#зпиф

ПИФ (паевой инвестиционный фонд) — инструмент коллективного инвестирования.

Принцип работы: 

1. пайщики вкладывают средства в фонд, 

2. УК управляет активами, 

3. инвесторы покупают паи (доли в фонде). 

4. Цена пая = стоимость чистых активов ПИФа /количество паёв. 

6. Прибыль распределяется пропорционально вкладу.

Активы: акции, облигации, недвижимость, металлы, валюта и др.

Виды ПИФов:

ОПИФ — покупка/продажа в любой рабочий день.

ИПИФ — операции в установленные периоды (напр., раз в квартал).

ЗПИФ — паи покупают при создании, погашают по окончании срока (1–3 года+).

БПИФ — торгуются на бирже в любой момент.

Плюсы:

старт от 1 рубля (БПИФ) или 1 000 рублей (ОПИФ);

диверсификация рисков;

профуправление;

прозрачность и госрегулирование.

Минусы:

нет гарантий дохода;

комиссии УК;

риск снижения стоимости паёв.

Лично мое мнение: ПИФы - инструмент для инвестирования с малых сумм или для тех кто хочет получать пассивных доход без личного вмешательства, но а также для опотных, кто хочет разнообразить свой портфель.

❗ не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией ❗

#биржа #мосбиржа #зпиф #бпиф #пиф #аналитика #инвестиции #трейдинг #деньги #новости #обучение #новичкам

В новом выпуске подкаста Евгений Воронин побеседовал с сооснователем компании Aktivo Михаилом Костроминым. Обсудили стратегию «антихрупкости», отсутствие кредитного плеча, проблемы ликвидности и детально разобрали кейсы новых складских фондов.

О компании и философии «антихрупкости»

Aktivo развивает рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость России уже более 11 лет. Основная идея проекта — сделать владение сложными объектами простым для частного инвестора, обеспечивая пассивный доход и защиту капитала.

Михаил подчеркивает, что стратегия компании строится на принципах «антихрупкости» Нассима Талеба. В отличие от многих конкурентов, Aktivo принципиально не использует кредитное плечо при формировании фондов.

«Долг — это экзистенциальный риск для актива. Отсутствие долга прощает ошибки. Если арендатор уходит, а у тебя есть кредит, ты ведешь переговоры с позиции слабости. Без плеча ты можешь переждать трудные времена, не теряя объект», — поясняет Михаил.

Хотя отказ от займов ограничивает скорость роста СЧА (стоимости чистых активов) по сравнению с банковскими игроками, это гарантирует инвесторам максимальную сохранность имущества.

Ликвидность и выход на биржу

Низкая ликвидность паев — частая претензия инвесторов. Михаил объясняет это спецификой продукта: большинство клиентов Aktivo — долгосрочные инвесторы, которые покупают паи на внебиржевом рынке (как на IPO) и не стремятся их продавать.

Тем не менее, компания предпринимает шаги для улучшения ситуации:

Вывод на ММВБ: Все фонды, начиная с «Активо-20», выводятся на Московскую биржу.

Маркетмейкинг: Aktivo ведет переговоры с брокерами о подключении маркетмейкеров. Это позволит инвесторам оперативно выходить из позиций, хотя на «тонком» рынке ЗПИФ даже небольшие заявки (на 5–10 млн руб.) могут существенно двигать цену.

Разбор фондов: Склады и потенциал роста

Активо-22 (Раевская, Краснодарский край)

Этот фонд владеет мультитемпературным складским комплексом. Михаил раскрыл внутреннюю кухню ценообразования:

Цена за метр: На сайте указана цена 59 000 ₽ (без НДС), что в пересчете с налогом дает около 73 000 ₽ за м². Это значительно ниже стоимости строительства новых аналогичных складов, которая сейчас достигает 94 000 ₽ за м².

Арендные ставки: Около 50% площадей сданы по старым ставкам (6 000 ₽ за м²), в то время как рыночная цена в регионе уже достигла 12 000 ₽.

Потенциал: Срок действующих договоров — около 2,5 лет. По мере их пересмотра под рыночные условия доходность фонда может существенно вырасти.

Активо-21 (Екатеринбург)

Ситуация схожа с краснодарским складом: объект сдан по ставкам в два раза ниже рынка (6 000 ₽ против 12 000 ₽). Это создает «скрытый» потенциал роста стоимости пая в будущем.

НДС и возмещение

Aktivo работает на общей системе налогообложения, что подразумевает наличие НДС в стоимости объектов. Компания занимает честную позицию: НДС возмещается из бюджета и распределяется между пайщиками. В «Активо-21» налог уже возмещен, в «Активо-22» возмещение ожидается ориентировочно летом 2026 года.

Почему Aktivo находит выгодные сделки?

Михаил отмечает, что преимущество Aktivo перед гигантами вроде Сбера или ВТБ — в гибкости. Крупным банкам неинтересны сделки объемом около 1 млрд рублей из-за высокой удельной стоимости управления. Aktivo же активно работает с региональными брокерами и находит объекты на вторичном рынке, которые «не доходят до Москвы», покупая их значительно дешевле себестоимости строительства.

Это только часть интервью, посмотрите весь подкаст целиком:

Для жизни с пассивного дохода нужен капитал размером в 300 месячных расходов.

Что бы рассчитать текущую ситуацию я каждый год считаю свои расходы.

В 2025 году самые крупные траты:

✅Ипотека 205 тыс

✅Покупка Автомобиля 200 тыс

✅Медицина 121 931 руб.

✅Дача 105 тыс

Все остальные расходы продукты, рестораны,одежда, отдых, обслуживание автомобиля, подарки: 638 213 руб.

❗️Общий расход 1 270 144 руб.

В среднем 105 845 руб/мес.

Текущий размер капитала сейчас составляет 2 🍋 миллиона 261 тыс.

Это 21 месяцев расходов. Останольсь набрать 279 месяцев.

✅Пополнение ежемесячно от 40 тыс рублей.

✅Портфель состоит из акций, облигаций, ЗПИФ.

✅При снижении ставки цб до от 10% и ниже, в планах купить квартиру в ипотеку под сдачу.

#инвестиции #fire #акции #облигации #зпиф #недвижимость

Замечали, как меняются чеки в супермаркетах? Для обычного покупателя рост цен — это всегда неприятно...

🔴 Но в мире коммерческой недвижимости инфляция не сжигает капитал, а, наоборот, становится драйвером роста доходности.

Секрет кроется в базовой механике, которая по умолчанию вшита в арендные контракты. Главный инструмент такой защиты — индексация арендной ставки.

Звучит как юридический термин, но за ним стоит логичная математика.

➡️ Возьмём классический сценарий:

УК сдаёт площадь крупной продуктовой сети. Подобные контракты заключаются на 5, 7 или даже 10 лет. За это время ситуация в экономике может измениться до неузнаваемости.

Если бы ставка была жёстко зафиксирована в рублях с первого дня, реальная прибыль фонда с каждым годом просто растворялась бы. Но мы страхуем арендный поток от обесценивания.

Внутри контракта эта механика выстроена так:

1️⃣ Ежегодный пересмотр

В договоре заранее прописано, что раз в год арендная плата автоматически увеличивается на размер официальной инфляции. Цены выросли на 8%? Наш арендный доход тоже соразмерно вырос.

2️⃣ Привязка к выручке

Часто арендная ставка состоит из двух частей: надёжной фиксированной суммы и дополнительного процента с товарооборота (РТО) арендатора.

Из-за инфляции продукты на полках дорожают, общая выручка магазина растёт. А чем больше оборот, тем выше становится эта доплата: в итоге фонд автоматически получает больше денег.

🟠 А что в итоге?

Вам не нужно следить за новостными сводками или переживать из-за роста цен. Если инфляция разгоняется, арендные доходы фонда увеличивается вслед за ней.

Да, важно понимать, что расходы на содержание здания в такие периоды тоже становятся выше, поэтому чистая прибыль растёт не всегда прямо пропорционально.

❗️Но главное — эта встроенная математика надёжно защищает ваш капитал от обесценивания. А значит, планомерно растут ваши регулярные дивиденды и расчётная стоимость самого пая.

#Accent #ЗПИФ #Индексация

ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости

Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).

Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.

Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.

Финансовые показатели и доходность

На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:

СЧА: около 9,8 млрд рублей

Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽

Кредитная нагрузка: отсутствует

Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%

Выплаты инвесторам

Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.

Комиссии и управление

Управляющая компания «Парус Управление Активами» взимает следующие комиссии:

10% от текущего дохода фонда (ежемесячно)

до 10% от дохода от продажи недвижимости (единовременно)

Доход от продажи рассчитывается как разница между суммой продажи (за вычетом НДС) и базовой стоимостью активов в 6,4 млрд рублей.

Страхование объектов

Объекты застрахованы от различных рисков, включая простой. В случае простоя страховая компания компенсирует арендный поток инвесторам.

Преимущества и потенциальные риски

Преимущества

Высокая индексация аренды: 5–9% ежегодно

Надежный арендатор: FM Logistic

Низкая цена за м²: относительно стоимости строительства складов

Отсутствие долговой нагрузки

Резервы на ремонт: 100–150 млн рублей ежегодно

Цена за м²:
По СЧА — 39 820 ₽
По биржевой цене — 47 784 ₽

Для сравнения со складами других фондов:

Золя — 95 655 ₽/м²

Крас — 84 167 ₽/м²

Норд — 54 955 ₽/м²

Озон — 39 796 ₽/м²

Сбл — 46 439 ₽/м²

Потенциальные риски

Склады построены в 2008 году

Удаленность локации (Чехов и Ступино)

Паи торгуются с премией к СЧА около 20%

 Заключение

Я держу значительную долю портфеля в этом фонде. Он интересен за счёт низкой цены за м² и высокой индексации арендных ставок.

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости

Посмотрите видео обзор:

Мы много говорили про недвижимость и ЗПИФы на фоне заградительной ипотеки. Сегодня завершаем серию разборов «Бумажной недвижимости».

Для тех, кто пропустил, ссылки на прошлые посты:

🏠 Квартира в 2026: Покупать, ждать или брать застройщиков?

🏗 Недвижимость по цене обеда
🏢 ЗПИФы «Для народа»: Что реально купить без статуса квала?

🥊 Жилая vs Коммерческая недвижимость

Самые интересные и крупные объекты (склады маркетплейсов, дата-центры) УК прячут за статусом Квалифицированного инвестора. Все фонды для квалов я вынес на слайды в карусели 👉

Но независимо от вашего статуса, перед покупкой любого ЗПИФа нужно надеть каску. Я собрал сводную таблицу по всем фондам на рынке и нашел там опасные аномалии.

ВОТ 3 ГЛАВНЫХ ПРАВИЛА БЕЗОПАСНОСТИ.

🚨 Правило 1. Ловушка СЧА (Рыночная цена ≠ Реальная стоимость)

СЧА (Стоимость чистых активов) — это цена реальных кирпичей и земли по оценке аудиторов. А рыночная цена — это то, за сколько пай торгуется в приложении брокера.

Смотрим в таблицу:

❌ Переплата: Фонд «Парус-СБЛ» (СберЛогистика). Реальная стоимость пая (СЧА) = 1 384 ₽. Но на бирже толпа скупает его по 1 902 ₽!

Вы переплачиваете 37% сверху за чужой хайп. Если фонд завтра закроется и распродаст склады, вы получите только 1384 рубля.

✔️ Дисконт: Фонд «Парус-КРАС» (СЧА 943 ₽, на бирже 925 ₽) или «Рентал ПРО» (СЧА 987 ₽, на бирже 978 ₽). Вы покупаете метры дешевле их оценочной стоимости.

Вывод: Всегда ищите данные по СЧА на сайте УК. Избегайте покупки с огромной премией.

💸 Правило 2. Комиссии УК (Где прячут ваши деньги)

УК не работает бесплатно. Читайте ПДУ (Правила доверительного управления) в паспорте фонда на сайте Мосбиржи.

🔹Management fee (За управление): Процент, который списывают от СЧА просто за то, что фонд существует. Адекватная ставка — от 0.5% до 1.5% в год.

🔹Success fee (Плата за успех): УК забирает часть прибыли (10-20%) от продажи здания. Это хорошая комиссия, так как она заставляет УК работать эффективно.

🛡 Правило 3. Налоговый рай (и ад)

Главная фишка ЗПИФ — внутри фонда нет налога на прибыль. Если фонд сдает объект, все 100% аренды идут в котел, капитал работает по сложному проценту эффективнее.

Но есть нюансы:

🔹Когда фонд выплачивает ренту ВАМ на брокерский счет — удерживается стандартный 13% НДФЛ.

🔹Лайфхак: На паи ЗПИФ распространяется ЛДВ (Льгота на долгосрочное владение). Держите больше 3 лет — не платите налог с курсового роста!

🎯 Вместо вывода

ЗПИФы — это шикарный рабочий инструмент. Но это всего лишь инструмент, а не Грааль.

Помните про диверсификацию. Чтобы капитал рос в 2026 году, вам нужны:

🔹Фундамент из надежных длинных облигаций (26238 / 26254 / 26250).

🔹Доли в акциях под грядущее смягчение ставки (IMOEX).

🔹Валютные инструменты.

🔹И уже сверху — 5-10% портфеля в ЗПИФах (для рентного потока и защиты от инфляции).

Я продолжу наблюдать за рынком "Бумажной недвиги" и в случае резких изменений буду делать точечные посты. Оставайтесь, чтобы быть в курсе! 🤝

#Опытным_путем #недвижимость #квалы #ЗПИФ

Продолжаем разбирать альтернативы бетону.
Сразу оговорюсь: сравнивать покупку квартиры и ЗПИФы «лоб в лоб» — математическая ошибка. Никто в здравом уме не копит 25 млн рублей наличными, чтобы просто купить квартиру. Квартира — это почти всегда история про кредитное плечо (ипотеку).

Поэтому мы не будем мериться абстрактными миллионами, а посмотрим на статистику и реальные возможности 2026 года.

📊 Что в бетоне? (Жилая недвижимость)
Взгляните на первый слайд. Новостройки в России за 2023–2025 годы выросли номинально на ~35% (это на 8% выше реальной инфляции). Москва в 2025 году вообще показала взлет на +22,5%.

Для понимания рынка сейчас:
🔹Цена хорошей «евродвушки» в Москве: 20-25 млн ₽.
🔹Аренда: 100–120 тыс. ₽ в месяц (зависит от упаковки).
🔹Рентная доходность: 6–7% годовых (грязными, до налогов и ремонта).

Активы растут, спору нет. Но чтобы войти в эту игру сегодня, вам придется брать заградительную ипотеку (18%+), обогащая банки ($SBER, $VTBR).
📉 Вдумайтесь: упущенная выгода (если сравнивать с длинными ОФЗ вроде $SU26238RMFS4) на капитал в 20 млн ₽ сейчас составляет около 2,8 млн ₽ в год.

🧮 Откуда такая сумма?
Длинные ОФЗ (те же 26254). Сейчас они дают около ~14% годовых только купонами (не считая потенциала роста тела при снижении ставки ЦБ).
20 000 000 ₽ × 14% = 2 800 000 ₽ в год.
Это чистый денежный поток, который вы получаете в пару кликов — без поиска жильцов, износа ремонта и страха, что вас затопят соседи.

🏢 Что предложит «бумажная недвижимость»? (ЗПИФы и Акции)
Если вы не хотите влезать в кредиты, но боитесь остаться без метров (вдруг начнется новый цикл роста?), на помощь приходят фонды. Это доступ к «взрослой» коммерции: дата-центрам, складам маркетплейсов и ТЦ.

Кстати, Акции девелоперов ($SMLT , $PIKK , $LSRG , $ETLN ) — тоже отличный прокси на жилой бетон. Они переоценятся первыми, как только ЦБ даст сигнал на снижение ставки.

Ликбез: В ЗПИФах есть две цены

1. Расчетная стоимость (СЧА): Реальная цена кирпичей и земли по оценке экспертов.
2. Рыночная стоимость: Цена пая на бирже (за сколько готовы купить люди).

Иногда пай торгуется дешевле активов (дисконт), иногда дороже.
Посмотрите на второй слайд: доходность фонда — это не только рента, но и переоценка самого пая.
За 2025–2026 годы паи фонда «Атриум» выросли на 33,8%, а «Современный 7» — на 35,3%. (Но бывают и неудачи — ТРЦ «Перловский» показал -2,4%, рынок есть рынок).

💼 В чем плюсы коммерции через фонд?
✔️Никаких кредитов: Инвестируете комфортную сумму (хоть 10 000, хоть 100 000 ₽) без долгов перед банком.
✔️Профильное управление: Вы не чините краны и не ищете жильцов. УК сама работает с федеральными арендаторами и индексирует ставки.
✔️Защита от инфляции: Вы владеете долей в реальном активе. Дорожают стройматериалы = дорожает ваш портфель.

⚖️ Вместо вывода
Я не даю советов, потому что универсального пути нет.

🔹У жилой недвижимости есть магия кредитного рычага и полное ощущение собственности («мои стены»).
🔹У ЗПИФов — пассивный комфорт, ликвидность и доступ к бизнесу, до которого частник не дотянется.

Что думаете насчет такого сравнения? Бумажная недвижимость — достойный ответ арендной, или реальные метры останутся активом №1 навсегда? 👇

#Опытным_путем #недвижимость #ЗПИФ

Мы уже выяснили, что ипотека в 2026 году — это дорого, а ЗПИФы могут быть интересной альтернативой.
Но когда вы открываете приложение брокера, 90% вкусных фондов (вроде Рентал ПРО или многих Парусов) помечены замком: «Только для квалифицированных инвесторов».

Я перебрал рынок и выделил три главные экосистемы. Разбираемся в их стратегиях и ценах.

🧩 Что такое Пай?
Важное уточнение. Покупая пай, вы НЕ покупаете конкретный кирпич или комнату в здании.
Пай — это доля в праве собственности на всё имущество фонда. Вы владеете кусочком общего портфеля (склады, деньги на счетах, дебиторка). Управляющая компания (УК) не просто «режет» актив, а управляет им, чтобы извлекать прибыль, забирая за это комиссию.
Цена пая зависит от двух вещей:

1. СЧА (Стоимость чистых активов): Реальная цена кирпичей и земли по оценке экспертов.
2. Рыночная эмоция: Если инвесторы очень хотят этот фонд, они готовы покупать его дороже реальной стоимости (с премией). Если боятся — продают дешевле (с дисконтом).

💼 СПИСОК ДЛЯ НЕКВАЛОВ (Что искать в поиске)

🟢 1. Экосистема СБЕР (УК «Современные фонды недвижимости»)
Это самый крупный игрок. У них широкая линейка фондов, но стратегия схожая.

🔹Что внутри: Микс. В одном фонде могут быть и склады, и торговые центры, и офисы. Это плюс к диверсификации.
🔹Стратегия: Рентная. Покупают готовые объекты, сдают их крупным арендаторам, платят пайщикам (обычно ежеквартально).
🔹Доступность: Торгуются на бирже, но ликвидность часто сосредоточена внутри приложения Сбера (у других брокеров стакан может быть тонким).
🔹Фонды:
👉«Современный Арендный Бизнес» (серия): Классика.
👉«Современный 10» ($XSKLAD): Ориентир на склады.

🔵 2. Экосистема ВТБ (УК «ВТБ Капитал»)
Здесь всё серьезно и... дорого.

🔹Фонды: «ВТБ Рентный доход» (РД, РД-2).
🔹Что внутри: Качественные склады и офисы класса А. Стратегия консервативная, рентная.
🔹Главный нюанс: 💰 Порог входа.
Цена одного пая здесь часто превышает 100 000 – 130 000 рублей.
Это делает фонд неудобным для ребалансировки в небольших портфелях. Если у вас всего 200к, купить 1.5 пая не получится.

👉 РД-3: Новый фонд, пока доступен не у всех брокеров.

🟡 3. Экосистема Т-Банк (Т-Капитал)
У брокера есть свои фонды, но тут важно не перепутать стратегии!

🔹Тип: Преимущественно Девелопмент.
🔹Фонды: «Репаблик РЕДС» ($TRRE), «Лужники Коллекшн» ($TLCN).
🔹В чем подвох: Вы не получаете аренду ежемесячно. Вы становитесь соинвестором стройки элитного жилья. Доход формируется только в конце, когда объекты достроят и продадут.
🔹Риск: Вы зависите от сроков сдачи и цен на элитку в будущем. В 2026 году это более рискованно, чем просто получать аренду со склада «Пятерочки».

⚪️ 4. Нишевые игроки (Велес Капитал)

🔹Фонды:
👉 «ПИФ АТРИУМ УК ВЕЛЕС ТР» ($RU000A0JRHC0) — долгосрочный (до 2030г.) арендатор помещения (парфюмерно-косметическая сеть «ЛЭТУАЛЬ»).
👉 «ПЕРЛОВСКИЙ» ($RU000A0JWCE7) — в состав активов фонда входит ТРЦ «Перловский» где предусмотрена ежемесячная выплата дохода от сдачи недвижимости в аренду.
🔹Риск ликвидности: Торги идут не так бодро, как в Сбере. Спред (разница между ценой покупки и продажи) может достигать нескольких процентов. Если захотите срочно выйти — придется уступать в цене.

⚖️ Вердикт: Облигации или ЗПИФ?

Давайте смотреть на цифры 2026 года:

🔹Облигации (ОФЗ/Корпораты): Дают 15–20% к погашению. Надежно, ликвидно.
🔹ЗПИФы для неквалов: Текущая рентная доходность (к рыночной цене пая) часто ниже — в районе 8–12%.

Вывод:
Пока ставка ЦБ высокая, ЗПИФы для неквалов математически проигрывают облигациям. «Премии за риск» здесь нет.
Этот инструмент стоит рассматривать только как диверсификацию (защиту от инфляции), если у вас уже есть и акции, и облигации.
Но помните: самые «вкусные» и доходные фонды (с ежемесячными выплатами и крутыми объектами) всё-таки спрятаны за статусом Квала. Рынок для неквалов — это пока «песочница».

А вы держите что-то из этого списка или сидите в бондах? 👇

#Опытным_путем #ЗПИФ #сбер #ВТБ #недвижимость

В комментариях просили разобрать тему «Бумажной недвижимости».
Многие хотят быть рантье: купить квартиру и получать пассивный доход. Но в 2026 году входной билет в бетон — это 15–20 млн ₽ (Москва), а доходность аренды — смешные 5% годовых.

Есть альтернатива — ЗПИФы Недвижимости. Давайте разберем механику, фонды и стратегию заработка на цикле снижения ставки.

💰 1. Откуда берутся деньги? (Механика)
В отличие от вклада, здесь доход складывается из трех частей:

🔹Рентный поток: Арендаторы (Ozon, Сбер) платят фонду, фонд платит вам (ежемесячно или квартально).
🔹Рост стоимости пая: Инфляция разгоняет цены на стройматериалы -> здание дорожает -> дорожает ваш пай на бирже.
🔹Спецдивиденды (Ротация): Фонд построил склад, продал его с прибылью, раздал кэш пайщикам (фишка Рентал ПРО).

📉 2. Стратегия: «Покупай на высокой ставке»
Мы находимся в цикле снижения ключа. ЗПИФы ведут себя как длинные облигации ($SU26238RMFS4):

1. Покупка: Пока ставка 15,5%, тело пая под давлением (можно купить дешево с дисконтом).

2. Ожидание: Получаем ренту, пока ЦБ снижает ставку.

3. Продажа (Выход): Когда ставка упадет до 8–10%, тело пая переоценится вверх (+20–30%), так как недвижимость подорожает, а спрос на актив вырастет.

📦 3. Разбор главных игроков

🔷 Рентал ПРО ($RU000A108159)
Это не просто «купи-сдай», это индустриальный девелопмент.

🔹Стратегия: Активная ротация. Строят дата-центры и склады под заказчика, продают, прибыль распределяют пайщикам.
🔹Финансы: По отчетам, фонд работает без кредитного плеча (только на свои). Это огромный плюс при высокой ставке.
🔹Доход: Ежемесячная рента + бонусы от продажи объектов. Целевая доходность ~22%.
🔹Статус: Только для Квалов.

🔷 Экосистема PARUS
Классика аренды. Один фонд = Один объект.

🔹СберЛогистика ($RU000A104172): Надежно, долга нет (или минимален). Ежемесячный поток.
🔹Парус-ОЗН ($RU000A1022Z1): ⚠️ Внимание, тут есть кредитное плечо. Это повышает риски сейчас, но и потенциальную доходность при снижении ставки.
🔹Парус-НОРД ($RU000A104KU3): Крупный логопарк в Санкт-Петербурге. Тоже ежемесячный доход.

🔷 PARUS MAX ($RU000A108VR7)
Внимание! Этот фонд НЕ платит доход на карту. Он реинвестирует все деньги внутри себя (покупает новые паи).

🔹Зачем нужен: Для долгосрочного роста капитала (сложный процент без налогов). Идеально для тех, кто копит, а не живет на ренту.

🔹🔷СФН «Современный 10» ($XSKLAD)
Портфельный фонд. Внутри «солянка» из разных складов.

🔹Плюс: Диверсификация и низкий порог входа (от ~100 рублей). Доступен неквалам.

⚠️ Риски и нюансы

🔹Ликвидность: Это не акции Сбера ($SBER). Продать паи на миллионы рублей за секунду сложно.
🔹Срок жизни: У фондов есть дата закрытия (например, 2034 год). В конце имущество продают и деньги возвращают.
🔹Налоги: Внутри фонда налог на прибыль — 0%. Вы платите НДФЛ только при получении выплаты или продаже пая.

Мой вердикт:
В 2026 году ЗПИФы (особенно без долгов, как Рентал или Парус-СБЛ) — это защита от инфляции + ставка на рост тела при смягчении ДКП.

А вы держите «бумажные метры»? 👇
Тема обширная. Нужна подробная статья-гайд или хватило этого обзора? Голосуйте в комментариях 🤝

#Опытным_путем #ЗПИФ #недвижимость #парус #рентал #инвестиции

Кирпичи и бетон одни из любимых способов инвестиций у российских граждан. Однако, возможности для таких инвестиций есть далеко не у всех, а если говорить о диверсифицированных портфелях недвижимости то вообще, наверное меньше, чем у 5% населения. Кажется, что такой инструмент, как ЗПИФ мог бы стать очень полезным в плане развития секьютиризированного и биржевого актива для широкого круга инвесторов. Но на практике всё пока куда скромнее. Почему так?

Поговорили про ЗПИФы с профессионалом рынка недвижимости - Владимиром Жоковым. Постарались подсветить все самые существенные моменты. Спасибо ему, что приехал ко мне в гости.

✅ ВК: https://vkvideo.ru/video-226175879_456239221?sh=4

✅ RUTUBE: https://rutube.ru/video/1c2f6b70c62a4887c9addce8e61e9c3c/

✅ Dzen: https://dzen.ru/video/watch/699847bd6b0f3125e019c37f

✅ YouTube: https://youtu.be/7pftwWnjSqw

Приятного просмотра!

#УК #Фонды #ЗПИФ #Аналитика #ВладимирЖоков #Жоков #Финтерапия #Бачеров

Ссылка на канал Владимира: https://t.me/vzhokov

У торговой недвижимости, как у инвестиционного актива есть важные критерии качества для формирования стабильной доходности:

1) Ежедневный трафик посещаемости

2) Количество и устойчивость арендаторов, а также условия договора с ними.

3) Локация — насколько объект удобен для повседневной жизни: транспорт и городская инфраструктура.

Все это прекрасно прослеживается в нашем фонде с торговой недвижимостью «ПАРУС-ТРИУМФ».

Объектом фонда является ТРЦ "Триумф Молл" — главный региональный ТРЦ Саратова, расположенный в исторической части города.

Население Саратовской агломерации - 1,36 млн человек, в то время как трафик посещаемости равен 450-500 тыс чел. ежемесячно.

В самом ТРЦ более 165 арендаторов.
С ними заключены договоры аренды до 2036 года с ежемесячной индексацией арендных ставок.
Среди якорных арендаторов представлены как люксовые бренды, так и развлекательные форматы в виде эксклюзивно представленного IMAX и крупные операторы питания.

Именно такая концентрация арендаторов обеспечивает высокую посещаемость, стабильный арендный поток и, как следствие, стабильный доход для инвестора.

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ #ТРЦ #Фонд

Друзья привет!

Управление недвижимостью в PARUS - это ежедневная работа, чтобы активы фондов работали без сбоев и давали стабильную доходность от арендного потока.

По итогам 2025 года наша команда не просто выполнила намеченный план - план был перевыполнен по всем объектам и мы сделали задел на дальнейший рост арендного дохода.

При этом объема задач существенно увеличился: в эксплуатацию было введено четыре новых современных складских комплекса.
Каждый из них - не просто квадратные метры, а полноценные активы, требующие качественного управления и постоянного контроля.

Отдельное внимание уделяется инженерной инфраструктуре и вопросам безопасности, которые часто остаются “за кадром”, но напрямую влияют на надежность и устойчивость объектов.

В 2025 году на проверку инженерных систем и комплексной безопасности всех объектов мы вложили более 1 000 человеко-часов, а также провели 20 детальных технических аудитов.
Дополнительно развивается и страховая модель: риски по объектам покрываются лучшими страховыми компаниями.

Для нас важно, чтобы арендаторы были уверены в безопасности и технологичности пространства, а инвесторы - в сохранности активов и стабильной доходности.

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ #команда

Друзья, привет!

В коммерческой недвижимости кредит часто используется как инструмент для ускоренного роста: часть стоимости актива финансируется банком, а арендный поток позволяет обслуживать долг.
Это позволяет быстрее увеличивать масштаб портфеля и повышать доходность.

Здесь кредитное плечо работает как усилитель. При стабильном арендном потоке и качественных арендаторах, оно позволяет фонду приобретать более крупные объекты с высокой доходностью, при этом сохраняя релевантный уровень собственного капитала.

В 2025 году у нас был пример приобретения актива без привлечения банковского кредитования: индустриальный хаб в Красноярске с арендаторами Ozon, Wildberries и СберЛогистика. Третья очередь была куплена для действующего фонда без использования кредитного плеча.

Что это дало?
Когда кредит отсутствует, весь арендный поток остается внутри фонда направляется непосредственно на выплаты инвесторам и развитие объекта, без отвлечения на проценты.
Финансовая модель становится более прямолинейной и предсказуемой т.к. доход формируется исключительно за счёт операционной деятельности.
Как правило, сделки без кредитного плеча проходят более строгий отбор: объект должен обладать стабильной доходностью, сильной арендной базой и привлекательной экономикой уже «здесь и сейчас».

Таким образом, кредитное плечо - это инструмент для ускорения роста, а его отсутствие - характеристика высокой устойчивости актива. В любом случае, как в первом, так и во втором задача едина: формировать для инвесторов стабильный и прогнозируемый доход.

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ

Друзья, привет!

В 2025 году мы закрыли три сделки и приобрели недвижимости в 20 млрд ₽.

Каждый приобретенный нами объект был тщательно отобран.
Главным критерием при выборе для нас является понятный арендатор и ясная экономика объекта.Один из ярких примеров этого года - склад на Новорижском шоссе, который уже сдан в аренду крупному бьюти-ритейлеру «Золотое яблоко». 

Другой хороший кейс - индустриальный хаб в Красноярске с арендаторами Ozon, Wildberries и СберЛогистика.
У этой сделки есть особенность: третья очередь была приобретена для действующего фонда без привлечения кредитных средств.
Данная модель убирает обязательный пласт расходов на обслуживание долга, который обычно влияет на денежный поток.

Для нас покупка недвижимости на 20 млрд ₽ за 2025 год, - это не гонка за количеством, а выбор в пользу надежных активов.
Для нас важно не просто заключить контракт с надежными арендаторами, но и быть уверенными в стабильной доходности от актива и устойчивости самой финансовой модели.

Пишите в комментариях, что еще вы бы хотели узнать о нас?

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ

Друзья, привет !

Историческая доходность наших фондов составляет более 20% годовых.
Логично задать вопрос: как вообще формируется доходность?

Результат складывается из двух составляющих:

• Доход от арендного потока - это та часть, которую можно почувствовать буквально руками: деньги пришли на счет - значит, объект работает, арендаторы платят, а управляющая компания справляется со своими задачами.

• Доход от роста стоимости актива - это изменение рыночной цены актива. Помимо самих выплат у инвестора также  есть прирост стоимости квадратного метра.
Даже при стабильном арендном доходе, цена актива может меняться, и это будет влиять на итоговую суммарную доходность.

Соответственно, первое отражает операционную реальность аренды, второе - законы рынка, динамику оценки и спрос.

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ #доходность

Друзья, привет!

В 2025 году рынок коллективных инвестиций начал значительно ускоряться, и это видно по оборотам.
Если в 2024 годовой объем торгов на Московской бирже составил 22 млрд ₽, то в 2025 кратно вырос до 60 млрд ₽.
Для нас ценно то, что половина этого объема пришлась на торги паями PARUS.

Это совершенно другой масштаб: когда инструменты активно торгуются, покупаются и продаются на вторичном рынке. Именно в этот момент они становятся заметными.

Внутри этого движения есть еще одна важная цифра: рынок коллективных инвестиций на 2025 год превысил все прогнозы цифрой в 750 млрд ₽. В 2026 мы делаем прогноз на 1 трлн ₽.

Такой рост становится возможным, когда сходятся сразу несколько факторов: приходит новая аудитория, инфраструктура становится понятнее, появляются регулярные размещения и понятные правила игры.

Ускорение рынка - это всегда хорошо. Именно в этот момент растут требования к качеству активов, прозрачности и дисциплине управления. А это значит выигрывает тот, кто шаг за шагом выстраивает прочный фундамент.

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ

Друзья, привет !

Чаще всего о ликвидности вспоминают, когда нужно быстро принять решение: докупить, зафиксировать прибыль, выйти без потерь времени и нервов.
В данной ситуации "хороший актив" и "удобный для инвестора актив" часто оказываются разными историями.

Для нас ликвидность в 2026 году станет отдельным приоритетом: мы планируем выйти на 50 млрд ₽ годового оборота торгов. Это ~300 млн ₽ в день.

Наша цель - сделать пай привычным биржевым инструментом с понятным входом и выходом.

Почему это важно для частных инвесторов ?

Ликвидность - это свобода. Даже если инвестор заходит надолго, возможность выхода дает спокойствие.

Есть и еще один важный момент: высокая ликвидность дисциплинирует всех участников рынка. Когда инструмент активно торгуется, его сложнее “рисовать” и проще сравнивать с альтернативами. Слабые места становятся явными. Это повышает требования к качеству активов внутри фондов.

Можно сказать, что ликвидность - это фундаментальная часть продукта.
Важно чтобы каждый инвестор чувствовал контроль, а не зависимость от обстоятельств.

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ #ликвидность

Друзья, привет! 

Сегодня мы ответим на часто задаваемый вопрос инвесторов: откуда берутся новые паи, чтобы в фонд могли зайти новые инвесторы?

Логика проста - дополнительные паи выпускаются либо для покупки новых активов, либо для замещения кредитных средств инвестиционным капиталом.
Это необходимо для роста и укрепления структуры фонда.

Если паи выпускаются для покупки нового актива: мы сначала находим и приобретаем качественную недвижимость, а затем выпускаем паи.

Для замещения кредитных средств: актив полностью или частично приобретается с использованием кредита.
Когда ставка по нему низкая, то у фонда появляется дополнительное преимущество.
Если же ставка растет, то выпуск новых паев позволяет привлечь дополнительный капитал и заместить заемные средства.
Такой механизм позволяет снизить долговую нагрузку и делает фонд устойчивее.

Таким образом, дополнительные выпуски паев - это инструмент управляемого роста, который обеспечивает прозрачность и дополнительные возможности для инвесторов.

Пишите в комментариях, если у вас остались вопросы! 

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ

Друзья, привет !

Недавно нам исполнилось пять лет.
И этот год, как нельзя лучше, описывает фраза - «один год равен четырем».

Здесь нам нравится сравнивать наше развитие с эффектом кувшинок:
Может долго казаться, что изменений практически нет, а потом за один сезон картинка резко меняется. Хотя “резко” - это иллюзия: все собиралось постепенно.

Четыре года - это фундамент, который не заметен со стороны.
Масштаб задают рутинные элементы системы:
тщательный отбор активов, стандарты проверок, управление объектами, работа с биржевой инфраструктурой и команда, которая умеет держать темп. 

В спорте есть классная мысль: успех приходит к тем, кто усерднее тренируется. Именно тогда удача начинает носить закономерный характер.

У нас так же: строить устойчивую систему, держать баланс между результатом и ресурсом и не выжимать максимум любой ценой, а повышать качество год за годом.

Наш пятый год - это дисциплина, наконец ставшая заметной в цифрах и в скорости движения.

Друзья, кто еще не читал о наших планах на 2026 год , приглашаем к прочтению ! 

 #PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ

Друзья, привет !

На 2026 год мы фиксируем набор конкретных целей.
По сделкам пайплайн уже собран как минимум на I–II квартал 2026. Дальше - расширение объема и запуск новых направлений.

По росту: планируем увеличить объем доступных инвесторам проектов еще на 30 млрд ₽.

Держим ориентир на 7 млрд ₽ по выплатам на 2026 год (как прогноз, опирающийся на действующие портфели и текущую операционную модель).

Если говорить про рынок, наша цель - довести объем торгов по фондам до 50 млрд ₽ и выйти на 300 млн ₽ ликвидности в день.

По продуктам и сервису: запланировано развитие цифровых сервисов - личный кабинет, и персональный отчет и разработка мобильного приложенияя.
Что касается линейки - мы запустим несколько классических фондов и фонд с более рисковой стратегией. 

По сообществу и обучению: цель - удвоить клуб инвесторов PARUS, а в обучающем направлении - провести курс “ПАРУС-УНИВЕР” для 500 человек! 

По управлению активами и арендному доходу на 2026 год зафиксированы KPI:
по БЦ «Двинцев» - рост арендного потока на 20% и улучшение прошлогоднего прогноза на +130 млн ₽;
по СК «Нордвей» - запланирован рост на 15%; по остальным объектам - рост минимум на уровень инфляции.

Новые сегменты: в 2026 году откроем новое направление в коммерческой недвижимости на нашей платформе - дата-центры.

Ставим задачу по объему покупок недвижимости в этом сегменте в 50 млрд ₽.

Совпали ваши желания с нашими планами ? Пишите в комментариях !

#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ #2026год