Ключевой тезис: рынок недвижимости России находится в фазе博弈 между «подавлением спроса высокими ставками» и «точечной поддержкой со стороны государства». Внешний рост цен маскирует сокращение реальных объёмов сделок и резкую дифференциацию по регионам — это не здоровый рост, а рынок, который держится на госсубсидиях и уступках застройщиков

--

一、Цены: «фасад» и «начинка

Формально цены на новостройки продолжают расти. По данным аналитического центра при Минстрое, в феврале 2026 года цены на новое жильё выросли на 10,9% год к году, в марте — на 10%. Москва выглядит особенно ярко: +21,2% в феврале и +18,8% в марте

Но при разборе этих цифр картина меняется

Месячная динамика быстро затухает. В феврале 2026 года рост цен на новостройки по стране составил всего +0,2% к предыдущему месяцу, а в Москве даже -0,1%. К августу месячный рост медианной цены в крупных городах замедлился до 1,3% — вдвое меньше, чем в июле

Региональная дифференциация огромна. За первые восемь месяцев 2026 года цены выросли в 69 из 74 отслеживаемых регионов, но разброс — от +17,9% в Тверской области до -1,6% в Краснодарском крае — превышает 19 процентных пунктов. Более детальные месячные данные вскрывают ещё более глубокую картину: в августе медианная цена за квадратный метр в Краснодаре и Красноярске упала на 2,6% к предыдущему месяцу, в Нижнем Новгороде — на 2,4%, в Казани — на 1,6%

Рост номинальный, но по сути — «вынужденный», продиктованный инфляцией и издержками. За январь–август 2026 года новостройки подорожали на 4,9% — почти ровно столько же, сколько составила инфляция (4,7%). В реальном выражении покупательная способность цен не выросла

--

二、Спрос: переход от «инвестиционного» к «выживательному

Сжатие спроса — главное противоречие текущего рынка

Объёмы сделок резко упали. В августе 2026 года на рынке новостроек продано 37,7 тыс. квартир — на 17,7% меньше, чем годом ранее. В крупных городах предложение (объём выставленных на продажу объектов) сократилось на 6,2% год к году, до примерно 302 тыс. лотов: застройщики сознательно притормаживают вывод новых проектов

Структура спроса изменилась принципиально. Если в 2024 году около 71% сделок закрывалось через льготную ипотеку, то в 2026 году доля рыночной ипотеки в продажах выросла примерно до 30%, а доля субсидируемых государством программ упала до 45–50%. Это означает, что более половины покупателей либо платят наличными, либо берут кредит по куда более высоким рыночным ставкам

Инвестиционная мотивация практически исчезла. При ключевой ставке 14% доходность банковских вкладов и ОФЗ заметно превышает доходность от сдачи жилья в аренду. Как отмечается в аналитических материалах ФНС, привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента продолжает снижаться, а на смену инвестиционному покупателю приходит «сберегательно-накопительная» модель поведения

Застройщики вынуждены переходить от «повышения цен» к «уступкам». С марта 2026 года девелоперы фактически заморозили публичное повышение цен, перейдя к скидкам, акциям и индивидуальному торгу. В Петербурге разрыв между ценой в объявлении и реальной ценой сделки может превышать 30%

--

三、Предложение: сознательное сжати

Сжатие спроса транслируется в предложение — и весьма заметно

Минстрой прогнозирует ввод жилья в 2026 году (без учёта новых регионов) на уровне 87,7 млн кв. м — на 18,8% меньше, чем 108,1 млн кв. м в 2025 году. В том числе

· многоквартирное жильё: около 39,68 млн кв. м, снижение примерно на 11%

· индивидуальное жилищное строительство: около 48,07 млн кв. м, снижение на 24,2%

Разрыв в темпах падения между сегментами показателен. В первом полугодии 2026 года ИЖС сократилось на 28,6%, но его доля в общем вводе всё ещё составляет 62,3%. Там, где нет поддержки льготной ипотекой, коррекция идёт резче

На фоне того, что в 74 регионах уже зафиксировано превышение предложения над продажами, дальнейший массовый вывод проектов экономически неоправдан. Сжатие предложения — рациональная реакция на слабый спрос и дорогое финансирование

--

四、Политика: точечное переливание, а не всеобщий стиму

Реакция государства на давление рынка — ясная и сдержанная: не перезапускать всеобщие стимулы, а точечно поддерживать устойчивость уже действующих программ

В сентябре 2026 года правительство дополнительно выделило 157 млрд рублей из резервного фонда на субсидирование ипотечных программ. Распределение

· около 66 млрд рублей — на «Семейную ипотеку» (ставка до 6%, программа продлена до 2030 года)

· около 6 млрд рублей — на «Дальневосточную и Арктическую ипотеку» (ставка до 2%)

· около 85 млрд рублей — на субсидирование ставок по уже выданным кредитам в рамках программы «Льготная ипотека», завершившейся в июле 2024 года

Главная цель этого финансирования — исполнение уже взятых обязательств, а не создание нового спроса. 85 млрд рублей на субсидирование закрытой программы говорят о том, что приоритет государства сегодня — не новый виток покупательской активности, а предотвращение дефолтов и поддержание стабильности банковской системы

Условия действующих льготных программ ужесточаются. С февраля 2026 года «Семейная ипотека» требует, чтобы оба супруга выступали созаёмщиками в одном договоре — это ограничивает возможность одной семьи получать несколько льготных кредитов. Кроме того, с декабря 2023 года заёмщик, созаёмщик и поручитель могут участвовать в федеральных льготных ипотечных программах только один раз

--

五、Ключевые переменные и их значени

Ключевая ставка — главная переменная. 11 сентября 2026 года Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%, прервав цикл снижения начатый в июне 2025 года. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина подтвердила это решение по итогам заседания

Ставка 14% означает, что рыночная ипотека стоит существенно дороже и для семей без права на льготы ежемесячный платёж остаётся крайне обременительным. Большинство аналитиков сходятся: реальное оживление рынка возможно только при существенном снижении ключевой ставки которое потянет за собой рыночные

Россияне перестали покупать квартиры в новостройках.

В домах, планируемых к сдаче в 2026 году, к началу сентября было продано 56% площадей, в очереди 2027 года - 38%, 2028 - 21%. Все цифры - на минимуме с 2020 года.

В рекламе одного большого банка проценты по вкладу уходят «на варенье».
Мой клиент пошёл дальше: продал квартиру за 20 миллионов, положил деньги на вклад и решил на проценты жить.

«Вклад платит аренду, и ещё сотня остаётся. Объясните, зачем нам своя квартира?»

Сразу скажу: вклад — отличный инструмент, и это выбор каждого. Я не отговариваю.
Я размышляю вслух: между цифрой из рекламы и цифрой на карте — длинная дорога.
Давайте пройдём её и посмотрим, что за варенье получается в итоге.

Сколько приносит вклад 20 миллионов в месяц: счёт по рекламе

Расчёт клиента занял одну строку.
20 миллионов под 13% — 217 тысяч в месяц.
Аренда такой же двушки — около 100 тысяч.
Крыша оплачена, и 117 тысяч сверху.

И на этой строке он прав: средняя максимальная ставка в десяти крупнейших банках сейчас 12,95%.
Вопрос в другом: а эта строка — про его деньги?

Вклад на 3 месяца или на год: почему ставка разная

По данным Банка России, в топ-10 банков на три месяца дают в среднем 13,41%, на полгода — 13,23%.
А на год — 12,30%.

Рекламная ставка почти всегда с выплатой в конце срока.
Чтобы жить на проценты, их надо забирать каждый месяц — а такой вклад даёт ещё меньше.
Для расчёта беру 11,8% — это моё допущение.

И третье: ставки «до 15%» — это промо для новых клиентов с новыми деньгами, часто на ограниченную сумму.
Я работал в банке и знаю: промо-ставка — цена привлечения клиента. Тем, кто уже пришёл, её не платят.

Считаем заново: один банк, год, проценты каждый месяц.
После налога — около 173 тысяч. Минус аренда — 73. Не 117.

20 млн на вкладе: 217 тысяч в рекламе, 173 на карте

Всё ещё неплохо? Согласен.

Если выбираете между вкладом и квартирой — подпишитесь: считаю такие вещи без рекламных округлений.

Но в схеме «один банк, один год» есть дыра размером в 18,6 миллиона.

Как разместить крупную сумму, если страховка — 1,4 млн

Вклады застрахованы на 1,4 млн на человека в одном банке — вместе с процентами.
Деньги от продажи квартиры — на 10 млн, но только три месяца. Потом снова 1,4.

И здесь главное размышление этой статьи.
Застройщикам у нас не верят: «А вдруг не достроит?»
Но деньги дольщика на эскроу застрахованы на 10 млн. Деньги вкладчика — на 1,4.

Система работает, АСВ платит исправно.
Но люди, которые трижды проверят застройщика из первой пятёрки, кладут миллионы в банк из третьей сотни — ради лишних полпроцента.
Я не говорю, что это плохо. Я говорю: это стоит делать с открытыми глазами.

А с открытыми глазами 20 миллионов — это пятнадцать банков по 1,2–1,3 млн. На двоих супругов — восемь.

Проценты на варенье: сколько банок нужно на 20 млн

Танцы с бубном: что значит жить на проценты

Ставка. В каждом банке своя и меняется раз в пару недель. Через три месяца вы «старый клиент со старыми деньгами» — промо уже не положено, идите в следующий банк.

Переезды денег. Перевод себе через СБП бесплатен до 30 млн в месяц, но крупную сумму банк может остановить до выяснения: звонок, вопросы, договор купли-продажи. Это нормально. И это дни.

Наличные. Бесплатно банкомат выдаст 50–100 тысяч в месяц, дальше комиссия 0,5–2%. И идти по улице с миллионами — так себе план.

Простои. Пятнадцать дней без процентов за год на 20 млн — около 107 тысяч. Месяц аренды.

Досрочное закрытие. Нашли квартиру посреди срока — проценты пересчитают почти в ноль. 5 млн на полгода под 13,2%, закрыли на пятом месяце — минус 275 тысяч.

Итого зарплата 170–190 тысяч и должность: казначей собственных денег.
Кому-то это в радость. Но «ничего не делать» это не назвать.

Налог на проценты по вкладам в 2026 году

Не облагаются 160 тысяч на человека. Со всего сверху — 13%, а выше 2,4 млн — 15%.
На 20 миллионах это 290–320 тысяч одной суммой — до 1 декабря следующего года.
Те деньги, которые вы, возможно, уже проели.

В мои 173 тысячи налог включён. В рекламные 217 — нет.

Что выгоднее: вклад или квартира

С января по август московский метр вырос на 7,2%.
Квартира за 20 млн подорожала на 1,44 млн — собственник для этого не сделал ничего.
Наша семья за те же восемь месяцев получила чистыми 1,38 млн, отдала 0,8 за аренду. Осталось 0,58.

Вклад выиграл у метра — это правда.
А семья проиграла собственнику. Потому что платила за крышу.

Проценты видны каждый месяц, рост метра — только в день сделки. Поэтому первое кажется больше.

И последнее. Вклад — на год, аренда — навсегда.
Банк России в базовом прогнозе ждёт среднюю ключевую в следующем году 8–10%.
Если так, те же 20 млн дадут уже 120–150 тысяч чистыми.
Аренда за это время вряд ли подешевеет.

«Я держу всё в одном крупном банке и не парюсь»

Имеете право: спать спокойно — тоже доходность.
Только ваш расчёт — 173, а не 217. И 18,6 млн сверх страховки — ваш осознанный выбор.

Жить на проценты с 20 млн: работа на полставки

Когда продать квартиру и положить деньги на вклад — умно

Когда у вклада есть дата выезда.

Депозит — лучшая парковка между двумя сделками. Разложили на три-шесть месяцев — проценты платят аренду.
А вы тем временем покупатель с живыми деньгами. Полная оплата — сильнейший аргумент в торге, особенно в сданном доме, где половина не продана.

Через неделю клиент прислал мне одну строку.
В ней была дата.

Итог

Вклад — честный и сильный инструмент. В этом году он обогнал метр, и я признаю это без оговорок.

Но жить на проценты — не пассивный доход. Это работа на полставки с зарплатой около 170 тысяч, начальником в виде ключевой ставки и риском на всё, что выше страховки.

Моя работа — чтобы деньги между сделками работали на покупку, а не вместо неё.

А варенье, кстати, получается. Вкусное.
Только в рекламе не говорят, что варить его придётся самому.
И что банок понадобится пятнадцать.

В смысле — банков.

Скоро на канале — третья часть «Рынка осенью»: бизнес-класс по цене комфорта и за что там доплата.

Готовая квартира от застройщика в сданном доме сегодня может стоить дешевле такой же на котловане. Два года назад было наоборот — а сейчас в Москве остатки квартир у застройщика продаются в среднем 24 месяца вместо 21.

В новостях это называют «скидки на квартиры от застройщика».

Слово «скидка» я не люблю. Квартира — не пальто в конце сезона, и когда на новостройки обещают скидки «до 42%», обычно это минус от цены, которую сначала подняли. Дальше буду говорить как есть: уступка в цене.

На какие квартиры уступают, а на какие нет — видно заранее, по одной цифре. Покажу, по какой.

Почему застройщик снижает цену на готовые квартиры

Пока дом строится, деньги покупателей лежат на счетах эскроу, а стройка идёт на кредит — это и есть проектное финансирование.

Ввод в эксплуатацию всё меняет. Эскроу раскрываются, банк ждёт возврата кредита.

А если к этому дню продана половина корпуса?

Кредит застройщика остаётся, и платить по нему надо каждый месяц. Посчитайте сами, с допущениями: квартира за 20 млн, на ней долг перед банком хотя бы в половину цены, ставка — на уровне ключевой, 14%.

Одна непроданная квартира обходится больше чем в 100 тысяч в месяц. Плюс коммунальные платежи: в сданном доме за пустые квартиры платит собственник.

Я видел это со стороны банка. Сданный и нераспроданный дом для банка — сигнал, и условия по кредиту после него мягче не становятся.

Тогда почему просто не снизить прайс?

Потому что прайс — это залог перед банком и обещание тем, кто уже купил. Общее снижение цены на новостройки застройщику невыгодно. Поэтому уступают тихо: в отделе продаж, на конкретный лот, конкретному покупателю.

Цена сделки уходит ниже прайса — а прайс остаётся прежним.

Но уступают не на всё. И вот здесь начинается главное.

На какие квартиры застройщик уступает в цене

Уступка бывает двух видов. Платите вы за обе одинаково, а получаете разное.

Первый вид: продавцу нужны деньги.

Дом сдан, продана половина, кредит тикает. В таком корпусе остались разные квартиры: средние этажи, нормальные планировки, хороший вид из окна. Торг с застройщиком здесь возможен почти по любой.

Второй вид: квартира неудобная.

Дом распродан на девять десятых. Остались последние квартиры в доме — первый и последний этаж, окна в стену соседнего корпуса, большой метраж, странная планировка. Это неликвид.

Уступка на него — не подарок, а компенсация. Ликвидность у такой квартиры ниже, и недостаток останется с вами: и пока живёте, и при перепродаже, когда на вторичном рынке покупатель попросит у вас ту же уступку.

На сколько застройщик снижает цену на самом деле?

Обычно на 5–10%. На большие площади — на 15–20%. На квартире за 20 млн 15% — это 3 млн, и за эти деньги стоит понять, какой из двух видов перед вами.

Как узнать, сколько квартир продано в доме

Эта цифра называется распроданность новостройки. Собрать её можно тремя способами.

Первый — единая система жилищного строительства: государственный реестр, где у каждого дома есть карточка и проектная декларация с общим числом квартир.

Второй — шахматка на сайте застройщика. Считаете свободные лоты в корпусе и делите на число квартир из декларации.

Третий — объявления самого застройщика на площадках: там видно, сколько квартир в сданном доме выставлено и как давно.

Теперь как читать.

К вводу нормально, когда продано 60–80%.

Меньше 60% в сданном доме — продавец под давлением. Это первый вид: торгуйтесь спокойно, в том числе за хорошие квартиры.

Больше 90% — почти наверняка второй вид. Смотрите не на размер уступки, а на то, почему именно эта квартира дожила до ключей.

В Москве сейчас не продана почти половина строящегося объёма. Корпусов первого вида этой осенью больше, чем когда-либо за последние годы.

Отсюда вопрос, который задают всё чаще.

Готовая квартира или котлован: что выгоднее в 2026 году

Раньше ответ был простой: на котловане дешевле, готовое дороже.

Сейчас в комфорт-классе ранняя стадия строительства стоит почти как сданный дом, а в бизнес-классе новые очереди порой дороже готовых корпусов рядом.

При этом в сданном доме вы видите двор, подъезд и соседей. Не ждёте ключей и не платите аренду эти два года. Передаточный акт подписываете сразу.

Ипотека работает так же: и рыночная ставка, и семейная ипотека, и рассрочка, и субсидированная ставка от застройщика. Купить квартиру в сданном доме по госпрограмме можно, если продавец — застройщик.

Я считаю, что новостройка с ключами и честной уступкой сейчас — лучшая сделка на рынке. Котлован в 2026-м часто выбирают по привычке.

«Раз не продали за два года — что-то не так с домом»

Иногда так и есть. Проверяется тем же способом.

Если в корпусе остались квартиры разных этажей и метражей — дело не в доме. Дело в спросе и ставке: предложение выросло, покупателей с ипотекой под 18–19% мало, и срок реализации растянулся у всех.

Если остались одинаковые неудобные лоты — дом в порядке, неудачны именно они.

Как торговаться с застройщиком в сданном доме

Можно ли торговаться с застройщиком при ипотеке? Можно, и логика та же.

Просите не процент, а цену. Точка отсчёта — цена при полной оплате: это настоящая цена за метр, всё сверх неё — плата за условия.

«Минус 42%» проверяйте историей цены: сколько этот лот стоил полгода назад.

Всё, о чём договорились, фиксируйте письменно до того, как платить за бронь.

И ещё. Перед разговором о цене я задаю менеджеру один вопрос — не про цену.

По тому, как быстро и насколько точно он отвечает, понятно, согласуют ли уступку за день или будут тянуть неделю.

Итог

Готовое жильё от застройщика дешевеет не целиком и не для всех.

Уступают на конкретные квартиры в конкретных корпусах — и лучшие из них уходят первыми. Ждать, пока «всё подешевеет», здесь значит выбирать из того, что не взяли другие.

Сначала распроданность корпуса, потом квартира, потом цена. В таком порядке.

Этим я и занимаюсь в подборе: нахожу корпуса, где продавцу нужны деньги, а не где квартире нужен покупатель. Разница между ними — несколько миллионов и одна цифра, которую не пишут в рекламе.

#земельныйучасток #прирезказемли #перераспределениеземель#базар# #кадастровыйинженер #ИЖС #ЛПХ #садоводство #оформлениеземли #недвижимость2026 #самозахват

Сделкой занимался сам директор риэлтерского агентства: неужели никого из риэлторов не нашлось? Агентство примерно средней руки, есть кому заниматься рядовой куплей-продажей недвижимости. Уже одно это должно было насторожить. Но мысли А. были заняты другим: продать свою "однушку" и приобрести трёхкомнатную с доплатой. Её продавал уроженец знойного юга, решивший поселиться в городе на Неве.

Схема сделки была следующей. Часть денег проходила официально через банковские счета. Другая часть наличными купюрами закладывалась в банковскую ячейку с двумя ключами. После регистрации права собственности на недвижимость, ячейка вскрывалась и доплачивалась бывшему владельцу «трёшки». Самая обычная операция, придуманная ловкими риэлторами. Как они объясняют, чтобы НДФЛ поменьше был. Глава агентства спрашивает: «Тебе ведь всё равно, сколько на бумаге написано? Главное – своё получить».

Директор агентства представлял обе стороны одновременно. Второй сигнал! При этом не разъяснил, что при продаже своего жилья и приобретении другого, гражданину полагается налоговый вычет. А. об этом не знает, спокойно заполняет декларацию, а дней через несколько через портал «Госуслуги» приходит сообщение: вам следует заплатить налог в размере 350 000 рублей.

А. в полном ужасе и стойком трансе звонит мне и задаёт тривиальный русский вопрос «что делать?» Налоговая карманы выворачивает! Посмотрев декларацию, нахожу, что в ней неполностью отражены этапы сделки. После нескольких визитов в МИФНС удалось убедить налоговиков в том, что по закону положен налоговый вычет  по НДФЛ. Просто были представлены нотариально заверенные договоры и выписки о прохождении денежных средств по банковским счетам.

Сотрудники налоговой молодцы. То, что насчитали лишнее, не их вина: они ведь не владели полнотой информации по сделкам. Часть денег А. вернули. К сожалению, только с той суммы, которая была заявлена официально. Зато приехавший в Северную столицу южанин получил вычет и за себя, и за того парня. Сколько получил за развод клиента директор мошеннического агентства – тайна покрытая мраком.

Заключение эксперта:

В деянии этого так называемого директора присутствует состав преступления, предусмотренный статьёй 159 УК РФ «Мошенничество». Это хищение денежных средств путём обмана и злоупотребления доверием в пользу третьего лица. Кто бы знал, как мне хочется посадить и гостя на Неве и его пособника! Хотя бы потому, что земля русская не такими людьми славится.

У кого-нибудь есть мнение по вопросу: посадить или простить?

#налоговый_вычет #риэлтор #мошенничество #недвижимость