Vsezpif

Складские ЗПИФ за последнее время снизились примерно на 10–15%. Одновременно текущая доходность по отдельным фондам поднялась к уровням, которых в сегменте не было год-два назад. Но максимальный процент здесь почти всегда означает, что рынок уже заложил конкретный риск.

Ниже — мой короткий разбор: на какие показатели смотреть, какие фонды сейчас выделяются и что из этого я держу сам. Это личное мнение, а не индивидуальная инвестиционная рекомендация.

Четыре показателя вместо одного

1. Текущая доходность. Я всегда сравниваю расчёт по последней выплате с доходностью за полный год. Разовая повышенная выплата способна сильно исказить картину. Например, у «Современной коммерческой недвижимости» последняя выплата поднимает показатель до 16,7%, тогда как результат за год — около 14,8%.

2. Дисконт к РСП. Показывает, насколько биржевая цена ниже расчётной стоимости пая.

3. Отклонение от собственной нормы. Скринер сравнивает текущий дисконт не с нулём, а со средним дисконтом конкретного фонда за полгода. Так видно, действительно ли фонд пролили сильнее обычного.

4. Прогнозный IRR. Смотрит вперёд и учитывает финансовую модель УК, но полностью зависит от заложенных в неё допущений.

Кто выделяется по текущей доходности

«Парус-НиНо» показывает почти 18% от аренды: около 17,9% до налога и 15,6% после. Выплаты ежемесячные и равномерные, прогнозный IRR — примерно 17%.

Почему рынок требует такую премию? Главный арендатор — Ozon; инвесторы закладывают риск по налоговой льготе и концентрацию в крупном объекте. По скринеру фонд заметно дешевле собственной нормы. Доходность привлекательная, но бесплатной её назвать нельзя.

Среди других сильно просевших фондов — «Парус-Озон», «Парус-СБЛ», «Парус-Нордвей» и «Парус-Логистика».

Где большой дисконт к оценке

«ВИМ Рентный доход ПРО» выделяется максимальным отклонением от РСП и прогнозным IRR около 36%. Но это не обещанная доходность, а сценарий: основной апсайд зависит от будущего перезаключения складской аренды по рыночной ставке через несколько лет.

У «Современного арендного бизнеса 3» дисконт к РСП около 34%. Полной модели УК не публикует, поэтому точно пересчитать потенциальную доходность сложно.

«Современная коммерческая недвижимость» также торгуется существенно ниже РСП. В фонде заметную долю занимают структурные облигации; по информации УК, они должны быть погашены.

Что находится в моём портфеле

«Парус-Логистика». Крупнейшая позиция среди чисто складских фондов. Текущая доходность около 14,5%, прогнозный IRR — примерно 21%. Нравятся индексация, два здания и низкая цена квадратного метра. Минусы — крупный склад и удалённость от Москвы. Докупать сейчас не планирую только из-за уже высокой доли.

«Парус-Нордвей». Несколько зданий в одном кластере и много арендаторов — в нынешних условиях это важная диверсификация. По совокупности параметров мне немного ближе «Логистика», но «Нордвей» тоже держу.

«ВИМ РД». Одна из двух крупнейших позиций портфеля. Формальный IRR около 18,7%, но главная идея связана со скорым завершением или продлением фонда. Оба сценария оцениваю позитивно.

«Акцент 5». Один из немногих складских вариантов, который можно рассматривать неквалифицированному инвестору. Текущая доходность около 14%, прогнозный IRR — 19,4%. Главное преимущество — индексация на фактический ИПЦ без верхнего ограничения.

Небольшими долями держу также «Парус-Красноярск» и «Парус-Золя». Первый интересен тремя зданиями и арендаторами Ozon, Wildberries и Сбером; у второго хорошая локация и арендатор «Золотое Яблоко», но более слабая индексация.

Почему индексация важнее красивого процента

Фонд с текущими 14% и индексацией по ИПЦ без потолка через несколько лет может обогнать фонд с текущими 16%, но коридором индексации 5–8%. На длинном горизонте именно рост арендного потока определяет, сохранит ли доход покупательную способность.

Дроны, страховка и главный риск

Масштабных повреждений именно складских объектов ЗПИФ пока не было. Поэтому подтверждённой практики страховых выплат в таких случаях ещё недостаточно.

В диверсифицированном портфеле риск потери существенной доли капитала из-за одного события выглядит ограниченным, однако полностью игнорировать его нельзя. Рынок уже включил этот риск в цены — отсюда высокие доходности и крупные дисконты.

Вывод

Сейчас складские ЗПИФ выглядят интереснее по цене, чем год назад, но перестали быть спокойным и предсказуемым инструментом. Я продолжаю точечно покупать, прежде всего смотрю на «ВИМ РД» и периодически — на «Парус-НиНо». Если бы доля «Парус-Логистики» была меньше, рассматривал бы и её.

Свежие показатели по складским фондам собраны на vsezpif.ru. Расширенные метрики, скринер и прогнозы доступны в PRO-версии. Для читателей Finbazar действует скидка 10% по промокоду FINBAZAR: посмотреть тарифы.

Ниже прикреплён полный видеоразбор с демонстрацией таблицы и карточек фондов.

#ЗПИФ #недвижимость #инвестиции #склады #аналитика

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

В новом выпуске подкаста автор проекта «Всё о ЗПИФ» Евгений Воронин обсудил с Алексеем Володарским, представителем управляющей компании «РВМ Капитал», запуск розничного ЗПИФ «РВМ Флиппинг».

Идея фонда — открыть квалифицированным частным инвесторам доступ к сделкам с премиальной недвижимостью, которые прежде чаще реализовывались внутри закрытых инвестиционных клубов. Стратегия строится на классическом флиппинге: фонд приобретает квартиру с дисконтом, проводит быстрый качественный ремонт по авторскому дизайн-проекту и продаёт готовый объект на открытом рынке.

Ключевые параметры фонда

• Минимальная сумма инвестиций — от 1 млн рублей.

• Целевая базовая доходность — 25% годовых. Это ориентир стратегии, а не гарантированный результат.

• Не менее 50% чистой прибыли каждого реализованного проекта направляется пайщикам. Оставшаяся часть распределяется между управляющей компанией и операционным партнёром.

• Целевой объём фонда — 500 млн рублей.

• Срок работы — 3 года.

• Ожидаемая периодичность выплат — по мере реализации объектов, ориентировочно раз в 3–9 месяцев.

Почему выбран премиальный сегмент

Фонд не планирует работать с эконом- и комфорт-классом. Основной фокус — квартиры стоимостью 100–200 млн рублей. По оценке команды проекта, этот сегмент меньше зависит от доступности массовой ипотеки и может сохранять устойчивый спрос даже в периоды рыночной турбулентности.

Модель фонда револьверная: после продажи объекта средства возвращаются в оборот и направляются в новые сделки, а прибыль распределяется между пайщиками по мере завершения проектов.

Первый объект фонда

Первым активом стала квартира площадью 219 м² в готовом жилом комплексе. Объект приобрели примерно по 648 тыс. рублей за квадратный метр — заметно ниже стоимости сопоставимых предложений в этой локации.

• Бюджет ремонта — около 50 млн рублей.

• Планируемая цена продажи — 284 млн рублей.

• Смета ремонта зафиксирована в договоре.

Если расходы превысят согласованный бюджет, перерасход должен быть покрыт из дохода операционного партнёра. Это снижает риск того, что рост стоимости работ будет переложен на инвесторов.

Кто отвечает за реализацию стратегии

Операционным партнёром фонда выступает эксперт по флиппингу Андрей Леньков.

• «РВМ Капитал» отвечает за юридическую структуру сделки, аудит, соблюдение требований Банка России и финансовый контроль.

• Операционный партнёр отвечает за концепцию, дизайн, управление строительными бригадами и маркетинг объектов.

Топ-менеджеры и акционеры группы «РВМ Капитал» также вложили в фонд собственные средства на старте проекта.

Ликвидность паёв

Управляющая компания планирует организовать вторичный оборот паёв и рассматривает их вывод на биржу. При этом планы по листингу сами по себе не гарантируют высокой ликвидности: возможность быстро продать пай будет зависеть от фактического спроса на вторичном рынке.

Подписывайтесь на проект «Всё о ЗПИФ»:

Telegram: https://t.me/+ZdAmxvpVKF00NGNi

MAX: https://max.ru/join/YJZ_vqGQlhAxO2iAAfdddbepR_NmJIQAs3nYRHaWC14

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Целевая доходность не гарантирована. Перед покупкой паёв необходимо изучить правила доверительного управления, комиссии и факторы риска.

Атаки беспилотников на склады Wildberries в Электростали и Котовске вывели из строя 7% логистических мощностей RWB. Стоимость восстановления оценивается от 20 до 35,8 млрд руб., которые компании вряд ли возместят страховые фирмы.

А уже сегодня пострадали еще и склады в Подольске.

Рынок с утра открылся по многим ЗПИФ на склады падением в -5/10%.

Для примера:

Парус Логистика -7.2%

ВИМ Рент Доход Про -8%

Парус Нордвей -7.4%

Парус Сбл -13.5%

Другие тоже не сильно хорошо себя чувствуют.

Доходности с учетом падения подскочили к 13-15% от аренды до налога. Актуальные можете смотреть тут — vsezpif.ru

Что делать инвестору? Какие возможные варианты развития событий?

Никто не знает будущего. Очевидно, что такая ситуация может продолжиться, вопрос только количества.

Что могу сказать инвесторам (Не ИИР):

Не стоит бежать и продавать по любым ценам

Пока даже объекты фондов не пострадали

Объекты фондов застрахованы (про это подробнее дальше)

Если планируете покупать, осознавайте все риски, не заходите сразу алл-ин, покупайте лесенкой. Я сам делал покупки сегодня, но очень точечно и на небольшую часть портфеля, возможно увидим цены ниже.

По поводу страховки.

Да, у всех фондов, с которыми я общался (а общался я почти со всеми) — объекты застрахованы на 100%. В том числе от дронов.

НО. Страховая может всячески пытаться избежать выплаты и менять трактовки события (и они это будут пробовать делать).

Если это примет массовый характер — страховые будут под ударом.

Банкротства страховых из-за таких выплат скорее всего не будет: крупные риски по недвижимости в России перестраховываются в РНПК — Российской национальной перестраховочной компании. Это государственная структура, «дочка» Центробанка, и после 2022 года через неё проходит практически всё крупное перестрахование в стране. То есть основной удар по выплатам примет не сама страховая, а государственный перестраховщик.

Но и здесь без иллюзий: активы РНПК не безграничны. Если прилёты по складам и логистике примут массовый характер, нагрузка на неё вырастет кратно — и тогда реакция будет не в виде отказов по текущим выплатам, а в виде пересмотра условий на будущее: рост тарифов на страхование таких рисков, франшизы побольше, исключения пожёстче. Для пайщиков это значит то же самое, о чём я пишу ниже — подорожавшая страховка будет откусывать часть арендного потока.

Страховые договора продлеваются раз в полгода/год. Естественно далее страховые либо поднимут цены на продление кратно, либо вообще перестанут страховать такие риски. Если страховка вырастет в разы или в десятки раз, это сильно отразится на выплатах для пайщиков (страховка просто съест часть этих выплат).

Что говорят об этом УК?

Вот комментарий от Паруса:

«Объекты недвижимости в фондах PARUS застрахованы от риска утраты и повреждения имущества. В договорах страхования предусмотрено покрытие риска террористического акта и падения БПЛА.

Если произошедшее событие в установленном законом порядке будет квалифицировано как террористический акт (ст. 205 УК РФ), страховое возмещение осуществляется в соответствии с условиями договора страхования.

Кроме того, договоры страхования предусматривают покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта.

О процедуре:

На место выезжают профильные специалисты и фиксируют обстоятельства произошедшего.

Материалы передаются в страховую компанию для рассмотрения.

Если случай признан страховым, начинается выплата страхового возмещения, включая расходы на восстановление объекта и компенсацию временной потери арендного дохода.

После этого начинается восстановление объекта. Построить склад с нуля — это занимает 9-12 месяцев, восстановить — в зависимости от степени повреждения.

Параллельно, в зависимости от ситуации (объема резервов у фонда, договоренности с арендатором, сроков согласования выплат по страховке на восстановление и компенсацию потери арендного потока) принимается решение, как и когда будут выплачиваться арендные выплаты».

Обязательно подпишитесь на канал ​Все о ЗПИФ недвижимости

И чат (уже больше 1000 человек обсуждают ЗПИФы) — ​https://t.me/+iX2odsyBZ7s5Y2Vi

По Парус Место Встречи сегодня собрали всего около 500 млн. Нужно по плану собрать 35 млрд, чтобы погасить кредит по ставке кс+2.25%.

Как думаете соберут?)

На выходных обсудили с Никитой Корниенко (основатель SimpleEstate) закрытие фонда от Альфа-Капитал, вот его комментарий:

«Ситуация с фондами Альфа-Капитала — это в первую очередь история не про рынок недвижимости, а про качество купленных активов.

Основная проблема была заложена еще на этапе формирования портфеля.

Фонд приобрел большое количество объектов со слабыми локациями, завышенными арендными ставками, низкими оборотами арендаторов и низкой ликвидностью. Для многих объектов было очевидно, что арендаторы не смогут долго платить текущую аренду, а индексация ставок окажется невозможной.

На рынке стрит-ритейла наличие «Пятерочки» или другого известного арендатора само по себе не гарантирует качество объекта. Ключевой фактор — насколько успешна конкретная точка и насколько комфортна для арендатора текущая арендная нагрузка.

Поэтому проблемы с индексацией, снижение арендного потока и сложности с продажей объектов были достаточно предсказуемы сразу после покупки портфеля.

При этом стоит отметить, что команда, занимавшаяся продажей активов, фактически сделала максимум из возможного. Ситуация могла закончиться значительно хуже, если бы часть арендаторов просто съехала, а помещения пришлось бы продавать с еще большим дисконтом.

Эта история также показывает, что отчеты независимых оценщиков далеко не всегда отражают реальную рыночную стоимость недвижимости. Итоговые цены сделок часто оказываются существенно ниже оценочных.

Важно понимать, что проблема не в самом сегменте стрит-ритейла. Качественные объекты способны показывать стабильную доходность и рост стоимости на протяжении многих лет. Проблема была именно в качестве конкретных активов, попавших в портфель фонда.»

P.S. Запланировали сделать подкаст с SimpleEstate, обсудим с Никитой рынок коммерческой недвижимости, ситуацию с Альфой и его площадку. Можете написать ваши вопросы в комментарии.

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости

Подпишитесь на MAX — Канал в MAX 

#зпиф #фондынедвижимости