Accent
Официальный канал Accent о том, как заработать на коммерческой недвижимости🏢
Инвестировать: http://accent.fund
Инвестиции не любят сюрпризов. Чтобы вы чувствовали себя спокойно, мы не просто управляем недвижимостью, а живём по чёткому сценарию. Этот сценарий — годовой бюджет фонда.
Это не скучная папка «для галочки», а детальная карта жизни актива на следующие 12 месяцев.
Вот из чего она состоит:
1️⃣ План поступлений. Мы знаем, кто, сколько и когда должен заплатить за аренду. Учитываем индексацию (повышение ставок) и возможную ротацию арендаторов.
2️⃣ Операционка. Свет, вода, охрана, налоги, клининг. Мы заранее просчитываем каждую лампочку, чтобы расходы не стали неожиданностью.
3️⃣ CAPEX. Если зданию нужен ремонт крыши или обновление лобби, мы закладываем это в бюджет сразу. Это нужно, чтобы актив не падал, а рос в цене.
В итоге мы получаем прогнозную доходность.
🔺 Вы не гадаете «сколько я получу?», а видите конкретные цифры ещё до начала года. А наша задача как управляющих — сделать так, чтобы реальность (Факт) совпала с этим Планом или превзошла его.
Прозрачность — это когда вы точно знаете, как работает каждый рубль.
Хотите узнать подробнее, как мы страхуем бюджет от непредвиденных трат?
Спрашивайте в комментариях 🔺
Замечали, как меняются чеки в супермаркетах? Для обычного покупателя рост цен — это всегда неприятно...
🔴 Но в мире коммерческой недвижимости инфляция не сжигает капитал, а, наоборот, становится драйвером роста доходности.
Секрет кроется в базовой механике, которая по умолчанию вшита в арендные контракты. Главный инструмент такой защиты — индексация арендной ставки.
Звучит как юридический термин, но за ним стоит логичная математика.
➡️ Возьмём классический сценарий:
УК сдаёт площадь крупной продуктовой сети. Подобные контракты заключаются на 5, 7 или даже 10 лет. За это время ситуация в экономике может измениться до неузнаваемости.
Если бы ставка была жёстко зафиксирована в рублях с первого дня, реальная прибыль фонда с каждым годом просто растворялась бы. Но мы страхуем арендный поток от обесценивания.
Внутри контракта эта механика выстроена так:
1️⃣ Ежегодный пересмотр
В договоре заранее прописано, что раз в год арендная плата автоматически увеличивается на размер официальной инфляции. Цены выросли на 8%? Наш арендный доход тоже соразмерно вырос.
2️⃣ Привязка к выручке
Часто арендная ставка состоит из двух частей: надёжной фиксированной суммы и дополнительного процента с товарооборота (РТО) арендатора.
Из-за инфляции продукты на полках дорожают, общая выручка магазина растёт. А чем больше оборот, тем выше становится эта доплата: в итоге фонд автоматически получает больше денег.
🟠 А что в итоге?
Вам не нужно следить за новостными сводками или переживать из-за роста цен. Если инфляция разгоняется, арендные доходы фонда увеличивается вслед за ней.
Да, важно понимать, что расходы на содержание здания в такие периоды тоже становятся выше, поэтому чистая прибыль растёт не всегда прямо пропорционально.
❗️Но главное — эта встроенная математика надёжно защищает ваш капитал от обесценивания. А значит, планомерно растут ваши регулярные дивиденды и расчётная стоимость самого пая.
«Билет в один конец» — так иногда называют закрытые фонды новые инвесторы. Страх понятен: в приложении банка акции продаются за секунду, а тут горизонт планирования — 5–15, а то и 49 лет. Кажется, что капитал лежит мертвым грузом.
Давайте разберемся, почему это не так и где здесь плюсы.
🔴 Почему срок такой длинный? ЗПИФ работает с реальными объектами (склады, офисы, ТЦ, жилые кварталы). Недвижимость — актив инертный. Нельзя быстро продать «кусочек фундамента», если рынок заштормило.
Закрытый статус — это защита стратегии. Это значит, управляющий не распродаст активы за бесценок, в панике спасая ваш капитал.
В реальности деньги работают, а не спят.
1️⃣ Во-первых у вас есть регулярный доход. Большинство рентных фондов платят дивиденды (ежемесячно или ежеквартально). Тело капитала растет вместе с объектом, а живые деньги вы получаете на счет регулярно.
2️⃣ А во-вторых выход есть. Да, вы не можете потребовать у фонда выкупить пай досрочно. Но существует вторичный рынок.
Если деньги понадобились срочно, пай можно продать другому инвестору. Это немного сложнее, чем продать акции, но возможность есть.
В итоге вы меняете мгновенную ликвидность на стабильный доход и защиту от инфляции, которые дает реальный бетон.
Сомневаетесь, подходит ли такой «длинный» инструмент под ваши задачи? Приходите, обсудим вашу стратегию. Уговаривать не будем: просто посчитаем.
➡️ Записаться на консультацию:
Главное отличие профессионального управления недвижимостью скрыто в бумагах. Можно купить премиальный объект с идеальным трафиком, но потерять доходность из-за слабых договоров с арендаторами.
Поэтому мы выстраиваем юридическую защиту так, чтобы исключить сюрпризы и сделать пассивный доход пайщиков предсказуемым.
Вот 5 правил, которые закладываются в контракты с арендаторами (на примере управления торговым центром):
1️⃣ Длинные сроки аренды
Всегда стремимся к максимальной стабилизации объекта. Чем длиннее контракт, тем понятнее финансовая модель фонда на годы вперед.
2️⃣ Защита от внезапного выезда
Арендатор не может просто передумать, собрать вещи и съехать без последствий. Отсутствие права на односторонний выход из договора страхует нас от внезапного появления пустых площадей.
3️⃣ Обязательная индексация
Деньги не должны обесцениваться. Мы прописываем ежегодный рост арендной ставки с привязкой к индексу потребительских цен (ИПЦ). При этом всегда фиксируем «нижнюю границу», чтобы ставка в любом случае выросла не меньше заданного процента.
4️⃣ Процент от оборота
Это наша дополнительная страховка от инфляции и отличный драйвер роста для торговых центров. Помимо фиксированной платы, мы прописываем доплаты от реальной выручки магазина. Растёт бизнес арендатора — растут и дивиденды фонда.
5️⃣ Прозрачный контроль показателей
Чтобы предыдущий пункт работал честно, закрепляем за УК право контролировать товарооборот и посещаемость каждой точки, чтобы всегда знать, как идут дела у бизнеса внутри наших стен.
🔴 Красивые фасады привлекают посетителей, стабильный трафик гарантирует интерес арендаторов, а грамотные контракты защищают капитал инвесторов.
Оставьте управление рисками нам, а себе — надёжный инвестиционный инструмент.
