#москва — посты и обсуждения

Бабушка хотела передать внуку квартиру за 14 млн ₽, чтобы он продал её и купил жильё для себя. В нашей беседе пришлось сначала разобрать налог: подарок и последующая продажа — две отдельные операции.

За подарок от бабушки налог обычно не возникает: они близкие родственники. Но трёхлетний срок владения у внука начнётся заново, с регистрации его права. Бабушкины годы владения к нему не прибавляются.

Откуда взялись 1,9 млн ₽

Возьмём продажу за 14 млн до окончания трёх лет. Для расчёта считаю внука налоговым резидентом России, имущественный вычет 1 млн ₽ — не использованным в этом году. Подтверждённых расходов на покупку, которые можно зачесть, в модели нет; кадастровая стоимость налоговый доход не увеличивает. Других доходов, влияющих на ту же шкалу, тоже нет.

После вычета остаётся 13 млн ₽. Налог: 2,4 млн × 13% + 10,6 млн × 15% = 1 902 000 ₽. На руках — 12 098 000 ₽.

Это расчёт с условиями. Если даритель покупал квартиру и сохранил документы, его допустимые расходы могут уменьшить доход при продаже. При цене покупки 6 млн вместо вычета 1 млн облагаемая сумма составит 8 млн, а налог — 1 152 000 ₽. Сначала ищем документы, затем считаем ожидание.

У вашей квартиры сохранился договор, по которому её покупал даритель?

Сколько процентов нужно, чтобы покрыть налог?

Сравню два пути: продать сейчас за 14 млн и разместить остаток на вкладе либо дождаться трёхлетнего срока и продать без этого налога за те же 14 млн.

Для примера беру 12,70% годовых. Это показатель ЦБ для вкладов крупнейших банков на срок от 181 дня до года, опубликованный 1 октября. На более долгий срок ту же ставку банк обещать не обязан.

▫️ После продажи остаётся 12 098 000 ₽.

▫️ За год при 12,70% получается 1 536 446 ₽ процентов до налога, без капитализации — прибавления процентов к сумме вклада.

▫️ 1 902 000 / 1 536 446 × 12 = 14,9 месяца.

Около 15 месяцев — ориентир до налога на проценты при постоянной ставке. Сам налог на проценты удлинит ожидание. Для точного срока нужны даты выплат, доходы по другим вкладам и необлагаемая сумма каждого календарного года. Её нельзя заранее зафиксировать на весь будущий срок.

Поэтому фраза «до даты осталось больше 15 месяцев — продавайте» из этих чисел не следует. Если квартира сдаётся, аренда поддерживает вариант ожидания. Пустующая квартира, за которую приходится платить, меняет расчёт в другую сторону.

Какую ставку вы бы заложили после окончания первого вклада?

Почему в этой семье решили иначе

Бабушка владеет квартирой больше десяти лет, её срок уже прошёл. Жильё внуку нужно сейчас. В обсуждённом варианте квартиру продаёт бабушка, а внуку передаёт деньги на покупку: дарение денег между ними налогом не облагается. Письменный договор помогает подтвердить происхождение суммы и то, что возвращать её не нужно.

В такой ситуации сначала имеет смысл сравнить оба порядка действий, пока квартиру ещё не подарили. Обратный перевод уже подаренной квартиры — отдельная сделка, её в этот расчёт я не включал.

Перед решением проверяю три вещи: дату возникновения права; документы о допустимых расходах дарителя; налоговый доход с учётом кадастровой стоимости и коэффициента, действующего в регионе. Для наследства срок считают со дня смерти, для подарка — с регистрации права получателя.

Где расчёт меняется: цена квартиры, аренда, расходы на её содержание, будущая ставка и налоговые правила года продажи. Здесь цена постоянна, аренды нет, налог с продажи сразу отложен, проценты не капитализируются. Расчёт не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

До трёхлетнего срока полтора года: вы бы ждали или считали продажу со вкладом?

#недвижимость #налоги #инвестиции #москва #вклады

Реестр капстроительства на 2027–2029 годы
Минстрой сформировал проект реестра объектов капстроительства на 2027–2029 годы. В него вошли 836 объектов и мероприятий по 47 главным распорядителям бюджетных средств и 39 госпрограммам. Основной упор — на систематизацию, сокращение строительного цикла и быстрый ввод объектов в эксплуатацию.

Рижский цветочный рынок выставят на торги
Власти Москвы выставят на торги участок с Рижским цветочным рынком и универмагом «Крестовский» на проспекте Мира. Объекты подлежат сносу или реконструкции. Начальная стоимость — 155,4 млн рублей. Участники аукциона должны иметь опыт строительства объектов совокупной площадью не менее 17 тыс. кв. м за последние пять лет. Торги проведут в ближайшие 90 дней.

«Гаражная амнистия» в Подмосковье
Жители Московской области за девять месяцев зарегистрировали свыше 4,9 тыс. объектов недвижимости в рамках «гаражной амнистии». Программа была рассчитана до 1 сентября 2026 года, но в августе её продлили на пять лет — до 1 сентября 2031 года. В прошлом году за январь–август зарегистрировали 5,3 тыс. объектов.

Sminex на Фрунзенской набережной
Мосгосстройнадзор выдал компании Sminex разрешение на строительство малоэтажных домов на Фрунзенской набережной с собственным парком. Проект включает семь домов высотой от двух до четырёх этажей и инфраструктурный центр. Корпуса рассчитаны на 95 квартир общей жилой площадью 20,3 тыс. кв. м. Все они будут соединены стилобатом. Общая площадь второй очереди — почти 43,9 тыс. кв. м. Парк займёт более трёх гектаров.

Level Group не признали общеизвестным брендом
Суд по интеллектуальным правам оставил в силе решение Роспатента, который отказал Level Group в признании комбинированного обозначения Level общеизвестным знаком обслуживания. Девелопер запрашивал этот статус с октября 2024 года. В Роспатенте отметили, что документы подтверждают деятельность компании преимущественно в Москве и Подмосковье.

Реновация в Москве
На месте расселённых и демонтированных домов старого жилого фонда построили более 135 жилых комплексов по программе реновации. Новостройки возвели в 59 районах города. Лидируют юго-восток (36 новостроек), северо-восток и юго-запад (по 17), восток (15). Всего — более 39,5 тыс. квартир.

ИИ-ассистент для проектировщиков
Центр искусственного интеллекта в градостроительстве разработал ИИ-ассистента «Помощник проектировщика» для анализа градостроительной документации. В основе — единая база требований, объединяющая данные о водоохранных и санитарно-защитных зонах, особо охраняемых природных территориях и других ограничениях. Источники — около 100 нормативных документов. По запросу ассистент собирает информацию по конкретной территории, предоставляет данные об объёмах строительства и ввода объектов.

Сроки освоения земель под ИЖС могут сократить
Заместитель гендиректора Роскадастра Максим Харитов сообщил, что сроки бесплатного предоставления земель россиянам могут быть сокращены. Сейчас срок освоения участков под ИЖС составляет пять лет, предлагается сократить до трёх. Инициатива уже поддержана на уровне руководства страны. Также есть предложения упростить перевод садовых домов в жилые.

#недвижимость #Минстрой #реестр #капстроительство #Рижскийрынок #гаражнаяамнистия #Sminex #Фрунзенская #LevelGroup #Роспатент #реновация #Москва #ИИ #Помощникпроектировщика #Роскадастр #ИЖС #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости

Осенью 2021-го мой клиент Виктор заплатил 9 млн за двушку 48 м² на котловане в Новой Москве. Оплата полностью, без ипотеки. Его вопрос тогда звучал так: «А вырастет ли?» Прошло пять лет, и я посчитал ответ в процентах годовых против вклада на те же 9 млн. Квартира оказалась впереди на 1–3 млн.

Что вышло у квартиры

Ключи выдали в мае 2024-го, на два квартала позже срока по договору. Ремонт из white box (голые стены) обошёлся в 1,4 млн. С сентября 2024-го квартира сдаётся: 55 тысяч в месяц, потом 62, сейчас 65. Аренда за два года принесла около 1,4 млн после налога самозанятого 4%. Пока шла стройка, переносились ключи и делался ремонт, дохода не было.

Вложено 10,4 млн (9 + 1,4). Сейчас двушка стоит около 17 млн по сделкам в его корпусе за лето. С арендой выходит 18,4 млн. По внутренней ставке (годовая доходность с учётом того, что ремонт вложен только в 2024-м, а аренда идёт с сентября 2024-го) это около 13% годовых.

Доходность квартиры вы считаете по цене или вместе с арендой и ремонтом?

Вклад на те же 9 млн

Спокойный вариант: годовой вклад, каждую осень переоформление по средней максимальной ставке десяти крупных банков (данные ЦБ: 6,4 → 6,5 → 10,2 → 20,2 → 15,5%). Из 9 млн выходит 15,6 млн, то есть 11,6% годовых. Активный: короткие вклады на пиках ставки, 17,3 млн, 14% годовых. Это потолок при идеальном угадывании пиков задним числом.

Итог: 18,4 млн у квартиры против 15,6 и 17,3 млн у вклада. Квартира впереди на 1–3 млн (проценты по вкладам до налога).

Если и ремонтные 1,4 млн положить на вклад с осени 2024-го, разница почти исчезает: спокойный вклад даст 17,5 млн, активный 19,2 млн. Квартира на 0,9 млн впереди первого и на 0,8 млн позади второго.

Повторится ли на котловане сейчас

Обещать повторения не могу. В 2021-м котлован был заметно дешевле готового жилья: по подсчётам «Метриума» (ЕРЗ.РФ, март 2024), в старой Москве разница средних цен за метр была 28,5%, а к 2024-му сжалась до 15,9%. Это средние по разным домам. По моей оценке, рост тех лет сильно подогревала массовая льготная ипотека под 7%; таких условий сейчас нет.

Для готовой квартиры сегодня выходит так: аренда Виктора, 65 тысяч в месяц, это 4,4% к 17 млн после налога 4% и до расходов на дом, плюс прогноз ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) на рост цен новостроек Москвы: 5–7% на 2026 год и 4–7% на 2027-й. Вместе 8–11% годовых. По данным ЦБ, средняя максимальная ставка десяти крупных банков по вкладам на срок от 181 дня до года сейчас 12,70% (третья декада сентября).

Здесь я не уверен: если ставки по вкладам снизятся к 9%, перевес перейдёт к квартире; если удержатся около 13%, останется у вклада.

Где этот расчёт ломается.

▫️ 17 млн — оценка по сделкам в корпусе, Виктор квартиру пока не продавал. При продаже за 16 млн итог 17,4 млн: вровень с активным вкладом на 9 млн и со спокойным, если ремонтные тоже положить на вклад.

▫️ Налог на проценты по вкладам в итоги не входит: по моему расчёту (других процентных доходов у Виктора нет) за пять лет он около 0,7–0,9 млн. Проценты за 2021 и 2022 годы налогом не облагаются.

▫️ Налог с продажи квартиры не считал. Срок владения по ДДУ идёт с даты полной оплаты (статья 217.1 Налогового кодекса, пояснения ФНС), то есть у Виктора с осени 2021-го: пять лет, после которых доход от продажи налогом не облагается, исполняются этой осенью, точную дату смотреть по платёжным документам.

▫️ Расходы на содержание дома не считал ни для аренды, ни для вклада. Дом Виктора у работающего метро, такие сданные дома идут по 350–380 тыс. за метр, у вашего будут свои цифры.

Не инвестиционная рекомендация: цифры одного объекта и средние по рынку.

Вы бы на пять лет выбрали квартиру на котловане или вклад?

#недвижимость #инвестиции #вклады #новостройки #москва

Две двушки, которые в открытых источниках значатся бизнес-классом: одна от 13 млн ₽, другая 96,2 млн ₽. Разница 83 млн ₽. Я разложил её на четыре ступени и посмотрел, какие можно соотнести с цифрами объявлений. По моей раскладке это метры, район и этаж, вместе около 47 млн ₽ (56%). Ещё 36,2 млн ₽ (44%) остаются на то, что цифрой в объявлении не видно: дом, вид и, возможно, цена предложения выше рынка.

Откуда цифры

Метриум (аналитики рынка новостроек), август 2026: двушки бизнес-класса продают от 13,9 до 111,2 млн ₽. Адресов у краёв нет, поэтому я взял ближайшие по цене двушки из объявления и обзора рынка, по одному источнику на каждую: 36 м² в Новой Москве от 13 млн ₽ (около 361 тыс. ₽ за метр, сдача в III квартале 2027, объявление на 28.09) и 91,4 м² у Ленинградского шоссе за 96,2 млн ₽ (около 1,05 млн ₽ за метр, дата, этаж и вид в источнике не указаны). Поэтому ступени этажа и вида ниже показывают, сколько стоили бы такие надбавки; что есть в этом лоте, источник не говорит.

Раскладка в порядке «сначала метры, потом место»:

▫️ Метры: 91,4 м² по цене метра дешёвой двушки стоят 33 млн ₽, это +20 млн ₽ за лишние 55 м² (91,4 минус 36).

▫️ Район: метр около 575 тыс. ₽ в среднем по бизнес-классу (Метриум, август: 573; Kalinka, июль: 574) даёт 52,6 млн ₽, +19,6 млн ₽.

▫️ Этаж: верхние этажи бизнеса дороже нижних примерно на 14% (Циан, данные 2025 года), около 60 млн ₽, +7,4 млн ₽.

▫️ Дом и вид: до 96,2 млн ₽, +36,2 млн ₽.

Что можно сверить заранее

Площадь, цена метра и этаж есть в большинстве объявлений, по ним лот можно сравнить с соседними. Проверить можно две вещи: цену метра вашего лота против среднего по классу, около 575 тыс. ₽ (для другого округа сравнение грубое), и разницу между этажами в прайсе против 14%.

Что остаётся на дом и вид

Redcat оценивает надбавку за редкий вид в бизнес-классе в 15–20% и больше (по пересказу МИР КВАРТИР, 27.08.2026; вторую свежую оценку я не проверял). Если у лота такой вид, от 60 млн ₽ это 9–12 млн ₽. Остальные 24–27 млн ₽ из 36,2 приходятся на то, у чего в открытых отчётах нет цены: башня, лобби, паркинг, имя застройщика или просто цена предложения выше рынка.

Какую часть цены вы готовы платить за то, чего в объявлении нет цифрой?

Как выбрать, за что платить

▫️ Метры и район сверяют по объявлениям, с них я начинаю.

▫️ Этаж проверяю прайсом по этажам: у одной планировки разница между этажами видна сразу.

▫️ Для дома и вида заранее закладываю отдельную сумму и решаю, сколько готов доплатить, даже если следующий покупатель оценит их ниже.

На 30 млн ₽ без ипотеки те же цены метра дают 83 м² по 361 тыс. ₽, 52 м² по 575 тыс. ₽ или 46 м² на верхнем этаже по 656 тыс. ₽ (575 плюс 14%).

Где расчёт ломается. Квартиры стоят в разных домах, нижняя ещё строится, и точными краями Метриума они не являются. Порядок счёта меняет доли: по цене метра дорогой двушки те же 55 м² дали бы 58 млн ₽. Цифру 14% дают как разницу между верхними и нижними этажами, я прибавил её к среднему метру целиком, поэтому этаж мог выйти завышенным. По фактическим продажам Kalinka метр 643 тыс. ₽ (I полугодие), и с ним на дом и вид пришлось бы около 29 млн ₽. Цены предложений не равны ценам сделок.

Итог

Из 83,2 млн ₽ разницы цифры есть у 47 млн ₽, остальное каждый оценивает сам. Сколько это стоит лично вам, лучше решить до первого показа.

Не инвестиционная рекомендация: раскладка одного сценария на двух объявлениях и цифрах лета 2026 года.

Если покупаете ради перепродажи или аренды: за что вы доплатили бы охотнее, за район или за этаж с видом?

#недвижимость #инвестиции #москва #новостройки #бизнескласс

#сервисныеапартаменты #апарт отели #инвестициивнедвижимость #арендныйбизнес #недвижимость2026 #Москва #СПб #Сочи #Казань #Екатеринбург #доходнаянедвижимость #пассивныйдоход #управлениеарендой #гостиничныйбизнес #апартаменты #инвестиции #релокация #деловойтуризм #внутреннийтуризм #BuildToRent #multifamily #RevPAR #ADR

#базар