Тема недвижимости сейчас одна из самых горячих.
Вводные 2026 года жесткие: рыночная ипотека 18%+, а цены, вопреки прогнозам скептиков, не падают. Судя по графикам, новостройки в Москве и Питере снова пошли в рост (в Питере вообще вертикальный взлет).
Кажется, что покупать сейчас — безумие. Но давайте посмотрим на цифры ЦБ и, главное, на психологию толпы.
1️⃣Сигнал от ЦБ: «Плавный спуск»
Регулятор понизил прогноз по ставке. Скорее всего, к концу 2026 мы увидим ключ 12–13%, а в 2027-м уйдем к 10%.
Снижение идет очень плавно. Почему? Чтобы не взорвать инфляцию.
2️⃣Ловушка «отложенного спроса»
Представьте 2027 год. Ставка опускается до комфортных 10–11%.
Платеж по ипотеке становится сопоставим с ценой аренды (те самые 100к/мес).
Что сделает масса людей, которая 2 года сидела в депозитах?
— Побежит покупать жилье («Хватит платить дяде»).
— Владельцы начнут ремонты (спрос на стройматериалы).
Итог: Мы получим взрывной рост цен на вторичке. Вы проснетесь с мыслью «О, ставка 10%, пора брать!», а ценники уже переписали на +20%. Тот, кто ждет дешевую ипотеку, в итоге купит очень дорогой метр.
3️⃣ Стратегия «Для жизни»
Если квартира нужна, смотреть рынок надо СЕЙЧАС.
🔹Рынок покупателя: На вторичке пока еще можно торговаться. Продавцы сговорчивее застройщиков.
🔹Магия рефинансирования: Кто купит сейчас (даже под 18%), тот зафиксирует текущую Цену. А через 1,5 года, когда ставки упадут, сделает рефинансирование кредита под 11–12%.
Выиграет тот, кто купит актив до ажиотажа, а потом удешевит долг.
4️⃣ Стратегия «Для инвестора»
Покупать бетон под сдачу — нормальная стратегия, если цель — сохранить капитал (квартира растет в цене вместе с инфляцией + рента).
Но есть нюанс масштаба:
🔹1–2 квартиры: Это отличная пенсия и понятный актив.
🔹5+ квартир: Это уже не инвестиция, а полноценный бизнес (ремонты, простои, налоги). Головная боль растет быстрее прибыли.
Как заработать на цикле снижения без бетономешалки?
🔹Акции застройщиков: Когда ставка падает -> ипотека оживает -> выручка растет. Акции работают как прокси на рынок жилья.
🔹ЗПИФ Недвижимости: Покупка доли в крупных объектах (склады, офисы) через биржу. Доходность часто выше жилой аренды, а хлопот с жильцами нет.
Вывод:
Не бегите покупать сломя голову, но начинайте присматриваться. Поезд адекватных цен обычно уходит за пару месяцев до того, как ЦБ официально объявляет о низкой ставке.
Подробный разбор «Бумажной недвижимости» (ЗПИФ) с конкретными фондами сделаю завтра.
А вы ждете снижения цен или верите в вечный рост? 👇
#Опытным_путем #недвижимость #ипотека #акции
$SBER $VTBR $SMLT $PIKK $LSRG $ETLN $CNRU $BSPB
🏦 $VTBR ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ ГРУППЫ ВТБ ПО МСФО ЗА 2025 Г. СОСТАВИЛА 502,1 МЛРД РУБ., ВЫШЕ ПРОГНОЗА
🔌 $HYDR Счетная палата по поручению Путина начала проверку обмена активами «РусГидро» и СГК
💿 $MAGN Казахстанская Eurasian Resources Group (ERG) после четырехлетнего перерыва возобновила поставки железорудного сырья на находящийся под санкциями США Магнитогорский металлургический комбинат.
🏠 $SMLT $PIKK ПРАВИТЕЛЬСТВО РФ ПРОРАБАТЫВАЕТ РАЗЛИЧНЫЕ ВАРИАНТЫ ПО МОДЕРНИЗАЦИИ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКИ, ВКЛЮЧАЯ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ СТАВКИ - МИШУСТИН
💻 $ELMT 2.6. Цена приобретения эмиссионных ценных бумаг или порядок ее определения: 0,1460 рубля за 1 (одну) акцию.
🏦 $VTBR ИТОГОВЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПО РАЗМЕРУ ДИВИДЕНДОВ ВТБ МОГУТ БЫТЬ ЛЮБЫМИ - ТОП-МЕНЕДЖЕР
⛏ $UGLD СИЛУАНОВ: ПОДГОТОВИЛИ ДОКЛАД В ПРАВИТЕЛЬСТВО О ПРОДАЖЕ ЮГК, УВЕРЕН, ЧТО В БЛИЖАЙШИЕ ПАРУ НЕДЕЛЬ СМОЖЕМ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ О РЕАЛИЗАЦИИ АКТИВА
Уиткофф: Сначала должна состояться встреча Путина и Зеленского, а затем встреча с участием Трампа
ПЕРЕГОВОРЫ МЕЖДУ АМЕРИКАНСКИМИ И УКРАИНСКИМИ ПЕРЕГОВОРЩИКАМИ ДОЛЖНЫ ВОЗОБНОВИТЬСЯ В ЧЕТВЕРГ В ЖЕНЕВЕ, ГДЕ ОФИЦИАЛЬНЫЕ ЛИЦА, КАК ОЖИДАЕТСЯ, ОБСУДЯТ ПАКЕТ МЕР ПО ВОССТАНОВЛЕНИЮ УКРАИНЫ И ПОДГОТОВКУ К ТРЕХСТОРОННИМ ПЕРЕГОВОРАМ С РОССИЕЙ, КОТОРЫЕ ЗАПЛАНИРОВАНЫ НА НАЧАЛО МАРТА - NYT
🫣ПРЕЗИДЕНТ УКРАИНЫ ЗЕЛЕНСКИЙ: ПЕРЕГОВОРЫ УКРАИНЫ, РОССИИ И США МОГУТ СОСТОЯТЬСЯ В НАЧАЛЕ МАРТА. ОНИ ОБСУДЯТ «ПАКЕТ МЕР ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ПРОЦВЕТАНИЯ» И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОТРУДНИЧЕСТВО
✅ По данным ДОМ.PФ (ЕИСЖС), в январе застройщики реализовали 2,4 млн кв. м жилья (+71% г/г). В денежном выражении — 495 млрд руб. (+76% г/г). Это сильнейший результат за всю историю наблюдений.
Формальным триггером роста стало изменение параметров «Семейной ипотеки» с 1 февраля. Доля ипотечных сделок составила 79%, наличные и рассрочки — 21%, то есть структура практически не изменилась относительно второго полугодия 2025 года.
Однако масштаб прироста в деньгах (+76%) говорит не только об эффекте «опережающего спроса». Речь скорее о реализации накопленного спроса 2024–2025 гг., сформированного в условиях высокой стоимости фондирования. Теперь, в условиях постепенного смягчения ДКП покупатели готовы входить в сделки, если видят понятный горизонт действия программ.
👉Бенефициары роста - региональные девелоперы
В субъектах за пределами топ-10 по объему строительства рост составил +91% г/г против +57% в крупнейших регионах. Разница почти двукратная. Это указывает на более высокую чувствительность регионального спроса к изменению условий финансирования и меньшую насыщенность предложения. Столичные рынки, напротив, реагируют сдержаннее из-за высокой ценовой базы и плотности застройки.
👉Как себя чувствуют публичные игроки
Январская статистика усилила дивергенцию между компаниями с региональной диверсификацией и игроками, сконцентрированными на Москве и Московской области:
▪️Крупные федеральные девелоперы с высокой долей столичных проектов — Группа ЛСР(+49,6% г/г) и Самолет (+2,5% г/г) — продемонстрировали умеренный прирост, ПИК и Эталон показали отрицательную динамику г/г.
▪️Наиболее выраженную положительную динамику показал GloraX, последовательно реализующий стратегию регионального развития: 4,08 млрд руб. продаж в январе против 930 млн руб. годом ранее (+337% г/г). За счет сохранения темпов роста выше рынка и сохранения рентабельности среди публичных игроков сектора GloraX на данный момент выглядит наиболее привлекательно.
👉Устойчивость динамики
Январь — традиционно низкий сезон для застройщиков (рынок раскачивается к марту), поэтому результат GloraX выглядит еще более весомо. Статистика подтверждает, что региональный фактор остается ключевым драйвером, и GloraX — его главный бенефициар среди публичных игроков.
$DOMRF $SMLT $PIKK $GLRX $LSRG $ETLN
Лидер по обороту торгов внутри дня с показателем в 4,1 млрд рублей и косметический рост на плюс 0,06%.
Второй по обороту торгов внутри дня с показателем в 1,3 млрд рублей и просадка на минус 0,09%.
Третий по обороту торгов внутри дня и более чем за пять часов наторговали на 980 млн рублей, это громкий звонок о том, что рынок пустой, но зато в зеленой зоне на плюс 0,16%.
Четвертый показатель по обороту торгов внутри дня, к этому времени наторговали на 820 млн рублей и рост на плюс 0,78%.
$T
Пятый показатель по обороту торгов внутри дня, к этому времени наторговали на 790 млн рублей и рост на плюс 0,17%.
Шестой по обороту торгов внутри дня с показателем в 710 млн рублей и рост на плюс 1,06%.
Седьмой показатель по обороту торгов внутри дня, к этому времени наторговали на 709 млн рублей и рост на плюс 1,95%.
Сейчас оборот торгов внутри дня достиг 530 млн рублей и рост на плюс 1,77%.
Скромно, очень скромно, оборот торгов внутри дня достиг отметки в 448 млн рублей и косметическая попытка выйти в зелёную зону на плюс 0,01%.
Десятый показатель по обороту торгов внутри дня и к этому времени наторговали на 410 млн рублей, рост на плюс 0,76%.
❗️ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ❗️
