#девелоперы — посты и обсуждения

Эксперт РА понизил рейтинг компании до ruBBB-.

Прогноз стабильный.

Для облигаций это важный сигнал.

Причина в том, что ДАРС вошёл в активную инвестиционную фазу (я об писал в мае, читайте пост выше)☝️

Компания взяла два проекта бизнес-класса в Москве – вектор развития верный, учитывая ситуацию на рынке.

Для регионального девелопера это другой масштаб.

Дороже земля.

Дороже стройка.

Больше чек проекта.

Больше потребность в проектном финансировании.

Выше требования к продажам.

По итогам 2025 года долг ДАРС вырос до 22,7 млрд ₽.

Годом ранее было 18,0 млрд ₽.

Более 80% долга — проектное финансирование.

Скорректированный долг / EBITDA вырос и стал выше 3х.

Годом ранее было 1,4х.

EBITDA / процентные платежи — 1,2х.

Собственные средства / активы — 0,17х.

Вот за это рейтинг и снизили.

CFO компании ДАРС, Дарья Силантьева, объясняет рост долга входом в новые московские проекты:

«Рост долговой нагрузки связан с привлечением целевого проектного финансирования на вход в Московские проекты бизнес-класса, источником погашения является прибыль и денежный поток этих проектов, давления на ликвидность компания не испытывает, но в моменте метрики выглядят хуже, чем годом ранее. В 2026–2027 годах мы ожидаем снижение долговой нагрузки и улучшение процентного покрытия за счет формирования прибыли в новых проектах.

В региональных проектах мы осознанно скорректировали темпы запуска, чтобы адаптироваться к текущему спросу и сохранить маржинальность. Компания сохраняет устойчивые лидирующие позиции в регионах присутствия, диверсифицированный портфель и достаточный уровень ликвидности»

Логика мне понятна: сначала берёшь проект, финансируешь стройку и наполняешь эскроу, получаешь прибыль. Но для облигационера между «взяли проект» и «получили прибыль» есть несколько лет риска.

Проект надо собрать/запустить.

Продать.

Построить.

Не уронить маржу.

Не получить проблему с процентными платежами.

Важно насколько эта цепочка у компании контролируема. В случае ДАРС значительная часть долга — это проектное финансирование, привязанное к конкретным объектам и покрываемое эскроу-счетами, а не «абстрактный» корпоративный долг.

Операционно кстати, у ДАРС пока динамика нормальная.

За 1 полугодие 2026 года продажи составили 9,7 млрд ₽.

Это +22,6% год к году.

В метрах — 65 тыс. м2

Это +6,8%.

Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах — 85%.

Эта цифра хорошая.

Но рейтинг смотрит не только на продажи.

Он смотрит на баланс, долг, сроки запусков, ликвидность и процентную нагрузку.

Риск — перенос сроков запуска новых проектов.

Москва и Ульяновск — разрешения на строительство во 2 полугодии 2026 года.

Липецк и Выборг — старт сдвинут с начала на конец года.

Для девелопера перенос запуска — это не мелочь.

Это сдвиг будущих продаж, будущего эскроу и будущей прибыли.

Контекст по рынку:

По исследованию НКР и ЕРЗ, долг 11 застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽.

Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽.

Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%.

То есть сектор в целом покупает рост через увеличение долговой нагрузки.

Мой вывод такой:

ДАРС стал интереснее, но риск тоже вырос.

Раньше это была более понятная региональная история.

Сейчас компания делает шаг в московский бизнес-класс и платит за это ростом долга.

Если московские проекты пойдут хорошо, метрики могут улучшиться в 2026–2027 годах.

Если продажи будут медленнее плана, долг и проценты будут давить дольше.

🤔Как бы я бы сейчас смотрел на облигации девелоперов?

покрытие проектного долга эскроу

динамика продаж в новых проектах

процентное покрытие

переносы запусков

корпоративный долг отдельно

Понижение рейтинга не ломает финмодель ДАРС, а скорее честно показывает цену роста.

Компания покупает новый масштаб через долг.

Интересно как быстро новые проекты начнут возвращать деньги.

P.S. я бы рекомендовал компании часть новых проектов в Москве сгрузить в ЗПИФ, чтобы снизить долговую нагрузку по МСФО 😎

#девелоперы #ДАРС #облигации

Июнь на рынке новостроек был оживленный.

Причина простая: покупатели ждали изменения условий семейной ипотеки с 1 июля 2026, а в итоге изменения перенесли на 1 октября.

Ведомства продолжают согласовывать параметры программы.

Сделки, которые люди успели ускорить в июне, уже попали в статистику.

Полных данных по ДДУ по всей РФ за июнь пока нет. Она будет в середине июля. Поэтому смотрю на Московский регион как на индикатор спроса.

В мае в Московском регионе было 6 554 ДДУ.

В июне 8 740 ДДУ. Рост к маю 33%.

По частям региона:

Москва в старых границах +20% к маю по ДДУ.

Новая Москва +38%.

Московская область +47%.

Самый сильный месячный рост был в области.

Теперь сравнение с прошлым 2025 годом.

В июне 2025 года в Московском регионе было около 8,8 тыс. ДДУ.

В июне 2026 года - 8,7 тыс. ДДУ.

То есть рынок по количеству сделок примерно на уровне прошлого года.

Здесь важный момент: июнь выглядит сильным к маю, а к прошлому году рынок скорее удержал объём.

Рост выручки дал не объём сделок. Его дали цены и структура продаж.

По Москве в старых границах ДДУ -14% год к году, площадь -9%, выручка +7%.

По Новой Москве просадка сильнее: ДДУ -37%, площадь -39%, выручка -24%.

По Московской области картина лучше: ДДУ +39%, площадь +37%, выручка +52%.

Если смотреть исторически, июнь 2026 тоже не выглядит сильным месяцем.

По Московскому региону:

июнь 2022 — 8,9 тыс. ДДУ;

июнь 2023 — 11,9 тыс. ДДУ;

июнь 2024 — 18,3 тыс. ДДУ;

июнь 2025 — 8,8 тыс. ДДУ;

июнь 2026 — 8,7 тыс. ДДУ.

Результаты июня 2024 года искажены отменой льготной ипотеки для всех, которую отменили 01.07.2024.

Тогда в Московском регионе было 18,3 тыс. ДДУ. Сейчас 8,7 тыс.

Разница почти в два раза.

Цена за это время выросла сильно, больше 60% (15%г/г).

Средняя цена кв. м без скидок в июне:

2022 — 254 тыс. ₽;

2023 — 294 тыс. ₽;

2024 — 310 тыс. ₽;

2025 — 374 тыс. ₽;

2026 — 413 тыс. ₽.

Выручка в июне 2026 - 183 млрд ₽.

Это выше июня 2025 года, но ниже июня 2024 года, когда было 264 млрд ₽.

Ипотека снова стала главным фактором.

По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на 488 млрд ₽ и это максимум с начала года.

По семейной ипотеке в июне выдали 42,3 тыс. кредитов на 257,6 млрд ₽. (52,66%)

В последние две недели июня число одобренных заявок по программе почти удвоилось. Выдачи на неделе 22–28 июня выросли в 2,3 раза к среднему уровню мая.

Запуски новых проектов по РФ во 2 квартале снизились на 5% г/г.

За 6 месяцев запущено 19,4 млн кв. м, это +12% к 2025му, но рост обеспечил в основном 1 квартал когда всем пытались успеть 2 ипотеки на семью.

Во 2 квартале почти все крупнейшие застройщики сократили активность.

Так что для меня вывод такой.

Июнь показал, что спрос быстро оживает, когда появляется дедлайн по льготной ипотеке. (манипуляция? нет, Вы не понимаете это другое…)

В Московском регионе это сразу дало +33% к маю по ДДУ.

В годовой динамике восстановления пока не видно.

Количество ДДУ осталось примерно на уровне июня 2025 года, а до июня 2023–2024 годов рынок заметно не дотягивает.

Теперь надо смотреть на провальный июль и август, ибо раньше сентября опять никто не придёт покупать.

Главный вопрос: сколько июнь забрал спроса из 3 квартала?

кстати эти и другие вопросы мы вчера обсудили с компанией АПРИ и каналом "Деньги из Бетона"

https://vkvideo.ru/video-226175879_456239225

https://www.youtube.com/live/bqEtRaX1u9E

$PIKK $ETLN $SMLT $APRI #недвижимость #семейнаяипотека #девелоперы

Эксперты называют ключевыми точками роста рынка жилья с высоким спросом и устойчивой макроэкономикой Тюмень, Екатеринбург, Казань, а также Хабаровск, Уфа, Владивосток, Новосибирск, Набережные Челны и Якутск. В этих городах одновременно растут спрос и цены при умеренной конкуренции девелоперов.

Эти города представляют собой стратегически привлекательные рынки благодаря сильной региональной экономике и сбалансированному балансу спроса-предложения. В таких регионах, как Свердловская область, застройщики не сталкиваются с критическим риском перегрева. И это позволяет ценам стабильно расти на фоне отсутствия конкуренции.

Устойчивость и инвестиционный потенциал данных локаций подтверждаются текущей динамикой.

Тюмень, Екатеринбург и Казань отличаются наиболее диверсифицированной экономикой и высоким уровнем доходов, что обеспечивает максимальный и стабильный покупательский интерес.

Новосибирск и Владивосток – это крупнейшие региональные хабы с большим объемом миграции и дефицитом качественного нового предложения.

Уфа, Хабаровск, Набережные Челны и Якутск представляют собой растущие рынки, где недвижимость становится надежным инструментом сохранения капитала.

Что случилось

Акции крупнейших российских застройщиков за последний год сильно потеряли в цене. В среднем бумаги сектора упали на 34%, тогда как индекс Мосбиржи снизился только на 9% . Хуже всего дела у «Самолёта» — его акции рухнули на 66% за год, а 24 июня 2026 года обновили исторический минимум, упав ниже 300 рублей за штуку. На торгах 22 июня бумаги «Самолёта» теряли до 14% за день .

Почему так вышло

Основная причина — высокая ключевая ставка ЦБ. Сейчас она составляет 14,25%, и на обслуживание кредитов у застройщиков уходит до 37% прибыли — исторический максимум. Долговая нагрузка строительных компаний достигла почти 500% от прибыли. Около 40% девелоперов рискуют завершить 2026 год без прибыли.

Кроме того, с начала 2026 года ужесточили условия семейной ипотеки. В январе был ажиотаж, но потом продажи в ряде проектов упали на 20–30%. Покупатели всё чаще выбирают вторичное жильё, а спрос на новостройки слабеет.

Что с «Самолётом»

Компания оказалась в самом сложном положении. В феврале она обратилась в правительство с просьбой о льготном кредите на 50 млрд рублей, но получила отказ . «Самолёт» завершил 2025 год с убытком, а его долговая нагрузка заметно выше, чем у конкурентов. При этом около трети всех строящихся площадей компании возводятся с нарушением сроков. На днях девелопер также отказался от дивидендов за прошлый год, что дополнительно ударило по акциям.

Что с другими игроками

Ситуация в секторе неоднородная:

ПИК — акции выросли примерно на 1% за год.

Группа ЛСР — бумаги упали на 16%, но компания остаётся прибыльной и продолжает платить дивиденды.

«Эталон» — акции потеряли 55%, компания завершила год с убытком.

Выходить или держать?

По мнению аналитиков, ждать быстрого восстановления сектора не стоит. Высокие ставки и слабый спрос продолжат давить на продажи и прибыль компаний. Более уверенные выводы можно будет сделать после публикации отчётности за первое полугодие 2026 года.

Но если говорить прямо:

«Самолёт» сейчас выглядит как самый рискованный актив в секторе. Убытки, отказ от дивидендов, исторический минимум — всё это говорит о том, что держать бумаги в расчёте на скорый отскок опасно. Многие аналитики не исключают технического банкротства компании.

ПИК и ЛСР чувствуют себя устойчивее. У них есть прибыль, дивиденды, более низкая долговая нагрузка. Их акции могут пережить сложный период с меньшими потерями.

Мнение

Строительный сектор сейчас — это поле для очень осторожных решений. Если у вас бумаги «Самолёта» — стоит как минимум пересмотреть их долю в портфеле. Сигналов к развороту пока нет, а риски только растут. Для тех, кто не готов рисковать, лучше сократить позиции в девелоперах или заменить их на более устойчивые компании вроде ПИК или ЛСР. Но даже с ними стоит быть аккуратным — сектор целиком зависит от того, как долго ЦБ будет держать высокие ставки. А пока ЦБ говорит, что дешёвых денег не будет, — строителям придётся туго.

$PIKK $ETLN $SMLT

#девелоперы #Самолет #ПИК #ЛСР #Эталон #строительныйсектор #акции #инвестиции #Мосбиржа #ипотека #ключеваяставка

2026 год стал тяжелейшим для российских застройщиков. Акции крупнейших девелоперов за год обесценились в среднем на 34% (индекс Мосбиржи упал лишь на 9%). «Самолет» рухнул на 66%, «Эталон» – на 55%, ЛСР потеряла 16%, лишь ПИК устоял (+1%).

💰📈 Ключевые риски: долги и ставки

Главная проблема – рекордная закредитованность. Чистый долг отрасли достиг 481% EBITDA, на проценты уходит 37% прибыли. Задолженность перед банками на 1 мая 2026 года – 7,2 трлн руб. (+23% за год), к концу года может вырасти до 13,3 трлн.

Ключевая ставка 19 июня снижена всего на 0,25 п.п. до 14,25% – рынок ждал большего. Средняя ставка по строительным кредитам – около 21%. Спрос на жильё рухнул после ужесточения семейной ипотеки: продажи упали на 20–30% в ряде проектов, ежемесячный объём реализации сократился с 2,5–3,7 млн кв. м до 1,6–1,7 млн.

🏗️ Шансы на выживание

Около 40% застройщиков могут завершить год без прибыли. Восстановление ожидается не ранее 2027 года при снижении ставки до 8–9%. Есть и позитив: объём строящегося жилья вырос на 2,7% до 119,8 млн кв. м, девелоперы переключаются на укрепление финансов.

✈️ Положение «Самолета»

Компания – в числе самых уязвимых. Чистый долг – 119,9 млрд руб., 2025 год закрыт с убытком 2,3 млрд (против прибыли 8,2 млрд в 2024). 23 июня акции упали на 15% за день. К долгам добавились операционные проблемы – почти треть проектов сдаётся с задержкой. Плюс – крупнейший земельный банк (4,78 млн кв. м в стройке), но рынок сейчас ценит способность сокращать долг.

🤔 Выходить или ждать?

Аналитики советуют дождаться отчётности за I полугодие 2026 года. Управляющий ПСБ рекомендует выжидать до сигналов разворота рынка. Внутри сектора есть дифференциация: ПИК устойчивее, ЛСР платит дивиденды.

📌 Вывод: строительный сектор переживает острый кризис на фоне долгов и высоких ставок. «Самолет» – одна из самых рискованных бумаг. Выход из застройщиков выглядит разумным для тех, кто не готов к волатильности. Тем, кто остаётся, – следить за ставкой и отчётами, именно они станут главными триггерами.

ДАРС отчитался за 2025 год.

На первый взгляд — скучно и стабильно:

выручка 25,3 млрд ₽ против 27,6 млрд ₽ годом ранее.

EBITDA 4,4 млрд ₽ против 4,5 млрд ₽.

чистая прибыль 1,3 млрд ₽ против 1,5 млрд ₽.

То есть бизнес не развалился, но и бурного роста в финансовом результате пока нет.

В сегменте девелопмента жилья выручка просела всего на 2%:

с 25,3 млрд ₽ до 24,8 млрд ₽.

А вот реновация почти выпала из выручки:

с 2,24 млрд ₽ до 0,52 млрд ₽.

Компания объясняет это подготовительным периодом по новым объектам.

То есть часть выручки должна приехать уже позже, с 2026 года.

Маржа выглядит лучше.

Валовая прибыль выросла с 5,0 млрд ₽ до 5,4 млрд ₽.

Валовая маржа: примерно 18% → 21%.

EBITDA-маржа: 16% → 17%.

Для девелопера в текущей "экономической мясорубке" это неплохо.

Но вредный инвестор смотрит на главные цифры — это долг.

Net Debt / EBITDA вырос с 0,3x до 2,3x.

Это не катастрофа.

Но это уже совсем другая компания по риску.

Было: почти без чистого долга в МСФО 2024.

Стало: долг заметно участвует в росте.

Почему?

ДАРС купил 4 новых проекта бизнес-класса, из них 2 в Москве.

Чистый долг вырос примерно на 8,5 млрд ₽ — до 10 млрд ₽.

Основная причина — целевые бридж-кредиты банков. Вот здесь важный нюанс.

У ДАРС на эскроу накоплено 12,3 млрд ₽.

Покрытие проектного долга эскроу — 88% (в отличии от некоторых компаний, "не будем показывать пальцем")

А 90% заемных средств — это проектное финансирование.

То есть долг не выглядит токсичным: большая часть завязана на проекты и прикрыта деньгами покупателей.

Средняя ставка обслуживания проектного долга — 8,29% довольно низкая.

Но есть вопрос.

Москва и бизнес-класс — это не только красивый рендер. Это еще и более дорогая земля, длинный цикл, выше конкуренция и больше требований к капиталу и продукту, всё таки совсем рядом ЦБ будет сидеть на улице Правды.

Земельный банк у ДАРС — 3,3 млн кв. м продаваемой площади.

Ввод за 2025 год — 200 тыс. кв. м.

Мда, земельного банка много.

Теперь вопрос — сколько денег потребуется, чтобы его переварить.

Вывод:

ДАРС уже не история “почти без долга” и можно сравнивать с А101. Debt / Equity около 3,0x, а чистый долг с учетом эскроу — 10 млрд ₽. Но это пока не красная зона: эскроу 12,3 млрд ₽ заметно прикрывает проектное финансирование. Главный вопрос — не текущий долг, а насколько эффективно сработает компания в реализации Московских проектов.

#Дарс #девелоперы #мсфо

в феврале купил Самолёт $SMLT

Цена была ниже IPO примерно на 15%.
Мультипликатор P/S ≈ 0,15.
Покупать девелопмента дешевле квартальной выручки — для меня достаточная причина.
Если рынок даст ниже — буду докупать. Ниже — сухие факты после звонка с CFO.

Эскроу и деньги
На эскроу ~400 млрд ₽ Проектный долг ~650 млрд ₽ Денежные остатки стабильно 7–8 млрд ₽
Задержек по выдаче ключей сейчас нет.
Про "господдержку" Деньги "для спасения" у государства не просят, речь только про рефинансирование долга и снижение ставок
По бизнес-плану компания справляется и без субсидий. Запросы на субсидию — стандартная практика, и Самолёт не единственный, кто их делает.

Операционка
Сильная нехватка рабочих, особенно в отделке! Отделка: номинально ~30% маржи, по факту из-за штрафов и задержек — 0% Вот почему в новых проектах уходят от отделки (как и другие девелоперы кстати), и кстати ввод быстрее примерно на 4 месяца

Прочее
Free float официально 33% Акционеры не планируют отдавать пакет (в т.ч. государству) Оферта уже была в феврале
Ожидания по ставке ЦБ — 13,7% к концу 2026г (Нина Голубичная)

Вывод: Рынок любит страшилки. Я люблю цифры. P/S ≈ 0,15, цена ниже IPO -15% сегодня — дальше каждый сам решает, чему верить.
Конечно буду докупать.

я в Махе
https://max.ru/id502603747304_biz

#Самолет #девелоперы #акции

Что случилось

За первый квартал 2026 года количество апартаментов в продаже выросло на 4,6% — до 4,5 тысяч. Это первый рост за два года. Причина: застройщики вывели новые лоты, а спрос упал (сделок стало в два раза меньше).

Цены

● Стандарт: 371 тыс. руб. за квадрат (+33,6% за год)

● Бизнес: 433 тыс. руб. (+13,6%)

● Премиум: 826 тыс. руб. (+42,6%)

● Элит: 2,3 млн руб. (+8,1%)

● Квартиры дорожают медленнее — там нет дефицита.

Что с новыми проектами

Новые апарт-комплексы в Москве не согласовывают с сентября 2024 года. Всё, что сейчас продаётся, получило разрешения раньше. Город объясняет: апартаменты перегружают социальную инфраструктуру (школы, сады, поликлиники), которую под них не строят.

Что будет дальше

Предложение может снизиться до 1–1,5 тысяч лотов к концу года. Цены, по разным прогнозам, либо продолжат расти, либо начнут падать — из-за необходимости распродать неликвид.

Мнение

Апартаменты в Москве дорожают, но купить их становится сложнее: новых проектов нет, а старые заканчиваются. Спрос упал, но цены всё равно растут. Рынок апартаментов живёт по своим законам.

#Москва #апартаменты #недвижимость #цены #девелоперы #новости

🏠 АО «Эталон-финанс» установило финальный ориентир ставки купона по новому выпуску облигаций серии 002P-04 на уровне 20% годовых, чему соответствует YTM на уровне 21,94% годовых.

👉Ранее на этой неделе я уже публиковал полноценный разбор финансовых результатов группы и обзор ее облигаций, если кто-то пропустил, обязательно посмотрите:)

Кратко напомню основные параметры нового выпуска:

- Дата размещения: 21 ноября

- Рейтинг: А-, прогноз «стабильный» (Эксперт РА)

- Купон: 20%, ежемесячно (YTM 21,94%)

- Срок обращения: 2 года

- Амортизация: нет

- Оферта: нет

- Номинал: 1000 ₽

- Доступно для неквалифицированных инвесторов

✔️Если говорить о преимуществах нового выпуска, то:

- неплохой купон;

- ежемесячные выплаты;

- оптимальный средний срок;

- нет амортизации.

⚠️Однако есть и риски, про них не забываем:

- растущая долговая нагрузка эмитента;

- из-за высоких процентных платежей по кредитам компания ушла в убыток;

- девелоперы сейчас под давлением по ряду причин.

🤔В целом, выпуск представляет собой интересную альтернативу в линейке уже существующих облигаций эмитента, проигрывает разве что только предыдущему выпуску с ежемесячным купоном 25,5%.

А какие альтернативы может предложить рынок?

В этом же секторе со схожими параметрами, купоном и рейтингом можно выделить парочку выпусков:

1. Самолет Р15: купон 19,5% ежемесячно; 1,7 года до погашения; YTM = 22,25%

2. Самолет Р16: купон 25,5% ежемесячно; 2,39 года до погашения; YTM = 18,3%

3. Брусника 2Р05: купон 24,75% ежемесячно; 2,29 года до погашения; YTM = 22,35%

4. СэтлГрупБ2Р6: купон 19,5% ежемесячно; 3,6 года до погашения; YTM = 17,62%

⬇️Если вы чуть более толерантны к риску, можно спуститься чуть ниже в рейтинге и посмотреть в районе BBB-...+, рынок предлагает такие варианты:

1. АПРИ 2Р11: купон 25% ежемесячно; 2,74 года до погашения; YTM = 27%

2. ГЛОРАКС 1Р4: купон 25,5% ежемесячно; 2,35 года до погашения; YTM = 20%

3. Легенда 2Р4: купон 20,25% ежемесячно; 1,66 года до погашения; YTM = 21,9%

❗️Всегда помните о том, какие риски несут в себе те или иные эмитенты, и согласны ли вы с условиями, которые они предлагают. Диверсифицируйте портфель, не вкладывайте все средства в одну компанию или выпуск.

Кстати, помимо Эталона, из вышеупомянутых девелоперов мной были разобраны уже несколько других девелоперов. Найти разборы вы можете в моем Телеграм-канале , всех приглашаю!

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Как вам новый выпуск Эталона? Купили бы? - 👍

#облигации #эталон #группа_эталон #etalon #девелоперы

В прошлой части мы разобрали финансовое и операционное состояние Эталона, теперь посмотрим, какие облигации он нам может предложить (для наглядности все основные параметры представлены на таблице)👇

002Р-01 (RU000A105VU7)

- YTM: 23,7%

- Дюрация: 0,25 года

- Купон: 13,7% квартальный

- Особенность: ближайшая оферта 20.02.2026

Самый короткий выпуск с офертой уже в феврале 2026. Фактически это краткосрочная инвестиция с фиксированной доходностью. Дисконт (98%) дает дополнительный доход при погашении. Но купон довольно низкий, в этом же сегменте и с тем же кредитным рейтингом можно найти варианты поинтереснее.

002Р-02 (RU000A109SP5)

- YTM: 26,4%

- Дюрация: 1,55 года

- Купон: КС+3% ежемесячный

Флоатер с самой высокой потенциальной доходностью. Ежемесячные выплаты удобны для регулярного дохода. Риск в том, что при снижении ключевой ставки купон будет уменьшаться. Подходит инвесторам, ожидающим сохранения высоких ставок в ближайшие полтора года.

002Р-03 (RU000A10BAP4)

- YTM: 19%

- Дюрация: 1,17 года

- Купон: 25,5% ежемесячный

Выпуск с высоким фиксированным купоном и ежемесячными выплатами. Торгуется с премией (109,6%), что снижает итоговую доходность. Оптимален для инвесторов, желающих зафиксировать сверхвысокую ставку на весь срок до погашения.

БО-П03 (RU000A103QH9)

- YTM: 23,3%

- Дюрация: 0,44 года

- Купон: 9,1% квартальный

- Особенность: амортизация

Короткая бумага с постепенным погашением номинала. Низкий купон, да и номинал уже почти погашен. Подходит консервативным инвесторам, предпочитающим постепенный возврат вложений, но опять же, можно найти варианты получше.

💬Выводы

Кому подойдет?

✔️Для консерваторов — БО-П03 и 002Р-01: короткие выпуски с офертой и амортизацией минимизируют риски.

✔️Для рискующих — 002Р-02: флоатер с максимальным YTM, но зависимостью от ставки ЦБ.

✔️Для желающих фикса — 002Р-03: купон 25,5% с ежемесячными выплатами.

🤔Итог: Облигации Эталона — инструмент для опытных инвесторов, понимающих риски девелопера с растущей долговой нагрузкой. Важно:

- Отслеживать отчетность Эталона;

- Мониторить динамику долговой нагрузки;

- Диверсифицировать портфель, не вкладывая все в один выпуск.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Как вам разбор? Если было полезно, поддержите канал реакцией, я буду очень Вам благодарен! — 🚀

#облигации #эталон #девелоперы #разбор

Группа «Эталон» — крупный российский девелопер с проектами в Москве, СПб и регионах. Специализация — жилье комфорт- и бизнес-класса.

📊Финансовые результаты (1П 2025 МСФО)

- Выручка: 77,4 млрд руб. (+35% г/г). Основной драйвер — сегмент жилой недвижимости.

- Операционная прибыль: 15,2 млрд руб. (+44,5%). Улучшение за счет роста валовой прибыли и роста прочих доходов (в основном восстановление резерва под запасы).

- Чистый убыток: -8,9 млрд руб. (против -1,5 млрд). Причина — взлет процентных расходов до 25,1 млрд руб. (+157%) из-за высокой ключевой ставки.

- Чистый денежный поток от операционной деятельности: -34,4 млрд руб. (-41,7 млрд руб. годом ранее)

- Общий долг: 205,3 млрд руб. (+16% с начала года). В т.ч. рост к/с кредитов на 30%, что повышает риски ликвидности.

- Чистый долг (скорр.): 90,3 млрд руб. (+51%).

- Скорр. Net Debt/EBITDA: 3,1x (было 1,6x) - показатель долговой устойчивости выше комфортного уровня.

🏗 Операционные результаты (9 мес. 2025)

- Продажи (площадь): 542 тыс. кв.м (-11% г/г). Спад из-за высокой базы прошлого года.

- Продажи (деньги): 109,1 млрд руб. (-6%). Спад меньше благодаря росту цен.

- Ключевой позитив: ввод 314 тыс. кв.м (+265% г/г) - это поддержит будущую выручку и раскрытие эскроу.

- Тренд: в 3Q25 - разворот к росту (+27% в деньгах г/г). Драйвер — Москва и премиальный сегмент.

🌐 Макро- и секторный контекст

- Главный вызов — высокая ключевая ставка ЦБ. 87% долга Эталона привязано к КС ЦБ.

- Спрос: льготная ипотека завершена. Доля ипотеки в продажах упала с 50% до 33%. Компания переходит на рассрочки.

- Сегмент: сдвиг в сторону премиума (+73% к площади за 9 мес.) поддерживает маржу.

💼Кредитный рейтинг

Эксперт РА: ruA-, прогноз «стабильный».

✔️Преимущества

- Крупный игрок, входит в ТОП-10 по вводу.

- Диверсификация по географии и сегментам.

- Сильный операционный рычаг: рост ввода и продаж в деньгах в 3Q.

- Большой портфель проектов.

⚠️Риски

- Высокая долговая нагрузка и ухудшение коэффициентов.

- Чистый убыток из-за дорогого долга.

- Рост себестоимости (в отчете упоминаются удорожание строительных материалов и рабочей силы).

- Отрицательный операционный денежный поток (но это норма для фазы стройки).

- Зависимость от снижения ставки ЦБ, без этого прибыль будет под угрозой.

- Санкции и ограничения осложняют доступ к международным рынкам капитала и создают неопределенность.

- Отмена льготной ипотеки и усложнение текущих программ создают давление на спрос.

💬Вывод

Облигации Эталона — достаточно высокорисковый актив. С одной стороны операционные показатели улучшаются, компания адаптируется. С другой — долговая нагрузка уже превышает комфортный уровень, а прибыль падает из-за высоких процентов. Ключевым фактором для возврата к прибыльности и улучшения финансового здоровья станет дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, на которое компания и рассчитывает в 2026-2027 годах.

При этом кратный рост ввода объектов — это позитивный сигнал, который в среднесрочной перспективе обеспечит приток денежных средств и признание выручки. Основной вызов — адаптация к новой структуре спроса с меньшей долей ипотеки.

Как думаете, сможет Эталон выстроить позитивные результаты в следующем году? Жду ваши мнения! А я пока подготовлю для вас вторую часть в разбором всех облигаций Эталона 🏠

Больше аналитики и обзоров -- в канале Телеграм

#эталон #эмитент #финансовыерезультаты #операционныерезультаты #девелоперы #анализ

Новая Москва ключевое направление бизнеса девелопера «А101»: здесь застройщик обладает свыше 2400 гектар, которые уже находятся в собственности компании. Несмотря на давление рынка, консолидированная выручка компании по МСФО за 2024 год увеличилась на 84% по сравнению с 2023 годом, достигнув 151 млрд рублей. $RU000A108KU4

Я своими глазами посмотрел, что из себя представляют жилые комплексы в Новой Москве и теперь делюсь этим с вами:

vkvideo.ru/video-226175879_456239208

rutube.ru/video/dfb5f1e935d042e05d1b18df37f0640b/

youtu.be/I2TVJhcn_0g

dzen.ru/video/watch/68f8c316e83dbf7b38c60b81

Мы прошлись по жилым комплексам: 

💃🏻Испанские кварталы 

🎉Прокшино 

🤩Скандинавия 

Что в фильме?

💼Обсудили концепцию малоэтажного строительства в жилых комплексах девелопера и планах развития компании

🏡Поговорили о проектах устойчивого развития и их значения для жителей, сотрудников, подрядчиков и окружающей среды 

📚Показали новый стандарт московской школы

Жду ваших комментариев под этим роликом 🤝

#Жоков #ВладимирЖоков #A101 #НоваяМосква #ESG #Девелоперы #МСФО #Облигации #Инвестиции #Финтерапия

Отчет за 3 кв. получился солидным: в метрах +14% год к году, в деньгах +27%. Основа прироста — Москва.

Напомним, это первый квартальный отчет после окончания льготной ипотеки 1 июля 2024 года, который не имеет высокой базы той программы.

Так вот, У Эталона квартальный рекорд в продажах и квартальный рекорд средней цены кв. метра. При этом доля ипотеки составляет 30%. Такие цифры получились за счет роста продаж в премиум сегменте, который компания развивает под брендом AURIX.

Но это ещё не всё. Важны планы застройщика и по SPO, и по ситуации с Бизнес Недвижимостью, и по структуре продаж.

Мы сходили на конференц-звонок с компанией, задали вопросы, обновили графики и выделили самое важное из новых данных. Материал уже доступен на сайте (https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-operatsionnye-rezultaty-3-kv-2025/) 👈

Тезисы с конференц-звонка

🏠 Исчез эффект высокой базы и повысился спрос, особенно в 2 проектах Питера. Премиум дал более 50% всех продаж. Плюс высокий рост средней цены, благодаря структуре продаж.

🏠 Благодаря вводу 150 тыс кв. м. оживится высвобождение с эскроу.

🏠 Продажи за 9 месяцев снизились, это эффект высокой базы, который уже начал исчезать.

🏠 В 3 кв. в метрах +14%, в деньгах +27%. Основа прироста — Москва.

🏠 Премиум сильно растет на фоне дефицита.

🏠 Ипотека 30% от продаж.

🏠 Аурикс — драйвер будущего роста. Увеличили ассортимент предложения, что способствует дальнейшему росту продаж.

🏠 Подробности по Бизнес Недвижимости в середине ноября. Сделка подписана, занимаются документацией. Идет работа по приобретенным 200 тыс кв. м.

🏠 Ген подряд на 100% объектах свой. С начала текущего года усеиваются собственные подразделения, в частности монолит. Также работают собственные бригады Эталон Фасад, Эталон Сети и Эталон Отделка.

По регионам ставка на ипотеку с гос поддержкой, в том числе Уссурийск. Также выводятся новые очереди в старых проектах. По столицам более дорогие сегменты в фокусе.

🏠 По SPO к середине ноября должны зарегистрировать проспект, базово целятся в 20е числа ноября.

🏠 Одни из первых проектов в новых регионах это будут Калининград и Хабаровск. Интересны агломерации от 1 млн жителей.

🏠 Спрос на семейную ипотеку адаптируют под лимиты.

🏠 По Ростову статус на 31 декабря не поменяется — пока остается земельный участок.

🏠 По Бизнес Недвижимости есть хороший офисный потенциал.

🏠 ЛДМ строится в графике. Как и Мариинка.

#ETLN #Эталон #Девелоперы

💬 @nztrusfond_official

Купил ПИК $PIKK

Вчера увидел цену декабря 2024 года, считаю это хорошей точкой входа. Если уйдет вниз, буду докупать.

Причина покупки? P/S 0,3 если коротко, потому что покупать лидера отрасли за квартальную выручку считаю целесообразным.

А если подробнее, компания которая отменяет дивы явно мутит капекс. Плюс я уже много раз говорил что акции в моём портфеле появляются только тогда когда вижу что хорошие активы продаются за дёшево. Так например в 2022 у меня в портфеле оказался СБЕР по 102р. и Роснефть по 219р.

А вы что покупаете на такой просадке индекса? (2541 IRUS)

На очереди Эталон $ETLN Жду 😈

Подробности в моём телеграм канале:
https://t.me/vzhokov

#портфель #девелоперы #ПИК #Эталон

Государственная корпорация развития ДОМ.РФ представила аналитический отчет, посвященный оценке ситуации в строительной отрасли, основанный на данных за семь месяцев 2025 года. В отчете показан переход рынка от состояния дефицита (2020–2024 годы) к рискам переизбытка предложения (2025–2026 годы) с потенциальной угрозой дефицита в среднесрочной перспективе (с 2027 года).

🏡 Ключевые моменты

🏗 Запуски новых проектов за семь месяцев 2025 года упали на 19% год к году, а отношение запусков к продажам увеличилось с 146 до 194%. При этом продажи по ДДУ за семь месяцев 2025 года рухнули на 23% год к году. 

🏗 Портфель строящегося жилья составил 118,4 млн кв. м на 1 августа (+3%). Рост портфеля обусловлен тем, что за последние 12 месяцев застройщики запустили больше новых проектов, чем ввели в эксплуатацию.

🏗 Доля проданного строящегося жилья упала до 70% по отношению к строительной готовности (ДОМ.РФ), что значительно ниже показателей 2023–2024 годов (88–89%). 

🏗 Время, необходимое для продажи всего непроданного строящегося жилья, резко выросло с 2,1 года (на июль 2024 года) до 3,7 года (на август 2025-го), что превышает верхнюю границу нормы (3,5 года).

🏗 Застройщики массово переходят на предоставление рассрочек покупателям. Доля таких сделок выросла до 40% в I квартале 2025 против 10–20% ранее. Накопленная задолженность по рассрочкам превысила 1 трлн рублей.

🗺 Стратегический взгляд

ДОМ.РФ ожидает восстановления спроса на жилье по мере снижения ключевой ставки ЦБ (ожидание на 2027 год — 7,5–8,5%). Однако из-за резкого сокращения новых запусков в 2025 году к моменту восстановления спроса рынок может столкнуться с дефицитом качественного предложения. Это в сочетании с растущим спросом с высокой вероятностью приведет к новому витку роста цен на жилье и снижению его доступности.

💬 Наше мнение

Аналитики сервиса Газпромбанк Инвестиции сохраняют умеренно негативный взгляд на строительный сектор, так как в нем остаются риски, связанные с дисбалансом предложения и спроса, высокой долей рассрочек и замедлением темпов продаж. В данный момент акции строительного сектора не входят в список фаворитов, по мнению аналитиков сервиса Газпромбанк Инвестиции.

#рынки #девелоперы

Привет! Строительство в РФ – не просто бетон и краны. Это ключевой сектор для экономики, разгоняемый госпрограммами. Разбираем, как заработать на этом тренде инвестору:

3 Глобальных Драйвера Сектора:

1. Госпрограмма "Семейная ипотека" (до 2030):

Ставка 6% для семей с детьми → бум спроса на жилье.

Объем: > ₽4.5 трлн выданных кредитов (2020-2024).

Бенефициары: Девелоперы массового сегмента (ПИК, ЛСР, Эталон).

2. Инфраструктурные Проекты:

М12 "Москва–Казань" (готовность 85%), Московские центральные диаметры (МЦД)**, Северный обход Кубани.

Бенефициары: Инфраструктурные холдинги (Мостострой №6, СК "Мост" – непубличные), производители стройматериалов (ЛСР – щебень/бетон).

3. Реновация/Комплексное Развитие Территорий (КРТ):

Снос ветхого жилья → строительство нового (Москва, регионы).

Бенефициары: Крупные девелоперы с госзаказом (ПИК в Москве, Аквилон в регионах).

Топ-3 Публичных Компании для Инвестиций:

1. ПИК (PIKK):

Профиль: Лидер массового жилья (>1 млн м² в год), бенефициар ипотеки.

Финансы: Выручка ₽721 млрд (2023), FCF+ (после долгового кризиса 2022).

Риски: Высокий долг (₽280 млрд), зависимость от господдержки.

Инвесткейс: Рост продаж + восстановление дивидендов (прогноз DY 5-7% в 2025).

2. ЛСР (LSRG):

Профиль:Вертикально интегрированный холдинг (девелопмент + стройматериалы + песчаные карьеры).

Финансы: Мультипликаторы привлекательны (P/E=3, P/S=0.4), ₽35 млрд денег на счетах.

Уникальность: Хеджирует риски девелопера за счет продажи стройматериалов другим игрокам.

Инвесткейс: Участие в инфраструктурных проектах + стабильные дивиденды (DY ~8%).

3. Эталон (ETLN):

Профиль: Фокус на бизнес-класс (Москва, СПб), меньше зависит от ипотеки.

Финансы: Чистый долг ₽0 (2024), рентабельность >20%.

Премиум: Высокие маржи, лояльная аудитория.

Инвесткейс: Устойчивость к кризисам спроса + дивидендный потенциал (DY ~6-7%).

Темные Стороны Сектора:

⚠️ Долговая Нагрузка: У ПИК, Самолета (GCHE) долг > EBITDA. Рост ставок ЦБ – угроза.

⚠️ Зависимость от Госпрограмм: Завершение "Семейной ипотеки" в 2030 → риски падения спроса.

⚠️ Цикличность: Перегрев рынка → падение цен на жилье → снижение прибыли девелоперов.

Как Инвестировать Умно?

1. Диверсифицируй: ПИК (масс-маркет) + Эталон (премиум) + ЛСР (стройматериалы).

2. Следи за Долгом: Выбирай компании с Долг/EBITDA < 4 и FCF > 0.

3. Используй ИИС-Б: Освободи дивиденды/продажи от НДФЛ.

4. Мониторь Новости: Решения по продлению ипотеки, запуск новых инфрапроектов.

Действие:

Проверь мультипликаторы ЛСР (LSRG):

- P/E (Капитализация / Чистая прибыль)

- P/S (Капитализация / Выручка)

- Долг/EBITDA

Сравни с ПИК (PIKK). Кто фундаментально привлекательнее?

#строительство #инвестиции_РФ #девелоперы #ипотека #госпрограммы #ПИК #ЛСР #Эталон #рентабельность #долги #базар_инвестиции