​$SMLT

12 октября 2026 года Евросоюз утвердил 22-й пакет санкций против России — крупнейший с начала боевых действий на Украине в 2022 году. В перечень вошли почти 1600 организаций и физических лиц, среди которых оказался и крупнейший девелопер страны — группа компаний «Самолет» — вместе со своим генеральным директором Анной Акиньшиной. Формальным поводом для включения в санкционный список стало обвинение в привлечении рабочей силы из КНДР на строительных проектах во Владивостоке, что в Брюсселе сочли нарушением резолюции ООН от 2017 года. Однако за этой формулировкой стоит гораздо более сложная история — финансовые трудности девелопера, кадровый голод в отрасли и геополитическая логика европейских ограничений. 

Контекст: 22-й пакет — крупнейший с 2022 года

Министры иностранных дел стран ЕС утвердили новый пакет санкций 12 октября 2026 года. Глава евродипломатии Кая Каллас подчеркнула, что ограничения нацелены на то, чтобы сделать производство российского вооружения «значительно более трудным, медленным и дорогим». В санкционные списки вошли 826 компаний и организаций и 743 физических лица.

Помимо «Самолета», под ограничения попали Горьковский автомобильный завод, производители электроники «Аквариус» и «Ангстрем», «ОДК — Газовые турбины», «ОДК — Пермские моторы» и ряд других предприятий. Санкции также введены против гендиректора «Аквариуса» Игоря Янакевича и руководителя холдинга «Кордиант» Дмитрия Горбачева. Для всех фигурантов списка предусмотрена заморозка активов в ЕС, запрет на предоставление денежных средств и экономических ресурсов, а для физических лиц — запрет на въезд в Евросоюз. 

Предыстория: путь Анны Акиньшиной в «Самолете»

Анна Акиньшина возглавила ГК «Самолет» в ноябре 2024 года, сменив на этом посту Андрея Иваненко, который остался в составе совета директоров компании. До этого назначения она проработала в «Самолете» два года, руководя финансовым блоком Московского бизнеса девелопера с оборотом 240 миллиардов рублей, а также всей финансовой функцией группы.

До прихода в «Самолет» Акиньшина более семи лет занимала руководящие должности в таких компаниях, как «Магнит», Х5 Retail Group и «Сбер Еаптека». Её карьерный путь — классическая история топ-менеджера из сектора ритейла, перешедшего в девелопмент. В момент назначения она заявляла: «Для меня огромная честь и ответственность возглавить компанию — лидера строительной отрасли в России. На сложном рынке моя задача — повысить прибыльность бизнеса, увеличить возврат инвестиций для наших акционеров».

Однако «сложный рынок» оказался куда сложнее, чем можно было предположить. 

Финансовый кризис «Самолета»: от дивидендов до письма в правительство

К 2026 году ГК «Самолет» столкнулась с серьезными финансовыми трудностями. Генеральный директор компании направила в правительство России письмо с просьбой о государственной поддержке. В обращении говорилось о риске «неисполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами».

Масштаб обязательств впечатляет: в 2026 году группа планировала построить около 4,5 млн квадратных метров жилья (порядка 110 000 квартир), ввести в эксплуатацию 1,9 млн квадратных метров, передать клиентам 45 000 квартир, сдать 16 школ и 9 детских садов. Основными покупателями жилья от «Самолета» выступают молодые семьи и семьи с детьми, впервые покупающие жилье, со средним доходом 200 тысяч рублей на семью.

В качестве причин кризиса в письме назывались четыре основные проблемы:

Первая — изменения в политике Центробанка и в вопросах выдачи ипотеки. «Начиная с середины 2024 года компания столкнулась с изменениями принципов льготной ипотеки и резким ростом ключевой ставки, что негативно повлияло на объемы продаж и финансовые расходы компании», — говорилось в обращении. Согласно обращению в правительство, финансовые расходы по кредитам за 2024–2025 годы выросли примерно до 160 млрд рублей. Это не общий долг компании, а именно расходы на обслуживание кредитного портфеля за два года, вызванные изменением параметров льготной ипотеки и резким повышением ключевой ставки. Для сравнения: по итогам 2025 года проценты к уплате составили 44,7 млрд рублей — на 29% больше, чем годом ранее. Общий долг компании достиг 238 млрд рублей, из которых 180 млрд — долгосрочные обязательства и 58,5 млрд — краткосрочные. Чистый долг (с учётом эскроу) оценивался примерно в 373 млрд рублей. На выплату процентов ежегодно уходит 37,3 млрд рублей.

Вторая — так называемый «потребительский терроризм», потери от которого оценены в 43 млрд рублей. Речь идет о массовых судебных процессах получателей жилья против группы компаний. По данным «Самолета», в 2024 году всего 15 «юристов-оптовиков» вели 70% таких дел.

Третья — действия государства по изъятию активов недружественных стран, что также создавало неопределенность для бизнеса.

Четвертая — неожиданная смерть крупнейшего акционера компании.

На фоне этих проблем акции «Самолета» пережили драматическое падение. Во время выхода на IPO в 2020 году они размещались по 950 рублей. В марте 2026 года стоимость обновляла минимумы на уровне около 750 рублей, а уже в июле, на фоне отказа от выплаты дивидендов, впервые упала ниже 300 рублей. К моменту объявления санкций акции дешевели до 237,2 рубля — почти на 100 рублей меньше, чем месяцем ранее. 

Северокорейский след: что именно вменяют «Самолету»

Официальное обоснование санкций против ГК «Самолет» и Анны Акиньшиной содержится в постановлении Совета ЕС. Согласно документу, компания «нанимала рабочих из КНДР», а Акиньшина «отвечает за управление и деятельность компании». В санкционном регламенте ЕС указывается, что «Самолет» привлекал граждан КНДР как минимум с 2022 года, оформляя их через цепочку субподрядных организаций.

Информация о северокорейских рабочих на объектах «Самолета» появлялась еще весной 2025 года. Тогда власти Владивостока опубликовали видео со стройплощадки девелопера, на котором были запечатлены рабочие, предположительно из КНДР. Еврочиновники утверждают, что компания использовала рабочих из КНДР на стройках во Владивостоке, что является нарушением резолюции ООН, запрещающей странам-членам ООН нанимать северокорейских граждан на работу. 

Реакция рынка и возможные последствия

Санкции ЕС против «Самолета» и его гендиректора — не первый случай давления на российский девелоперский сектор. Ранее под ограничениями Евросоюза уже оказались крупнейшая девелоперская компания страны ПИК и её основатель Сергей Гордеев, а в 20-й пакет санкций был включён основатель «Группы ЛСР» Андрей Молчанов. Однако для «Самолета», который до сих пор оставался вне западных санкционных списков, это событие означает качественное изменение ситуации: компания теряет статус «чистого» застройщика и попадает в один ряд с уже ограниченными конкурентами.

Заморозка активов в ЕС и запрет на предоставление денежных средств означают, что европейские компании и граждане не смогут вести дела с «Самолетом» или Акиньшиной лично. Для самой компании, чей бизнес сосредоточен преимущественно внутри России, прямые финансовые последствия могут быть ограниченными. Однако есть косвенные риски: санкции затрудняют привлечение международного финансирования, сотрудничество с иностранными поставщиками строительных материалов и технологий, а также участие в совместных проектах.

Для Анны Акиньшиной санкции означают персональный запрет на въезд в Евросоюз и заморозку любых активов, которые могут находиться на территории ЕС. Учитывая её карьерный путь в международных ритейл-компаниях, такие ограничения могут существенно сузить возможности для профессиональной деятельности за пределами России. 

Что дальше: «Самолет» между санкциями и господдержкой

Ситуация вокруг «Самолета» развивается на пересечении двух тревожных трендов. С одной стороны — это финансовый кризис, вызванный макроэкономической политикой и структурными проблемами в отрасли. С другой — геополитические ограничения, которые делают положение компании еще более уязвимым.

Обращение Акиньшиной в правительство с просьбой о поддержке — признак того, что руководство компании осознает масштаб угрозы. «Самолет» запросил у правительства льготный кредит на 50 млрд рублей сроком до трёх лет, предлагая взамен блокирующий пакет акций с правом обратного выкупа. Однако межведомственная комиссия правительства отказала девелоперу в прямой субсидии, признав его финансовое положение некритическим. Гендиректор Анна Акиньшина подтвердила отказ 24 февраля 2026 года, назвав запрос «одним из сотни» инструментов оптимизации расходов. Дополнительно компания заявляла о готовности обеспечить внешнее финансирование до 10 млрд рублей, но эта сумма была частью пакетного предложения, а не самостоятельным запросом к государству.

Для Анны Акиньшиной этот санкционный пакет стал первым в её карьере. Человек, который строил карьеру в «Магните» и Х5 Retail Group, теперь оказался в одном списке с руководителями оборонных предприятий и участниками выборов на «новых территориях». Это символический сдвиг: российский девелопмент, который долгое время оставался в стороне от санкционных войн, становится их полноценным участником. 

Заключение: «Самолет» как зеркало эпохи

История с санкциями против ГК «Самолет» и Анны Акиньшиной — это не просто очередной эпизод в длинной череде европейских ограничений. Это индикатор того, как глубоко геополитические конфликты проникли в повседневную экономическую жизнь России. Девелопер, строящий жилье для молодых семей, оказывается в одном санкционном списке с производителями вооружений. Гендиректор, чья карьера строилась на управлении финансами в ритейле, становится фигурантом санкционного регламента ЕС.

«Самолет» всегда позиционировал себя как компания, делающая жилье доступным для обычных людей. Теперь же ей предстоит доказывать, что она способна выжить в условиях, когда доступ к внешним рынкам закрыт, а внутренний рынок переживает не лучшие времена. Сможет ли компания удержаться на плаву — вопрос открытый. Но одно можно сказать точно: санкционный пакет долетел до «Самолета», и обратного пути уже нет.

Позже от компании последовал комментарий, в котором отмечалось, что Группа продолжает вести всю операционную работу в плановом режиме.

Традиционно строительная отрасль в России практически на 100% использует отечественные материалы и оборудование, и группа «Самолет» - не исключение.

В компании добавили, что в настоящий момент изучают официальный релиз Европейского Союза, и после получения всех необходимых материалов, тщательного анализа причин, по которым наложены санкции, вернутся с комментарием по существу сложившейся ситуации.

​$SMLT

Помню, как лет десять назад слово «ТЦ» звучало как приговор для стрит-ритейла. Все говорили: «Кто пойдёт в магазин у дома, если рядом огромный молл с фудкортом и кино?» Я и сам так думал. А потом увидел, как арендаторы начали съезжать из этих самых моллов, а первые этажи жилых домов — наоборот, обрастать кофейнями, аптеками и пунктами выдачи. Забавно, как рынок разворачивается. И знаете, цифры это подтверждают. Честно, когда я смотрю на эти данные, мне немного жаль владельцев долей в старых ТЦ — но рынок есть рынок.

Почему ТЦ сдают позиции

В 2025 году 80% торговых центров столкнулись с падением посещаемости. Почти каждый пятый ТЦ зафиксировал обвал оборота на 20%. Посещаемость упала на 23% к доковидному уровню. Обидно? Ещё как. Потребитель просто переключился на маркетплейсы — оборот интернет-торговли достиг 18% от всего розничного рынка.

Вакантность в качественных ТЦ Москвы выросла до 9,7% по итогам 2025 года. В 2026-м аналитики ждут 10,5%. Доходность крупных региональных моллов упала до 6–7% годовых. А каждый десятый ТЦ в России рискует закрыться до конца 2027 года. Грустная картина, если вы держатель доли в таком объекте. Я бы на месте такого инвестора уже нервно пил чай.

Почему стрит-ритейл выигрывает

Средняя доходность стрит-ритейла в Москве по итогам 2025 года — около 9,5%. В спальных районах и зоне ТТК–МКАД доходит до 9–12%. Ставки капитализации в первом полугодии 2026-го — 11,5–13,5%. Для сравнения: офисы дают 11–12,5%, склады — 11,25–13%. Стрит-ритейл в лидерах. И это уже не случайность, а тенденция.

Почему так? Три причины.

— Меньше операционных расходов. Нет общих зон, охраны, эскалаторов, клининга огромных атриумов.
— Трафик «по пути домой». Люди заходят в аптеку или ПВЗ не потому, что запланировали, а потому что это по дороге. В ТЦ нужно специально ехать. Согласитесь, в субботу после работы мало кому хочется тащиться через весь город.
— ПВЗ стали главным драйвером. Ozon, Wildberries, Яндекс Маркет открывают точки тысячами. Пункт выдачи — почти единственный арендатор, который сегодня гарантированно платит.

Где подвох

Не всё так радужно, и я не хочу вас обманывать. Рынок стрит-ритейла тоже охлаждается. Сроки экспозиции растут, арендные ставки в отдельных сегментах снижаются на 15–20% от недавних максимумов. Рестораны закрываются, продуктовые сети корректируют планы. Когда я вижу такие новости, внутри что-то ёкает — потому что помню, как быстро всё может развернуться.

Инвестиции в стрит-ритейл Москвы в 2025 году выросли на 10% — до 873 млрд рублей. Но новое предложение сократилось на 9%. Качественных помещений мало, цены растут. Средняя стоимость аренды в ЖК достигла 4,3 тыс. рублей за квадрат в месяц. За три года цены на такие помещения выросли в 1,5–2 раза. Успеть вскочить в уходящий поезд становится всё сложнее.

Что это значит для вас

Для частного инвестора с бюджетом до 20–30 млн рублей стрит-ритейл в спальном районе с высокой плотностью населения сейчас предлагает лучшую риск-скорректированную доходность, чем доля в крупном ТЦ.

— Смотрите на первые этажи новых ЖК комфорт- и бизнес-класса: там формируется трафик с нуля, цена входа ниже.
— Обращайте внимание на помещения с арендатором — ПВЗ, аптека, кофейня. Это снижает риск простоя.
— Считайте окупаемость: в спальных районах она держится в коридоре 8–12 лет.
— Помните про налоговую реформу — она давит на малый бизнес, а значит, и на арендаторов.

Контраргумент: районные ТЦ в густонаселённых районах с продуктовым якорем и услугами повседневного спроса остаются стабильными активами с доходностью 8,5–9%. Но это уже не «молл» в классическом смысле — это торговый центр у дома. И в этой нише конкуренция только растёт.

❓ Что такое стрит-ритейл? Это формат коммерческой недвижимости, где торговые точки расположены на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы, а не внутри торговых центров.

❓ Почему стрит-ритейл сейчас выгоднее торговых центров? Из-за меньших эксплуатационных расходов, стабильного пешеходного трафика и растущего спроса на товары и услуги «у дома».

А вы что выбрали бы — помещение на первом этаже или долю в ТЦ? Или вообще не смотрите в эту сторону? Делитесь в комментариях 👇

#Finbazar_недвижимость #стритритейл #коммерческаянедвижимость #инвестиции

«Атриум» - один из старейших розничных ЗПИФ недвижимости в России. Внутри фонда одно помещение площадью 1 110,3 м² на первом этаже ТРЦ «Атриум» у Курского вокзала, арендатор «Л'Этуаль», договор до 2030 года. Паёв 1 280 000, выплаты идут каждый месяц.

Фонд удобен для проверки главного вопроса частного инвестора: можно ли купить ЗПИФ и жить на ренту. Пятнадцать лет истории дают достаточно статистики для анализа. Считаем с сентября 2011 года, сразу после дробления паёв, по август 2026 года.

Как росли выплаты в рублях

В сентябре 2011 года фонд распределил 8 443 484,56 ₽ на все паи, это 6,60 ₽ на пай. В августе 2026 года - 24 046 586,11 ₽, или 18,79 ₽ на пай.

Рост в 2,85 раза, или +184,8% за пятнадцать лет. Среднегодовая индексация выплат 7,3%.

Теперь сравним с инфляцией. За тот же период цены в России выросли в 2,78 раза, это 7,09% годовых. То есть рента росла практически вровень с инфляцией и обогнала её за полтора десятка лет всего на 2,55%.

Как росли выплаты в долларах

Тот же денежный поток в валюте выглядит иначе:

• сентябрь 2011 года: 263 780 $ на все паи, курс ЦБ 32,0096
• август 2026 года: 278 082 $, курс ЦБ 86,4730

Рост всего +5,4% за пятнадцать лет, то есть 0,35% годовых. Долларовая инфляция за это время составила +47,6%, или 2,65% годовых.

Пример первый: вложили 10 млн ₽ в сентябре 2011 года

По 820 ₽ за пай это 12 195 паёв. Остаток — 100 ₽.

• доход в сентябре 2011 года: 80 444 ₽ в месяц
• доход в августе 2026 года: 229 100 ₽ в месяц до налога, на руки после НДФЛ по ставке 13% около 199 317 ₽

Всего за пятнадцать лет фонд выплатил на эти паи 23 471 491 ₽, 2,35 первоначального вложения.

Тело по биржевой цене 2 990 ₽ на 9 октября 2026 года выросло с 10 млн до 36 463 050 ₽: рост в 3,65 раза, +264,6%, среднегодовой прирост 9,0%. Это выше инфляции, то есть в реальных деньгах капитал прибавил около 31,3% за пятнадцать лет.

Но ликвидности в стакане мало, и продать разом 12 195 паёв по биржевой цене, скорее всего, не выйдет. Если считать по расчётной стоимости пая, а это 2 016,10 ₽ на 30 сентября 2026 года, те же паи стоят 24 586 339,50 ₽: рост в 2,46 раза, +145,9%, среднегодовой прирост 6,2%. Это уже ниже инфляции, и в реальном выражении тело теряет около 11,5%.

Пример второй: вложили 100 000 $ в сентябре 2011 года

По курсу 31,8751 на 30 сентября 2011 года это 3 187 510 ₽ и 3 887 паёв. Остаток — 170 ₽.

• доход в сентябре 2011 года: 801 $ в месяц
• доход в августе 2026 года: 844 $ в месяц, или 73 023 ₽

За пятнадцать лет рентой получено 121 841 $. Вложенная сумма вернулась рентой с превышением на 21,8%, а тело выросло до 136 063 $ по биржевой цене, плюс 36,1%.

В реальном выражении тело похудело примерно на 7,8%, а валютный доход за пятнадцать лет почти не вырос.

Итог: сколько реально заработал инвестор

Вложили 10 млн ₽ в сентябре 2011 года, за 180 расчётных месяцев получили 178 выплат, 9 октября 2026 года условно продали паи.

Вариант первый, по биржевой цене:

• выплаты за 15 лет: 23 471 491 ₽
• тело на выходе: 36 463 050 ₽
• итого на руках: 59 934 641 ₽, или 5,99 вложения
• IRR в рублях 18,81%, в долларах 10,02%

Вариант второй, по расчётной стоимости пая:

• выплаты за 15 лет: 23 471 491 ₽
• тело на выходе: 24 586 339,50 ₽
• итого на руках: 48 057 930 ₽, или 4,81 вложения
• IRR в рублях 17,34%, в долларах 8,48%

Правда на самом деле где-то посередине. Сейчас фонд торгуется выше рсп примерно на 48,3%.

Так можно ли жить на пассивный доход от ЗПИФ?

Можно, но без иллюзий роста. 10 млн в 2011 году давали 80 444 ₽ в месяц, в августе 2026 года те же паи дали 229 100 ₽ до налога. Выглядит как рост почти втрое, а по покупательной способности это одни и те же деньги. Но нам по сути это и нужно, чтобы доход сохранялся примерно на том же уровне в реальных деньгах за вычетом инфляции, чтобы сохранять тот же уровень жизни.

Аренда индексируется примерно на инфляцию, тело подтягивается примерно на тот же уровень. Жить на такой доход можно примерно так же, как пятнадцать лет назад, но богаче от этого не становишься. Чтобы доход обгонял цены, часть выплат нужно реинвестировать.

За что ЗПИФ «Атриум» можно похвалить: за пятнадцать лет не было выплат лишь за апрель и май 2020 года. Затем в июле выплатили за июнь 30,15 млн ₽ - можно сказать всю сумму за эти три расчётных месяца одним платежом после двухмесячной паузы. Для инструмента, который покупают ради предсказуемого денежного потока, это и есть главный результат.

Важные допущения: Цена покупки паев по 820 ₽ в 2011. Сделки по такой цене были, но их объем небольшой, чтобы набрать 10 млн в стакане скорее всего пришлось бы покупать паи дороже, в районе 900-1000р, что снизило бы итоговую доходность.

Цена условной продажи сейчас по около 3000р тоже скорее всего нереальна из-за низкой ликвидности, пай торгуется почти на 50% выше рсп, скорее всего чтобы продать на 10 млн паев пришлось бы значительно снижать стоимость (в расчетах как доп вариант я указал также продажу около рсп).

Для сопоставимости даты денежных потоков условно приняты равными датам начала срока выплаты. Долларовый эквивалент рассчитан по курсам ЦБ на эти даты, которые могут отличаться от дат фактического зачисления средств.

IRR является расчётной доходностью с учётом дат выплат и условной продажи паёв, без реинвестирования. Налоги и комиссии не учитываются.

Скидка для читателей Финбазара

Для читателей Финбазара действует промокод FINBAZAR — скидка 10% на одну оплату месячной или годовой подписки в сервисе ВСЕ ЗПИФ. Введите промокод при оформлении. 

Разборы фондов, свежие выплаты и доходности выходят каждую неделю в Telegram-канале «Всё о ЗПИФ» и в канале в MAX. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.

Льготы стали адресными: многодетные и регионы получают преференции, Москва и бездетные — теряют. Моя позиция: это справедливо, но болезненно. Ждать возврата старых условий бессмысленно. Не попали в целевую группу? Считайте рыночную ставку или копите на взнос.

🔸 Кому дадут, а кому нет • 3+ детей: минимальная ставка + повышенный лимит кредита. • Регионы с дефицитом жилья: дополнительные льготы для балансировки. • Москва и СПб: лишены части преференций, чтобы не разгонять цены. • Бездетные пары и одиночки: фактически исключены из программы.

💡 Что делать сейчас • Проверьте регион и число детей в новых калькуляторах банков. • Не берите ипотеку «на авось», если не попадаете под льготу. • Застройщики в регионах-льготниках теперь интереснее столичных. • Переплата по рыночной ставке может убить бюджет семьи.

❓ Опрос: как вы относитесь к новой семейной ипотеке? [ ] Поддерживаю адресность, так честно 👍 [ ] Несправедливо, урезали многим 👎 [ ] Мне всё равно, не планирую ипотеку 🤷‍♂️ [ ] Жду снижения рыночных ставок ⏳

Сохраняйте, чтобы не потерять новые условия 💾 Ставьте 👍, если согласны с адресным подходом. #Voldemar_проАналитику #семейнаяипотека #недвижимость #льготы