Accent
Вспомните раздражающее чувство, когда 15 минут кружишь по стоянке в поисках свободного места, а его нет. Обычно после такого квеста желание возвращаться в этот торговый центр стремится к нулю.
🔴 Поэтому мы смотрим на паркинг не как на кусок размеченного асфальта, а как на полноценный актив. Он работает на доходность фонда сразу в нескольких направлениях.
🔴 Защита трафика арендаторов
Удобная навигация и доступные места делают визит комфортным с первых секунд. Довольный посетитель проводит внутри больше времени и оставляет больше денег. А финансовый успех арендаторов автоматически превращается в стабильность арендных платежей фонду.
Именно поэтому мы много инвестировали в удобство.
🔴 У нас заезд на паркинг работает без карт и бумажных билетов: система распознаёт номер автомобиля автоматически. При выезде машину можно найти по госномеру через терминал оплаты или в парковочном приложении, и оплатить парковку — полностью бесконтактно.
А в этом месяце инфраструктура паркинга стала ещё удобнее — у нас появились зарядные станции для электромобилей.
🔴 Прямая монетизация
Умная настройка тарифов помогает отсекать тех, кто оставляет машину на весь день ради поездки на метро. На нашей парковке предусмотрен льготный тариф на первые два часа.
Таким образом мы освобождаем пространство для покупателей, а плата за стоянку становится дополнительным источником дохода.
🔴 Дополнительный доход от инфраструктуры
За несколько лет управления объектом мы собрали статистику и поняли, какая загрузка у паркинга даже в самые пиковые дни. Это дало нам возможность посмотреть на паркинг шире и найти ещё один источник монетизации.
🔴 Часть пространства сегодня используется под распределительный центр сети косметики и парфюмерии 🔥 «Золотое яблоко». Для арендатора — это удобная городская логистика, для фонда — дополнительный стабильный арендный поток.
В следующий раз при оплате парковки в ТЦ «Сокольники» можно смело улыбаться. Технически в этот момент вы просто перекладываете деньги из одного своего кармана в другой.
До конца 19 века территория Сокольников находилась за пределами Москвы. Лес готовили к вырубке под дачную застройку. Городской голова Сергей Третьяков, который был младшим братом основателя знаменитой галереи Павла Третьякова, решил выкупить эти земли для сохранения деревьев.
Сумма сделки составляла 300 000 рублей золотом. Но таких денег в казне не было и Третьяков начал собирать средства у богатых горожан.
Есть легенда, что один состоятельный купец согласился дать недостающую сумму при одном условии. Он потребовал, чтобы градоначальник опустился перед ним на колени. Третьяков выполнил требование не раздумывая.
Никто не запомнил имя того купца, а вот парк остался городу навсегда. Кстати, именно отсюда в 1935 году отправился самый первый вагон московского метро.
Мы вспомнили этот факт ради одного приятного повода ⬇️
В предстоящие выходные вы можете приехать в Сокольники, погулять по историческим аллеям, а затем зайти в наш торговый центр, чтобы вкусно поесть и совершить нужные покупки.
К счастью, сегодня для участия в крупных проектах не нужно искать золото или выполнять странные требования партнёров.
Стать пайщиком фонда «Акцент 4» можно с любой комфортной суммы, а купить бумаги легко в пару кликов через торговое приложение.
Правда ли, что покупка коммерческой недвижимости сводится к выбору красивого здания в проходном месте?
На практике за каждым приобретением стоит строгий фильтр.
Мы называем его инвестиционным комитетом.
Это специальная встреча, где команда экспертов детально препарирует потенциальный актив. И чаще всего мы говорим твёрдое «нет».
🟠 Приведём пример
Нам предлагают торговый комплекс. Локация с высокой проходимостью, ремонт свежий, посадка арендаторов полная.
Оптимальный кандидат для фонда, не правда ли?
Но наши сотрудники начинают копать глубже и находят критическую проблему. Договор с якорным арендатором, который генерирует половину трафика, истекает через три месяца. При этом никаких гарантий продления нет. Если он уйдёт, комплекс опустеет, а начисление дохода пайщикам окажется под угрозой.
Мы сразу отказываемся от такой сделки. Или другой случай.
Нам показывают склад. Визуально всё выглядит безупречно. Однако наши инженеры выясняют, что предельная нагрузка на пол не соответствует стандартам логистики. Федеральные сети не смогут поставить там тяжёлые стеллажи.
Снова отклоняем проект.
🔴 Мы берём на себя сложную работу по аудиту и отсеву скрытых угроз и бракуем десятки привлекательных на вид предложений. Наша цель заключается в покупке безопасных активов, которые будут работать и приносить прибыль годами.
В Банке России сравнили аналитику акций с межзвездной навигацией. Диагноз от советника первого зампреда ЦБ Сергея Моисеева неутешителен: рынок полон «черных дыр».
❗️ Половина компаний скрывает отчетность, ссылаясь на санкции. Инвесторам остается гадать на мультипликаторах, которые превратились в научную фантастику, и двигаться на ощупь.
В Accent мы исповедуем другую философию.
Пока рынок играет в прятки, мы остаемся полностью открытыми. Для нас прозрачность — это база доверия.
1️⃣ Реальные активы. Вы владеете конкретными зданиями и складами, которые можно увидеть своими глазами.
2️⃣ Открытая отчетность. Наши инвесторы видят реальные денежные потоки, состав арендаторов и расходы фонда.
3️⃣ Понятная оценка. Стоимость пая — это подтвержденная стоимость квадратных метров, а не биржевые спекуляции.
Инвестируйте с ясной навигацией, а не вслепую. Вместе с Accent.
ЗПИФ — это инвестиции в недвижимость, а не банковский вклад. Невозможно срочно продать «кусок» лобби или один лифт, чтобы выплатить деньги инвестору по первому требованию.
Именно поэтому фонд называется закрытым. Это позволяет управляющей компании спокойно планировать развитие актива для увеличения его стоимости.
❗️Но чтобы у пайщиков оставалась возможность выйти напрямую через фонд, существуют так называемые «окна» на погашение.
⭕️ Зачем нужны эти ограничения?
Это защита ваших же вложений. Если бы выход был открыт 24/7, фонду пришлось бы держать на счетах огромный запас наличных «на всякий случай».
А эти деньги просто лежали бы мертвым грузом, не принося дохода. «Окна» позволяют соблюдать баланс: деньги работают в недвижимости на максимуме.
📍 Если говорить о фондах Accent: все наши ЗПИФ — биржевые. Это значит, что ждать «окна» совсем не обязательно. Вы всегда можете продать свои паи в любой момент через биржу или маркет-мейкера.
Маркетмейкер — это архитектор ликвидности на бирже. О его роли говорят редко, но для ЗПИФ это важное стратегическое решение.
Его задача поддерживать спрос и предложение в биржевом стакане.
Маркетмейкер следит, чтобы спред оставался в разумных пределах, и страхует инвестора от ситуации, когда пай есть, а продать его сложно из-за отсутствия покупателей.
🔺 Простыми словами: он обеспечивает предсказуемость. Благодаря маркетмейкеру вы можете входить и выходить из актива по справедливой цене, без лишних нервов и резких скачков курса.
Мы подробно разобрали, как эта механика работает изнутри и как инвестору грамотно торговать паями — в новом материале на сайте.
✔️ Читать статью: https://clck.ru/3Rbr5y
В красивых презентациях часто показывают большие цифры валовой выручки. Но профессиональный инвестор всегда ищет строчку NOI (Net Operating Income) — чистый операционный доход.
Давайте разберём на конкретном примере, почему это важно.
Представьте, что вы владеете торговым центром. Арендаторы перечислили вам 100 млн рублей за год. Кажется, отличная сумма, но считать её прибылью рано.
Вашему зданию нужно «питаться»: платить за свет и воду, охрану, уборку и мелкий ремонт, оплачивать налоги, нести расходы на зарплаты сотрудников УК, затраты на маркетинг и рекламу.
Допустим, на все это ушло 20 млн рублей. Та сумма, которая осталась в кассе после этих обязательных трат в размере 80 млн это и есть NOI или Чистый операционный доход.
Это самый честный показатель здоровья актива. Он отражает, сколько денег генерирует именно недвижимость сама по себе, до того как вы заплатите налоги или проценты по кредиту банку.
🔺 Для нас в Accent рост NOI — главная цель.
Ведь если выручка растёт, а этот показатель стоит на месте, значит, деньги съедает неэффективная эксплуатация. А чем выше NOI, тем дороже стоит ваш пай.
Инвестору не нужно самому менять лампочки или искать арендаторов — это наша работа. Но как вам понять, что с активом всё в порядке, не погружаясь в тысячи страниц отчётов?
Здесь на сцену выходит План-Факт. По сути, GPS-навигатор вашего капитала.
В начале года мы строим маршрут — План. Это детальный прогноз того, сколько мы заработаем на аренде и сколько потратим на эксплуатацию.
Затем каждый месяц мы накладываем на эту карту реальность — Факт. Если линии совпадают — отлично, полет нормальный.
❗️ Но если появляется разрыв (отклонение), это мгновенный сигнал для нас и для вас. Может быть, выросли тарифы на тепло? Или, наоборот, мы сэкономили на клининге?
План-факт превращает инвестиции из чёрного ящика в понятную систему. Вы сразу видите, где мы идём в графике, а где потребовались корректировки.
▪️ Это даёт главное: чувство контроля и спокойствие за свои вложения.
Многие инвесторы воспринимают статус квалифицированного инвестора как некий VIP-пропуск в закрытый клуб. Но так ли это? Рассмотрим вопрос коротко и по существу.
🔴 Зачем вообще нужно это разделение?
Это не прихоть брокеров, а механизм защиты, придуманный ЦБ.
1. Инструменты «для всех» (неквалов) — это максимально зарегулированные и прозрачные истории. Регулятор следит за ними под лупой, чтобы минимизировать любые сюрпризы. Это фундамент портфеля.
2. Инструменты для «квалов» — это зона большей свободы. Здесь можно заходить в проекты на ранних стадиях (например, стройка), использовать более сложные стратегии или кредитное плечо.
Центробанк разрешает это делать только тем, кто подтвердил: «Я понимаю, как это работает, и осознаю риски».🔴 Как получить статус?
Самый частый путь — подтвердить наличие активов (денег на счетах или ценных бумаг) на сумму от 24 млн рублей. Также статус присваивают за профильное образование или опыт работы в финансах.
🔴 Главный вопрос: оно вам надо?
Всё зависит от ваших целей. Если ваша задача — классическая защита капитала и получение рентного потока, то статус «квала» вам не обязателен. Многие ЗПИФы доступны любому инвестору, и они прекрасно справляются с этой задачей.
🔺 Статус понадобится, если вы захотите добавить в портфель более сложные, нишевые продукты с потенциально (подчёркиваем — потенциально) более высокой доходностью, но и с другой спецификой управления.🔴 Не гонитесь за статусом ради статуса
Начинайте с понятных инструментов, доступных всем. А когда почувствуете, что портфелю нужна более тонкая настройка, мы подскажем, как оформить квалификацию быстро и правильно.
#инвестиции #недвижимость #инвестициивнедвижимость
В любом инвестиционном инструменте есть расходы. В ЗПИФ структура комиссий устроена так, чтобы интересы управляющего и инвестора совпадали.
Обычно вы встретите два основных термина. Давайте поймём, что за ними стоит.
1️⃣ Management Fee
Это топливо, на котором едет фонд. Недвижимость не работает сама по себе. Чтобы здание приносило доход, нужна команда: юристы, бухгалтеры, специалисты по эксплуатации и работе с арендаторами.
🔴 Management Fee — это фиксированный процент, который покрывает эти операционные расходы. Вы платите за то, что актив обслуживается профессионально, а вас не беспокоят вопросы ушедшего арендатора, потёкшей крыши или налоговой отчетности.
2️⃣ Success Fee
Это наша главная мотивация заработать для вас больше. Эту комиссию управляющая компания получает только в том случае, если фонд показал отличный результат.
🔴 Например, если мы продали объект дороже плановой цены или достигли определённого уровня доходности.
🟠 Как это работает в связке?
Management Fee гарантирует, что актив будет в порядке и под присмотром. А Success Fee гарантирует, что мы не просто сидим на зарплате, а кровно заинтересованы в росте вашего капитала.
Как вы знаете, ТЦ «Сокольники» признан «Лучшим малым торговым центром 2025 года» на премии RCSC Awards.
📌 Этим мы подтвердили свой успех 2023 года: тогда объект взял золото как лучший средний ТЦ, уверенно обойдя в финале конкурентов из Гатчины и Тюмени.Для нас премия — это не просто статуэтка, а аудит финансового здоровья актива.
А вот три цифры из нашей победной презентации:
1️⃣ Рост NOI на 19%
Это ключевой показатель эффективности, который подтверждает, что объект генерирует все больше реальных денег.
2️⃣ Уровень вакансии — 0%
В торговых галереях «Сокольников» уже несколько лет нет ни одного пустующего помещения.
3️⃣ Увеличение GLA на 6%
Это отличный пример поиска «скрытых метров», о котором мы рассказывали ранее.
Команда провела ревизию и организовала полноценный склад для парфюмерного супермаркета «Золотое Яблоко» прямо на территории паркинга.
🔴 Как эта награда отражается на инвесторах?
Награда не конвертируется в дивиденды напрямую, но работает как знак качества.
Признание рынка повышает узнаваемость объекта, даёт нам сильный аргумент, чтобы увеличивать ставки, и подтверждает: вашим капиталом управляет одна из лучших команд в стране.
🔴 P. S. Светлана Кузьмина, директор департамента торговой недвижимости, поделилась кулуарной историей с вручения:
⭕️ Нам как-то передали слова представителя крупного сетевого игрока о том, что «если в номинации заявлены "Сокольники", то у остальных просто нет шансов на победу».
Инвестиции не любят сюрпризов. Чтобы вы чувствовали себя спокойно, мы не просто управляем недвижимостью, а живём по чёткому сценарию. Этот сценарий — годовой бюджет фонда.
Это не скучная папка «для галочки», а детальная карта жизни актива на следующие 12 месяцев.
Вот из чего она состоит:
1️⃣ План поступлений. Мы знаем, кто, сколько и когда должен заплатить за аренду. Учитываем индексацию (повышение ставок) и возможную ротацию арендаторов.
2️⃣ Операционка. Свет, вода, охрана, налоги, клининг. Мы заранее просчитываем каждую лампочку, чтобы расходы не стали неожиданностью.
3️⃣ CAPEX. Если зданию нужен ремонт крыши или обновление лобби, мы закладываем это в бюджет сразу. Это нужно, чтобы актив не падал, а рос в цене.
В итоге мы получаем прогнозную доходность.
🔺 Вы не гадаете «сколько я получу?», а видите конкретные цифры ещё до начала года. А наша задача как управляющих — сделать так, чтобы реальность (Факт) совпала с этим Планом или превзошла его.
Прозрачность — это когда вы точно знаете, как работает каждый рубль.
Хотите узнать подробнее, как мы страхуем бюджет от непредвиденных трат?
Спрашивайте в комментариях 🔺
Замечали, как меняются чеки в супермаркетах? Для обычного покупателя рост цен — это всегда неприятно...
🔴 Но в мире коммерческой недвижимости инфляция не сжигает капитал, а, наоборот, становится драйвером роста доходности.
Секрет кроется в базовой механике, которая по умолчанию вшита в арендные контракты. Главный инструмент такой защиты — индексация арендной ставки.
Звучит как юридический термин, но за ним стоит логичная математика.
➡️ Возьмём классический сценарий:
УК сдаёт площадь крупной продуктовой сети. Подобные контракты заключаются на 5, 7 или даже 10 лет. За это время ситуация в экономике может измениться до неузнаваемости.
Если бы ставка была жёстко зафиксирована в рублях с первого дня, реальная прибыль фонда с каждым годом просто растворялась бы. Но мы страхуем арендный поток от обесценивания.
Внутри контракта эта механика выстроена так:
1️⃣ Ежегодный пересмотр
В договоре заранее прописано, что раз в год арендная плата автоматически увеличивается на размер официальной инфляции. Цены выросли на 8%? Наш арендный доход тоже соразмерно вырос.
2️⃣ Привязка к выручке
Часто арендная ставка состоит из двух частей: надёжной фиксированной суммы и дополнительного процента с товарооборота (РТО) арендатора.
Из-за инфляции продукты на полках дорожают, общая выручка магазина растёт. А чем больше оборот, тем выше становится эта доплата: в итоге фонд автоматически получает больше денег.
🟠 А что в итоге?
Вам не нужно следить за новостными сводками или переживать из-за роста цен. Если инфляция разгоняется, арендные доходы фонда увеличивается вслед за ней.
Да, важно понимать, что расходы на содержание здания в такие периоды тоже становятся выше, поэтому чистая прибыль растёт не всегда прямо пропорционально.
❗️Но главное — эта встроенная математика надёжно защищает ваш капитал от обесценивания. А значит, планомерно растут ваши регулярные дивиденды и расчётная стоимость самого пая.
«Билет в один конец» — так иногда называют закрытые фонды новые инвесторы. Страх понятен: в приложении банка акции продаются за секунду, а тут горизонт планирования — 5–15, а то и 49 лет. Кажется, что капитал лежит мертвым грузом.
Давайте разберемся, почему это не так и где здесь плюсы.
🔴 Почему срок такой длинный? ЗПИФ работает с реальными объектами (склады, офисы, ТЦ, жилые кварталы). Недвижимость — актив инертный. Нельзя быстро продать «кусочек фундамента», если рынок заштормило.
Закрытый статус — это защита стратегии. Это значит, управляющий не распродаст активы за бесценок, в панике спасая ваш капитал.
В реальности деньги работают, а не спят.
1️⃣ Во-первых у вас есть регулярный доход. Большинство рентных фондов платят дивиденды (ежемесячно или ежеквартально). Тело капитала растет вместе с объектом, а живые деньги вы получаете на счет регулярно.
2️⃣ А во-вторых выход есть. Да, вы не можете потребовать у фонда выкупить пай досрочно. Но существует вторичный рынок.
Если деньги понадобились срочно, пай можно продать другому инвестору. Это немного сложнее, чем продать акции, но возможность есть.
В итоге вы меняете мгновенную ликвидность на стабильный доход и защиту от инфляции, которые дает реальный бетон.
Сомневаетесь, подходит ли такой «длинный» инструмент под ваши задачи? Приходите, обсудим вашу стратегию. Уговаривать не будем: просто посчитаем.
➡️ Записаться на консультацию:
Главное отличие профессионального управления недвижимостью скрыто в бумагах. Можно купить премиальный объект с идеальным трафиком, но потерять доходность из-за слабых договоров с арендаторами.
Поэтому мы выстраиваем юридическую защиту так, чтобы исключить сюрпризы и сделать пассивный доход пайщиков предсказуемым.
Вот 5 правил, которые закладываются в контракты с арендаторами (на примере управления торговым центром):
1️⃣ Длинные сроки аренды
Всегда стремимся к максимальной стабилизации объекта. Чем длиннее контракт, тем понятнее финансовая модель фонда на годы вперед.
2️⃣ Защита от внезапного выезда
Арендатор не может просто передумать, собрать вещи и съехать без последствий. Отсутствие права на односторонний выход из договора страхует нас от внезапного появления пустых площадей.
3️⃣ Обязательная индексация
Деньги не должны обесцениваться. Мы прописываем ежегодный рост арендной ставки с привязкой к индексу потребительских цен (ИПЦ). При этом всегда фиксируем «нижнюю границу», чтобы ставка в любом случае выросла не меньше заданного процента.
4️⃣ Процент от оборота
Это наша дополнительная страховка от инфляции и отличный драйвер роста для торговых центров. Помимо фиксированной платы, мы прописываем доплаты от реальной выручки магазина. Растёт бизнес арендатора — растут и дивиденды фонда.
5️⃣ Прозрачный контроль показателей
Чтобы предыдущий пункт работал честно, закрепляем за УК право контролировать товарооборот и посещаемость каждой точки, чтобы всегда знать, как идут дела у бизнеса внутри наших стен.
🔴 Красивые фасады привлекают посетителей, стабильный трафик гарантирует интерес арендаторов, а грамотные контракты защищают капитал инвесторов.
Оставьте управление рисками нам, а себе — надёжный инвестиционный инструмент.
