#зпиф — посты и обсуждения

Друзья, привет! 👋

WOW NEWS по фонду «ПАРУС-МВ»*!

📣 Мы продолжаем улучшать структуру сделки! Сегодня делимся сразу несколькими важными изменениями!

❗️О главном: 

Потенциал роста стоимости пая стал выше по сравнению с первоначальной структурой сделки.

Прогнозируемая доходность фонда от арендного потока остается на прежнем уровне.

❔ Что изменилось?

1️⃣ Выбрали более плавный темп погашения кредита.

📍 Ранее мы планировали погасить кредит уже в 2026 году. 

📍 Теперь погашение пройдет в два этапа:

— До конца 2026 года мы нацелены снизить LTV до 40%.

— Оставшуюся часть кредита планируем погасить в 2027 году.

📍 Что это значит?

Новый график позволит эффективнее использовать привлеченный капитал и сохранять комфортный уровень долговой нагрузки.

2️⃣ Изменили порядок финального расчета с ADG group.

📍 Количество паев для окончательного расчета ADG group снижено.

📍 Что это значит?

Промежуточный доход по инвестиционным паям распределяется по меньшему количеству паев. Соответственно, потенциал выплат в расчете на один пай увеличится.

❗️При этом дополнительное вознаграждение ADG group по-прежнему зависит от достижения целевых показателей по росту ЧОД. Интерес продавца напрямую связан с результатами актива.

3️⃣ Сократили срок финального расчета с ADG group на год.

📍 Окончательный расчет перенесен с декабря 2029 г. на декабрь 2028 г.

📍 Что это значит? 

После завершения расчетов по сделке, фонд быстрее придет к модели, в которой дальнейший рост ЧОД и капитализация будут напрямую работать на инвесторов.

📊 Мы уже разместили всю актуальную информацию на нашем сайте:

📍 Обновленная финмодель: https://disk.yandex.ru/edit/d/LCIJEGDTHPAu4Bm1KBtx2SPegnqahzm72s0qoIz-cKg6Q01mYTdsOUFvdw?from_public=1

📍 Страница фонда «ПАРУС-МВ»* + новая структура фонда: https://parus.properties/funds/mv

Мы продолжим следить за результатами фонда и его активами. Будем делиться всеми важными изменениями!

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте: https://parus.properties/notice Информация предназначена для квалифицированных инвесторов.

* ЗПИФ комбинированный «ПАРУС-Место Встречи» Д.У. ООО «ПАРУС Управление Активами»

Ваш PARUS!💚

#парус #зпиф #коммерческая_недвижимость

Друзья, привет! 👋

📣 Место встречи изменить нельзя! 

На прошлую экскурсию по РЦ «Место встречи Первомайский» записалось так много желающих. Мы рады объявить: ещё одна экскурсия состоится 25 августа!🔥

На мероприятии мы посмотрим на объект изнутри, разберем все тонкости в работе с арендаторами, поговорим об аналитике и цифрах и узнаем секреты в управлении объектом.

📊 Тайминг:

📍 17:00-17:10 — Сбор гостей на 1-м этаже у ресторана «Бокалавр»

📍 17:10-17:40 — Экскурсия по объекту

📍 17:40-17:45 — Просмотр информационного ролика в музее-лектории

📍 17:45-18:00 — Презентация и ответы на ваши вопросы

📍 18:00-19:00 — Фуршет и нетворкинг

Детали:

📍 Дата: 25.08.2026

📍 Сбор гостей: 17:00-17:10, 1-й этаж РЦ «Место Встречи Первомайский»

📍 Регистрация на экскурсию по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/4115065/

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте: https://parus.properties/notice Информация предназначена для квалифицированных инвесторов.

Будем рады вас видеть!

Ваш PARUS AM!💚

#парус #зпиф #коммерческая_недвижимость

#охужэтифонды
Я решил глубже залезть в ЗПИФ "Современная Коммерческая недвижимость" от УК СФН. Поводом стал комментарий про "Цефей-2" от читателя и миллиарды рублей, зависшие в заблокированных активах.

На витрине УК написано, что фонд инвестирует главным образом в коммерческую недвижимость - склады, ЦОДы и другие качественные объекты. Но юридически СКН - это не «чистый фонд недвижимости», а комбинированный ЗПИФ. Его правила позволяют инвестировать не только в недвижимость, но и в ценные бумаги и другие активы. Поэтому наличие облигаций внутри фонда само по себе абсолютно легально. А теперь смотрим внутрь.

По разбору отчётности фонда на конец 2025 года структура активов выглядела примерно так:

🟢 недвижимость - 39,9 млрд ₽;
🟢 облигации - 32,5 млрд ₽;
🟢 деньги и депозиты - 20,6 млрд ₽;
🟢 оборудование - 24,8 млрд ₽;
🟢 дебиторка - 12 млрд ₽;
🟢права аренды - 3,5 млрд ₽.

Получается, что непосредственно недвижимость составляла меньше трети активов, а почти четверть приходилась на облигации. И вот здесь появляется СФО «Цефей-2».

Фонд держит крупную позицию в структурной облигации "Цефей-2" с ISIN RU000A105PL8. Банк России зарегистрировал её как структурную облигацию для квалифицированных инвесторов с залоговым обеспечением денежными требованиями.

Важно: внутри СКН не лежит пачка акций Apple, Tesla или Microsoft.
СКН владеет облигацией "Цефей-2", а уже экономическая история этой конструкции связана с операциями вокруг активов, заблокированных после 2022 года.

В марте 2025 года отдельным распоряжением президента американскому фонду 683 Capital Partners разрешили проводить сделки с российскими ценными бумагами ряда иностранных владельцев. В этом же механизме прямо фигурируют "Цефей-2" и «Современные Фонды Недвижимости».
По сути, это special situation: попытка заработать на разблокировке активов, которые из-за санкционной инфраструктуры не могут нормально обращаться.

Также какое-то время назад инвестор, который ездил в офис УК и изучал документы фонда, рассказывает со слов менеджера СФН, что позицию "Цефей-2" первоначально приобрели примерно за 16 млрд р. Расчёт был на высокую доходность от разблокировки активов. Процесс затянулся, но впоследствии позиция фигурировала уже примерно на 32 млрд ₽. И вот здесь для меня находится главный риск фонда.

32 млрд ₽ в СЧА - это ещё не 32 млрд ₽ живыми деньгами на счёте. Пока облигация не погашена, инвестору приходится доверять оценке этого актива и тому, что соответствующие требования действительно удастся реализовать примерно по этой стоимости. Если всё проходит успешно - прекрасно. Фонд купил сложный проблемный актив с большим дисконтом и очень хорошо на нём заработал. Если нет - появляется риск переоценки.

Условный пример. Допустим, актив отражён в фонде на 32 млрд ₽, но в итоге удаётся получить только 16 млрд ₽. Разница в 16 млрд должна где-то проявиться.И проявится она в СЧА фонда, а следовательно - в расчётной стоимости одного пая. Это не прогноз, что так произойдёт. И я не утверждаю, что «Цефей-2» - плохой актив. Более того, сама сделка может оказаться очень прибыльной. Но проблема в другом.

Когда инвестор покупает фонд под названием "Современная Коммерческая недвижимость", он ожидает получить экспозицию прежде всего на склады, ЦОДы, арендаторов и рост стоимости недвижимости.А фактически вместе с недвижимостью он получил довольно крупную ставку на сложную санкционную историю. Поэтому теперь я бы смотрел на СКН не как на простой российский аналог REIT.

Это скорее:недвижимость + кэш + строящиеся объекты + финансовые активы + ставка на разблокировку.

Текущий дисконт выглядит справедливым с учетом того, что заблокированные активы, как раз составляют порядка 30% от фонда, но учтены ли здесь риски того, что здесь склады озона и сдэка? кажется, что нет. Для меня теперь главный вопрос по СКН звучит не только: Какая здесь арендная доходность?А ещё: Когда, на какую сумму и живыми ли деньгами будет погашен “Цефей-2”?

#зпиф

#ЗПИФ #термальныекурорты #инвестициивнедвижимость #коммерческаянедвижимость #Термолэнд #паевыефонды #квалифицированныйинвестор #доходность #Базар

Рынок термальных комплексов в России активно растёт, и для частных инвесторов появляются новые инструменты для вложений в этот сегмент. В основном это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Вот наиболее заметные фонды, информация о которых есть в открытых источниках:

🧠 ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ В ТЕРМАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это инструмент, который объединяет деньги инвесторов для покупки или строительства одного крупного объекта. В случае термальных курортов — это земля, здания, инженерная инфраструктура и операционная модель.

Инвестор покупает пай фонда и получает право на долю в доходе от работы курорта. Управляет фондом профессиональная управляющая компания.

📊 КАКИЕ ФОНДЫ УЖЕ ДОСТУПНЫ?

1️⃣ ЗПИФ «Термолэнд Капитал»

Управляющая компания: «АРТ-ИНВЕСТ»

Суть: Инвестиции в действующую сеть термальных комплексов «Термолэнд» (15 работающих комплексов, несколько в стадии строительства). Торги паями фонда начались на Московской бирже в апреле 2026 года.

Доходность: Прогнозируется на уровне 20,5% годовых в первый год, далее по формуле: ключевая ставка ЦБ + 5,5%.

Периодичность выплат: Ежемесячно.

Срок фонда: 3 года.

Порог входа: от 1 000 рублей за пай.

ISIN: RU000A10D814.

Ограничение: Доступен только для квалифицированных инвесторов.

2️⃣ ЗПИФ «Термальный комплекс "ГРИНФЛОУ СКАНДИНАВИЯ"»

Управляющая компания: ООО УК «Гамма Групп»

Суть: Строительство термального комплекса Green Flow Парк Скандинавия в Новой Москве. Проект поддерживается государством в рамках стратегии развития внутреннего туризма.

Объём инвестиций: более 1,5 млрд рублей.

ISIN: RU000A109G79.

Ограничение: Доступен только для квалифицированных инвесторов.

---

3️⃣ ЗПИФ «Термы "Бора-Бора"»

Управляющая компания: АО «Центротраст»

Суть: Строительство термального курорта в г. Подольске Московской области с 7 термальными зонами, 16 видами бань и саун. Проект ориентирован на поток до 4,5 млн человек из зоны 60-минутной доступности.

Прогнозная доходность: от 30% годовых (прогнозная, не гарантированная).

ISIN: RU000A10ENY3.

Ограничение: Доступен только для квалифицированных инвесторов.

---

⚠️ ВАЖНО

Все указанные фонды доступны только для квалифицированных инвесторов. Для получения статуса необходимо соответствовать требованиям Банка России (активы от 24 млн рублей, доход от 12 млн рублей в год, профильное образование или опыт работы в финансовой сфере).

🛡️ НАПОМИНАНИЕ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Информация о фондах носит ознакомительный характер и собрана из открытых источников, включая новости и аналитические обзоры за 2025–2026 годы. Мы не несём ответственности за точность данных, изменение условий фондов или инвестиционные риски. Перед принятием решения об инвестировании обязательно ознакомьтесь с правилами доверительного управления и проконсультируйтесь с финансовым консультантом.

💬 Интересно ли вам инвестировать в термальные курорты? Или пока присматриваетесь? Делитесь — обсудим.

Что случилось

Российский венчурный рынок переживает структурный перелом. В 2025 году впервые крупнейшим источником капитала стали частные фонды, увеличив вложения в 1,8 раза, тогда как бизнес-ангелы сократили инвестиции почти вдвое . На этом фоне новый формат коллективных инвестиций — финтех-ЗПИФы — обещает розничным инвесторам двузначную доходность, недоступную на классическом фондовом рынке.

Как устроены финтех-ЗПИФы

Это закрытые паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют не в акции или облигации, а в альтернативные активы с высоким потенциалом роста.

Например, фонд НИРУМ Капитал работает на стыке финтеха и рынка проблемной задолженности: он покупает кредитные портфели и зарабатывает на их взыскании, формируя доход для пайщиков через структурированную модель с участием профильных игроков рынка .

Краудфандинг и инвестиционные платформы становятся доступным входом на венчурный рынок для технологических стартапов. Инструменты коллективного инвестирования позволяют стартапам привлекать капитал без потери контроля на ранних стадиях, а также формировать пул лояльных сторонников и первых клиентов .

Почему сейчас

Ключевая ставка остаётся высокой, а рынок акций продолжает падать — индекс Мосбиржи обновил минимумы года, индекс РТС упал ниже 900 пунктов. В этих условиях инвесторы ищут альтернативные источники доходности, а венчурные ЗПИФы предлагают доступ к проектам, которые не зависят от колебаний на бирже.

При этом сам рынок синдицированного кредитования и проектного финансирования переживает трансформацию. Банк России в 2025 году ввёл новое регулирование, мотивирующее банки объединяться в синдикаты и делиться кредитным риском . Это создаёт дополнительные возможности для структурирования сделок и повышения их доходности.

Цифры и риски

Венчурные инвестиции — это всегда повышенные риски. Фонд «Венчурные инвестиции» от УК «Первая» за последний год показал отрицательную доходность — пай потерял 13,41% . А ЗПИФ «Инвестиции в Китай» упал почти на 43% с начала 2026 года .

Но есть и успешные примеры: ЗПИФ «Первая — Глобальный Интернет» за год прибавил 8,7% . А венчурный фонд «Восход» демонстрирует положительную динамику благодаря точечным инвестициям в стартапы с подтверждённой бизнес-моделью .

Инвесторы становятся осторожнее: они предпочитают компании с понятной траекторией роста и подтверждённой моделью, а не «идеи ради идей» . Синдикация сделок с участием частных и институциональных инвесторов становится новым стандартом.

Финтех-ЗПИФы обещают доходность, которая ушла с биржевого рынка. Но венчур — это игра вдолгую, где половина проектов не окупается, а успешные сделки перекрывают убытки. Готовы ли вы ждать 3–5 лет и мириться с минусами на промежуточных отрезках — ради 20–30% годовых в финале? Или это просто новый способ упаковать высокорисковые активы в красивую обёртку для розничных инвесторов?

#венчур #ЗПИФ #инвестиции #финтех #стартапы #краудфандинг #доходность #риски #альтернативныеинвестиции #Мосбиржа #венчурныефонды