#недвижимость — посты и обсуждения

На днях мультирегиональный девелопер ПАО «АПРИ» отчитался по МСФО за 1-е полугодие 2026.

Стройка остается под моим пристальным взором, поскольку ей сейчас по понятным причинам непросто, а ведь это одна из главных системообразующих отраслей. Давайте взглянем на свежие цифры $APRI и оценим ключевые результаты и перемены.

📊 Цифры-2026: бизнес крепнет

🔼 Выручка: 12,01 млрд ₽ (+29,5% г/г). При этом выручка за последние 12 мес. (LTM) составила 27,73 млрд ₽, что на 20,5% выше прошлогоднего уровня.

Продажи — главный драйвер роста. Объём продаж в кв. метрах вырос на 48% до 72,6 тыс. кв. м, а в денежном выражении — на 54% до 11,1 млрд ₽. Средняя цена реализации достигла 152,8 тыс. ₽ за кв. м.

Доля договоров с ипотекой за полугодие составила 83% — спрос держится даже на фоне сокращения льготных программ.

🔼 EBITDA LTM взлетела на 67,9% г/г до 11,54 млрд ₽. Рентабельность EBITDA подскочила на 11,7 п.п. до 41,6%. Средняя цена реализации жилья росла быстрее себестоимости строительства.

🔽 А вот чистая прибыль за полугодие — всего 120,7 млн ₽ (в 8,1 раза ниже, чем годом ранее). Чистая прибыль LTM — 1,39 млрд ₽. Проц. расходы заметно давят на прибыльность.

💰 Собств. капитал: 9,12 млрд ₽ (+16,3% за год). Отношение чистого долга к капиталу – 5,3х. На счетах 975 млн ₽ денежных средств, рост на 62% за полгода (плюс на эскроу ещё 5,51 млрд ₽, +14,3% за 6 мес).

👉 Нагрузка ЧД/EBITDA LTM составила 4,2х (год назад было 4,5х, в конце 2025 - 4,0х). На обеспеченное проектное финансирование приходится 71% корпоративного долга, на облигации – 28%.

$RU000A10ERC0 $RU000A10E5C4 $RU000A10DZH4 $RU000A10CM06 $RU000A10BM56 $RU000A10AUG3 $RU000A10A554 $RU000A104WA0 $RU000A10AZY5 $RU000A10AG48

💡 Что дальше?

Во 2-м полугодии АПРИ ожидает ввод крупных объектов и масштабное раскрытие счетов эскроу. Это должно привести к погашению значительной части проектного долга, снижению проц. нагрузки и высвобождению ликвидности.

Компания готовит к запуску ещё 3 проекта — два в Кавказских Минеральных Водах и один в Лен. области. Их маржинальность, по расчётам, выше средней по действующему портфелю.

🔑 Ключевой тезис менеджмента: потенциальная выручка от готовых и близких к завершению объектов, уже находящихся в продаже, превышает весь долг компании.

Успешный рефинанс краткосрочного долга долгосрочным продолжается: доля долгосрочного долга в корп. долге выросла до 70%: это +28,4 п.п. по сравнению с концом 2025 г.

⚠️ Главное из отчета

Операционка — просто огонь. Компания даже в условиях тяжелого рынка продаёт больше, дороже и эффективнее, при этом сдерживая расходную часть.

Рентабельность EBITDA в 41,6% — это уровень, которому позавидовали бы многие технологические компании.

🤔 Почему чистая прибыль упала? Виноваты большие проц. расходы. В условиях жесткой монетарной политики и исторически высокой ставки ЦБ, кредиты на инвест-стадии (до наполнения эскроу) ожидаемо давят на прибыль.

Несмотря на улучшение, ЧД / EBITDA остаётся выше среднего по сектору. Давит средневзвешенная ставка кредитования выше 20%. Качество роста в новых регионах и успех гостиничных проектов в Кавминводах предстоит ещё подтвердить на практике.

🎯 Подытожу

АПРИ показывает сильную операционную динамику, высокую маржинальность и контролируемый долг. Чистая прибыль под серьезным давлением из-за дорогих кредитов на инвест-стадии, но во 2-м полугодии ситуация может развернуться за счёт раскрытия эскроу-счетов.

Высокая ставка и завершение массовых программ льготной ипотеки — объективные тормоза для всего рынка. Однако АПРИ продолжает расти за счёт других драйверов.

🏗️ Компания перешла от активного расширения географии к фазе монетизации сформированного портфеля. Если планы сработают, следующие отчёты могут быть гораздо интереснее. Но пока — держим в уме и высокий долг, и зависимость от ставок, и падение чистой прибыли.

🧱Главный вызов 2026–2027 годов — умение удержать объемы продаж и маржинальность, пока ставки остаются высокими. На текущий момент АПРИ достойно с этим справляется, продолжаю наблюдать.

🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!❤️

#sid #отчетность #APRI #недвижимость

На конец июля 21 из 88 девелоперов Краснодарского края строят объекты этого формата.

Всего в регионе заявлено 29 гостиничных проектов примерно на 20 тысяч единиц размещения, причем в новых курортных проектах Юга доля апарт-формата уже превышает половину.

Особенно активно развивается Туапсинский район: сейчас там продаются лоты примерно в десяти апарт-проектах.

Для классических курортных отелей это означает заметное увеличение конкурирующего предложения.

Новым апарт-отелям тоже придется обеспечивать загрузку, держать тариф и выполнять обещанную владельцам юнитов доходность.

В июле и августе Черноморское побережье способно переварить огромный номерной фонд. Гораздо любопытнее будет посмотреть, что произойдет со ставками в апреле, ноябре или дождливом октябре, когда все эти номера одновременно выйдут за одним и тем же гостем.

Квартиру у моря окончательно переодели в гостиничный номер, выдали ей управляющую компанию и отправили конкурировать с традиционными отелями.

И 20 тысяч заявленных единиц размещения Краснодарского края уже выглядят как объем, который способен заметно повлиять на ADR, загрузку и стоимость привлечения гостя на отдельных курортах. Особенно в межсезонье.

#Россия #бизнес #финансы #инвестиции #арартаменты #отели #недвижимость #строительство #девелопмент #HoReCa

«Самолет» — убыток 22,3 млрд руб.
Чистый убыток девелопера по МСФО за первое полугодие составил 22,3 млрд руб. против прибыли 1,8 млрд годом ранее. Выручка упала на 31% до 117,4 млрд руб., EBITDA — на 27% до 41,8 млрд руб.

Обязательства выросли до 1 трлн руб. Акции на новостях падали до 337 руб. (-5,8%). Причины — снижение спроса из-за сокращения льготной ипотеки и дороговизны рыночной.

ЛСР — убыток вырос в 23 раза
Чистый убыток ЛСР за полугодие составил 57,6 млрд руб. — рост в 23 раза. Основная причина — обесценение проданной дочерней компании на 46,8 млрд руб. Выручка почти не изменилась (+0,7% до 97,1 млрд руб.). Краткосрочная часть долга выросла на 60% до 57,3 млрд руб.

«Инград» — прибыль упала на 73%
Чистая прибыль снизилась до 1 млрд руб. (-73%). В прошлом году был разовый доход 7,4 млрд руб. от продажи дочек. Операционная прибыль выросла на 8% до 4,6 млрд руб. Компания нарушила условия кредитных договоров на 50,8 млрд руб., но кредиторы не стали применять санкции.

Upside Development купил участок в Раменках
Структура застройщика приобрела у властей Москвы два участка общей площадью 1,74 га по стартовой цене 4,9 млрд руб. Застройщик обязан возвести жилой комплекс на 181,1 тыс. кв. м. Ранее к торгам не допустили Level Group.

Сбербанк продаёт ТЦ
«Лапландия» в Кемерове (72,4 тыс. кв. м) — за 2,35 млрд руб. «Июнь» в Череповце (45,2 тыс. кв. м) — за 1 млрд руб. Торги в конце сентября. Ранее попытки продать их за 4,56 млрд и 1,3 млрд провалились из-за отсутствия заявок.

Участок в Нагатино-Садовниках
Власти Москвы выставили на торги 14,6 га с начальной ценой 2,4 млрд руб. Под жильё (229,5 тыс. кв. м) и инфраструктуру (214,2 тыс. кв. м). Торги — 29 сентября.

ЗПИФ купил участок в Кожевническом
Фонд приобрёл 0,15 га во 2-м Кожевническом переулке. Ранее там планировали гостиницу на 100 номеров. Сделка прошла после запрета на апартаменты в Москве.

$SMLT $LSRG $MOEX $SBER

#недвижимость #Самолет #ЛСР #Инград #UpsideDevelopment #Сбербанк #Лапландия #Июнь #НагатиноСадовники #ЗПИФ #Кожевнический #девелоперы #строительство #инвестиции #торги #рынокнедвижимости

💬Многие думают, что бизнес брокер - это просто «посредник», который сводит покупателя и продавца бизнеса.

👎К сожалению, такую репутацию создают некомпетентные брокеры, которые прошли какое то обучение за 2 месяца и считают что они всё знают и умеют. Как бы ни так!

⚙️На деле это работа на стыке права, финансов, бухгалтерии, психологии и стратегии. За каждой успешной сделкой стоит человек, который умеет предвидеть риски на 10 шагов вперед!

🔍Хочу поделиться своим профессиональным чек-листом. Это те навыки, которые я оттачиваю каждый день, чтобы быть максимально ценным для своих клиентов:

1️⃣Глубокое понимание бизнеса

Мало посмотреть на отчет о прибылях. Нужно понимать операционные процессы, зависимость от ключевых сотрудников и реальную стоимость активов, только так можно продать бизнес дорого и без последствий.

2️⃣Переговоры «на две стороны»

Бизнес Брокер — это адвокат сделки, а не только продавца. Моя задача — не просто «дожать» сделку, а найти баланс интересов, чтобы покупатель не ушел в ноль через месяц, а продавец не остался с юридическими проблемами.

3️⃣Снижение рисков

В сделке всегда есть подводные камни: налоговые хвосты, судебные споры, скрытая кредиторка. Умение вытащить эти риски на поверхность до подписания договора и »обелить» бизнес - главный навык, который сохраняет клиентам деньги!

4️⃣Тщательная подготовка

Сделка не проходит без четкой структуры. Я готовлю стороны к каждому этапу: от сбора документов, регистрации ИП, оформления КЭП, настройки бухгалтерской программы, до передачи управления. Хаос в процессе = затянувшаяся сделка или ее срыв!

5️⃣Мастерство телефонных переговоров

Первое впечатление часто решает всё. Умение за 5 минут установить контакт, снять возражения и назначить встречу - это база. Нужно быть дипломатом не только по виду, но и по коммуникации с клиентами!

6️⃣Успешные личные встречи

Цифры - это факты, а эмоции - двигатель сделки. На встречах важно грамотно презентовать бизнес, ответить на неудобные вопросы и расположить к себе обе стороны, что бы все «чувствовали себя в своей тарелке». Позитивный настой и открытость к сторонам сделки - всегда делают своё дело!

7️⃣Знание гражданского и налогового права

Брокеры/Риелторы которые не занимаются помощью в переоформлении бизнеса - это просто объявленщики, дропшиперы!

Они не знаю права, не разбираются как переоформить трудовые договоры, договор аренды, переоформить ООО на покупателя, как оприходовать активы на баланс компании, их ценность ровно 50%.

Я не просто «передаю бизнес» — я структурирую сделку юридически безопасно, чтобы избежать претензий от ФНС и судов в будущем, а так же помогаю комплекстно переоформить каждый актив. Знание Гражданского права и Налогового права помогает мне оказывать эффективную и полную поддержку каждой сторон сделки!

8️⃣Финансовая грамотность и управленческий учет

Понимание финансовой модели позволяет мне аргументировать цену. Клиенты платят не за «мечту», а за цифры, которые сходятся и подтверждаются! Читать оборотно-сальдовую ведомость, разбираться в реестрах учёта, понимание финансово-управленческой отчетности - залог успешной проверки и подготовки финансов бизнеса!

9️⃣Профессиональные качества

Стрессоустойчивость, пунктуальность, дикция, опрятный внешний вид и позитивный настрой. Сделки могут срываться, но моя задача - сохранять холодную голову и вести клиента к результату. Часто анализирую конкурентов брокеров, которые теряются в ответах, начинают давить на клиента, даже злиться. Бизнес брокер - это мастер, а мастерство саладывается из деталей!

—————-

✅ИТОГ

Хороший бизнес брокер - это не тот, кто быстро продал, а тот, кто продал безопасно, выгодно и так, чтобы через год ни одна из сторон не пожалела о своем решении!

~~~~~~~~~~~~~~~

🫵☎️Если вы планируете покупку или продажу бизнеса, и хотите свести риски к нулю - пишите в личные сообщения.

🤝Обсудим вашу ситуацию и составим стратегию сделки!

📲8-995–920-69-55

#бизнесброкер #готовыйбизнес #инвестиции #инвестор #продажабизнеса #продаюбизнес #продамбизнес #продаётсябизнес #продатьбизнес #купитьбизнес #покупкабизнеса #куплюбизнес #продамалмпанию #продамооо #продажаооо #лоля #юрист #бухгалтер #финансист #маркетолог #авитолог #seo #smm #avito #фондовый_рынок #бизнес #предпринимательство #предприниматель #бизнесмен #бизнесснуля #какоткрытьбизнес #стартап #инвестициивбизнес #риелтор #риэлтор #недвижимость #акции #квартира #право #работа #заработок #коммерческаянедвижимость #готовыйарендныйбизнес #габ #помещение #договоры #встреча #мероприятия #нетворкинг #обучение #наставничество #таргет #гендиректор #руководитель #тенчат #tenchat #аналитика

#Недвижимость #Рассрочка #Ипотека #Инвестиции #Новостройки #ЦБ #Минстрой #Закон #Финансы #Застройщики #Покупателям #Экономика #Бизнес #Риелтор #Квартира#базар