На прошлой неделе я выступал на конференции с темой «Недооцененный фондовый рынок или перегретый рынок недвижимости». В рамках подготовки к своему выступлению я изучал статистику по рынку жилой недвижимости. И сейчас хочу поделиться с вами некоторыми слайдами из моей презентации. На этих слайдах можно оценить динамику роста цен на жилую недвижимость в России. Забегая немного вперед, отмечу, что рост цен существенно замедляется, а также в этой статье я порассуждаю о том, какие перспективы у жилой недвижимости в перспективе.

На скрине «Индекс цен … в декабре 2024 года» мы видим динамику цен на жилую недвижимость 2024 в сравнении с 2023. Два правых столбца демонстрируют рост цен за полный год в 2023 и 2024. Видно, что в 2024 рост цен замедлился до 9,2% после роста в 2023 на 12%. Центральный график отражает, что цены в начале 2024 года росли опережающими темпами по сравнению с 2023. Но в июле 2024 завершилась стимулирующая программа льготной ипотеки, и рост цен резко замедлился. Это неудивительно, т. к. спрос из-за сворачивания льготной программы существенно уменьшился.

На скрине «индекс цен … в феврале 2025 года» мы видим итоги первых двух месяцев 2025. На скрине видно, что рост цен на жилую недвижимость в условиях отсутствия льготной ипотеки также скромнее, чем в 2024. Также на скрине виден рост цен за 12 месяцев по итогам февраля 2025. Он составил уже 8,5%. Это учитывая, что в этом периоде первые месяцы охватывают льготную ипотеку. Если взять только 2 месяца 2025, то рост цен составил 1,2% или среднемесячный рост 0,6%. Т. е. если текущие темпы сохраняться, то рост в 2025 составит 7,2%.

Еще один интересный скрин «объем выдач ИЖК с господдержкой в разрезе программ». На нем видно, какую долю занимала льготная ипотека и какой доли лишился рынок жилой недвижимости. По итогам февраля теперь 87,6% в общей структуре льготного кредитования занимает «семейная ипотека».

А на скрине «Выдачи» видно, что помимо сокращения ипотеки с господдержкой, сокращается и выдача ипотеки и по рыночным условиям. Но тут все очевидно, т. к. на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения макропруденциальных лимитов ипотека с рыночными ставками становится менее доступной.

Я уже писал о том, что в 2024 в бюджете было заложено 400 млрд руб. на льготную ипотеку. И если для покупателей недвижимости эта программа позволила зафиксировать ставку, то нужно понимать, что риск процентных ставок взяло на себя правительство. Этот риск реализовался, и расходы государства на льготную ипотеку выросли на 1 трлн рублей до 1,4 трлн. Для понимания масштабов расходов я напомню, что в 2025 в бюджете заложено 3,2 трлн на выплату процентов по всему госдолгу страны. Т. е. льготная ипотека — это расходы, которые достигают почти половины расходов на долг России. Думаю, что в текущих реалиях вряд ли правительство повторит такой подвиг и перезапустит эту программу.

Если давать оценку потенциалу росту жилой недвижимости, то, на мой взгляд, потенциал достаточно скромный. Из-за сокращающегося спроса, в отсутствии масштабной льготной программы, мы видим уже замедление роста цен. В 2023 цены выросли на 12%, в 2024 на 9,5%, по итогам февраля 2025 цены за год выросли на 8,5%. А среднемесячный рост цен 2025 продемонстрировал рост в годовом выражении 7,2%. Т. е. рост цен упал на 40% с 2023 года. На мой взгляд, в условиях отсутствующих бюджетных стимулов отрицательная динамика продолжится и усилится, и чем дольше такая ситуация сохранится, тем ближе мы к тому, что рост прекратится и перейдет к снижению.

#недвижимость #ипотека