#недвижимость — посты и обсуждения

В Таиланде полиция задержала четырёх россиян по делу о покупке недвижимости на 11,6 млрд рублей через фиктивных владельцев.

Элитное жильё рекламировали в рунете как «русскую деревню».

В провинции Чонбури правоохранители обыскали 41 объект и проверили 33 компании, которые помогали обходить законы об ограничении прав иностранцев на владение землёй.

Силовики изъяли документы и технику, а подозреваемых отправили под стражу. Сейчас тайские следователи изучают материалы, чтобы отследить движение денег и выявить всех участников схемы.

#Россия #Таиланд #финансы #инвестиции #закон #право #недвижимость #бизнес #продажи

Верховный суд России утвердил обзор судебной практики по делам об оспаривании сделок с жильем. В нем содержатся важные разъяснения, которые станут ориентиром для судов при рассмотрении подобных споров.

Для вторичного рынка недвижимости это значимое событие. Один из главных страхов покупателей — приобрести квартиру, а затем столкнуться с судебным спором, если бывший собственник решит оспорить сделку. Теперь правовые позиции Верховного суда по таким ситуациям стали более понятными.

📌 Заблуждение продавца

Простое заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточным основанием для признания сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса РФ.

При рассмотрении таких споров суды должны учитывать:

✔️ добросовестность другой стороны сделки;

✔️ могла ли эта сторона распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец.

При этом обеим сторонам спора должен быть обеспечен равный объем судебной защиты.

🧠 Психологическое состояние продавца

Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что именно в момент совершения сделки гражданин не мог понимать значение своих действий или руководить ими.

Если сторона уклоняется от исследования своего психического состояния в момент совершения сделки, суд может отказать в удовлетворении иска.

⚠️ Обман при продаже

Сделка купли-продажи, совершенная под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана недействительной только при условии, что другой участник сделки знал или должен был знать об этом обмане.

Если суд признает сделку недействительной и стороны уже исполнили свои обязательства, применяется двусторонняя реституция — каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное по сделке.

🛡️ Что это означает для покупателей?

Разъяснения Верховного суда делают судебную практику по таким спорам более понятной и предсказуемой. Однако покупателю по-прежнему важно сохранять статус добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель — это покупатель, который сделал всё возможное, чтобы убедиться в чистоте сделки: проверил продавца, документы, историю квартиры и сохранил подтверждения проведенной проверки.

Именно статус добросовестного приобретателя является одной из самых сильных гарантий защиты ваших прав, если спор все же дойдет до суда.

Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось! В профиле ещё больше полезной и интересной информации!

#недвижимость #риелтор #базар #расту_сбазар #базар_учит #финграм #закон #судебнаяпрактика

Что случилось

Минфин перенес изменение условий «Семейной ипотеки» с 1 июля на 1 октября 2026 года . Это сделано для более взвешенного подхода, а также из-за выборов в Госдуму . До этой даты программа действует в прежнем формате: ставка 6% для всех категорий семей на весь срок кредита .

Кому нужно спешить

Семьям с одним ребенком. По новому проекту их ждёт самое существенное повышение — ставка может взлететь с текущих 6% до 10–12% . Эксперты прогнозируют, что ежемесячный платёж по кредиту в 6 млн рублей на 25 лет вырастет более чем на 40% .

Прогнозы по регионам:

Москва и Санкт-Петербург — до 12% 

Остальные регионы — до 10% 

При этом около 60% всех получателей семейной ипотеки — это семьи именно с одним ребёнком .

Кому можно подождать

Многодетным семьям. Для них есть оптимистичный прогноз — ставка может быть снижена до 4% .

В проекте также обсуждается, что при рождении последующих детей ставка будет пересчитываться в сторону понижения .

Что ещё обсуждается

Ограничение срока субсидирования. Срок действия льготной ставки планируют сократить с 30 до 15 лет, после чего кредит вернётся на рыночные условия .

Лимиты кредитования. Предлагается увеличить максимальную сумму до 15 млн рублей для столичных регионов и до 8 млн — для остальных .

Повышение адресности. Государство хочет снизить долю льготных кредитов в общем объёме выдач с 55–60% до целевых 20–30% .

С 1 октября семейная ипотека может расколоться надвое: 10–12% для однодетных против 4–6% для многодетных. Но решение ещё не принято, и оно может измениться . Готовы ли вы рискнуть и взять паузу в надежде на лучшие условия, если завтра ажиотаж может подстегнуть рост цен на квартиры?

#СемейнаяИпотека #ипотека #льготнаяипотека #Минфин #ставки #недвижимость #жильё #кредиты #многодетныесемьи

⁠💬30 марта 2026 года закончилось строительство моей 2 квартиры-студии, которую я покупал за наличные для формирования инвестиционного капитала ещё 1,5 года назад.

🎉Для меня это очень праздничный день, не только потому что это актив, который вырос в цене на 39%, который будет сдаваться в аренду и приносить пассивный доход который я буду реинвестировать в "бумажные активы", но и потому, что закончилось моё ментальное переживание... Потому что срок сдачи задержался на 2 месяца, с 1 квартирой такого не было, по этому для меня это было впервые. Главное что всё закончилось без дополнительных финансовых расходов с моей стороны. Подал на неустойку. Ждём.

🤔ЗАЧЕМ Я ПОКУПАЮ КВАРТИРЫ?

Когда я был по младше, мне было 22 года и я только начинал заниматься сделками по купли-продаже бизнесов и одновременно учился, у меня появились проблемы со здоровьем, а денег было буквально последние 150.000 рублей, понятное дело они закончились через 2-3 месяца, с учётом что я лежал в платной больнице.

После этого было очень трудное время, а всё потому, что я и не мог работать по причине ухудшения здоровья, но и помочь мне было некому. Вот тогда я поставил задачу сформировать капитал в ХХХ рублей к 40 годам, с которых я буду получать пассивных доход, что бы быть хоть как то финансово защищённым. Потихонечку иду с своей цели. 1 квартира которую я покупал уже давно сдаётся, эта 2)

💸КАК Я КОПЛЮ НА КВАРТИРЫ?

С каждой комиссии, которую я получаю с успешной продажи бизнеса как Бизнес Брокер - 60% я откладываю на свой накопительный счёт и так каждый месяц в течение нескольких лет.

🏦ПОЧЕМУ НЕ ИПОТЕКА?

Скажу честно, я не очень хорошо разбираюсь в данном инструменте, но со стороны, такое ощущение что не хочется покупать объект за 1 рубль, а возвращать 3. Для меня важно чувство собственности и свободы, а ипотека это как кредиторские обязательства, вроде по документам это и твоя квартира, а по факту банка.

❗ВЫВОД

Квартиру получил, завтра еду в МФЦ для окончательных регистрационных процедур, далее мебелирую квартиру и сдаю в аренду на 11 месяцев с возможностью пролонгации, с индексированием 10%/год.

#бизнесброкер #продажабизнеса #готовыйбизнес #купитьбизнес #бизнесподключ #бизнесснуля #инвестициивбизнес #обучениебизнесброкеров #бизнесброкермосква #бизнесброкерспб #недвижимость #риелтор #риэлтор #наставник #обучениебизнесброкеров #маркетинг #переговоры #продажи #юрист #маркетолог #покупкабизнеса

--------

ЭТО ЕДИНСТВЕННЫЙ В СВОЁМ РОДЕ ПОСТ В КОТОРОМ Я НЕМНОГО ДЕЛЮСЬ СВОЕЙ ЛИЧНОЙ ЖИЗНЬЮ.

#Россия #недвижимость #финансы #цены #экономика

Первое полугодие 2026 года стало для рынка недвижимости периодом восстановления. После непростого 2025 года покупатели начали активнее выходить на рынок, а ипотечное кредитование вновь демонстрирует уверенный рост.

🏦 Ипотека снова набирает обороты

По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, июнь стал самым сильным месяцем 2026 года по выдаче ипотеки.

В июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на сумму 488 млрд рублей — это на 43% больше по количеству и на 49% больше по объему, чем в мае.

Такая динамика говорит о заметном оживлении спроса и подтверждает, что рынок постепенно выходит из периода ожидания.

💰 За первое полугодие 2026 года банки выдали:

✔️ 497 тыс. ипотечных кредитов;

✔️ 2,2 трлн рублей ипотечных средств.

По сравнению с первым полугодием 2025 года это:

📈 +46% — по количеству кредитов;

📈 +48% — по объему выдачи.

Это свидетельствует не только о росте числа сделок, но и о постепенном восстановлении активности на рынке жилья.

👨‍👩‍👧 Семейная ипотека поддержала рынок

Главным драйвером июня стала программа «Семейная ипотека».

За месяц по ней было выдано 42 тыс. кредитов. Рост спроса во многом был связан с обсуждением возможных изменений условий программы, поэтому многие семьи решили оформить ипотеку заранее.

При этом рынок нельзя назвать полностью зависимым от льготных программ. 56% всех ипотечных кредитов в июне пришлось на рыночную ипотеку — банки выдали 60 тыс. таких кредитов на сумму 199 млрд рублей.

Это важный сигнал: покупатели постепенно адаптируются к текущему уровню ставок и всё чаще принимают решение о покупке жилья без ожидания новых мер поддержки.

📉 Что происходит со ставками?

После снижения ключевой ставки банки продолжают постепенно уменьшать ставки по рыночной ипотеке.

Хотя кредиты пока остаются дорогими, условия уже заметно привлекательнее, чем год назад. Всё больше покупателей возвращаются на рынок, понимая, что ожидание не всегда приводит к более выгодной покупке.

🏗️ Что происходит с ценами?

Пока предпосылок для существенного снижения цен практически нет.

На рынок продолжают влиять сразу несколько факторов:

🔹 постепенное снижение ипотечных ставок;

🔹 восстановление спроса;

🔹 ограниченный вывод новых проектов;

🔹 высокая себестоимость строительства.

Именно сочетание этих факторов поддерживает текущий уровень цен и ограничивает вероятность их заметного снижения в ближайшей перспективе.

Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось! В профиле ещё больше полезной и интересной информации!

#недвижимость #риелтор #базар #расту_сбазар #базар_учит #финграм #полугодие #итоги

✅ Часть 2

🔥 Коммерческая недвижимость в 2026 году остаётся доходным инструментом, но вход теперь требует избирательности. Рынок поляризован: одни сегменты приносят стабильный арендный поток, другие — проседают из-за переизбытка предложения. Успех зависит не от страны, а от формата актива и его ликвидности.

Россия: ставка на аренду и проверенные форматы

💰 Что даёт доход сегодня

Склады сохраняют самую высокую доходность, но рынок остывает. Активно вводятся новые площади, вакантность растёт, арендные ставки корректируются вниз. Тем не менее, формат Light Industrial — небольшие городские склады с гибкой нарезкой и возможностью краткосрочной аренды — остаётся устойчивым даже в условиях перенасыщения.

Торговая недвижимость неожиданно вышла в лидеры по инвестициям. Интерес сместился в сторону объектов повседневного спроса: продуктовые магазины, аптеки, пункты выдачи заказов. Это формат, который не зависит от сезона и туристов — люди пользуются им в любую экономическую погоду.

Офисы — дефицит качественного предложения поддерживает рост арендных ставок. Но ликвидны только небольшие блоки с готовой отделкой. Крупные площади без арендатора покупать рискованно — они долго простаивают.

🛡️ Самый безопасный формат — ГАБ

Готовый арендный бизнес — помещение с действующим арендатором и долгосрочным договором — это самый понятный способ войти в рынок. Объект сразу приносит доход, не требует времени на поиск жильца, арендатор проверен временем, а при продаже такой актив уходит быстрее.

⚠️ Что важно помнить

С начала 2026 года изменились правила по НДС для упрощённой системы налогообложения. Многие собственники коммерческой недвижимости обязаны платить НДС — это снижает чистую прибыль. Надо закладывать это в финансовую модель до покупки.

🌍 Зарубежье: другая логика — валютная защита и статус

Зарубежная коммерческая недвижимость решает не те же задачи, что российская. Здесь цель — не максимизация дохода, а сохранение капитала в твёрдой валюте и, возможно, получение ВНЖ.

В предыдущей статье я рассказывала о жилой недвижимости в ОАЭ, Турции, Греции и на Кипре — о том, какие страны привлекают покупателей, какие программы ВНЖ действуют и как изменились мотивы покупки. Важно понимать: все эти правила, ограничения и преимущества в полной мере распространяются и на коммерческую недвижимость. 

Получение «золотой визы» в ОАЭ, сложности с платежами в Европе, ужесточение правил в Турции — это одинаково актуально и для покупки квартиры, и для приобретения торгового помещения или склада. Логика выбора юрисдикции для коммерческого актива та же, что и для жилого: статус, валюта, прозрачность сделки.

Ещё раз быстренько пробегусь по ключевым моментам:

✔️ ОАЭ — главное направление

Россияне остаются крупнейшей группой иностранных покупателей в ОАЭ, и интерес к коммерции растёт. Причины:

- доходность в дирхамах (валюта жёстко привязана к доллару);

- возможность получить «золотую визу» при вложении в коммерческие объекты — условия те же, что и для жилой недвижимости;

- стабильная экономика и прозрачная система сделок.

Рынок офисов в Дубае и Абу-Даби показывает рост арендных ставок при минимальной вакантности. Логистический сегмент развивается быстрее других — Дубай укрепляется как глобальный торговый хаб ( крупный логистический и распределительный центр, через который проходят товары и грузы для целого региона или даже нескольких стран).

📌 Главный риск — не рынок, а платёж. Зарубежные банки могут отказать в приёме средств из России, задержки длятся неделями, конвертация съедает часть суммы. Проверять возможность перевода нужно до выбора объекта.

🔒 Европа — практически закрыта

Финляндия блокирует сделки с россиянами, Латвия запретила покупку, в Эстонии обсуждаются аналогичные меры. Банковский комплаенс (фильтр безопасности, через который проходит каждый клиент и каждая операция) ужесточён до предела. Купить коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут только те, у кого уже есть ВНЖ или второе гражданство.

⚖️ Турция — крупнейший рынок, но остывает

По количеству сделок Турция остаётся лидером среди иностранных покупателей, россияне — крупнейшая группа. Но продажи падают, правила получения ВНЖ ужесточаются. Коммерческая недвижимость в Турции даёт доходность, но предсказуемость сделок снижается.

💡 Правила для инвестора — коротко

- Не смешивайте цели. Если нужен доход — работайте с российским рынком, особенно со складами и ГАБ. Если нужна валютная защита и статус — смотрите на ОАЭ. Одна сделка не должна пытаться решить все задачи.

- Ликвидность важнее доходности. Возможность быстро продать объект без дисконта — важнее высокой цифры в презентации.

- В зарубежной сделке главный риск — платёж. Проверяйте банки и переводы до выбора объекта.

- Считайте в валюте, в которой тратите. Если покупаете за рубли, а доход в дирхамах — укрепление рубля может обнулить вашу прибыль.

- Не гонитесь за максимумом. Самые доходные сегменты часто несут самые высокие риски. Лучше взять стабильные 10–12%, чем гнаться за 16% и потерять всё при коррекции рынка.

🎯 Итог

Коммерческая недвижимость в 2026 году — выгодный, но не автоматический инструмент. В России он даёт арендный доход выше банковского процента — при условии, что вы выбираете ликвидные форматы и закладываете налоги. За рубежом он даёт валютную защиту и статус — при условии, что вы можете провести платёж.

Успех начинается с того же вопроса: что вы покупаете и зачем? Без чёткого ответа любой объект — просто дорогая игрушка.

💥 Читайте также мои статьи по недвижимости

❗ Строительный сектор под давлением: https://finbazar.ru/post/226351-stroitelnyj-sektor-pod-davleniem-vyzhivut-li-developery-v-2026-godu

❗ Мурабаха против ипотеки под 20%: https://finbazar.ru/post/808370-murabaha-protiv-ipoteki-pod-20-spasenie-ili-nishevaya-istoriya

❗ Аренда или ипотека?: https://finbazar.ru/post/406347-arenda-ili-ipoteka-matematika-protiv-mifov

✅ Часть 1

🔥 Рынок зарубежной недвижимости для россиян в 2026 году перестал быть историей про "купить подешевле — продать подороже". Он превратился в инструмент решения трёх конкретных задач: получение статуса (ВНЖ/гражданство), личное проживание и валютная диверсификация.

Инвестиционная доходность отошла на второй план — её доля в мотивации покупателей заметно сократилась, уступив место прагматичным и иммиграционным целям.

При этом сам рынок разделился на два лагеря: "открытые" юрисдикции (ОАЭ, Турция, Таиланд), где сделки проходят прозрачно и быстро, и "закрытую" Европу (Греция, Кипр, Испания), куда вход возможен только при наличии ВНЖ или второго паспорта из-за банковских ограничений и жёсткого комплаенса (системы внутреннего контроля).

🧠 Мотивы покупки изменились до неузнаваемости

Раньше главным драйвером был инвестиционный доход — аренда или перепродажа. Сейчас на первое место вышло получение ВНЖ или гражданства. Каждая вторая покупка совершается именно ради иммиграционного статуса. При этом заметно выросла доля тех, кто покупает жильё для личного проживания — для зимовки, сезонного отдыха или создания "второго дома". А вот чисто инвестиционные сделки сжались почти вдвое.

Это означает, что покупатель сегодня платит не за "квадратные метры" и не за потенциальную доходность, а за мобильность, свободу передвижения и возможность вывезти семью в случае необходимости.

🌍 География: почему одни страны в топе, а другие уходят

ОАЭ остаются безусловным лидером, и этому есть простое объяснение: здесь нет ограничений для иностранцев, сделки проводятся в дирхамах (жёстко привязанных к доллару), развита инфраструктура, а недавняя нестабильность на Ближнем Востоке даже сыграла на руку покупателям — на вторичном рынке появились дисконты.

Таиланд стремительно набирает популярность, вытесняя Турцию с позиции "главного курортного направления". Пхукет и Бангкок превращаются в полноценные хабы (распределительные центры, узлы) для россиян: здесь можно жить месяцами, сдавать жильё туристам и чувствовать себя в безопасности. При этом порог входа в Таиланде заметно ниже, чем в ОАЭ.

Турция, хотя и остаётся в топе, теряет позиции. Причины: рост цен на жильё в Стамбуле и Анталье, ужесточение правил получения ВНЖ и общее насыщение рынка. Однако для многих она остаётся самым доступным европейским направлением с понятной логистикой.

Греция и Кипр держатся исключительно на программах "золотых виз". Несмотря на повышение порога входа в некоторых регионах Греции, спрос продолжает расти. Люди готовы переплачивать за возможность получить шенгенский ВНЖ и свободно перемещаться по Европе. Но здесь же кроется и главная проблема: провести сделку становится всё сложнее из-за банковских проверок.

🆕 Новые направления — Маврикий, Грузия — набирают обороты как альтернатива традиционным рынкам. Покупатели ищут юрисдикции с простыми правилами, низким порогом входа и нейтральным геополитическим статусом.

🔒 Европа: желанная, но почти недоступная

Самый парадоксальный тренд: на Европу приходится почти половина всех запросов, но реальных сделок там становится всё меньше. Главный барьер — не цены, а невозможность провести платёж. Европейские банки ужесточили комплаенс для клиентов из России до такой степени, что даже при наличии всех документов сделка может сорваться на этапе перевода денег.

В результате европейская недвижимость сегодня доступна в основном тем, у кого уже есть ВНЖ или второе гражданство — то есть тем, кто уже "в системе". Для новых покупателей вход практически закрыт.

📌 Прагматичные выводы для инвесторов

Зарубежная недвижимость — это не про доход, а про сохранение. Если ваша цель — получить 20–30% годовых, этот рынок не для вас. Сегодня он решает три задачи: даёт возможность получить ВНЖ, позволяет создать «второй дом» для сезонного проживания и защищает капитал от девальвации рубля. Инвестиционная доходность — лишь бонус, который часто перекрывается эксплуатационными расходами и налогами.

Считайте в валюте потребления. Покупая квартиру в Дубае или Бангкоке за дирхамы или доллары, вы берёте на себя валютный риск. Укрепление рубля на 15–20% может свести на нет весь арендный доход. Всегда пересчитывайте потенциальную доходность в ту валюту, в которой вы планируете тратить деньги.

Ликвидность важнее обещанной доходности. Квартира в жилом комплексе в центре Бангкока или Дубая, которую можно сдать круглый год и быстро продать, — более надёжный выбор, чем вилла на отшибе с красивыми цифрами в презентации. Второй объект вы будете продавать месяцами, а то и годами.

Начинайте с вопроса «зачем?», а не «где?». Прежде чем смотреть варианты, ответьте себе: вы хотите ВНЖ? Второй дом для зимовки? Защиту от девальвации? Или просто «чтобы было»? От ответа зависит не только страна, но и тип объекта, и бюджет, и сроки.

Не игнорируйте альтернативные направления. Маврикий, Сербия, Камбоджа, Занзибар — эти рынки только формируются. Вход туда ниже, правила прозрачнее, а конкуренция минимальна. Это не гарантирует высокой доходности, но даёт возможность диверсифицировать активы вне перегретых юрисдикций.

🏁 Итог

В 2026 году зарубежная недвижимость перестала быть «инвестицией» в классическом смысле. Это страховка, мобильность и выбор. Вы платите не за квадратные метры, а за возможность в любой момент уехать, за валютную корзину в активах, за право отправить ребёнка в европейскую школу или лечиться в клинике с мировым именем.

Если вы это понимаете — рынок для вас открыт. Если всё ещё ждёте высокой доходности от сдачи студии в Анталье — рынок вас разочарует.

Успешная стратегия начинается с честного ответа на вопрос: что именно я покупаю и зачем мне это через пять лет?

💥 Читайте также мои статьи по недвижимости

❗ Строительный сектор под давлением: https://finbazar.ru/post/226351-stroitelnyj-sektor-pod-davleniem-vyzhivut-li-developery-v-2026-godu

❗ Мурабаха против ипотеки под 20%: https://finbazar.ru/post/808370-murabaha-protiv-ipoteki-pod-20-spasenie-ili-nishevaya-istoriya

❗ Аренда или ипотека?: https://finbazar.ru/post/406347-arenda-ili-ipoteka-matematika-protiv-mifov

💬На этот раз я продавал готовый бизнес: Сеть прачечных по городу Москва, состоявшая из 6 розничных точек, в шаговой доступности от метро.

Сделка прошла напряженно, но результативно.

❗️Самое сложно в данной сделке было не найти покупателя, а переоформить все бизнес активы на покупателя. Потому что каждая точка от отдельности функционировала по разному и были разные бизнес активы (имущество, НМА, договоры, описи, регламенты) все это нужно правильно переоформить и в сжатые сроки.

🔻Чего к слову риелторы даже не делают, это лишний раз подтверждает их уровень компетенции. Потому что до меня этот бизнес «пытались продать риелторы»

————-————-

❎👎ПОЧЕМУ НЕ ПОЛУЧАЛОСЬ ПРОДАТЬ БИЗНЕС ДО МЕНЯ:

❌Бизнес не был подготовлен к продаже в размах Due Diligence.

❌Отсутствие знаний операционной деятельности бизнеса, бизнес продавался как недвижимость, а не бизнес.

❌Риелторы терялись в бизнес-информации и не могли корректно презентовать бизнес покупателям и ответить на вопросы о бизнесе.

❌Отсутствие мотивированного назначения Встречи и подготовки к Просмотру покупателя.

❌Продавец не был подготовлен к встречам

❌До остальных процессов продажа так и не дошла .

————-————-

✅👍ЧТО СДЕЛАЛ Я ДЛЯ ЭФФЕКТИВНОЙ ПРОДАЖИ ДАННОГО БИЗНЕСА:

✔️Оценил бизнес правильно.

✔️Провел полноценную подготовку к продаже каждой точки по отдельности за 11 дней.

✔️Комплексно упаковал бизнес целиком.

✔️Запустил нужные инструменты маркетинга и задействовал свои базы покупателей, инвесторов, подписчиков.

✔️Провел качественную работу с покупателями

✔️Подготавливал покупателя к сделке финансово и юридически (это база, которую не делают даже «опытные» бизнес брокеры, ведь этому не учат в их наставничестве)

✔️Согласовал условия проверки о основной сделки со сторонами

✔️Разработал документы для юридического оформления сделки

✔️Провел сделку

✔️Помог с переоформлением бизнеса

✔️Проконсультровал по уплате налогов с продажи бизнеса

————-————-

🔥КАК ИТОГ:

⏳Бизнес был продан всего за 41 день

🤝Проведено 6 просмотров с покупателями

💰Цена продажи составила: 8.350.000₽ (150к/скидка за быстрый выход на сделку)

————-————-

❓💰ХОТИТЕ ПРОДАТЬ СВОЙ ГОТОВЫЙ БИЗНЕС ВМЕСТЕ С ПРОФЕССИОНАЛОМ В ДАННОЙ ОБЛАСТИ, ПОЛНОСТЬЮ ПОД КЛЮЧ?

✅☎️ОБРАЩАЙТЕСЬ УЖЕ СЕГОДНЯ!

#бизнесброкер #готовыйбизнес #продаюбизнес #ооо #продажабизнеса #риелтор #риэлтор #seo #недвижимость #бизнес #инвестиции #инвестор #бизнесснуля #бизнесподключ #какпродатьбизнес

#москва

#Недвижимость

Обсуждаемая властями корректировка условий семейной ипотеки приведет к тому, что ежемесячные платежи изменятся. Максимальная сумма платежа для покупателей новостроек в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти может достигнуть 172 тыс. руб. в месяц. Такие подсчеты привел портал «РБК Недвижимость» на основе предварительного варианта изменений в госпрограмме «Семейная ипотека» с помощью ипотечного калькулятора «Дом РФ».

Это почти в 2,5 раза выше нынешнего максимума в столичных регионах. Сейчас ежемесячный платеж по семейной ипотеке там составляет 71,9 тыс. руб. при условии, что семья взяла в ипотеку 12 млн руб. на 30 лет. Согласно расчетам, в будущем из-за дифференциации ставок, двойного сокращения срока кредитования и роста максимального размера кредита для большинства семей максимальные платежи по вновь выданной семейной ипотеке могут подскочить на 85–139%.

Наименьшими они будут для семей с пятью и более детьми — 133 тыс. руб. в месяц, наибольшими — у семей с тремя детьми: 172 тыс. руб. Для обеих категорий семей максимально возможный кредит составит 18 млн руб.

ЮЭто значительно выше нынешнего пенсионного возраста в России.

Банки объясняют сие тем, что они надеются, что большинство таких ипотечных кредитов будет погашено раньше срока.

А если нет, то заёмщикам, решившим выйти на пенсию и не работать, придётся либо досрочно закрывать такой ипотечный кредит, либо продавать жильё, либо ещё долго работать после выхода на пенсию.

Главный риск такой ситуации, как обьясняют в банках, связан со снижением доходов ипотечного заёмщика с возрастом.

#Россия #банки #ипотека #недвижимость #финансы

Что случилось

Каждый пятый заёмщик, оформивший ипотеку во втором полугодии 2025 года, будет выплачивать кредит до 70–75 лет. Всего за 2025 год банки выдали 966 тысяч кредитов, из них 661 тысяча пришлась на второе полугодие. Это значит, что около 178 тысяч человек, взявших ипотеку в прошлом году, завершат выплаты уже после выхода на пенсию.

Почему так

Основная причина — длинные сроки кредитования. В 2025 году более половины ипотек оформили на 25–30 лет. Банки вынуждены увеличивать сроки, чтобы снизить ежемесячный платёж и вписать заёмщика в требования по долговой нагрузке. При рыночных ставках около 19% годовых сокращение срока с 30 до 25 лет снижает переплату почти на 20%, но платёж вырастает менее чем на 1%.

При этом в ЦБ не планируют ограничивать выдачу ипотеки по возрасту — основными рисками там считают низкий первоначальный взнос и высокую долговую нагрузку.

Цифры

Всего ипотек за 2025 год — 966 тыс.

Ипотек во втором полугодии 2025 — 661 тыс.

Доля заёмщиков с погашением в 70–75 лет — 19%

Из них закроют на пенсии — ~178 тыс. человек

Доля заёмщиков с погашением после 60 лет — ~65%

Доля ипотек на 25–30 лет в 2025 — более 50%

Средняя зарплата в РФ (оценка) — ~100 тыс. рублей

Средняя пенсия в РФ (оценка) — ~25 тыс. рублей

Банки выдают ипотеку, которую люди будут платить до 70–75 лет, надеясь, что те закроют её досрочно или продадут квартиру. Но что, если не закроют? Придётся работать на пенсии или отдавать жильё банку. Готовы ли заёмщики к такому сценарию — или они просто не думают о том, что будет через 30 лет?

#ипотека #пенсия #заёмщики #кредиты #жильё #недвижимость #банки #долговаянагрузка #ЦБ

Если в 2025 году вы получили доход, связанный с недвижимостью, до 15 июля 2026 года включительно необходимо уплатить НДФЛ.

Это касается:

🏠 продавцов недвижимости, если возникла обязанность по уплате налога;

🏡 арендодателей, сдающих жильё внаём;

🎁 граждан, получивших недвижимость в дар от лиц, которые не являются близкими родственниками.

📊 Налог при продаже недвижимости

Если объект находился в собственности менее минимального срока владения, налог рассчитывается по действующей прогрессивной шкале:

▪️ 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;

▪️ 15% — с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей.

🎉 В каких случаях налог можно не платить?

Закон предусматривает несколько ситуаций, когда налог отсутствует:

✅ 1. Истёк минимальный срок владения

Обычно — 5 лет, а в отдельных случаях — 3 года.

✅ 2. Недвижимость продана без получения налогооблагаемого дохода

Например, если цена продажи не превышает документально подтверждённые расходы на её приобретение или налоговая база отсутствует по другим предусмотренным законом основаниям. В некоторых случаях декларацию всё равно необходимо подать.

✅ 3. Действуют специальные налоговые льготы

Например, в ряде случаев при продаже жилья семьями с детьми, если соблюдены требования законодательства.

🏠 Если вы сдаёте квартиру в аренду

Размер налога зависит от выбранного налогового режима:

▪️ 13% — для физических лиц;

▪️ 6% — для индивидуальных предпринимателей на УСН («доходы»);

▪️ 4% — для самозанятых при сдаче жилья физическим лицам.

⚠️ Что будет, если пропустить срок оплаты?

За несвоевременную уплату налога предусмотрены:

💸 пени (1/300 ставки ЦБ) — начисляются за каждый день просрочки;

📌 штраф 20% от суммы налога — если налог не уплачен по неосторожности;

🚫 штраф 40% — если налоговый орган докажет умышленное сокрытие дохода.

💡 Совет

О налогах лучше думать до продажи, а не после сделки.

Иногда достаточно:

✔️ правильно подтвердить расходы на покупку;

✔️ воспользоваться положенными льготами;

✔️ выбрать более удачный момент для продажи.

Это позволяет законно уменьшить сумму налога или вовсе избежать его уплаты.

Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось! В профиле ещё больше полезной и интересной информации!


#недвижимость #риелтор #базар #расту_сбазар #базар_учит #финграм #оплата #налоги

Главные выводы
По итогам первого полугодия 2026 года московские торговые центры столкнулись с устойчивым снижением посещаемости:

общий трафик крупнейших объектов сократился на 2% год к году, а относительно доковидного 2019 года падение превысило 25%. Ключевой тренд — трансформация поведения посетителей: 59% заходят в ТЦ менее чем на час, преимущественно для быстрых покупок или точечных задач, что особенно болезненно для fashion-ритейла (трафик снизился на 7–10%). Уровень вакантности в качественных ТЦ Московского региона достиг 8,7%, и по итогам года, по прогнозам, может вырасти до 8% (с 5,5% в 2025 году). Рынок переходит в фазу активной реконцепции: около 70% российских ТЦ потребуют обновления концепции в 2026–2027 годах.

Динамика трафика и факторы спада
Совместное исследование МТС «Геоэффект» и Fashion Consulting Group зафиксировало в первом квартале 2026 года сокращение трафика на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. Посещаемость продолжает отставать от 2019 года более чем на четверть. Среди причин — усиление конкуренции со стороны маркетплейсов (доля интернет-торговли в ритейле достигла 25,6%, в непродовольственном сегменте — свыше 52%) и переход потребителей к сберегательной модели: покупки становятся рациональнее, с уклоном в недорогие товары, чаще приобретаемые онлайн.

Портрет современного посетителя ТЦ

Исследование выявило качественное изменение аудитории:
Среднее время визита сокращается: 59% посетителей проводят в ТЦ менее часа.
Основа аудитории — покупатели с доходом 70–200 тыс. руб. (63% посетителей), при этом сегмент 100–150 тыс. руб. вырос на 18%.
Доминирует возрастная группа 25–44 года (55–65% трафика).
Гендерный баланс почти равный (53% женщин, 47% мужчин) .
Иностранцы — менее 10% аудитории; лидируют гости из Китая (до 58%), далее — Турция и США (по 9–11%).

Кризис в fashion-ритейле: оптимизация и смена форматов 🛍
Падение посещаемости сильнее всего ударило по одежде и обуви. Около 70–80% fashion-сетей приостановили масштабное расширение, фокусируясь на локациях с высоким трафиком. Ритейлеры оптимизируют площади:
Lime разрабатывает магазины площадью 1,2–1,5 тыс. кв. м для регионов.
«Детский мир» запускает мини-формат «Детмир мини» (до 400 кв. м).
«М.Видео» переформатирует точки в центры выдачи заказов.
Melon Fashion Group тестирует концепт-сторы (пример: Sela в «Авиапарке» с товарами для дома и кафе).

Рост вакантности и прогнозы

По итогам II квартала 2026 года вакантность в качественных ТЦ достигла 8,7% (рост на 1,2 п. п. к I кварталу). Устойчивость показали малые районные ТЦ (GLA < 10 тыс. кв. м): доля свободных площадей — 8,9% (снижение на 1,8 п. п.). Эксперты прогнозируют рост вакантности до 8% к концу года.

Стратегии адаптации: реконцепция и новые форматы📋
Собственники активизируют реконцепцию: 62% российских ТЦ уже нуждаются в обновлении, к 2027 году — 64–67%. Тренды:
Смещение акцента с ритейла на досуг, развлечения, сервисы.
Развитие фудхоллов: в 2026 году планируется запуск шести объектов общей площадью 17,7 тыс. кв. м

.
Внедрение wellness-зон, коворкингов, событийных пространств (бесплатные концерты, фестивали).

Итоговая рекомендация

Рынок торговой недвижимости Москвы переживает перестройку. Для сохранения конкурентоспособности важно:
- точно позиционировать объект под локальную аудиторию;
- увеличивать долю общепита, услуг, развлечений в tenant-mix;
- переходить на мини-форматы и гибкие условия аренды;
- инвестировать в обновление концепции (жизненный цикл сократился с 8–10 до 5–8 лет).

#коммерческая #недвижимость #аналитика #ТЦ #Retailnews


Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

👋На связи Даниил Кондратьев, я бизнес-брокер с рыночным чутьем и операционным опытом.

🏁Мой путь в сфере M&A начался не с брокериджа, а с реального управления. Я основал маркетинговое агентство, прошел все круги ада предпринимательства и успешно вышел из проекта, закрыв сделку с мультипликатором 18 месяцев окупаемости.

🤔Осознав, что системный подход к продаже бизнеса — это искусство, я ушел в брокерское агентство, где уже через 4 месяца работы был признан лучшим сотрудником. Это подтвердило мою экспертизу в оценке, переговорах и юридическом сопровождении сделок.

💸Сейчас я веду частную практику уже четвертый год. Моя специализация — сделки по купле-продаже действующего бизнеса в Москве и регионах.

Я предлагаю:

🔹 Для продавцов — максимальную цену за счет грамотной упаковки актива и борьбы за каждого покупателя.

🔹 Для покупателей — проверенные активы, которые уже генерируют деньги с первого дня.

Если вы стоите перед выбором — продать или купить стабильный бизнес, не теряйте время на дилетантов.

Обращайтесь ко мне уже сегодня. Обсудим ваш бизнес и согласием встречу!

---

📲Мой Telegram

📲Мой What’s App

#бизнес #малыйбизнес #готовыйбизнес #бизнесброкер #бизнесброкермосква #продажабизнеса #покупкабизнеса #риелтор #риэлтор #юрист #недвижимость #коммерческаянедвижимость #москва #нетворкинг

🤔 Что действительно важно при выборе жилья

Когда речь заходит об ипотеке, большинство покупателей в первую очередь смотрят на ставку.

«Где ниже процент?» — самый частый вопрос. И это вполне логично.

Но на практике выгодная ипотека — это далеко не всегда самая низкая ставка.

Почему низкая ставка часто оказывается маркетингом

Сегодня банки и застройщики активно предлагают привлекательные ипотечные программы с минимальными процентами. Красивые цифры в рекламе привлекают внимание и создают ощущение выгодной сделки.

Но здесь важно научиться отличать маркетингово привлекательную ставку от реальной финансовой выгоды.

Очень часто за низкий процент покупатель платит другим способом — через более высокую стоимость квартиры. В результате ежемесячный платеж выглядит комфортно, а общая сумма расходов за весь период кредита оказывается значительно выше.

Именно поэтому низкая ставка и действительно выгодная покупка — не всегда одно и то же.

Какие варианты предлагают сегодня банки

На рынке можно встретить самые разные программы:

✔️ фиксированную ставку на весь срок;

✔️ субсидированные застройщиком программы;

✔️ сниженные проценты на первые годы кредита;

✔️ квартиры по более низкой цене, но со стандартной ипотечной ставкой.

И здесь важно понимать: универсально лучшего варианта не существует.

То, что выгодно одной семье, может оказаться совершенно невыгодным для другой.

Почему низкая ставка не всегда означает экономию

Очень часто субсидированная ставка сопровождается увеличением стоимости объекта.

На первый взгляд платеж становится ниже и комфортнее. Но если посчитать итоговую переплату за весь срок кредита, результат может оказаться неожиданным.

Поэтому перед оформлением кредита важно:

✔️ просчитать несколько сценариев;

✔️ сравнить программы разных банков;

✔️ понять, где реальная выгода, а где только красивый маркетинг;

✔️ заранее продумать стратегию досрочного погашения.

Индивидуальная стратегия всегда выгоднее шаблонных решений

Рассматривайте ипотеку не просто как кредит, а как финансовый инструмент.

Иногда выгоднее:

✔️ взять стандартную ставку, но купить объект дешевле;

✔️ воспользоваться субсидированной программой;

Только детальные расчеты позволяют увидеть полную картину и принять действительно выгодное решение.

📌 Важно помнить: ипотека — это не просто «одобрили или не одобрили».

Это финансовое решение на долгие годы.

И чем грамотнее выбрана стратегия на старте, тем спокойнее и выгоднее будет весь путь к собственной недвижимости.

📩 Если вы планируете покупку квартиры, лучше заранее просчитать несколько вариантов ипотеки и сравнить не только ставку, но и итоговую стоимость жилья. Именно там чаще всего скрывается настоящая выгода.

Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось! В профиле ещё больше полезной и интересной информации!


#недвижимость #риелтор #базар #расту_сбазар #базар_учит #финграм #ипотека #ключеваяставка

Отдых и оздоровление ребенка в летнем лагере — это отличная инвестиция в его развитие, но зачастую довольно затратная. Хорошая новость для родителей: государство позволяет частично компенсировать эти расходы.

Согласно актуальной информации Федеральной налоговой службы (ФНС России от 3 июля 2026 года), родители вправе вернуть часть средств, потраченных на путевки в спортивные, образовательные и лечебные детские лагеря.

1. Вычет на обучение: для образовательных лагерей

Если ваш ребенок посещает лагерь с образовательным уклоном (например, языковые, IT, робототехнические или творческие смены), вы можете оформить социальный налоговый вычет на обучение.

Главные условия:

У лагеря (организации) обязательно должна быть лицензия на ведение образовательной деятельности и реализацию образовательной программы.

Важный нюанс: Компенсации подлежат только расходы, которые напрямую относятся к образовательной составляющей путевки. Траты на проживание, питание и бытовое обслуживание в расчет не принимаются и возмещению не подлежат.

Финансовый лимит: предельный размер расходов на обучение одного ребенка составляет 110 тысяч рублей в год. Этот лимит является общим на обоих родителей (то есть они могут разделить его между собой или оформить вычет на одного из них).

2. Вычет за физкультурно-оздоровительные услуги: для спортивных сборов

Если ребенок едет в спортивный лагерь, на сборы или занимается в секции, расходы можно компенсировать через вычет на физкультурно-оздоровительные услуги.

Главное условие: организатор таких мероприятий (лагерь, спортивная школа или клуб) должен быть официально включен в специальный перечень, утвержденный Министерством спорта Российской Федерации. Перед покупкой путевки обязательно проверьте наличие организации в этом реестре.

3. Вычет на лечение: для санаториев и лечебных лагерей

Когда ребенок отдыхает в санатории или лагере, где ему оказывают медицинские услуги, часть средств можно вернуть через социальный вычет на лечение.

Главное условие: у санатория или медицинской организации должна быть действующая лицензия на осуществление медицинской деятельности.

Важные лимиты и исключения

Чтобы правильно спланировать бюджет и расчет вычета, важно не путать лимиты по разным видам услуг:

Лимит на лечение и физкультурно-оздоровительные услуги (включая спортивные сборы, секции и санатории) за себя и детей составляет 150 тысяч рублей в год (суммарно).

Лимит на обучение детей (образовательные лагеря) составляет 110 тысяч рублей в год на каждого ребенка и не зависит от лимита на лечение.

Исключения из общего лимита в 150 тыс. руб.: вычеты на обучение детей (у него свой лимит 110 тыс.) и дорогостоящее лечение (оно возмещается в полном объеме фактических расходов, без ограничения в 150 тыс. руб.).

Какие документы потребуются?

Базовый документ для любого из перечисленных вычетов — справка об оплате соответствующих услуг установленного образца.

Обратите внимание: начиная с 2024 года, для упрощения документооборота используются унифицированные формы справок:

-для медицинских услуг;

-для образовательных услуг;

-для физкультурно-оздоровительных услуг.

Запросите такую справку в бухгалтерии или администрации лагеря/санатория сразу после оплаты или по окончании смены.

Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось! В профиле ещё больше полезной и интересной информации!


#недвижимость #риелтор #базар #расту_сбазар #базар_учит #финграм #налоговаяоптимизация #налоговыйвычет

Что случилось

Июнь 2026 года стал одним из лучших месяцев для ипотечного рынка за последние полтора года. Россияне оформили жилищных кредитов на 345 млрд рублей — это на 49,7% больше, чем в мае, и на 76% больше, чем в июне прошлого года.

Кто и на что брал

Новостройки — главный драйвер роста. На первичное жильё выдали 198,8 млрд рублей (+72,4% за месяц). Доля новостроек в общем объёме ипотеки выросла до 57,6% . Люди торопятся, пока не изменились условия по семейной ипотеке.

Вторичка — держится уверенно. 62,6 млрд рублей, прирост на 5,6% к маю и в 2,3 раза больше, чем год назад . Вторичный рынок больше не выглядит «запасным вариантом» — он на равных борется за покупателя.

Дома и ИЖС — набирают обороты. 73 млрд рублей, или 21% всего ипотечного рынка . Россияне всё чаще выбирают загородный комфорт вместо городских квартир.

Готовые дома — 44,2 млрд рублей (+54,5% к маю, +103,7% за год).

Строительство собственного дома — 29,1 млрд рублей (+66,3% за месяц, +90,2% за год).

Почему такой ажиотаж

В июне спрос разогрелся сразу по нескольким причинам:

Семейная ипотека под угрозой. Власти обсуждают изменение условий программы, и многие решили не рисковать.

Снижение ключевой ставки. Пока ЦБ снижает ставку, ипотека постепенно становится доступнее.

Психология. Люди боятся, что льготные программы свернут или ужесточат, и стараются взять кредит «на всякий случай».

Сезонность. Лето — традиционно горячий сезон для сделок с недвижимостью.

Мнение

Июньский всплеск выглядит как отложенный спрос, который накопился за время высоких ставок. Как только ставки начали снижаться, покупатели рванули на рынок. Особенно заметно это на новостройках: льготные программы продолжают поддерживать первичный рынок, и люди боятся упустить момент. Вторичка тоже растёт, но значительно скромнее. Если условия семейной ипотеки изменятся, ажиотаж может сойти на нет, и рынок вернётся к более спокойным цифрам.

#ипотека #жильё #новостройки #вторичка #ИЖС #ипотечныйбум #кредиты #семейнаяипотека #недвижимость #июнь2026

#Россия #СанктПетербург #недвижимость

Система называется «Клевер».

За три года по ней сертифицировали 67 проектов, еще 190 стоят в очереди.

190 объектов заявлены на сертификацию — это около 11 млн кв. м.

Такая площадь сопоставима с районом крупного современного города или >1,5 тыс. футбольных полей.

Что такое «Клевер»?

Это система, которая оценивает энергоэффективность, качество воздуха, акустический и тепловой комфорт и экологичность объекта.

«Клевер» анализирует жизненный цикл материалов — от добычи сырья и производства до эксплуатации и утилизации, что помогает выбирать наиболее эффективные решения.

Также проводится математическое моделирование энергопотребления объектов, что позволяет выявить ошибки до строительства и избежать лишних затрат.

«Клевер» запущен в 2023 году Наццентром «Развивай.РФ» совместно с крупными девелоперами России.

Зачем нужна сертификация?

Застройщикам:

▪️ Сертификация дает доступ к льготному финансированию;

▪️ Энергоэффективные решения снижают операционные расходы на 15–20%.

Покупателям и арендаторам:

▪️ В сертифицированных объектах чище воздух и больше дневного света;

▪️ В зданиях есть зоны отдыха;

▪️ Снижено потребление электро- и тепловой энергии — будут ниже коммунальные платежи.

Что дальше?

«Клевер» масштабируется: с октября 2025 года сертификация расширилась для сегмента жилой недвижимости, а с июля 2026 года вступил в силу межгосударственный ГОСТ для многоквартирных жилых домов.

#Россия #недвижимость #девелопмент #строительство #инжиниринг #стандарты #финансы #инвестиции #Клевер