Евгений

Что такое «Рентал ПРО»

«Рентал ПРО» — это ЗПИФ индустриальной недвижимости с ежемесячными выплатами дохода инвесторам.

Фонд инвестирует в:

• склады и логистические комплексы класса А

• центры обработки данных (ЦОД)

Паи фонда торгуются на Московской бирже (с июня 2024 года), а доход инвесторам выплачивается ежемесячно — обычно уже на 5-й рабочий день после окончания месяца.

Ключевая особенность: активная модель управления

В отличие от классических арендных фондов, «Рентал ПРО» использует активную стратегию:

• объекты покупаются и продаются (ротация)

• прибыль от продажи распределяется инвесторам

• фонд адаптируется под рыночную ситуацию

То есть это не «купили и держим», а модель с управлением и переоценкой.

Как фонд зарабатывает

Доход формируется из трёх источников:

1. Доход от аренды — будет основной моделью с 2027 года.

2. Прибыль от перепродажи объектов — фонд продаёт объекты дороже и распределяет прибыль инвесторам.

3. Проценты на этапе строительства — если объект ещё строится, фонд платит девелоперу аванс, а девелопер начисляет процент. Это позволяет платить доход даже по строящимся объектам.

«Вы кредитуете застройщика?» — позиция фонда

Частый вопрос инвесторов — не является ли это скрытым кредитованием.

Позиция фонда:

• девелопер (PNK Group) не нуждается в финансировании

• у него нет долгов и кредитов

• фонд — это не источник денег, а инструмент инвестирования

Проценты на аванс — это способ компенсировать инвестору отсутствие аренды на этапе стройки.

Почему не растёт стоимость пая

Расчётная стоимость пая почти не меняется. Причина:

• фонд выплачивает весь доход инвесторам

• прибыль не капитализируется внутри фонда

То есть доход идёт «в кэш», а не в рост стоимости пая.

Планы: переход к арендной модели

Сейчас фонд больше зарабатывает на ротации. Но стратегия меняется:

• 2026 год — фокус на ротации (ЦОДы)

• с 2027 года — переход к аренде

• долгосрочно — модель, близкая к REIT

Инвестор будет получать: регулярный доход + рост стоимости активов.

Доходность

Уже выплачено с момента IPO:

• ~16,7% годовых

Ожидания на будущее:

• ~15% годовых — на 2026 год

• ~18,4% — средняя цель на 5 лет

• ~20% — на горизонте 7 лет

Почему фонд не использует кредиты

В фонде нет заёмных средств и кредитной нагрузки. Это снижает риски, но:

• ограничивает масштабирование

• снижает потенциальный рычаг доходности

Риски: что важно понимать

1. Непрозрачность сделок — детали покупок/продаж не раскрываются (NDA), инвестор не видит точную маржу.

2. Конфликт интересов — девелопер и фонд связаны, риск «внутреннего ценообразования» (фонд утверждает, что сделки проходят через спецдепозитарий и по рынку).

3. ЦОДы — риск устаревания — 70% стоимости — инженерия, технологии быстро устаревают. Поэтому фонд планирует их продавать, а не держать.

4. Зависимость от ротации — доход частично зависит от успешных продаж, это не полностью «пассивный» инструмент.

Почему именно склады

Фонд делает ставку на индустриальную недвижимость:

• рост e-commerce

• развитие производства

• дефицит складов в РФ

Россия — ~0,37 м² складов на человека, тогда как развитые рынки — 4+ м². Потенциал роста огромный.

Ликвидность и рынок

• паи торгуются на бирже

• есть маркетмейкер (спред ~1,5%)

• но ликвидность ограничена — крупные объёмы могут двигать цену

Итог

«Рентал ПРО» — это не классический арендный фонд на данный момент. Это гибрид недвижимости с активным управлением и акцентом на доход здесь и сейчас.

Кому подходит:

• тем, кто хочет регулярный кэшфлоу

• готов к более сложной модели

• понимает риски непрозрачности

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости: https://t.me/vsezpif

В новом выпуске подкаста Евгений Воронин побеседовал с сооснователем компании Aktivo Михаилом Костроминым. Обсудили стратегию «антихрупкости», отсутствие кредитного плеча, проблемы ликвидности и детально разобрали кейсы новых складских фондов.

О компании и философии «антихрупкости»

Aktivo развивает рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость России уже более 11 лет. Основная идея проекта — сделать владение сложными объектами простым для частного инвестора, обеспечивая пассивный доход и защиту капитала.

Михаил подчеркивает, что стратегия компании строится на принципах «антихрупкости» Нассима Талеба. В отличие от многих конкурентов, Aktivo принципиально не использует кредитное плечо при формировании фондов.

«Долг — это экзистенциальный риск для актива. Отсутствие долга прощает ошибки. Если арендатор уходит, а у тебя есть кредит, ты ведешь переговоры с позиции слабости. Без плеча ты можешь переждать трудные времена, не теряя объект», — поясняет Михаил.

Хотя отказ от займов ограничивает скорость роста СЧА (стоимости чистых активов) по сравнению с банковскими игроками, это гарантирует инвесторам максимальную сохранность имущества.

Ликвидность и выход на биржу

Низкая ликвидность паев — частая претензия инвесторов. Михаил объясняет это спецификой продукта: большинство клиентов Aktivo — долгосрочные инвесторы, которые покупают паи на внебиржевом рынке (как на IPO) и не стремятся их продавать.

Тем не менее, компания предпринимает шаги для улучшения ситуации:

Вывод на ММВБ: Все фонды, начиная с «Активо-20», выводятся на Московскую биржу.

Маркетмейкинг: Aktivo ведет переговоры с брокерами о подключении маркетмейкеров. Это позволит инвесторам оперативно выходить из позиций, хотя на «тонком» рынке ЗПИФ даже небольшие заявки (на 5–10 млн руб.) могут существенно двигать цену.

Разбор фондов: Склады и потенциал роста

Активо-22 (Раевская, Краснодарский край)

Этот фонд владеет мультитемпературным складским комплексом. Михаил раскрыл внутреннюю кухню ценообразования:

Цена за метр: На сайте указана цена 59 000 ₽ (без НДС), что в пересчете с налогом дает около 73 000 ₽ за м². Это значительно ниже стоимости строительства новых аналогичных складов, которая сейчас достигает 94 000 ₽ за м².

Арендные ставки: Около 50% площадей сданы по старым ставкам (6 000 ₽ за м²), в то время как рыночная цена в регионе уже достигла 12 000 ₽.

Потенциал: Срок действующих договоров — около 2,5 лет. По мере их пересмотра под рыночные условия доходность фонда может существенно вырасти.

Активо-21 (Екатеринбург)

Ситуация схожа с краснодарским складом: объект сдан по ставкам в два раза ниже рынка (6 000 ₽ против 12 000 ₽). Это создает «скрытый» потенциал роста стоимости пая в будущем.

НДС и возмещение

Aktivo работает на общей системе налогообложения, что подразумевает наличие НДС в стоимости объектов. Компания занимает честную позицию: НДС возмещается из бюджета и распределяется между пайщиками. В «Активо-21» налог уже возмещен, в «Активо-22» возмещение ожидается ориентировочно летом 2026 года.

Почему Aktivo находит выгодные сделки?

Михаил отмечает, что преимущество Aktivo перед гигантами вроде Сбера или ВТБ — в гибкости. Крупным банкам неинтересны сделки объемом около 1 млрд рублей из-за высокой удельной стоимости управления. Aktivo же активно работает с региональными брокерами и находит объекты на вторичном рынке, которые «не доходят до Москвы», покупая их значительно дешевле себестоимости строительства.

Это только часть интервью, посмотрите весь подкаст целиком:

ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости

Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).

Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.

Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.

Финансовые показатели и доходность

На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:

СЧА: около 9,8 млрд рублей

Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽

Кредитная нагрузка: отсутствует

Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%

Выплаты инвесторам

Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.

Комиссии и управление

Управляющая компания «Парус Управление Активами» взимает следующие комиссии:

10% от текущего дохода фонда (ежемесячно)

до 10% от дохода от продажи недвижимости (единовременно)

Доход от продажи рассчитывается как разница между суммой продажи (за вычетом НДС) и базовой стоимостью активов в 6,4 млрд рублей.

Страхование объектов

Объекты застрахованы от различных рисков, включая простой. В случае простоя страховая компания компенсирует арендный поток инвесторам.

Преимущества и потенциальные риски

Преимущества

Высокая индексация аренды: 5–9% ежегодно

Надежный арендатор: FM Logistic

Низкая цена за м²: относительно стоимости строительства складов

Отсутствие долговой нагрузки

Резервы на ремонт: 100–150 млн рублей ежегодно

Цена за м²:
По СЧА — 39 820 ₽
По биржевой цене — 47 784 ₽

Для сравнения со складами других фондов:

Золя — 95 655 ₽/м²

Крас — 84 167 ₽/м²

Норд — 54 955 ₽/м²

Озон — 39 796 ₽/м²

Сбл — 46 439 ₽/м²

Потенциальные риски

Склады построены в 2008 году

Удаленность локации (Чехов и Ступино)

Паи торгуются с премией к СЧА около 20%

 Заключение

Я держу значительную долю портфеля в этом фонде. Он интересен за счёт низкой цены за м² и высокой индексации арендных ставок.

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости

Посмотрите видео обзор:

У меня уже давно есть квал и в сбере и тиньке.

Тут решил открыть счет в втб, чтобы там же напрямую покупать фонды вим.

Сделал справку со счета сбера, я с запасом прохожу по остаткам на квала, отправил перс менеджеру в втб.

Спустя какое-то время приходит отказ, звонит менеджер и говорит: «У вас там часть активов низколиквидная 2 и 3 уровня, поэтому статус квала вам не дадим)))»

Я конечно могу еще принести справку с другого брокерского счета, но насколько это ок?

Какая разница низколиквидные или не низколиквидные, оценка идет по биржевой цене на момент выписки со счета...

Я так понимаю зпифы они тоже воспринимают как низколиквдиные)

У вас такое было?
$VTBR

ВИМ РД за неделю подрос на 8,5%.

Недавно была переоценка СЧА.

Сейчас РСП (расчетная цена пая) - 152.816р

Дисконт к РСП также в районе 5,6%.

Писал уже, что на этот и следующий год подняли прогноз по выплатам и недавно было перезаключение договоров аренды.

Актуальные данные по рсп есть на сайте vsezpif.

Вчера вышел отчет управляющего по фонду РД (ВИМ), из интересного:

Повысили прогнозы по выплатам на 2026 и 2027 год до 16 800 (+6%) и 17 447 (+5%) рублей на 1 пай.

На 2026 год план выплаты - 16800р.

К текущей цене - это доходность 12.4% (одна из самых высоких доходностей среди "нормальных" и понятных фондов. Выше только у скн, где структурки и еще много всего и рентал про, где не растет пай, активо в расчет вообще не беру)

Но в модели они закладывают достаточно консервативный прогноз, очень часто выплаты по итогу года больше, как было в 25 году, так что может быть больше и в этом. 

Также по изменениям на сайте vsezpif.ru:

• Убрал фонд Современный Арендный бизнес (СФН) - так как он закрывается.

• В фонде Современый 7 изменил размер выплаты в таблице на предыдущий период, так как там была разовая очень большая выплата и это вводит людей в заблуждение. 

Не забывайте вступать в чат канала, там мы обсуждаем фонды)

Наконец-то выкладываю ответы на ваши вопросы по фондам ЗПИФ ВИМ Сбережения.

Фонды РД (БЦ "Скайлайт", СК "Валищево", СК "Толмачево")

· Вопрос: Будет ли продлеваться фонд РД?

Решение о продлении фонда РД принимается пайщиками на общем собрании. Для принятия решения необходимо более 50% голосов пайщиков. Если большинством голосов фонд будет продлен, УК ВИМ Сбережения осуществляет выкуп паев у несогласных пайщиков по расчетной стоимости пая. Информацию об оценочной стоимости объектов можно отслеживать в отчетах по каждому объекту, которые в полном объеме публикуются на официальном сайте УК. Каждая сделка, совершаемая фондом, проходит согласование в Федеральной Антимонопольной Службе (ФАС). Кроме того, сделки контролируются специализированным депозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным Банком Российской Федерации (ЦБ РФ). Оценка активов фонда проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ РФ.

· Вопрос: Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД Про (1% от СЧА)?

По фонду РД сейчас комиссия УК не 3%, а 2. Это рыночные условия.
Разница в комиссионном вознаграждении обусловлена различиями в структуре фондов, а именно "РД ПРО" предназначен для квалифицированных инвесторов. Помимо комиссии за управление, в фонде "РД ПРО" предусмотрены и другие виды комиссий.

Вопрос: Планируется ли приобретение в фонды ЦОДы и ТЦ или только склады и БЦ как сейчас?

Основной задачей УК ВИМ Сбережения является обеспечение средней по рынку доходности для инвесторов, выше 10% от арендного потока после вычета всех расходов. В настоящее время рынок центров обработки данных (ЦОД) характеризуется высоким спросом и, соответственно, высокими ценами и низким Cap Rate. Тем не менее, мы рассматриваем данный сектор и активно ищем оптимальную точку входа. Рынок торговых центров (ТЦ) характеризуется высокими расходами на управление, что делает его неактуальным для УК на ближайший год. УК ВИМ Сбережения постоянно отслеживает тенденции рынка и стремится работать на опережение. УК рассматривает возможность приобретения как строящихся объектов, так и ЦОД, а также не исключаем возможность покупки ТЦ, но не в действующие фонды.

Фонды РД2 (БЦ "Скайлайт", БЦ "Премиум", СК "Озон Волхонка")

· Вопрос: Планируется ли выход на биржу РД2 и ВИМ Недвижимость?

УК ВИМ Сбережения не исключает возможности вывода фондов на биржу. Основным препятствием является волатильность рынка. На рынке фондов недвижимости присутствует значительное количество спекулятивных сделок. Спекулятивные инвесторы, как правило, рассматривают инвестиции на срок не более одного года. Появление большого количества спекулятивных продавцов в "стакане" сдерживает рост стоимости паев, что приводит к большой разнице между биржевой ценой пая и расчетной стоимостью. На данном этапе УК ВИМ Сбережения считает выкуп паев оптимальным сценарием. Вместе с тем, УК будет продолжать обсуждение данного вопроса с партнерами и клиентами. Следует отметить, что фонд РД2 и ВИМ Недвижимость уже листингованы на СПБ Бирже и находится в некотировальной часте списка.

· Вопрос: Планируется ли после завершения SPO вывод фондов на биржу или только обратный выкуп как сейчас и почему так (попросить обосновать независимо от ответа)

Пока происходит формирование фондов выгоднее для устойчивого роста стоимости пая от переоценок оставить их на внебиржевой секции. После формирования фондов обсуждается вопрос по выводу их на биржу. Компания будет принимать решение о выводе фондов на биржу на основе рекомендации от партнеров и клиентов, а так же от рыночной конъюктуры рынка.

Продолжение в телегам канале (все не влезло)

Подпишитесь на телеграм канал - Все о ЗПИФах недвижимости

Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно - Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать.

Решил прикинуть на коленке:

РСП (расчетная цена пая) - 1791р

Цена сейчас - 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже)

НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки - 13%, это надо учитывать)

Комиссия УК - 2.9% от СЧА в год 

Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная.

Что имеем по итогу:

Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р

За 3.8 года с учетом роста +70% и комиссии 2.9% от СЧА (стоимости чистых активов) стоимость пая - 2678р

Общая доходность ~ +85% 

CAGR (среднегодовая доходность) ~ 17.5%

P.S. Они пишут, что уже в этом ЖК продает застройщик квартиры по 1.3-1.7 за м2. Так что возможно можно закладывать к 29 году более высокую цену, чем 1.7 млн, но кто знает) 

Возможно где-то допустил ошибки, можете поправить, расчет очень приблизительный, сильно не заморачивался.

Смущает высокая комиссия почти в 3% + налог на мат выгоду и низкая ликвидность. Также непонятно как долго будут продаваться квартиры при закрытии фонда.

Что думаете по поводу таких фондов?

Канал Все о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif

Анализ ЗПИФ «Акцент 5»: Детальный разбор доходности и перспектив фонда недвижимости

В фонде 1 объект - СК «Валищево» - 58 026,00 м2

Доходность до налога - 12%

Доходность после налога - 10,44% (выплаты раз в месяц)

Срок жизни фонда - до 2040 года

СЧА - 5 798 473 541 Руб.

СК «Валищево» - 58 026,00 м2

Сдан в эксплуатацию в 2018 году

Арендатор - «Деловые Линии» (Неразрывный договор до 2032 года)

Индексация на ИПЦ без ограничений!

Страхование объекта

Заключен договор страхования имущества с расширенным перечнем страховых случаев, в том числе страхование убытков в связи с перерывами в коммерческой деятельности. Страховая сумма рассчитана с учетом восстановительной стоимости в случае утраты объекта и превышает требования регуляторов к страхованию имущества в ЗПИФ.

Комиссии УК и другие расходы

1% от СЧА + 10% от аренды

Прогноз доходности от УК

12% (аренда) + 7%-8% (прирост стоимости) = 19%-20% суммарная доходность

Плюсы:

- Объект класса А

- Крупный и надежный арендатор

- Неразрывный договор до 2032 года

- Индексация на ИПЦ без ограничений!!!

- Срок жизни до 2040 года

- Есть маркетмейкер

Минусы:

- Комиссии не самые низкие

- Цена за м2

Мне понравился этот фонд. В первую очередь индексацией на уровень ИПЦ без ограничений, в других фондах такого нет. Сам объект конечно не самый дешевый, но сейчас все новые фонды выходят +- по таким ценам.

Планирую взять долю в этом фонде. + Нужна диверсификация по УК, не покупать же фонды только 1-2 УК. Акцент как будто сейчас активно начал развиваться.

Подпишитесь на телеграм канал - Все о ЗПИФах недвижимости

Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость.

Ранее уже делал на него обзор,  сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много.

Если коротко, по структуре фонда:

Недвижимое имущество — 39,92 млрд (29,9%)
Ценные бумаги (облигации) — 32,51 млрд (24,4%)
Денежные средства и депозиты — 20,59 млрд (15,4%)
Прочее имущество (оборудование) — 24,81 млрд (18,6%)
Дебиторская задолженность — 12,02 млрд (9,0%)
Права аренды недвижимости — 3,50 млрд (2,6%)

Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%.

На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года.

Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них — вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки. 

Мне принесли отчеты оценщика (около 700 листов 😄), все конечно осилить не удалось, но я посмотрел основную информацию. Могу сказать, что объекты в фонде оценены достаточно справедливо. Из отчета по доходному методу я выписал какой CapRate (ставка капитализации объекта) применяется для оценки по каждому из объектов:

Домодедово — 10,31%
Вешки — 10,30%
Озон — 10,39%
Успенское — 10,38%
Шушары — 12,18%
Шате-м — 10,45%

По этим данным, взяв стоимость объектов из отчета, можно определить стоимость аренды, которую платят арендаторы.

Для тех, кто не в курсе как происходит оценка таким методом, расскажу вкратце. Изучается рынок на предмет средней доходности (цена объекта к сумме аренды). Допустим это доходность 10% годовых по аналогичным объектам. 
Далее мы берем арендный поток нашего объекта за год (например 1 млрд рублей) и высчитываем цену объекта исходя из доходности в 10%. То есть оценка объекта в таком случае будет равна 10 млрд рублей. 10 млрд стоит объект — приносит 1 млрд в год (10%).

Также есть интересная информация по ЦОДу, но наверное лучше все таки снять видео, очень много инфы) Или отвечу в комментариях на вопросы — пишите.

Кстати, не забывайте пользоваться нашим сервисом — vsezpif.ru, очень удобно для анализа ситуации на рынке.

Телеграм канал Все о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif

Я провел разбор закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Современная коммерческая недвижимость» от УК СФН (Бывшая УК Сбер). Фонд для квалифицированных инвесторов.

Ключевые финансовые показатели

На момент проведения анализа фонд выделяется на рынке следующими метриками:

Эти цифры, безусловно интересны, но прежде чем принимать решение, необходимо тщательно изучить активы, которые стоят за этими показателями.

Детальный анализ активов фонда (6 объектов)

Портфель фонда состоит из шести объектов класса А, преимущественно складских комплексов, с крупными и надежными арендаторами. Ниже представлена информация по каждому объекту, полученная из открытых источников и презентаций:

Складской комплекс (СК) «Успенское»
Локация: Тюменская область
Площадь: 118 000 м²
Арендатор: Ozon
Статус: введен в эксплуатацию

СК «Домодедово» (Шате-М)
Локация: Московская область, Домодедово
Площадь: 28 000 м²
Арендатор: Шате-М
Статус: введен в эксплуатацию в 2022 году

СК «Домодедово Ozon»
Локация: Московская область, Домодедово
Площадь: 105 000 м²
Арендатор: Ozon
Статус: введен в эксплуатацию в 2024 году

СК «Домодедово ВкусВилл»
Локация: Московская область, Домодедово
Площадь: 118 000 м²
Арендатор: ВкусВилл
Статус: функционирует

СК «Шушары»
Локация: Санкт-Петербург
Площадь: 98 600 м²

Ключевой фактор риска: Непрозрачность

Несмотря на диверсификацию и качество арендаторов, главный сдерживающий фактор для меня — это критическая непрозрачность управляющей компании. Фонд торгуется с дисконтом в 23% к СЧА, но я не могу точно проанализировать эту стоимость, поскольку УК не предоставляет отчеты независимого оценщика по каждому объекту. Мы видим только общую сумму СЧА, но не понимаем, как она сформирована. Отсутствие доступа к такой информации делает невозможным адекватное прогнозирование будущих выплат и оценку реальной стоимости пая.

Кроме того, я отмечаю следующие недостатки:

Высокие комиссии: Совокупная комиссия УК выше, чем у многих конкурентов.

Вопросы к ЦОД: Неясность с качеством переоборудования бывшего склада в ЦОД.

Сложность коммуникации: Крайне низкий уровень обратной связи от УК по запросам инвесторов.

Итоги

В настоящий момент я вынужден воздержаться от включения ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость» в свой инвестиционный портфель. Приоритетом для меня является прозрачность и возможность самостоятельной оценки активов. До тех пор, пока управляющая компания не предоставит полный пакет документов я не готов покупать фонд в портфель.

Возможно после получения документов я смогу включить данный фонд в свой портфель. 

В качестве диверсификации данный фонд можно рассмотреть, доходность текущая неплохая + есть дисконт к СЧА.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.

Основной актив: Торговый центр «Сокольники»

Характеристики объекта

Общая площадь: 23 600 м²

Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)

Год постройки: 2009

Год реновации: 2021

Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.

Расположение и доступность

ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.

Арендаторы

Перекрёсток — якорный арендатор, обеспечивающий стабильный поток покупателей

Универмаг НС и Универмаг Телеграф

Ресторан «Колбасофф»

Наличие надёжного арендатора в лице «Перекрёстка» повышает устойчивость фонда и снижает риск потери доходов.

Финансовые показатели и доходность

Доходность до налогов: 11.73% годовых

Доходность после налогов: 10.20% годовых

Частота выплат: ежемесячно

Срок действия фонда — до 31 июля 2068 года.

Ключевые риски

1. Низкая ликвидность паёв

Паи ЗПИФ «Акцент IV» сложно продать на вторичном рынке на большую сумму, поэтому нужно учитывать момент ликвидности.

2. Высокие комиссии управляющей компании

Потенциальная комиссия: до 15% от арендного дохода + 1% от СЧА

Текущая комиссия: 7–8% от арендного дохода

В инвест декларации фонда указана комиссия от аренды - до 15%, но при звонке в УК мне сказали, что сейчас комиссия 7-8%.

Анализ привлекательности инвестиции

Положительные аспекты

Хороший актив в густонаселенном районе в топовой локации

Диверсифицированная база арендаторов

Ежемесячные выплаты

Современный, отремонтированный объект (реновация 2021 года)

Отрицательные аспекты

Низкая ликвидность паёв

Высокие комиссии УК

Средняя доходность

Итоги

ЗПИФ «Акцент IV» — качественный инструмент для долгосрочных инвесторов, желающих получать стабильный доход от недвижимости. Актив расположен в топовой локации, арендаторы надёжные, выплаты регулярные. Однако высокая комиссия, низкая ликвидность и умеренная доходность не дают набирать большую долю в этом фонде.

Рекомендуется рассматривать фонд как долгосрочную составляющую диверсифицированного портфеля для квалифицированных инвесторов.

📬 Канал о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif

🏢 Состав фонда РД:

В фонде три объекта недвижимости:

Бизнес-центр класса А «Скайлайт» — 59% фонда. 
Расположен у метро, ключевой арендатор — VK. 
Введён в эксплуатацию в 2012 году. 
Оценочная стоимость — 5,3 млрд рублей. 
Цена за квадратный метр — 408 000 рублей.

Логистический комплекс «Валищево Парк» — доля 32%. 
Класс А, введён в эксплуатацию в 2016 году. 
Несколько крупных арендаторов. 
Общая площадь — около 32 000 м². 
Стоимость — около 3 млрд рублей. 
Цена за метр — 87 000 рублей.

Логистический комплекс «Толмачёво Парк» — доля 9%. 
Класс А, расположен возле Новосибирска. 
Введён в эксплуатацию в 2012 году. 
Площадь — 11 200 м². 
Стоимость — 825 млн рублей. 
Цена за метр — 73 000 рублей.

💰 Доходность и торговля фондом

Фонд торгуется на бирже примерно на 16% ниже расчётной цены пая.

Ожидаемая доходность — около 12,5% годовых до налогообложения и 10,9% после.

Срок жизни фонда — до 2027 года.

Прогнозируемые выплаты стабильны, с небольшим ростом (примерно на уровне инфляции), без резких скачков.

🛡️ Страхование и комиссии

В документах указано, что объекты должны быть застрахованы минимум на 50% от оценочной стоимости, однако нет открытой информации о фактическом размере страхования.

Комиссия управляющей компании — 2% от СЧА + дополнительные расходы (депозитарий, аудитор, оценщик) около 0,5%, итого 2,5%.

Это выше, чем у аналогичных фондов(например, RD-2 — 1,5%, Parus — около 1%).

📊 Анализ стоимости и доходности объектов

Бизнес-центр «Скайлайт» оценивается в 408 000 ₽/м², что значительно выше аналогичного бизнес-центра Parus на Дмитровской (180 000 ₽/м²). 
При этом арендные ставки отличаются не более чем на 30% — возможна переоценка актива.

«Валищево Парк» стоит 86 000 ₽/м² — это более чем в два раза дороже, чем у Parus Logistics (34 000 ₽/м²) и Parus Nordway (51 000 ₽/м²). 
При этом доходность у фондов Parus выше — вызывает сомнения в адекватности оценки.

«Толмачёво Парк» по цене 73 000 ₽/м² выглядит более адекватно и сопоставим с Parus Krasnoyarsk (около 80 000 ₽/м²), хотя объект не новый.

📈 Общие выводы:

Доходность фонда — средняя по рынку недвижимости.

Комиссии выше средних, что снижает привлекательность.

Некоторые объекты, особенно «Скайлайт» и «Валищево Парк», могут быть переоценены.

Выплаты стабильны, но без значительного роста.

Стоит уточнить детали страхования и условия управления фондом перед инвестированием.

Лично я предпочитаю фонды Парус — более привлекательная стоимость и потенциал роста арендных ставок.

Фонд интересен, но не лучший выбор на рынке. Решение о вложении требует внимательного анализа и учета личных целей.

Больше информации о зпиф в канале https://t.me/vsezpif

#зпиф #недвижимость