#Ипотека

Итак, сегодня очередной платеж по ипотеке, и я решил открыть новую рубрику «Ипотека». Буду подробно рассказывать и демонстрировать, как погашается моя ипотека.

Ранее я уже писал, что получил ипотеку в феврале 2021 года на сумму 2 049 000 рублей под 8,3% годовых сроком до февраля 2043 года. Первоначальный ежемесячный платеж составлял 16 913,45 рублей. Мы использовали материнский капитал и дополнительное досрочное погашение в прошлые годы, благодаря этим действиям удалось сократить срок кредита и уменьшить ежемесячные платежи.

Сегодня 17-е число месяца, и наступило время очередного платежа. Минимальный платеж был погашен суммой 12 662,25 рублей, и у меня на досрочное погашение осталось 4 985,84 рублей. Эту сумму я и использовал для досрочного погашения, снизив не срок кредита, а размер ежемесячного платежа (такую стратегию применяю с 2025 года).

Результаты:

Переплате по ипотеке: уменьшение на 3 795,52 рублей.
Погашено основного долга: 49,29% (8 699,16 рублей).
Коэффициент общих выделенных  средств к минимальному платежу: 139,37%.
Новый минимальный платеж снижен на 48,26 рублей и теперь составляет 12 613,99 рублей.
Срок кредита остался прежним: последний платеж запланирован на 17 сентября 2040 года.

В последующих постах расскажу подробнее о финансовой стороне ипотеки и стратегии эффективного досрочного погашения, а также что я еще делаю со своей ипотекой.

#финансоваяграмотность #личныефинансы #финансоваядисциплина #деньги #финансоваянезависимость #советы #полезноечтение #личныйопыт #фининтересы #ОтЗарплатыККапиталу

Привет! Строительство в РФ – не просто бетон и краны. Это ключевой сектор для экономики, разгоняемый госпрограммами. Разбираем, как заработать на этом тренде инвестору:

3 Глобальных Драйвера Сектора:

1. Госпрограмма "Семейная ипотека" (до 2030):

Ставка 6% для семей с детьми → бум спроса на жилье.

Объем: > ₽4.5 трлн выданных кредитов (2020-2024).

Бенефициары: Девелоперы массового сегмента (ПИК, ЛСР, Эталон).

2. Инфраструктурные Проекты:

М12 "Москва–Казань" (готовность 85%), Московские центральные диаметры (МЦД)**, Северный обход Кубани.

Бенефициары: Инфраструктурные холдинги (Мостострой №6, СК "Мост" – непубличные), производители стройматериалов (ЛСР – щебень/бетон).

3. Реновация/Комплексное Развитие Территорий (КРТ):

Снос ветхого жилья → строительство нового (Москва, регионы).

Бенефициары: Крупные девелоперы с госзаказом (ПИК в Москве, Аквилон в регионах).

Топ-3 Публичных Компании для Инвестиций:

1. ПИК (PIKK):

Профиль: Лидер массового жилья (>1 млн м² в год), бенефициар ипотеки.

Финансы: Выручка ₽721 млрд (2023), FCF+ (после долгового кризиса 2022).

Риски: Высокий долг (₽280 млрд), зависимость от господдержки.

Инвесткейс: Рост продаж + восстановление дивидендов (прогноз DY 5-7% в 2025).

2. ЛСР (LSRG):

Профиль:Вертикально интегрированный холдинг (девелопмент + стройматериалы + песчаные карьеры).

Финансы: Мультипликаторы привлекательны (P/E=3, P/S=0.4), ₽35 млрд денег на счетах.

Уникальность: Хеджирует риски девелопера за счет продажи стройматериалов другим игрокам.

Инвесткейс: Участие в инфраструктурных проектах + стабильные дивиденды (DY ~8%).

3. Эталон (ETLN):

Профиль: Фокус на бизнес-класс (Москва, СПб), меньше зависит от ипотеки.

Финансы: Чистый долг ₽0 (2024), рентабельность >20%.

Премиум: Высокие маржи, лояльная аудитория.

Инвесткейс: Устойчивость к кризисам спроса + дивидендный потенциал (DY ~6-7%).

Темные Стороны Сектора:

⚠️ Долговая Нагрузка: У ПИК, Самолета (GCHE) долг > EBITDA. Рост ставок ЦБ – угроза.

⚠️ Зависимость от Госпрограмм: Завершение "Семейной ипотеки" в 2030 → риски падения спроса.

⚠️ Цикличность: Перегрев рынка → падение цен на жилье → снижение прибыли девелоперов.

Как Инвестировать Умно?

1. Диверсифицируй: ПИК (масс-маркет) + Эталон (премиум) + ЛСР (стройматериалы).

2. Следи за Долгом: Выбирай компании с Долг/EBITDA < 4 и FCF > 0.

3. Используй ИИС-Б: Освободи дивиденды/продажи от НДФЛ.

4. Мониторь Новости: Решения по продлению ипотеки, запуск новых инфрапроектов.

Действие:

Проверь мультипликаторы ЛСР (LSRG):

- P/E (Капитализация / Чистая прибыль)

- P/S (Капитализация / Выручка)

- Долг/EBITDA

Сравни с ПИК (PIKK). Кто фундаментально привлекательнее?

#строительство #инвестиции_РФ #девелоперы #ипотека #госпрограммы #ПИК #ЛСР #Эталон #рентабельность #долги #базар_инвестиции

Знакомое чувство? "С понедельника – на диету!", "Со следующей недели – в спортзал!", "В новом месяце начну учить английский!"... Мы все мастера откладывать жизнь "на потом". Но знаете, что страшнее всего? 😉

Этот вечный "Понедельник" давно перебрался в наши кошельки и банковские счета.

Мы утешаем себя мыслью: "Вот в следующем месяце разберусь с финансами". А пока:

🥒Лежит распечатка выписки по кредитке с бешеным процентом. "Разберусь в выходные..." А выходные уходят на дела, и проценты капают дальше. 💸

🥒Пылится идея инвестировать хоть небольшую сумму. "Вот когда накоплю больше – тогда и начну". А рынок тем временем растет без нас. 📈

🥒Тянется ипотека на невыгодных условиях. "Как-нибудь потом рефинансирую..." А годы идут, и мы переплачиваем лишние сотни тысяч. 🏠

🥒Откладывается создание "подушки безопасности". "Сейчас напряженка, вот скоро – точно начну откладывать!" А потом случается ЧП – и денег нет. 😰

Звучит знакомо? Банкиры, инвесторы, брокеры, трейдеры – даже профессионалы знают эту ловушку! А уж обычным семьям, парам с ипотекой, влюбленным, планирующим будущее, или тем, кто просто хочет финансового спокойствия – и подавно.

В чем подвох "Финансового Понедельника"? 🤷

1. Проценты работают против нас: Пока мы откладываем погашение долга, он растет. Пока не инвестируем – теряем потенциальный доход.

2. Упущенные возможности: Лучшее время начать инвестировать или рефинансировать кредит – это не следующий понедельник, а сегодня. Рынки и предложения не ждут.

3. Стресс нарастает: Неопределенность и осознание нерешенных финансовых вопросов – это постоянный фон тревоги, который мешает жить полной жизнью сейчас.

😁Хватит ждать понедельника!😁

Тот самый "понедельник", с которого мы собираемся начать новую финансовую жизнь, никогда не наступит. Он всегда будет в будущем.

Что делать?

🥕Шаг 1. Осознать: Признайте – да, я это откладываю. Без осуждения.

🥕Шаг 2. Микро-действие: Не надо сразу покорять Эверест. Откройте сегодня ❗ одну выписку. Посчитайте 🙏 один долг. Почитайте 👆 одну статью про рефинансирование. Заведите 👆один накопительный-счет и положите туда 100 рублей. СЕГОДНЯ.

🥕Шаг 3. Запланируйте следующий шаг: Четко определите, что и когда сделаете дальше. "В среду вечером сравню условия рефинансирования в 3 банках".

Финансовая свобода и уверенность начинаются не с грандиозных подвигов "с понедельника", а с маленьких, но решительных шагов, сделанных СЕЙЧАС.

А какой ваш "финансовый понедельник" вы откладываете? Делитесь.

#Финансы #ЛичныеФинансы #Инвестиции #Кредиты #Ипотека #ФинансоваяГрамотность #ПсихологияДенег #СиндромПонедельника #ОтложеннаяЖизнь #ФинансовоеЗдоровье #35плюс #ВзрослаяЖизнь #Банки #Инвестиции #ФинансовыйСоветник #Деньги #Экономия #ФинансоваяПодушка #Рефинансирование #Подписка

Боль - когда люди платят банкам миллионы потому, что не разобрались в правилах игры.

Вот живой кейс. Знакомый взял ипотеку под 21%, дело было в 2024 году. Знакомый заплатит 12 миллионов процентов за 20 лет. Мы сократили сумму переплаты до 3 миллионов с помощью одной серьезной вещи.

Как это было:

Банки построили этот процесс специально: растягивают платежи на десятилетия, чтобы клиент платил сначала проценты, а не сам долг.

Лазейка:

Ипотеку нужно досрочно гасить в первые 3-5 лет, хотя бы по 10-20 тысяч сверху, тогда переплата сжимается в разы.

Пример на цифрах:

Купил квартиру: 6 млн рублей, а тело кредита 4 млн рублей;

Ставка: 21%;

График платежей: 20 лет, переплата 13 млн, ежемесячный 71 тысяча.

Теперь, досрочными платежами, например по 20 тыс./мес, сокращаем срок кредита до 7 лет, а переплату до 3,6 млн.

Разница – 9 миллионов. Это новая машина, дача или вклад в будущее.

Что делать:

Открой кредитный договор – посмотри график платежей;

Найти способ платить хотя бы на 5-10% больше: премия, подработка, экономия;

Вноси досрочно первые 3 года – это даст больший эффект;

Проверил на себе, на друзьях, на клиентах – работает;

Либо гасишь досрочно, либо будешь потом кусать локти.

Привет, друзья! Канал «Опытным путем» снова с вами ✌️

Сегодня не про акции, а про бетон. Хочу поделиться своей 8-месячной эпопеей по покупке инвестиционной квартиры в Москве. Спойлер: было больно, но финал вас удивит.

📉 Мечты разбились о 13%

Все начиналось радужно: казалось бы последний шанс на льготную ипотеку, хороший первоначальный взнос. Я начал активно изучать рынок, рассматривая проекты от всех ключевых застройщиков — $PIKK , $LSRG , $SMLT , $ETLN . План казался простым... Но первый же офис продаж встретил меня "сюрпризом" — комиссией в 13% от суммы кредита. Вся моя красивая математика пошла прахом.

🤦‍♂️ Бюрократический нокаут

После долгих поисков я все-таки нашел свой идеальный вариант. Забронировал. И тут начался квест по банкам. Подавал заявки и в $SBER , и в $VTBR , и в другие. Но получил отказ! Причина? Из-за комиссии цена квартиры в договоре оказалась выше, чем их собственная оценка. Три месяца переговоров, попыток... все впустую. В итоге я просто сдался и заморозил идею.

🤷‍♂️ Снова в бой, и снова мимо

Весной рынок ожил, комиссии упали (причем существенно, до 6%). Я решил попробовать снова. Нашел новый объект, снова бронь... и снова удар! То регистрацию ДДУ переносят, то у ЖК нет аккредитации нужного банка. Казалось, система просто не хочет, чтобы я что-то купил.

🔥 Один день изменил всё

Когда я уже был готов окончательно все бросить, я случайно наткнулся на уникальное предложение от одного из застройщиков. Сильно сниженная цена, сдача через год, да еще и с чистовой отделкой! Это был тот самый луч надежды.

📊 Эмоции против Excel

Я открыл свою таблицу и просто сравнил два варианта:

🔹Старый: 4 года ожидания + ~3,5 млн на ремонт.

🔹Новый: 1 год ожидания + 0 на ремонт. Остается только меблировка ~800 т.

Выбор был очевиден. Через неделю я уже подписывал договор. 8 месяцев нервов разрешились за 7 дней.

Мои главные уроки:

🔹Гибкость > первоначального плана. Будьте готовы поменять коней на переправе.

🔹Настойчивость вознаграждается. Иногда нужно 10 раз удариться о стену, чтобы найти дверь.

🔹Excel — ваш лучший друг. Эмоции обманывают, цифры — никогда.

Теперь у меня есть не только будущий пассивный доход, но и бесценный опыт, которым делюсь с вами.

А у вас был подобный опыт борьбы с системой? Делитесь в комментариях! 👇

#базар #недвижимость #инвестици #ипотека #личныйопыт #SMLT #PIKK #LSRG #ETLN #SBER #VTBR

📢 5 важных новостей, которые перевернут рынок недвижимости. 1️⃣ ЦБ снизил ключевую ставку до 20%– впервые за три года. 2️⃣ Сбербанк сделал ипотеку дешевле на 2% для всех. 2,5% у кого 50% первоначального взноса. 3️⃣ Врачи, учителя и учёные смогут брать ипотеку под 5% – даже выгоднее, чем семейная и IT. 4️⃣ 15 июня изменят условия семейной ипотеки – возможно, её расширят для родителей с детьми до 14 лет. 5️⃣ Участники СВО получат ипотеку под 2% – программа может стартовать уже в этом году. ### Что это значит для вас? 🔺 Цены на жильё взлетят – льготные ставки спровоцируют ажиотаж осенью. 🔺 Вклады больше не выгодны – проценты падают, налоги съедают доход от процентов. Что делать? ✅ Покупать сейчас – пока цены не выросли, а рассрочки ещё доступны. ✅ Брать квартиру в рассрочку и ждать снижения ставок – ваша цена уже зафиксирована. ⏳ Лето-Время действовать. ❓ Хотите сэкономить? Подписывайтесь на мой канал Пишите – помогу купить лучший лот!

https://t.me/Nedvigka_Life

#ипотека #недвижимость #инвестиции

Представьте: у вас есть 100 000 ₽, и вы думаете — досрочно частично гасить ипотеку под 10% или вложить эти деньги в облигации с доходностью 25%? На первый взгляд, выбор кажется очевидным. Но давайте докопаемся до сути.

📊 Почему это необычная ситуация

Обычно кредиты дороже инвестиций: банки берут больше, чем дают. Но сегодня рынок облигаций буквально искрит доходностью: надёжные корпоративные облигации, вклады — многие инструменты дают 20–25% годовых! И при этом ваша ипотека — всего под 10%.

Выходит, вы можете:

▪ вложить деньги в облигации,

▪ зарабатывать +25%,

▪ продолжать платить ипотеку по 10%,

▪ а разницу аккумулировать для будущих частичных досрочных погашений.

📌 Где подвох?

В риске.

Ипотека под 10% — это гарантированные расходы.

Облигации под 25% — это ожидаемая доходность, которая может снизиться. Например:

— ставки упадут, и новые облигации уже будут с меньшим купоном,

— бумаги проседают в цене (даже если купоны платятся),

— понадобится срочно продать, и получится убыток.

И ещё важно: налоги. При инвестировании (если не использовать ИИС) с прибыли платится налог. При частичном досрочном погашении ипотеки налогов нет — зато вы экономите на процентах.

🤔 Почему психология важнее цифр

Когда долг кажется большим, он давит морально. Даже если расчёты говорят «инвестируй», многие выбирают частично досрочно гасить ипотеку, чтобы снизить ежемесячные платежи и чувствовать себя увереннее. Это нормально — и это часть личной финансовой стратегии.

🧘 Как справиться с психологическим фактором?

Если вы хотите инвестировать, но переживаете из-за ипотеки, попробуйте:

▪ Делить деньги: часть на досрочное погашение, часть в облигации.

▪ Создать фонд: например, облигации с высокой ликвидностью, чтобы их можно было быстро продать для следующего погашения.

▪ Рассчитывать доходность и экономию по кредиту, чтобы понять, где реальная выгода.

▪ Составить чёткий план: например, инвестировать 12 месяцев, а потом делать частичное погашение на всю накопленную сумму.

Это поможет снизить стресс и сохранить ощущение контроля.

💥 Какой итог?

Если ваш кредит дороже инвестиций → гасите.

Если кредит дешевле инвестиций (как сейчас) → вложения могут принести больше, но важно учитывать риск и психологический комфорт.

Напиши в комментариях, что бы ты выбрал — частичное досрочное погашение или облигации? 💬

И обязательно поставь реакцию, чтобы мы поняли, как ты относишься к теме! 👍🔥

#облигации #инвестиции #ипотека #финансовая_грамотность #личные_финансы #доходность #психология_денег #финансовый_выбор

На прошлой неделе я выступал на конференции с темой «Недооцененный фондовый рынок или перегретый рынок недвижимости». В рамках подготовки к своему выступлению я изучал статистику по рынку жилой недвижимости. И сейчас хочу поделиться с вами некоторыми слайдами из моей презентации. На этих слайдах можно оценить динамику роста цен на жилую недвижимость в России. Забегая немного вперед, отмечу, что рост цен существенно замедляется, а также в этой статье я порассуждаю о том, какие перспективы у жилой недвижимости в перспективе.

На скрине «Индекс цен … в декабре 2024 года» мы видим динамику цен на жилую недвижимость 2024 в сравнении с 2023. Два правых столбца демонстрируют рост цен за полный год в 2023 и 2024. Видно, что в 2024 рост цен замедлился до 9,2% после роста в 2023 на 12%. Центральный график отражает, что цены в начале 2024 года росли опережающими темпами по сравнению с 2023. Но в июле 2024 завершилась стимулирующая программа льготной ипотеки, и рост цен резко замедлился. Это неудивительно, т. к. спрос из-за сворачивания льготной программы существенно уменьшился.

На скрине «индекс цен … в феврале 2025 года» мы видим итоги первых двух месяцев 2025. На скрине видно, что рост цен на жилую недвижимость в условиях отсутствия льготной ипотеки также скромнее, чем в 2024. Также на скрине виден рост цен за 12 месяцев по итогам февраля 2025. Он составил уже 8,5%. Это учитывая, что в этом периоде первые месяцы охватывают льготную ипотеку. Если взять только 2 месяца 2025, то рост цен составил 1,2% или среднемесячный рост 0,6%. Т. е. если текущие темпы сохраняться, то рост в 2025 составит 7,2%.

Еще один интересный скрин «объем выдач ИЖК с господдержкой в разрезе программ». На нем видно, какую долю занимала льготная ипотека и какой доли лишился рынок жилой недвижимости. По итогам февраля теперь 87,6% в общей структуре льготного кредитования занимает «семейная ипотека».

А на скрине «Выдачи» видно, что помимо сокращения ипотеки с господдержкой, сокращается и выдача ипотеки и по рыночным условиям. Но тут все очевидно, т. к. на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения макропруденциальных лимитов ипотека с рыночными ставками становится менее доступной.

Я уже писал о том, что в 2024 в бюджете было заложено 400 млрд руб. на льготную ипотеку. И если для покупателей недвижимости эта программа позволила зафиксировать ставку, то нужно понимать, что риск процентных ставок взяло на себя правительство. Этот риск реализовался, и расходы государства на льготную ипотеку выросли на 1 трлн рублей до 1,4 трлн. Для понимания масштабов расходов я напомню, что в 2025 в бюджете заложено 3,2 трлн на выплату процентов по всему госдолгу страны. Т. е. льготная ипотека — это расходы, которые достигают почти половины расходов на долг России. Думаю, что в текущих реалиях вряд ли правительство повторит такой подвиг и перезапустит эту программу.

Если давать оценку потенциалу росту жилой недвижимости, то, на мой взгляд, потенциал достаточно скромный. Из-за сокращающегося спроса, в отсутствии масштабной льготной программы, мы видим уже замедление роста цен. В 2023 цены выросли на 12%, в 2024 на 9,5%, по итогам февраля 2025 цены за год выросли на 8,5%. А среднемесячный рост цен 2025 продемонстрировал рост в годовом выражении 7,2%. Т. е. рост цен упал на 40% с 2023 года. На мой взгляд, в условиях отсутствующих бюджетных стимулов отрицательная динамика продолжится и усилится, и чем дольше такая ситуация сохранится, тем ближе мы к тому, что рост прекратится и перейдет к снижению.

#недвижимость #ипотека