После разбора ситуации у девелопера АПРИ самое время посмотреть, как обстоят дела у другого застройщика:
Группа «Эталон» $ETLN — девелопер с историей с 1987 года, занимающий 12-е место в России по объёму текущего строительства. Компания специализируется на жилье классов комфорт и премиум.
Крупнейшим акционером группы на начало текущего года года являлась АФК "Система" $AFKS (71%).
• Выручка падает — минус 10%, продажи в деньгах минус 23%. Спрос на первичном рынке охлаждается на фоне сворачивания льготной ипотеки.
• Накопленный убыток вырос с 3,2 до 16,4 млрд за полгода. Ещё полгода такими темпами — и собственный капитал (28,9 млрд) уйдёт в минус.
• Финансовые расходы — 25,2 млрд при валовой прибыли 14,6 млрд. Даже не хватает на погашение процентов, не говоря уже о прибыли.
📍 Но есть и светлые пятна:
• EBITDA выросла на 28% — до 9,2 млрд за полгода. Сокращение административных и коммерческих расходов сработало.
• Долг сокращается — чистый корпоративный долг упал на 13% за полгода, до 72,7 млрд. Компания не просто сидит сложа руки, она гасит обязательства.
• SPO принесло 17,3 млрд — реальные деньги от акционеров, не заёмные. Кто-то поверил в перспективу.
• Премиальный сегмент растёт — продажи в натуральном выражении +117%. Пусть это пока 4% от выручки, но направление правильное.
📍 По надёжности облигаций мнения разошлись:
• НКР в конце марта 2026-го присвоило рейтинг A-.ru со стабильным прогнозом. Отметило сильные стороны: устойчивые позиции на рынке, разнообразный портфель, большой земельный банк.
• А «Эксперт РА» уже в апреле 2026-го понизило рейтинг до ruBBB+ — тоже со стабильным прогнозом. Причина — ухудшение долговой и процентной нагрузки, падение рентабельности и риски, связанные с масштабной стройкой в 2026–2027 годах на фоне жёсткой ДКП.
❗️Настоящей проверкой на прочностьстанет - 2027 год. На него приходится пик погашений — около 24,8 млрд рублей. Сразу три выпуска: 002Р-03 в апреле (6,75 млрд), 002Р-02 в сентябре (8 млрд) и 002Р-04 в ноябре (10 млрд).
При этом за первое полугодие 2026-го компания получила чистый убыток 13,2 млрд. А операционный денежный поток за ближайшие 12 месяцев, по оценкам аналитиков, покрывает лишь около 26% платежей по облигациям.
Что это значит? Чтобы закрыть 2027 год, «Эталону» придётся либо выпускать новые облигации под высокие ставки, либо продавать активы, либо идти в банки за кредитами. Простых вариантов нет.
Эмитент представлен у меня выпуском 002Р-04 $RU000A10DA74 с долей 2,24% от капитала. С учётом ранее полученных купонов позиция в плюсе на 4,4%, доходность к погашению превышает 30%. Увеличивать долю пока не хочу: если новые отчётности продемонстрируют стагнацию показателей, просадка в облигациях продолжится, а по мере приближения к пику погашения эффект паники будет усиливаться. Это стоит понимать тем, кто остаётся в позиции и ничего с ней не предпринимает.
По итогу: Проблема Эталона — не в операционном бизнесе, а в долговой конструкции. Девелопмент работает: валовая маржа 32% — нормальный показатель. Но на каждый рубль операционной прибыли приходится полтора рубля процентных расходов, а 84% долга привязано к плавающей ставке.
Отсюда вывод: ключ к спасению — снижение ключевой ставки ЦБ. При текущем уровне компания не может обслуживать долг из своей деятельности — только рефинансировать.
Если ЦБ начнёт снижать ставку во 2П2026 — процентная нагрузка упадёт автоматически. Если нет — через 12–15 месяцев у «Эталона» будет отрицательный капитал, тем самым разговоры о дефолте станут все громче.
✅️ Если хотите не упустить новые подборки и обзоры свежих выпусков, добро пожаловать в мой Телеграм-канал. Найти легко: @kitchen_invest в поиске — и вы там. Также подписывайтесь на MAX. Там делюсь авторскими обзорами по акциям, облигациям, фондам и вообще всем, что кажется интересным. Заходите, будет полезно.
#облигации #аналитика #обзор #инвестиции #расту_сбазар #базарразбор #новичкам
'Не является инвестиционной рекомендацией
Шторм на корпоративном рынке долга продолжается. В т.ч. за последние дни заметно выросли доходности облигаций почти всех девелоперов.
🌪️То, что сейчас происходит с опасениями рынка по поводу застройщиков, можно охарактеризовать как осязаемый кредитный кризис. Не мог пройти мимо и подготовил краткий системный разбор отрасли.
💁♂️Что вообще случилось?
Судя по происходящему, рынок девелоперских продаж вошел в состояние усугубляющейся рецессии. За январь–июнь 8 крупнейших российских застройщиков совокупно сократили выручку на 12,1% г/г, до 699,8 млрд ₽. Продажи новостроек в Москве упали на 27%, до 1,3 млн кв. м.
👇Главные причины:
● Отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026. Рыночная ипотека сейчас - это просто трэш, товарищи.
🦥Я лично раздумывал об улучшении своих жилищных условий в этом году, но оценив вводные, понял что просто НЕ ПОТЯНУ. Сбер предложил мне "индивидуальные ипотечные условия" под 22,7% годовых!!!🤦♂️
● Высокая ключевая ставка: даже после снижения до 14% обслуживание долга остаётся крайне дорогим.
● Рекордный объём непроданного жилья: к середине 2026 г. застройщики покрывали долг перед банками средствами дольщиков только на 66% (годом ранее — 83%).
● Количество дел о банкротстве застройщиков в 1п2026 выросло на 37% г/г.
✈️Самолет терпит крушение
$SMLT — главный источник системного риска. Выручка упала на треть до 117,4 млрд ₽, чистый убыток достиг 22,3 млрд ₽.
📊Девелопмент как таковой принёс компании 29,4 млрд ₽ операционной прибыли, но ~52 млрд ₽ ушло на обслуживание долга. Общие обязательства достигли 1 трлн ₽.
📉Вчера облиги Самолета рухнули в пол (доходности достигали 400%) на фоне заявления НРД о "ненадлежащем исполнении обязательств" по погашению выпуска БО-П20. Компания перевела в срок лишь 269₽ вместо 1000₽ за каждую бумагу. К вечеру Самолет отчитался о полном погашении выпуска (с задержкой на 1 день), но осадочек, как говорится, остался.
$RU000A10EQ83 $RU000A10E6U4 $RU000A10DCM3 $RU000A10BFX7 $RU000A10BW96
Одна надежда, что Герман Оскарович проявит благородство и найдет способ погасить взятые "Самолетом" займы. Но зачем ему это? Сбер хочет отбить в 1-ю очередь своё, проблемы физиков его вряд ли волнуют.
🤔Что меня напрягает
Пока ещё ни один застройщик не допустил дефолта по текущим выпускам своих облиг. Но есть ряд тревожных моментов, которые напрягают.
💣Системный риск «эффекта домино»: кейс Самолета уже создал эффект заражения — инвесторы распродают облиги других застройщиков, опасаясь цепной реакции.
💣Отмена моратория на штрафы за срыв сроков передачи жилья с 1 января 2026 резко увеличила компенсации покупателям.
💣Снижение покрытия эскроу: у 13 из 16 застройщиков коэф-т покрытия эскроу ниже 0,9x, средний — 0,69x.
💣Риск ликвидности: даже снижение КС не помогает, поскольку выигрыш от подешевевших денег съедается падением продаж.
💣Регуляторные риски: правительство рассматривает меры по сдерживанию тарифов и ограничению рассрочек от застройщиков. Такое ощущение, что "выживут не только лишь все" (с).
🎯Перекрытый кислород?
Главная проблема для закредитованных эмитентов - потенциальная долговая спираль, а точнее отсутствие возможности адекватного рефинансирования.
📈Если доходности на вторичном рынке РАСТУТ (что и происходит сейчас), занять средства под более низкую ставку становится невозможно. Никто в здравом уме не станет покупать облиги того же эмитента на первичке под условные 18% годовых, если на бирже они торгуются под 40%.
Это значит, что эмитенту нужно либо предлагать доходности, сравнимые с рыночными (и брать на себя ЕЩЁ БОЛЕЕ НЕПОДЪЕМНУЮ проц. нагрузку на несколько лет вперёд), либо отказываться от размещений. Но если банки уже не дают кредиты, а на биржу выходить слишком дорого, то компания попадает в ловушку ликвидности.
Нет рефинанса - нет денег на погашение предыдущих выпусков - кассовый разрыв - технический дефолт - реальный дефолт.
Примерно в таком же ключе развивалась ситуация и с ЕвроТрансом $EUTR
💼У меня широко диверсифицированный капитал, поэтому строительные бонды в нем тоже есть. Внимательно наблюдаю за происходящим. Берегите себя и свои деньги.
🔔Подписывайтесь и заходите в профиль, у меня много интересного!❤️
Ну, раз платформа требует, я не в праве отказать! Сегодня буду копаться в секторе, который касается буквально каждого - строительство. К сожалению, 2026 год выдался для застройщиков на редкость тяжёлым. И если раньше мы говорили только о макроэкономическом давлении, то теперь к нему добавился корпоративный фактор: крупнейший публичный девелопер страны ПИК уходит с Московской биржи. И у меня такое чувство, что это только начало… Давайте разберём, что происходит и что это значит для нас - инвесторов-новичков.
Самый главный враг ипотеки - Ключевая ставка ЦБ. Так выглядит цена денег в экономике. На сентябрь 2026 года она остается на уровне 14%. В апреле регулятор снизил ее до 14,5%, но инфляционные риски заставили паузу. Прогноз ЦБ до конца 2026 года несколько непонятен… 14-13,5%, думаю не ниже. На 2027 возможно уже легче, 8-10%. Ну и то, это всего лишь прогноз. Дешёвые деньги явно придут не завтра. Рыночная ипотека не может выйти на приемлемый уровень, при ставке 14% банки выдают кредиты под 18-19% годовых в лучшем случае. Ежемесячный платёж неподъемен для большинства семей. Льготная ипотека трещит по швам. Доля льготных кредитов в выдачах выросла до 56% - рынок держится исключительно на господдержке. Но с 1 октября 2026 года Семейная ипотека кардинально изменилась: ставка зависит от количества детей (в Москве и Петербурге: 1 ребенок - 12%, 2 детей - 10%, 5+ детей - 4%), срок субсидирования сокращен с 30 до 15 лет, а сумма кредита ограничена. Застройщики сокращают запуски. Объём строительства падает: в 2025 году запуск новых проектов упал на 12%. Аналитики ожидают, что к 2027 году ввод жилья снизится с 47-48 млн до 40-43 млн кв. м.
Финансовые результаты гигантов рушатся. Суммарная выручка восьми крупнейших застройщиков за первое полугодие 2026 года упала на 12,1%. А чистая прибыль превратилась в убытки у большинства игроков.
Главная корпоративная новость года для сектора - Пик уходит с рынка. 7 сентября 2026 года совет директоров единогласно одобрил делистинг акций с Московской биржи. Формально это ставит точку в почти 19-летней истории компании как публичной, с момента IPO в мае 2007 года. Мажоритарий консолидировал 98%. АО “Недвижимые активы” (структура, аффилированная с основным владельцем ПИК) довела свою долю до 98,0071% капитала. По закону об акционерных обществах, владелец более 95% имеет право на принудительный выкуп оставшихся бумаг. Цена выкупа - 551,4 рубля за акцию. Это соответствует апрельской оферте, которую ЦБ обязал пересчитать после первоначальной попытки по 473,15 рубля. Первоначальная цена была признана не соответствующей законодательству, так как рассчитывалась исходя из периода, когда котировки были искусственно занижены решениями об отмене дивидендов и обратном сплите.
Эксперты сходятся в том, что делистинг это не про финансовые проблемы компании, а про нежелание мажоритария нести издержки публичности. В “Финаме” отмечают, что сам по себе делистинг не связан с кризисом, а это осознанный шаг мажоритария для оптимизации структуры собственности и управления, снижения издержек на публичность.
История шла к этому долго. После 2022 года ПИК де-факто перестал быть публичной компанией в привычном смысле: ни нормальной отчётности, ни дивидендов. В октябре 2025 года совет директоров отменил дивидендную политику, действовавшую с 2023 года, что вызвало возмущение инвесторов и жалобу в ЦБ. Тогда же предлагался обратный сплит 1:100, но идея была отклонена акционерами. Выбора практически нет. Акции сейчас торгуются около 535–540 рублей - ниже цены выкупа в 551,4 рубля. Дисконт к оферте составляет 2-3%. Если не продать добровольно, деньги всё равно спишут принудительно, но позже и с меньшим комфортом. Поэтому аналитики БКС прямо пишут, что логичным шагом для миноритариев является согласие на делистинг и участие в оферте.
После ухода $PIKK на Московской бирже остаются три значимых публичных девелопера: Самолёт ($SMLT), ЛСР ($LSRG) и Эталон ($ETLN). Плюс небольшой GloraX ($GLRX). Кратко разберу их по порядку.
Самолёт - самый уязвимый. Выручка за первое полугодие обвалилась на 31,3% до 117,4 млрд рублей. Чистый убыток составил 22,3 млрд рублей против прибыли годом ранее. Акции упали более чем на 70% за год. Огромный земельный банк и долговая нагрузка 1,1 трлн рублей. В феврале 2026 года компания запрашивала льготный кредит на 50 млрд под залог акций это вызвало панику. Поэтому давление сохранится, пока ставка выше 12%. При сохранении ставки 14% и падении продаж может потребоваться дополнительная капитализация. А я всё равно докупил🤣
ЛСР - очень высокие убытки. Выручка формально выросла на 0,7%, но чистый убыток взорвался в 23 раза до 57,6 млрд рублей из-за списания более 48 млрд.
Потери в основном единовременные, но фундаментальные проблемы остаются. Долговая нагрузка выросла до 2,8x EBITDA. Аналитики предупреждают о высоком риске. Я не рассматриваю акции к покупке от слова совсем🤓
Эталон. SPO (вторичное размещение акции) многие расценивают, как признак слабости. В феврале 2026 года провёл выпустил второй пакет акций на 17,3 млрд рублей. Выручка за полугодие упала на 9,6%, а чистый убыток составил 13,2 млрд рублей. Аналитики делают вывод, что SPO при падающем рынке это размывание акционеров и признак нехватки капитала. Тоже пока остерегаюсь данного эмитента… Сказал человек, который докупает самолёт🥸
GloraX, пожалуй единственный луч света во мраке на данный момент. Выручка выросла на 45% до 27 млрд. EBITDA - +36%, рентабельность 32%. Как они это сделали в текущих условиях? Очень просто, сделали ставку на регионы. Доля проектов за пределами Москвы и Петербурга выросла с 22% до 60% выручки. Средняя ставка по кредитам 11,8%, что существенно ниже рынка. Аналитики определили компанию с умеренно-позитивной стороны, но с оговоркой - компания небольшая, менее ликвидна, а региональное преимущество может оказаться временным. Так я считаю, что стоит более внимательно следить за данным эмитентом. Держать где-то на удалении, но в поле видимости🤔
Что хочется сказать по итогу. Сектор застройщиков это сейчас исключительно ставка на разворот ЦБ, а не на фундаментальный рост. Пока ключевая ставка выше 12%, отрасль будет платить за деньги и сокращать маржу. Уход Пика в какой-то степени поменял правила игры. Крупнейший и наиболее устойчивый с точки зрения долговой нагрузки публичный застройщик покидает биржу. Остаются компании с более высоким риском: Самолёт с огромным долгом, ЛСР с убытками, Эталон с размыванием. Это означает, что ликвидность и качество сектора на бирже снижаются. И пока ЦБ не подаст явный сигнал к снижению ставки, устойчивого роста в этом секторе ждать не стоит.
Спасибо за внимание и удачи вам в это нелегкое время!
Налоговый шторм, ипотечные метания и робкий оптимизм авторов
Неделя выдалась жаркой: БАЗАР бурлил от налоговых инициатив, переоценивал девелоперов и искал свет в конце туннеля, поглядывая на геополитику.
Главной темой, которую разобрали буквально по косточкам, стал бюджетный пакет Минфина. Авторы сошлись во мнении, что инвесторов ждёт перестройка правил игры. Прогрессивная шкала НДФЛ на дивиденды, купоны и доходы от ценных бумаг до 22%, налог на прибыль ПИФов 15% и сборы со сверхдоходов горно-металлургического сектора — всё это всерьёз меняет привлекательность рынка. Кто-то из авторов ёмко заметил, что теперь «небольшие дивиденды могут попасть под повышенную ставку», если общий доход перескочит порог (https://finbazar.ru/post/4cf96257-5e74-4638-9239-4cf44f798a11). Другие иронизировали, что «не жили хорошо — нечего и начинать», намекая на снижение чистой доходности бумаг для крупных рантье (https://finbazar.ru/post/c6189469-009f-4a94-a4ed-ae018b52fd25).
Второй удар пришёлся по спокойствию долгового рынка. Министерство финансов вновь занимало под высокие ставки, и авторы дружно обратили внимание на то, что доходности ОФЗ стали панически щедрыми, а в корпоративном секторе продолжаются дефолты. Облигационная история настолько накалилась, что один из авторов даже сравнил утренний выход на рынок с пробуждением «ребенка, который пошел в первый класс», когда не знаешь, чего ждать от новенького эмитента с рейтингом (https://finbazar.ru/post/20b88f80-9cac-41b8-afe6-af75bc82f841). Осторожность тут явно не лишняя, ведь техдефолты сыплются как осенние листья, да и крупные имена вроде Балтийского лизинга заставляют держателей бумаг нервничать.
Параллельно БАЗАР живо обсуждал рынок недвижимости. Семейная ипотека с её новыми ставками от 2% до 12% в зависимости от числа детей и региона расколола авторов. Пессимисты уверены, что спрос на новостройки рухнет, ведь для семьи с одним ребёнком льгота почти обнулилась. Оптимисты же увидели новую нишу для аренды и флиппинга. Застройщиков $SMLT, $PIKK, $ETLN ждут трудные времена, но в БАЗАР не уставали искать подводные камни в этом море. Один из авторов, рассуждая о будущем сектора, даже предрёк «медленное возвращение интереса к готовым стенам», намекая на смещение спроса в сторону вторички и арендных доходов (https://finbazar.ru/post/13508e59-262e-41d6-9cd2-6abd06a4574e).
Не обошли вниманием и корпоративные истории. Пока одни восхищались масштабом завода Синары и его поездами в Верхней Пышме, другие с холодной головой разбирали отчётность Совкомфлота, где за внушительным ростом прибыли прячется взлетевший CAPEX и санкционные риски. Авторам явно пришлись по душе выездные мероприятия эмитентов — живое общение с менеджментом помогает видеть бизнес глубже годовых справок.
Настроение на рынке остаётся нервным, но без паники. Индекс Мосбиржи топтался у неприятной зоны, и многие авторы призывали не поддаваться эмоциям, а перечитывать отчётность и искать идеи. В конце концов, даже в мрачные недели находятся истории вроде ВсеИнструментов, которые способны выстрелить на байбеке. Так что БАЗАР прожил эту неделю, как хороший боксёр: пропустил пару ударов от налогов, но устоял на ногах.
Заходите в комментарии, делитесь мыслями о налоговом пакете и ставьте реакции, если неделя показалась вам слишком волатильной 👍📉
Стартовала моя стратегия "Бетон"
https://www.tbank.ru/invest/strategies/c091a478-4f96-4c7f-a413-bb0faac4a069/
длинную историю создания своего фонда "All in Beton", и почему он переродился в автоследование "Бетон" я описал в своём телеграм канале.
если коротко... суть - создать одну кнопку для частного инвестора, нажимая на которую он получал прокси на стройку (банк, девелопер, инфраструктура недвижимости в РФ).
$SMLT $PIKK $ETLN $GLRX $LSRG $APRI $DOMRF $CNRU
я сам точно так же как и вы на стратегию подписан и прошёл первые шаги пользователя, поэтому вот 4 шага упрощающих процесс:
1. лучше чтобы браузер был Яндекс (тогда не придётся устанавливать сертификаты)
2. нужен пустой, возможно новый счёт
3. решили закупаться на свой? внимательно! если на вашем брок.счёте стоят лимитные заявки их нужно убрать, и ваши бумаги брокер предложит продать, поэтому лучше пусть будет новый счёт
4. перенос средств между брок. счетами работает в Терминале
если что-то не понятно https://www.tbank.ru/invest/help/brokerage/account/strategy/turn-on/?card=q1 пишите в поддержку, там оперативно подскажут что и как делать.
Первый стрим уже на всех платформах 😈
Стратегия "Бетон"
RUTUBE: https://rutube.ru/video/1f795e5e655c2642fb5d1ca4ca89ead8/?playlist=1819516
VK: https://vkvideo.ru/video-226175879_456239021
ДЗЕН: https://dzen.ru/video/watch/6ab75a276744c434351ca1fc
YouTube: https://youtu.be/6fRpn534OjM
#Жоков,#ВладимирЖоков,#Девелоперы,#Семейнаяипотека,#Автоследование,#Акции,#Облигации,
