Привет, друзья! Опытным путем на связи ✌️ В понедельник, в первой части нашего "Ипотечного марафона", мы разобрались, как накопить на первый взнос и обогнать инфляцию. А сегодня — продолжаем. Представьте: вы несколько лет копили, отказывали себе во всем... и вот они, заветные 2 миллиона! Что делает 99% людей? Несут ВСЕ эти деньги в банк. И попадают в самую опасную ловушку. Ловушка "Нулевого баланса": 🟢У вас 0 рублей на счетах. 🟢У вас ипотека на 30 лет с огромным платежом. 🟢Вы в шаге от катастрофы. Любая проблема (потеря работы, болезнь) — и вы не можете платить. Как правильно? Золотое правило инвестора: Нужно накопить ДВА "первых взноса". 🟣Первый — для банка. 🟣Второй — для себя. Этот второй капитал остается работать на фондовом рынке ( $SBER, $LKOH, ОФЗ). Он — ваша страховка, ваша подушка безопасности и ваш двигатель, который будет помогать вам гасить ипотеку быстрее. Иногда лучшее решение — это продолжать копить еще год, но войти в сделку подготовленным, а не прыгать в долговую яму с головой. А вы оставляли "запас" после покупки квартиры? 👇 🗣P.S. Пропустили первую часть нашего "Ипотечного марафона"? Пост о том, как накопить на первый взнос, можно прочитать здесь . #Опытным_путем #ипотека

Привет, друзья! Опытным путем на связи ✌️ Классический совет по накоплению на первый взнос звучит так: "Откладывайте по 30-50к в месяц на вклад". Проблема: Это путь в никуда. Пока вы 4-5 лет копите свои 2 миллиона, квартира, на которую вы копите, дорожает на 3-4 миллиона. Вы бежите изо всех сил, но остаетесь на месте. Что делать? Нужна система, которая заставит ваши деньги расти быстрее, чем цены на жилье. Мой подход: 1️⃣ "Подушка" (3-6 мес. расходов): Лежит на вкладе или в фонде ликвидности ($LQDT). Это святое. 2️⃣ Основной капитал на ПВ: Инвестируется в консервативные, но доходные инструменты: короткие ОФЗ и надежные корпоративные облигации. 3️⃣ Цель: Получать доходность не 10% (как на вкладе), а 15-17% годовых. Именно эти "лишние" 5-7% и есть ваш шанс обогнать инфляцию на рынке недвижимости. Просто "откладывать" — уже не работает. Нужно заставлять работать каждый рубль. А как вы копите на большие цели? 👇

Если вам нравится мой подход к аналитике, не забудьте поставить палец вверх 👍 в моем профиле в разделе "Репутация". Это помогает Базару показывать мои посты большему количеству думающих инвесторов. Спасибо! #Опытным_путем #ипотека

Знаете ли вы, что у вас есть "финансовый паспорт", который определяет вашу надежность как заемщика? Это кредитный рейтинг (или кредитная история), и он играет огромную роль в вашей финансовой жизни. От него зависит, дадут ли вам кредит, ипотеку, а иногда даже аренду жилья или выгодную страховку. Давайте разберемся, что это такое и как его сделать безупречным!

### Что такое кредитный рейтинг?

Кредитный рейтинг – это числовое выражение вашей кредитоспособности, рассчитываемое на основе вашей кредитной истории. Он показывает банкам и другим финансовым учреждениям, насколько ответственно вы относитесь к своим финансовым обязательствам. Чем выше рейтинг, тем вы надежнее в глазах кредиторов.

### От чего зависит ваш кредитный рейтинг?

Несколько ключевых факторов влияют на ваш балл:

1. История платежей: Самый важный фактор! Своевременные выплаты по кредитам, картам и займам – залог хорошего рейтинга. Просрочки, даже небольшие, сильно ухудшают его.
2. Общая сумма долга: Сколько денег вы должны? Слишком большая долговая нагрузка может быть сигналом о риске.
3. Длительность кредитной истории: Чем дольше ваша история использования кредитов (и чем она лучше), тем выше доверие.
4. Типы используемых кредитов: Наличие разных видов кредитов (ипотека, автокредит, кредитные карты) и своевременное их погашение может улучшить рейтинг.
5. Новые кредитные запросы: Частые запросы на новые кредиты за короткий период могут негативно сказаться, так как это может указывать на финансовые трудности.

### Почему хороший кредитный рейтинг важен?

*   Доступ к выгодным кредитам: Вы сможете получить ипотеку, автокредит или потребительский кредит под низкий процент.
*   Одобрение кредитных карт: С высоким лимитом и хорошими условиями.
*   Льготные условия: Некоторые страховые компании предлагают более выгодные тарифы.
*   Аренда жилья: Некоторые арендодатели проверяют кредитную историю потенциальных жильцов.
*   Трудоустройство: В некоторых сферах работы работодатели могут проверять вашу кредитную историю.

### Как улучшить свой кредитный рейтинг?

1. Платите вовремя: Установите напоминания или настройте автоплатежи, чтобы никогда не пропускать сроки выплат по кредитам и кредитным картам.
2. Уменьшите долговую нагрузку: Постарайтесь погасить часть текущих долгов, особенно по кредитным картам, чтобы использовать меньше доступного кредитного лимита.
3. Не закрывайте старые счета: Длительность кредитной истории важна. Если у вас есть старая кредитная карта, которой вы редко пользуетесь, лучше оставить ее открытой с нулевым балансом, чем закрывать.
4. Будьте осторожны с новыми кредитами: Не подавайте заявки на слишком много кредитов за короткий промежуток времени.
5. Проверяйте свою кредитную историю: Регулярно запрашивайте выписку из Бюро кредитных историй (БКИ), чтобы убедиться в отсутствии ошибок и мошеннических действий. В России можно получить ее бесплатно 2 раза в год.
6. Начните с малого: Если у вас нет кредитной истории, оформите кредитную карту с небольшим лимитом или небольшой заем и добросовестно его погашайте.

Управление своим кредитным рейтингом – это активная работа, которая окупается сполна. Он открывает двери к более выгодным финансовым возможностям и дает уверенность в завтрашнем дне. Начните следить за своим "финансовым паспортом" уже сегодня!

Вы уже проверяли свой кредитный рейтинг?

#кредитныйрейтинг #финансы #кредитнаяистория #деньги #банк #кредиты #ипотека #финансоваяграмотность #советы #управлениеденьгами

Привет, друзья! "Опытным путем" на связи ✌️ Ипотека на 30 лет. Звучит как приговор, правда? Большинство смиренно платит, отдавая банку 2-3 стоимости своей квартиры. Но что, если я скажу, что есть стратегия, позволяющая переиграть систему? Суть проста: мы используем два финансовых инструмента друг против друга. 🧠 Шаг 1: Берем "правильную" ипотеку Забываем про "быстрее отдать". Наша задача — взять ипотеку на максимально долгий срок (30 лет). Это дает нам минимальный ежемесячный платеж и максимум свободных денег для маневра. 💰 Шаг 2: Находим "секретное оружие" Прямо сейчас на рынке есть уникальная возможность — длинные гособлигации (ОФЗ) с огромным дисконтом. Вы буквально покупаете долг государства со скидкой 30-40%. Когда ставка ЦБ снизится, цена этих бумаг неизбежно вернется к 100%, принеся +60-70% "запрограммированной" прибыли. ♟ Шаг 3: Делаем ход конем. Вместо того чтобы направлять свободные деньги на досрочное погашение (и "зарабатывать" на этом всего 6-8%), мы направляем их на покупку этих самых недооцененных ОФЗ. Пример: Вы направляете 3 млн рублей не в ипотеку, а в покупку таких ОФЗ. Через 2-3 года, когда их цена восстановится, ваши 3 млн превратятся в ~5 млн рублей. И вот этой суммой вы делаете ОДНО мощное досрочное погашение. Результат: Вы одним ходом "съедаете" огромный кусок ипотеки, сокращая ее срок на 15-20 лет. Это и есть игра вдолгую. Не "как быстрее отдать долг?", а "как заставить мои деньги работать, чтобы ОНИ погасили этот долг?". А вы знали о такой стратегии? Как вам идея? 👇 #Опытным_путем #ипотека #ОФЗ

Миф 1. Наш народ верит в то, что цены на недвижимость начнут падать. А пока этот мыльный пузырь всё не лопается, и люди ждут лучшее время для инвестиций или долго выплачивают ипотеку, а доход получают после погашения.

-необходимо осознанно работать с долгами. Деньги должны работать на вас! Долги - это не всегда плохо. Если они работают на вас, значит, вы на правильном пути. Если погашаете ипотеку из тех средств, что приносит недвижимость - это актив, а если проживаете в купленном объекте и оплачиваете коммуналку с ипотекой, то пассив.

Миф 2. Люди думают, что если заниматься перепродажей недвижки, то нужен большой капитал и знания рынка.

-покупайте на стадии котлована, т. к. цены после ввода в эксплуатацию отличаются. По данным строительных компаний, цена квартир на этапе строительства растет каждый месяц в среднем на 1,7%. Это значит, что от котлована до окончания строительства цена может вырасти в среднем на 27%. Для покупки недвижимости необходим первоначальный взнос и расчет ежеквартальных выплат по рассрочке. После ввода дома в эксплуатацию перепродавайте по переуступке (дешевле чем у застройщика) другим инвесторам.

Миф 3. Ошибочно полагать, что нужно несколько квартир, чтобы получать пассивный доход.

-первый объект можно найти самостоятельно, провести сделку, получить опыт и в итоге выйти в плюс.

Миф 4. Нужно делать ремонт и заниматься поиском квартирантов.

-если вы занимаетесь флиппингом и покупаете объект недвижимости, который нуждается в ремонте, обновляете и продаете по более высокой цене, то вы потратите время на ремонт и продажу квартир. Не хотите заморачиваться с ремонтом, перепродажей и сдачей объекта? Выбирайте сервисные апартаменты, которые чаще всего покупают профессиональные инвесторы. Сдавать такие объекты гораздо проще, чем квартиры: вся нагрузка на обслуживание ложится на управляющую компанию, а вы получаете пассивный доход. Многие инвесторы годами вкладываются в апартаменты: это проверенный, но не каждому доступный вариант.

В мире растёт нестабильность, и многие активы, которые все привыкли рассматривать как надёжные, перестали ими быть. Да, есть золото, которое, по данным ЦБ РФ, за 2024 год выросло в цене на 44,6%. С другой стороны, есть аналитические исследования, где предсказывается падение цены на золото до 2500 долларов за унцию к 2026 году.

Итого: если вы до сих полагаете, что рынок недвижки перегрет и это сложный инструмент заработка, которым в свободное от работы время не займешься, рассмотрите ЗПИФ (Закрытый паевой инвестиционный фонд). Это инструмент коллективных инвестиций, где средства вкладчиков объединяются для покупки недвижимости. В отличие от прямых покупок квартир, вы получаете не конкретное жильё, а паи фонда, стоимость которых растёт вместе с рыночной ценой активов. ЗПИФ подходит квалифицированным инвесторам, которые хотят диверсифицировать портфель и получать пассивный доход без поиска арендаторов и ремонта. Тем, кто ищет альтернативу вкладам и облигациям, но с более высокой доходностью.

#недвижимость #ипотека #инвестирование #пассивныйдоход #финансоваяграмотность

💭 Изучаем финансовые показатели, стратегию развития и уникальные преимущества компании в период турбулентности рынка...

💰 Финансовая часть (за 2024 год)

🤔 Выручка компании демонстрирует устойчивость даже в условиях отмены льготной ипотеки. Несмотря на падение новых продаж на 60%, выручка снизилась всего на 5% г/г во втором полугодии 2024 года. Ключевым фактором поддержки стал рост средней цены квадратного метра на 27% г/г.

🧐 Чистая прибыль во втором полугодии 2024 года снизилась на 9% г/г, при этом рентабельность сохранилась на уровне 16%. На показатель оказало давление увеличение финансовых расходов. Положительное влияние оказало снижение эффективной налоговой ставки до 23% с 29% в первой половине 2023 года.

💳 Финансовое положение компании характеризуется низким уровнем долговой нагрузки. Совокупные обязательства: 257 млрд рублей. Чистый долг: 73 млрд рублей. Коэффициент чистый долг/EBITDA: 1x. Такой уровень долговой нагрузки является одним из самых низких в отрасли.

✔️ Операционная часть (1 п 2025)

👌Компания занимается разработкой и возведением жилых комплексов различной ценовой категории — от экономичного комфорта до престижного премиального уровня. Для обеспечения строительных объектов необходимыми материалами предприятие располагает собственной производственной базой, специализирующейся на выпуске железобетонных конструкций, газобетонных блоков и кирпичей, а также предприятиями по разработке месторождений нерудных ресурсов. Благодаря этому поставки сырья осуществляются непрерывно и своевременно.

🧾 Продажи компании характеризуются высокой волатильностью. Например, во второй половине 2023 года наблюдался значительный рост продаж. Сейчас же за первые шесть месяцев текущего года компания сократила объем продаж недвижимости на 19,8% до 69 миллиардов рублей относительно предыдущего периода. Продажи жилой площади уменьшились на 31%, составив 255 тысяч квадратных метров против прежних 369 тысяч.

🏢 Особенно значительное падение зафиксировано в Екатеринбурге (-50%), где выручка упала до 3 млрд рублей, а площадь реализации жилья сократилась почти вдвое (на 59,6%). В столице продажи также ощутимо просели на 20%, сократившись до 40 млрд рублей и 113 тысяч квадратных метров соответственно. В Санкт-Петербурге ситуация менее критична: доходы упали лишь на 13,8%, составив 25 млрд рублей, а реализация площадей снизилась на 22,6% до 120 тысяч квадратов.

🤓 Стоит отметить, что доля сделок с привлечением ипотеки составляет около половины всех заключённых договоров — 48%.

💸 Дивиденды

🤑 Группа ЛСР занимает особое место среди публичных застройщиков России, являясь единственным девелопером, регулярно выплачивающим дивиденды своим акционерам. Это делает компанию особенно привлекательной для инвесторов, ищущих стабильный доход от вложений в строительный сектор.

💪 В 2023 году компания ЛСР установила рекорд, увеличив дивидендные выплаты до 100 рублей на каждую акцию. За следующий год, 2024-й, выплата составила уже 78 рублей на акцию, обеспечив инвесторам доходность в размере 8,94%.

📌 Итог

✅ Несмотря на текущие вызовы, компания демонстрирует высокую финансовую устойчивость и способность адаптироваться к изменениям рынка, что создает основу для долгосрочного развития бизнеса. Но сам рынок пока далек от полноценного восстановления, что напрямую отражается на операционной части. Однако стоит отметить, что рынок обладает значительным потенциалом после преодоления текущих трудностей.

🎯 ИнвестВзгляд: Идеи здесь сейчас нет.

💯 Ответ на поставленный вопрос: Комплекс мер по управлению активами, эффективное использование производственных мощностей и гибкая реакция на изменение внешней среды позволили компании успешно преодолевать сложности и оставаться конкурентоспособной даже в периоды сильной неопределенности на рынке недвижимости.

👇 Как Вам обзор?

$LSRG #LSRG #ЛСР #Девелопмент #Недвижимость #Рынок #Анализ #Дивиденды #Инвестиции #Застройщики #Ипотека #идея #прогноз #обзор #аналитика

#Ипотека

Итак, сегодня очередной платеж по ипотеке, и я решил открыть новую рубрику «Ипотека». Буду подробно рассказывать и демонстрировать, как погашается моя ипотека.

Ранее я уже писал, что получил ипотеку в феврале 2021 года на сумму 2 049 000 рублей под 8,3% годовых сроком до февраля 2043 года. Первоначальный ежемесячный платеж составлял 16 913,45 рублей. Мы использовали материнский капитал и дополнительное досрочное погашение в прошлые годы, благодаря этим действиям удалось сократить срок кредита и уменьшить ежемесячные платежи.

Сегодня 17-е число месяца, и наступило время очередного платежа. Минимальный платеж был погашен суммой 12 662,25 рублей, и у меня на досрочное погашение осталось 4 985,84 рублей. Эту сумму я и использовал для досрочного погашения, снизив не срок кредита, а размер ежемесячного платежа (такую стратегию применяю с 2025 года).

Результаты:

Переплате по ипотеке: уменьшение на 3 795,52 рублей.
Погашено основного долга: 49,29% (8 699,16 рублей).
Коэффициент общих выделенных  средств к минимальному платежу: 139,37%.
Новый минимальный платеж снижен на 48,26 рублей и теперь составляет 12 613,99 рублей.
Срок кредита остался прежним: последний платеж запланирован на 17 сентября 2040 года.

В последующих постах расскажу подробнее о финансовой стороне ипотеки и стратегии эффективного досрочного погашения, а также что я еще делаю со своей ипотекой.

#финансоваяграмотность #личныефинансы #финансоваядисциплина #деньги #финансоваянезависимость #советы #полезноечтение #личныйопыт #фининтересы #ОтЗарплатыККапиталу

Привет! Строительство в РФ – не просто бетон и краны. Это ключевой сектор для экономики, разгоняемый госпрограммами. Разбираем, как заработать на этом тренде инвестору:

3 Глобальных Драйвера Сектора:

1. Госпрограмма "Семейная ипотека" (до 2030):

Ставка 6% для семей с детьми → бум спроса на жилье.

Объем: > ₽4.5 трлн выданных кредитов (2020-2024).

Бенефициары: Девелоперы массового сегмента (ПИК, ЛСР, Эталон).

2. Инфраструктурные Проекты:

М12 "Москва–Казань" (готовность 85%), Московские центральные диаметры (МЦД)**, Северный обход Кубани.

Бенефициары: Инфраструктурные холдинги (Мостострой №6, СК "Мост" – непубличные), производители стройматериалов (ЛСР – щебень/бетон).

3. Реновация/Комплексное Развитие Территорий (КРТ):

Снос ветхого жилья → строительство нового (Москва, регионы).

Бенефициары: Крупные девелоперы с госзаказом (ПИК в Москве, Аквилон в регионах).

Топ-3 Публичных Компании для Инвестиций:

1. ПИК (PIKK):

Профиль: Лидер массового жилья (>1 млн м² в год), бенефициар ипотеки.

Финансы: Выручка ₽721 млрд (2023), FCF+ (после долгового кризиса 2022).

Риски: Высокий долг (₽280 млрд), зависимость от господдержки.

Инвесткейс: Рост продаж + восстановление дивидендов (прогноз DY 5-7% в 2025).

2. ЛСР (LSRG):

Профиль:Вертикально интегрированный холдинг (девелопмент + стройматериалы + песчаные карьеры).

Финансы: Мультипликаторы привлекательны (P/E=3, P/S=0.4), ₽35 млрд денег на счетах.

Уникальность: Хеджирует риски девелопера за счет продажи стройматериалов другим игрокам.

Инвесткейс: Участие в инфраструктурных проектах + стабильные дивиденды (DY ~8%).

3. Эталон (ETLN):

Профиль: Фокус на бизнес-класс (Москва, СПб), меньше зависит от ипотеки.

Финансы: Чистый долг ₽0 (2024), рентабельность >20%.

Премиум: Высокие маржи, лояльная аудитория.

Инвесткейс: Устойчивость к кризисам спроса + дивидендный потенциал (DY ~6-7%).

Темные Стороны Сектора:

⚠️ Долговая Нагрузка: У ПИК, Самолета (GCHE) долг > EBITDA. Рост ставок ЦБ – угроза.

⚠️ Зависимость от Госпрограмм: Завершение "Семейной ипотеки" в 2030 → риски падения спроса.

⚠️ Цикличность: Перегрев рынка → падение цен на жилье → снижение прибыли девелоперов.

Как Инвестировать Умно?

1. Диверсифицируй: ПИК (масс-маркет) + Эталон (премиум) + ЛСР (стройматериалы).

2. Следи за Долгом: Выбирай компании с Долг/EBITDA < 4 и FCF > 0.

3. Используй ИИС-Б: Освободи дивиденды/продажи от НДФЛ.

4. Мониторь Новости: Решения по продлению ипотеки, запуск новых инфрапроектов.

Действие:

Проверь мультипликаторы ЛСР (LSRG):

- P/E (Капитализация / Чистая прибыль)

- P/S (Капитализация / Выручка)

- Долг/EBITDA

Сравни с ПИК (PIKK). Кто фундаментально привлекательнее?

#строительство #инвестиции_РФ #девелоперы #ипотека #госпрограммы #ПИК #ЛСР #Эталон #рентабельность #долги #базар_инвестиции

Знакомое чувство? "С понедельника – на диету!", "Со следующей недели – в спортзал!", "В новом месяце начну учить английский!"... Мы все мастера откладывать жизнь "на потом". Но знаете, что страшнее всего? 😉

Этот вечный "Понедельник" давно перебрался в наши кошельки и банковские счета.

Мы утешаем себя мыслью: "Вот в следующем месяце разберусь с финансами". А пока:

🥒Лежит распечатка выписки по кредитке с бешеным процентом. "Разберусь в выходные..." А выходные уходят на дела, и проценты капают дальше. 💸

🥒Пылится идея инвестировать хоть небольшую сумму. "Вот когда накоплю больше – тогда и начну". А рынок тем временем растет без нас. 📈

🥒Тянется ипотека на невыгодных условиях. "Как-нибудь потом рефинансирую..." А годы идут, и мы переплачиваем лишние сотни тысяч. 🏠

🥒Откладывается создание "подушки безопасности". "Сейчас напряженка, вот скоро – точно начну откладывать!" А потом случается ЧП – и денег нет. 😰

Звучит знакомо? Банкиры, инвесторы, брокеры, трейдеры – даже профессионалы знают эту ловушку! А уж обычным семьям, парам с ипотекой, влюбленным, планирующим будущее, или тем, кто просто хочет финансового спокойствия – и подавно.

В чем подвох "Финансового Понедельника"? 🤷

1. Проценты работают против нас: Пока мы откладываем погашение долга, он растет. Пока не инвестируем – теряем потенциальный доход.

2. Упущенные возможности: Лучшее время начать инвестировать или рефинансировать кредит – это не следующий понедельник, а сегодня. Рынки и предложения не ждут.

3. Стресс нарастает: Неопределенность и осознание нерешенных финансовых вопросов – это постоянный фон тревоги, который мешает жить полной жизнью сейчас.

😁Хватит ждать понедельника!😁

Тот самый "понедельник", с которого мы собираемся начать новую финансовую жизнь, никогда не наступит. Он всегда будет в будущем.

Что делать?

🥕Шаг 1. Осознать: Признайте – да, я это откладываю. Без осуждения.

🥕Шаг 2. Микро-действие: Не надо сразу покорять Эверест. Откройте сегодня ❗ одну выписку. Посчитайте 🙏 один долг. Почитайте 👆 одну статью про рефинансирование. Заведите 👆один накопительный-счет и положите туда 100 рублей. СЕГОДНЯ.

🥕Шаг 3. Запланируйте следующий шаг: Четко определите, что и когда сделаете дальше. "В среду вечером сравню условия рефинансирования в 3 банках".

Финансовая свобода и уверенность начинаются не с грандиозных подвигов "с понедельника", а с маленьких, но решительных шагов, сделанных СЕЙЧАС.

А какой ваш "финансовый понедельник" вы откладываете? Делитесь.

#Финансы #ЛичныеФинансы #Инвестиции #Кредиты #Ипотека #ФинансоваяГрамотность #ПсихологияДенег #СиндромПонедельника #ОтложеннаяЖизнь #ФинансовоеЗдоровье #35плюс #ВзрослаяЖизнь #Банки #Инвестиции #ФинансовыйСоветник #Деньги #Экономия #ФинансоваяПодушка #Рефинансирование #Подписка

Боль - когда люди платят банкам миллионы потому, что не разобрались в правилах игры.

Вот живой кейс. Знакомый взял ипотеку под 21%, дело было в 2024 году. Знакомый заплатит 12 миллионов процентов за 20 лет. Мы сократили сумму переплаты до 3 миллионов с помощью одной серьезной вещи.

Как это было:

Банки построили этот процесс специально: растягивают платежи на десятилетия, чтобы клиент платил сначала проценты, а не сам долг.

Лазейка:

Ипотеку нужно досрочно гасить в первые 3-5 лет, хотя бы по 10-20 тысяч сверху, тогда переплата сжимается в разы.

Пример на цифрах:

Купил квартиру: 6 млн рублей, а тело кредита 4 млн рублей;

Ставка: 21%;

График платежей: 20 лет, переплата 13 млн, ежемесячный 71 тысяча.

Теперь, досрочными платежами, например по 20 тыс./мес, сокращаем срок кредита до 7 лет, а переплату до 3,6 млн.

Разница – 9 миллионов. Это новая машина, дача или вклад в будущее.

Что делать:

Открой кредитный договор – посмотри график платежей;

Найти способ платить хотя бы на 5-10% больше: премия, подработка, экономия;

Вноси досрочно первые 3 года – это даст больший эффект;

Проверил на себе, на друзьях, на клиентах – работает;

Либо гасишь досрочно, либо будешь потом кусать локти.

Привет, друзья! Канал «Опытным путем» снова с вами ✌️

Сегодня не про акции, а про бетон. Хочу поделиться своей 8-месячной эпопеей по покупке инвестиционной квартиры в Москве. Спойлер: было больно, но финал вас удивит.

📉 Мечты разбились о 13%

Все начиналось радужно: казалось бы последний шанс на льготную ипотеку, хороший первоначальный взнос. Я начал активно изучать рынок, рассматривая проекты от всех ключевых застройщиков — $PIKK , $LSRG , $SMLT , $ETLN . План казался простым... Но первый же офис продаж встретил меня "сюрпризом" — комиссией в 13% от суммы кредита. Вся моя красивая математика пошла прахом.

🤦‍♂️ Бюрократический нокаут

После долгих поисков я все-таки нашел свой идеальный вариант. Забронировал. И тут начался квест по банкам. Подавал заявки и в $SBER , и в $VTBR , и в другие. Но получил отказ! Причина? Из-за комиссии цена квартиры в договоре оказалась выше, чем их собственная оценка. Три месяца переговоров, попыток... все впустую. В итоге я просто сдался и заморозил идею.

🤷‍♂️ Снова в бой, и снова мимо

Весной рынок ожил, комиссии упали (причем существенно, до 6%). Я решил попробовать снова. Нашел новый объект, снова бронь... и снова удар! То регистрацию ДДУ переносят, то у ЖК нет аккредитации нужного банка. Казалось, система просто не хочет, чтобы я что-то купил.

🔥 Один день изменил всё

Когда я уже был готов окончательно все бросить, я случайно наткнулся на уникальное предложение от одного из застройщиков. Сильно сниженная цена, сдача через год, да еще и с чистовой отделкой! Это был тот самый луч надежды.

📊 Эмоции против Excel

Я открыл свою таблицу и просто сравнил два варианта:

🔹Старый: 4 года ожидания + ~3,5 млн на ремонт.

🔹Новый: 1 год ожидания + 0 на ремонт. Остается только меблировка ~800 т.

Выбор был очевиден. Через неделю я уже подписывал договор. 8 месяцев нервов разрешились за 7 дней.

Мои главные уроки:

🔹Гибкость > первоначального плана. Будьте готовы поменять коней на переправе.

🔹Настойчивость вознаграждается. Иногда нужно 10 раз удариться о стену, чтобы найти дверь.

🔹Excel — ваш лучший друг. Эмоции обманывают, цифры — никогда.

Теперь у меня есть не только будущий пассивный доход, но и бесценный опыт, которым делюсь с вами.

А у вас был подобный опыт борьбы с системой? Делитесь в комментариях! 👇

#базар #недвижимость #инвестици #ипотека #личныйопыт #SMLT #PIKK #LSRG #ETLN #SBER #VTBR

📢 5 важных новостей, которые перевернут рынок недвижимости. 1️⃣ ЦБ снизил ключевую ставку до 20%– впервые за три года. 2️⃣ Сбербанк сделал ипотеку дешевле на 2% для всех. 2,5% у кого 50% первоначального взноса. 3️⃣ Врачи, учителя и учёные смогут брать ипотеку под 5% – даже выгоднее, чем семейная и IT. 4️⃣ 15 июня изменят условия семейной ипотеки – возможно, её расширят для родителей с детьми до 14 лет. 5️⃣ Участники СВО получат ипотеку под 2% – программа может стартовать уже в этом году. ### Что это значит для вас? 🔺 Цены на жильё взлетят – льготные ставки спровоцируют ажиотаж осенью. 🔺 Вклады больше не выгодны – проценты падают, налоги съедают доход от процентов. Что делать? ✅ Покупать сейчас – пока цены не выросли, а рассрочки ещё доступны. ✅ Брать квартиру в рассрочку и ждать снижения ставок – ваша цена уже зафиксирована. ⏳ Лето-Время действовать. ❓ Хотите сэкономить? Подписывайтесь на мой канал Пишите – помогу купить лучший лот!

https://t.me/Nedvigka_Life

#ипотека #недвижимость #инвестиции

Представьте: у вас есть 100 000 ₽, и вы думаете — досрочно частично гасить ипотеку под 10% или вложить эти деньги в облигации с доходностью 25%? На первый взгляд, выбор кажется очевидным. Но давайте докопаемся до сути.

📊 Почему это необычная ситуация

Обычно кредиты дороже инвестиций: банки берут больше, чем дают. Но сегодня рынок облигаций буквально искрит доходностью: надёжные корпоративные облигации, вклады — многие инструменты дают 20–25% годовых! И при этом ваша ипотека — всего под 10%.

Выходит, вы можете:

▪ вложить деньги в облигации,

▪ зарабатывать +25%,

▪ продолжать платить ипотеку по 10%,

▪ а разницу аккумулировать для будущих частичных досрочных погашений.

📌 Где подвох?

В риске.

Ипотека под 10% — это гарантированные расходы.

Облигации под 25% — это ожидаемая доходность, которая может снизиться. Например:

— ставки упадут, и новые облигации уже будут с меньшим купоном,

— бумаги проседают в цене (даже если купоны платятся),

— понадобится срочно продать, и получится убыток.

И ещё важно: налоги. При инвестировании (если не использовать ИИС) с прибыли платится налог. При частичном досрочном погашении ипотеки налогов нет — зато вы экономите на процентах.

🤔 Почему психология важнее цифр

Когда долг кажется большим, он давит морально. Даже если расчёты говорят «инвестируй», многие выбирают частично досрочно гасить ипотеку, чтобы снизить ежемесячные платежи и чувствовать себя увереннее. Это нормально — и это часть личной финансовой стратегии.

🧘 Как справиться с психологическим фактором?

Если вы хотите инвестировать, но переживаете из-за ипотеки, попробуйте:

▪ Делить деньги: часть на досрочное погашение, часть в облигации.

▪ Создать фонд: например, облигации с высокой ликвидностью, чтобы их можно было быстро продать для следующего погашения.

▪ Рассчитывать доходность и экономию по кредиту, чтобы понять, где реальная выгода.

▪ Составить чёткий план: например, инвестировать 12 месяцев, а потом делать частичное погашение на всю накопленную сумму.

Это поможет снизить стресс и сохранить ощущение контроля.

💥 Какой итог?

Если ваш кредит дороже инвестиций → гасите.

Если кредит дешевле инвестиций (как сейчас) → вложения могут принести больше, но важно учитывать риск и психологический комфорт.

Напиши в комментариях, что бы ты выбрал — частичное досрочное погашение или облигации? 💬

И обязательно поставь реакцию, чтобы мы поняли, как ты относишься к теме! 👍🔥

#облигации #инвестиции #ипотека #финансовая_грамотность #личные_финансы #доходность #психология_денег #финансовый_выбор

На прошлой неделе я выступал на конференции с темой «Недооцененный фондовый рынок или перегретый рынок недвижимости». В рамках подготовки к своему выступлению я изучал статистику по рынку жилой недвижимости. И сейчас хочу поделиться с вами некоторыми слайдами из моей презентации. На этих слайдах можно оценить динамику роста цен на жилую недвижимость в России. Забегая немного вперед, отмечу, что рост цен существенно замедляется, а также в этой статье я порассуждаю о том, какие перспективы у жилой недвижимости в перспективе.

На скрине «Индекс цен … в декабре 2024 года» мы видим динамику цен на жилую недвижимость 2024 в сравнении с 2023. Два правых столбца демонстрируют рост цен за полный год в 2023 и 2024. Видно, что в 2024 рост цен замедлился до 9,2% после роста в 2023 на 12%. Центральный график отражает, что цены в начале 2024 года росли опережающими темпами по сравнению с 2023. Но в июле 2024 завершилась стимулирующая программа льготной ипотеки, и рост цен резко замедлился. Это неудивительно, т. к. спрос из-за сворачивания льготной программы существенно уменьшился.

На скрине «индекс цен … в феврале 2025 года» мы видим итоги первых двух месяцев 2025. На скрине видно, что рост цен на жилую недвижимость в условиях отсутствия льготной ипотеки также скромнее, чем в 2024. Также на скрине виден рост цен за 12 месяцев по итогам февраля 2025. Он составил уже 8,5%. Это учитывая, что в этом периоде первые месяцы охватывают льготную ипотеку. Если взять только 2 месяца 2025, то рост цен составил 1,2% или среднемесячный рост 0,6%. Т. е. если текущие темпы сохраняться, то рост в 2025 составит 7,2%.

Еще один интересный скрин «объем выдач ИЖК с господдержкой в разрезе программ». На нем видно, какую долю занимала льготная ипотека и какой доли лишился рынок жилой недвижимости. По итогам февраля теперь 87,6% в общей структуре льготного кредитования занимает «семейная ипотека».

А на скрине «Выдачи» видно, что помимо сокращения ипотеки с господдержкой, сокращается и выдача ипотеки и по рыночным условиям. Но тут все очевидно, т. к. на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения макропруденциальных лимитов ипотека с рыночными ставками становится менее доступной.

Я уже писал о том, что в 2024 в бюджете было заложено 400 млрд руб. на льготную ипотеку. И если для покупателей недвижимости эта программа позволила зафиксировать ставку, то нужно понимать, что риск процентных ставок взяло на себя правительство. Этот риск реализовался, и расходы государства на льготную ипотеку выросли на 1 трлн рублей до 1,4 трлн. Для понимания масштабов расходов я напомню, что в 2025 в бюджете заложено 3,2 трлн на выплату процентов по всему госдолгу страны. Т. е. льготная ипотека — это расходы, которые достигают почти половины расходов на долг России. Думаю, что в текущих реалиях вряд ли правительство повторит такой подвиг и перезапустит эту программу.

Если давать оценку потенциалу росту жилой недвижимости, то, на мой взгляд, потенциал достаточно скромный. Из-за сокращающегося спроса, в отсутствии масштабной льготной программы, мы видим уже замедление роста цен. В 2023 цены выросли на 12%, в 2024 на 9,5%, по итогам февраля 2025 цены за год выросли на 8,5%. А среднемесячный рост цен 2025 продемонстрировал рост в годовом выражении 7,2%. Т. е. рост цен упал на 40% с 2023 года. На мой взгляд, в условиях отсутствующих бюджетных стимулов отрицательная динамика продолжится и усилится, и чем дольше такая ситуация сохранится, тем ближе мы к тому, что рост прекратится и перейдет к снижению.

#недвижимость #ипотека