Друзья, привет!
В коммерческой недвижимости кредит часто используется как инструмент для ускоренного роста: часть стоимости актива финансируется банком, а арендный поток позволяет обслуживать долг.
Это позволяет быстрее увеличивать масштаб портфеля и повышать доходность.
Здесь кредитное плечо работает как усилитель. При стабильном арендном потоке и качественных арендаторах, оно позволяет фонду приобретать более крупные объекты с высокой доходностью, при этом сохраняя релевантный уровень собственного капитала.
В 2025 году у нас был пример приобретения актива без привлечения банковского кредитования: индустриальный хаб в Красноярске с арендаторами Ozon, Wildberries и СберЛогистика. Третья очередь была куплена для действующего фонда без использования кредитного плеча.
Что это дало?
Когда кредит отсутствует, весь арендный поток остается внутри фонда направляется непосредственно на выплаты инвесторам и развитие объекта, без отвлечения на проценты.
Финансовая модель становится более прямолинейной и предсказуемой т.к. доход формируется исключительно за счёт операционной деятельности.
Как правило, сделки без кредитного плеча проходят более строгий отбор: объект должен обладать стабильной доходностью, сильной арендной базой и привлекательной экономикой уже «здесь и сейчас».
Таким образом, кредитное плечо - это инструмент для ускорения роста, а его отсутствие - характеристика высокой устойчивости актива. В любом случае, как в первом, так и во втором задача едина: формировать для инвесторов стабильный и прогнозируемый доход.
#PARUS #инвестиции #недвижимость #ЗПИФ