2 млрд);
Дивиденды:
Выплата не менее 40% от чистой прибыли по МСФО, скор. на разовые прибыли/убытки, не относящиеся к основной деятельности. Выплата не реже 1 раза в год.
Дивиденды за 2026 год не ожидаются.
Мой итог:
Операционные показатели (г/г):
▫️ новые продажи -29.7% (295.8 → 207.8 тыс. кв. м). Падение по всем сегментам (Москва и МО -28.5%, Питер -63.4%, регионы -18.8%);
▫️ ввод в эксплуатацию +99.4% (163.9 → 326.8 тыс. кв. м).
Доля ипотечных кредитов за 1 и 2 кварталы 30 и 41%, соответственно (в 1 и 2 квартале 2025 было 14 и 32%). Динамика новых продаж за последние 6 кварталов: 192.1 → 103.7 → 175.2 → 200.4 → 90 → 117.8 тыс. кв. м. Как видно, продажи за последние 2 квартала в среднем вернулись к показателя слабого 2 квартала 2025 года.
Снижение объемов новых продаж отразились на выручке. Выручка по сегментам (г/г в млрд):
▫️ жилая недвижимость -11.9% (48.9 → 43.1 млрд);
▫️ подрядное строительство -87.9% (0.8 → 0.1 млрд);
▫️ аренда и прочее +7% (10.5 → 11.2 млрд).
За отчетный период снова получен убыток, но результат немного лучше 2 полугодия 2025 за счет улучшения операционной рентабельности с 13.4 до 13.6% и снижения нетто фин расхода.
Долговая нагрузка за полгода почти не изменилась. Чистый долг снизился за счет остатка средств после дополнительной эмиссии (выпустили 400 млн акций для покупки компании "Бизнес-Недвижимость" у АФК Система), но также уменьшилась и EBITDA LTM. Для Эталона долговая нагрузка остается основной проблемой. В 1 пол 2026 нетто фин расход уже в 3 раза превысил операционную прибыль.
Отрасль и конкретно Эталон находятся в кризисе. Причем пока не видно признаков изменения ситуации. Цементная отрасль РФ столкнулась с резким спадом спроса, тесно связанным с общим замедлением строительства. Ожидается, что по итогам 2026 года снижение спроса достигнет 25%. Статистика погрузок РЖД по черным металлам за 8 месяцев также показывает уменьшение (-9.8% г/г, 34.7 → 31.3 млн т). Продажи новостроек в России в июле сократились на 8% г/г (в июне был рост +16% г/г на фоне спроса на «Семейную ипотеку» перед возможным изменением условий). Два месяца 3 квартала происходит снижение выдачи ипотек в Москве.
Для снижения долга компании приходится продавать активы. Были проданы два земельных участка в Санкт-Петербурге (сумма сделки не раскрыта), а также группа продала в убыток торговый центр «Летний сад» в Москве. Но как видно, пока это помогло просто сдержать рост долговой нагрузки. Проблемы Эталона также отразились на ее кредитном рейтинге. В апреле «Эксперт РА» понизил рейтинги облигаций с ruА- до ruBBB+.
В конце недели были объявлено, что с 1 октября будут изменены условия семейной ипотеки. Ожидается, что изменения позволят части заемщиков претендовать на более дорогие квартиры за счет увеличения максимальной суммы кредита. При этом ежемесячная нагрузка для большинства покупателей жилья заметно увеличится. Как это повлияет на результаты девелоперов пока непонятно, но аналитики ожидают падение спроса из-за роста среднего ежемесячного платежа.
Никакой идеи здесь пока нет. На группе "висит" приличный долг. Аналогичные проблемы и у материнской АФК Система. И при этом Эталон убыточен с 2023 года включительно. Проходим мимо.
*Не является инвестиционной рекомендацией
#отчет #аналитика #инвестиции #эталон
▫️ мой канал в Telegram
