#девелоперы — посты и обсуждения

Июнь на рынке новостроек был оживленный.

Причина простая: покупатели ждали изменения условий семейной ипотеки с 1 июля 2026, а в итоге изменения перенесли на 1 октября.

Ведомства продолжают согласовывать параметры программы.

Сделки, которые люди успели ускорить в июне, уже попали в статистику.

Полных данных по ДДУ по всей РФ за июнь пока нет. Она будет в середине июля. Поэтому смотрю на Московский регион как на индикатор спроса.

В мае в Московском регионе было 6 554 ДДУ.

В июне 8 740 ДДУ. Рост к маю 33%.

По частям региона:

Москва в старых границах +20% к маю по ДДУ.

Новая Москва +38%.

Московская область +47%.

Самый сильный месячный рост был в области.

Теперь сравнение с прошлым 2025 годом.

В июне 2025 года в Московском регионе было около 8,8 тыс. ДДУ.

В июне 2026 года - 8,7 тыс. ДДУ.

То есть рынок по количеству сделок примерно на уровне прошлого года.

Здесь важный момент: июнь выглядит сильным к маю, а к прошлому году рынок скорее удержал объём.

Рост выручки дал не объём сделок. Его дали цены и структура продаж.

По Москве в старых границах ДДУ -14% год к году, площадь -9%, выручка +7%.

По Новой Москве просадка сильнее: ДДУ -37%, площадь -39%, выручка -24%.

По Московской области картина лучше: ДДУ +39%, площадь +37%, выручка +52%.

Если смотреть исторически, июнь 2026 тоже не выглядит сильным месяцем.

По Московскому региону:

июнь 2022 — 8,9 тыс. ДДУ;

июнь 2023 — 11,9 тыс. ДДУ;

июнь 2024 — 18,3 тыс. ДДУ;

июнь 2025 — 8,8 тыс. ДДУ;

июнь 2026 — 8,7 тыс. ДДУ.

Результаты июня 2024 года искажены отменой льготной ипотеки для всех, которую отменили 01.07.2024.

Тогда в Московском регионе было 18,3 тыс. ДДУ. Сейчас 8,7 тыс.

Разница почти в два раза.

Цена за это время выросла сильно, больше 60% (15%г/г).

Средняя цена кв. м без скидок в июне:

2022 — 254 тыс. ₽;

2023 — 294 тыс. ₽;

2024 — 310 тыс. ₽;

2025 — 374 тыс. ₽;

2026 — 413 тыс. ₽.

Выручка в июне 2026 - 183 млрд ₽.

Это выше июня 2025 года, но ниже июня 2024 года, когда было 264 млрд ₽.

Ипотека снова стала главным фактором.

По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на 488 млрд ₽ и это максимум с начала года.

По семейной ипотеке в июне выдали 42,3 тыс. кредитов на 257,6 млрд ₽. (52,66%)

В последние две недели июня число одобренных заявок по программе почти удвоилось. Выдачи на неделе 22–28 июня выросли в 2,3 раза к среднему уровню мая.

Запуски новых проектов по РФ во 2 квартале снизились на 5% г/г.

За 6 месяцев запущено 19,4 млн кв. м, это +12% к 2025му, но рост обеспечил в основном 1 квартал когда всем пытались успеть 2 ипотеки на семью.

Во 2 квартале почти все крупнейшие застройщики сократили активность.

Так что для меня вывод такой.

Июнь показал, что спрос быстро оживает, когда появляется дедлайн по льготной ипотеке. (манипуляция? нет, Вы не понимаете это другое…)

В Московском регионе это сразу дало +33% к маю по ДДУ.

В годовой динамике восстановления пока не видно.

Количество ДДУ осталось примерно на уровне июня 2025 года, а до июня 2023–2024 годов рынок заметно не дотягивает.

Теперь надо смотреть на провальный июль и август, ибо раньше сентября опять никто не придёт покупать.

Главный вопрос: сколько июнь забрал спроса из 3 квартала?

кстати эти и другие вопросы мы вчера обсудили с компанией АПРИ и каналом "Деньги из Бетона"

https://vkvideo.ru/video-226175879_456239225

https://www.youtube.com/live/bqEtRaX1u9E

$PIKK $ETLN $SMLT $APRI #недвижимость #семейнаяипотека #девелоперы

Эксперты называют ключевыми точками роста рынка жилья с высоким спросом и устойчивой макроэкономикой Тюмень, Екатеринбург, Казань, а также Хабаровск, Уфа, Владивосток, Новосибирск, Набережные Челны и Якутск. В этих городах одновременно растут спрос и цены при умеренной конкуренции девелоперов.

Эти города представляют собой стратегически привлекательные рынки благодаря сильной региональной экономике и сбалансированному балансу спроса-предложения. В таких регионах, как Свердловская область, застройщики не сталкиваются с критическим риском перегрева. И это позволяет ценам стабильно расти на фоне отсутствия конкуренции.

Устойчивость и инвестиционный потенциал данных локаций подтверждаются текущей динамикой.

Тюмень, Екатеринбург и Казань отличаются наиболее диверсифицированной экономикой и высоким уровнем доходов, что обеспечивает максимальный и стабильный покупательский интерес.

Новосибирск и Владивосток – это крупнейшие региональные хабы с большим объемом миграции и дефицитом качественного нового предложения.

Уфа, Хабаровск, Набережные Челны и Якутск представляют собой растущие рынки, где недвижимость становится надежным инструментом сохранения капитала.

Что случилось

Акции крупнейших российских застройщиков за последний год сильно потеряли в цене. В среднем бумаги сектора упали на 34%, тогда как индекс Мосбиржи снизился только на 9% . Хуже всего дела у «Самолёта» — его акции рухнули на 66% за год, а 24 июня 2026 года обновили исторический минимум, упав ниже 300 рублей за штуку. На торгах 22 июня бумаги «Самолёта» теряли до 14% за день .

Почему так вышло

Основная причина — высокая ключевая ставка ЦБ. Сейчас она составляет 14,25%, и на обслуживание кредитов у застройщиков уходит до 37% прибыли — исторический максимум. Долговая нагрузка строительных компаний достигла почти 500% от прибыли. Около 40% девелоперов рискуют завершить 2026 год без прибыли.

Кроме того, с начала 2026 года ужесточили условия семейной ипотеки. В январе был ажиотаж, но потом продажи в ряде проектов упали на 20–30%. Покупатели всё чаще выбирают вторичное жильё, а спрос на новостройки слабеет.

Что с «Самолётом»

Компания оказалась в самом сложном положении. В феврале она обратилась в правительство с просьбой о льготном кредите на 50 млрд рублей, но получила отказ . «Самолёт» завершил 2025 год с убытком, а его долговая нагрузка заметно выше, чем у конкурентов. При этом около трети всех строящихся площадей компании возводятся с нарушением сроков. На днях девелопер также отказался от дивидендов за прошлый год, что дополнительно ударило по акциям.

Что с другими игроками

Ситуация в секторе неоднородная:

ПИК — акции выросли примерно на 1% за год.

Группа ЛСР — бумаги упали на 16%, но компания остаётся прибыльной и продолжает платить дивиденды.

«Эталон» — акции потеряли 55%, компания завершила год с убытком.

Выходить или держать?

По мнению аналитиков, ждать быстрого восстановления сектора не стоит. Высокие ставки и слабый спрос продолжат давить на продажи и прибыль компаний. Более уверенные выводы можно будет сделать после публикации отчётности за первое полугодие 2026 года.

Но если говорить прямо:

«Самолёт» сейчас выглядит как самый рискованный актив в секторе. Убытки, отказ от дивидендов, исторический минимум — всё это говорит о том, что держать бумаги в расчёте на скорый отскок опасно. Многие аналитики не исключают технического банкротства компании.

ПИК и ЛСР чувствуют себя устойчивее. У них есть прибыль, дивиденды, более низкая долговая нагрузка. Их акции могут пережить сложный период с меньшими потерями.

Мнение

Строительный сектор сейчас — это поле для очень осторожных решений. Если у вас бумаги «Самолёта» — стоит как минимум пересмотреть их долю в портфеле. Сигналов к развороту пока нет, а риски только растут. Для тех, кто не готов рисковать, лучше сократить позиции в девелоперах или заменить их на более устойчивые компании вроде ПИК или ЛСР. Но даже с ними стоит быть аккуратным — сектор целиком зависит от того, как долго ЦБ будет держать высокие ставки. А пока ЦБ говорит, что дешёвых денег не будет, — строителям придётся туго.

$PIKK $ETLN $SMLT

#девелоперы #Самолет #ПИК #ЛСР #Эталон #строительныйсектор #акции #инвестиции #Мосбиржа #ипотека #ключеваяставка

2026 год стал тяжелейшим для российских застройщиков. Акции крупнейших девелоперов за год обесценились в среднем на 34% (индекс Мосбиржи упал лишь на 9%). «Самолет» рухнул на 66%, «Эталон» – на 55%, ЛСР потеряла 16%, лишь ПИК устоял (+1%).

💰📈 Ключевые риски: долги и ставки

Главная проблема – рекордная закредитованность. Чистый долг отрасли достиг 481% EBITDA, на проценты уходит 37% прибыли. Задолженность перед банками на 1 мая 2026 года – 7,2 трлн руб. (+23% за год), к концу года может вырасти до 13,3 трлн.

Ключевая ставка 19 июня снижена всего на 0,25 п.п. до 14,25% – рынок ждал большего. Средняя ставка по строительным кредитам – около 21%. Спрос на жильё рухнул после ужесточения семейной ипотеки: продажи упали на 20–30% в ряде проектов, ежемесячный объём реализации сократился с 2,5–3,7 млн кв. м до 1,6–1,7 млн.

🏗️ Шансы на выживание

Около 40% застройщиков могут завершить год без прибыли. Восстановление ожидается не ранее 2027 года при снижении ставки до 8–9%. Есть и позитив: объём строящегося жилья вырос на 2,7% до 119,8 млн кв. м, девелоперы переключаются на укрепление финансов.

✈️ Положение «Самолета»

Компания – в числе самых уязвимых. Чистый долг – 119,9 млрд руб., 2025 год закрыт с убытком 2,3 млрд (против прибыли 8,2 млрд в 2024). 23 июня акции упали на 15% за день. К долгам добавились операционные проблемы – почти треть проектов сдаётся с задержкой. Плюс – крупнейший земельный банк (4,78 млн кв. м в стройке), но рынок сейчас ценит способность сокращать долг.

🤔 Выходить или ждать?

Аналитики советуют дождаться отчётности за I полугодие 2026 года. Управляющий ПСБ рекомендует выжидать до сигналов разворота рынка. Внутри сектора есть дифференциация: ПИК устойчивее, ЛСР платит дивиденды.

📌 Вывод: строительный сектор переживает острый кризис на фоне долгов и высоких ставок. «Самолет» – одна из самых рискованных бумаг. Выход из застройщиков выглядит разумным для тех, кто не готов к волатильности. Тем, кто остаётся, – следить за ставкой и отчётами, именно они станут главными триггерами.

ДАРС отчитался за 2025 год.

На первый взгляд — скучно и стабильно:

выручка 25,3 млрд ₽ против 27,6 млрд ₽ годом ранее.

EBITDA 4,4 млрд ₽ против 4,5 млрд ₽.

чистая прибыль 1,3 млрд ₽ против 1,5 млрд ₽.

То есть бизнес не развалился, но и бурного роста в финансовом результате пока нет.

В сегменте девелопмента жилья выручка просела всего на 2%:

с 25,3 млрд ₽ до 24,8 млрд ₽.

А вот реновация почти выпала из выручки:

с 2,24 млрд ₽ до 0,52 млрд ₽.

Компания объясняет это подготовительным периодом по новым объектам.

То есть часть выручки должна приехать уже позже, с 2026 года.

Маржа выглядит лучше.

Валовая прибыль выросла с 5,0 млрд ₽ до 5,4 млрд ₽.

Валовая маржа: примерно 18% → 21%.

EBITDA-маржа: 16% → 17%.

Для девелопера в текущей "экономической мясорубке" это неплохо.

Но вредный инвестор смотрит на главные цифры — это долг.

Net Debt / EBITDA вырос с 0,3x до 2,3x.

Это не катастрофа.

Но это уже совсем другая компания по риску.

Было: почти без чистого долга в МСФО 2024.

Стало: долг заметно участвует в росте.

Почему?

ДАРС купил 4 новых проекта бизнес-класса, из них 2 в Москве.

Чистый долг вырос примерно на 8,5 млрд ₽ — до 10 млрд ₽.

Основная причина — целевые бридж-кредиты банков. Вот здесь важный нюанс.

У ДАРС на эскроу накоплено 12,3 млрд ₽.

Покрытие проектного долга эскроу — 88% (в отличии от некоторых компаний, "не будем показывать пальцем")

А 90% заемных средств — это проектное финансирование.

То есть долг не выглядит токсичным: большая часть завязана на проекты и прикрыта деньгами покупателей.

Средняя ставка обслуживания проектного долга — 8,29% довольно низкая.

Но есть вопрос.

Москва и бизнес-класс — это не только красивый рендер. Это еще и более дорогая земля, длинный цикл, выше конкуренция и больше требований к капиталу и продукту, всё таки совсем рядом ЦБ будет сидеть на улице Правды.

Земельный банк у ДАРС — 3,3 млн кв. м продаваемой площади.

Ввод за 2025 год — 200 тыс. кв. м.

Мда, земельного банка много.

Теперь вопрос — сколько денег потребуется, чтобы его переварить.

Вывод:

ДАРС уже не история “почти без долга” и можно сравнивать с А101. Debt / Equity около 3,0x, а чистый долг с учетом эскроу — 10 млрд ₽. Но это пока не красная зона: эскроу 12,3 млрд ₽ заметно прикрывает проектное финансирование. Главный вопрос — не текущий долг, а насколько эффективно сработает компания в реализации Московских проектов.

#Дарс #девелоперы #мсфо