Vsezpif
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.
Основной актив: Торговый центр «Сокольники»
Характеристики объекта
Общая площадь: 23 600 м²
Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)
Год постройки: 2009
Год реновации: 2021
Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.
Расположение и доступность
ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.
Арендаторы
Перекрёсток — якорный арендатор, обеспечивающий стабильный поток покупателей
Универмаг НС и Универмаг Телеграф
Ресторан «Колбасофф»
Наличие надёжного арендатора в лице «Перекрёстка» повышает устойчивость фонда и снижает риск потери доходов.
Финансовые показатели и доходность
Доходность до налогов: 11.73% годовых
Доходность после налогов: 10.20% годовых
Частота выплат: ежемесячно
Срок действия фонда — до 31 июля 2068 года.
Ключевые риски
1. Низкая ликвидность паёв
Паи ЗПИФ «Акцент IV» сложно продать на вторичном рынке на большую сумму, поэтому нужно учитывать момент ликвидности.
2. Высокие комиссии управляющей компании
Потенциальная комиссия: до 15% от арендного дохода + 1% от СЧА
Текущая комиссия: 7–8% от арендного дохода
В инвест декларации фонда указана комиссия от аренды - до 15%, но при звонке в УК мне сказали, что сейчас комиссия 7-8%.
Анализ привлекательности инвестиции
Положительные аспекты
Хороший актив в густонаселенном районе в топовой локации
Диверсифицированная база арендаторов
Ежемесячные выплаты
Современный, отремонтированный объект (реновация 2021 года)
Отрицательные аспекты
Низкая ликвидность паёв
Высокие комиссии УК
Средняя доходность
Итоги
ЗПИФ «Акцент IV» — качественный инструмент для долгосрочных инвесторов, желающих получать стабильный доход от недвижимости. Актив расположен в топовой локации, арендаторы надёжные, выплаты регулярные. Однако высокая комиссия, низкая ликвидность и умеренная доходность не дают набирать большую долю в этом фонде.
Рекомендуется рассматривать фонд как долгосрочную составляющую диверсифицированного портфеля для квалифицированных инвесторов.
📬 Канал о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif
Оставить комментарий
773
Обзор ЗПИФ недвижимости РД (рентный доход) ВИМ Сбережения (ранее ВТБ).
🏢 Состав фонда РД:
В фонде три объекта недвижимости:
Бизнес-центр класса А «Скайлайт» — 59% фонда.
Расположен у метро, ключевой арендатор — VK.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Оценочная стоимость — 5,3 млрд рублей.
Цена за квадратный метр — 408 000 рублей.
Логистический комплекс «Валищево Парк» — доля 32%.
Класс А, введён в эксплуатацию в 2016 году.
Несколько крупных арендаторов.
Общая площадь — около 32 000 м².
Стоимость — около 3 млрд рублей.
Цена за метр — 87 000 рублей.
Логистический комплекс «Толмачёво Парк» — доля 9%.
Класс А, расположен возле Новосибирска.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Площадь — 11 200 м².
Стоимость — 825 млн рублей.
Цена за метр — 73 000 рублей.
💰 Доходность и торговля фондом
Фонд торгуется на бирже примерно на 16% ниже расчётной цены пая.
Ожидаемая доходность — около 12,5% годовых до налогообложения и 10,9% после.
Срок жизни фонда — до 2027 года.
Прогнозируемые выплаты стабильны, с небольшим ростом (примерно на уровне инфляции), без резких скачков.
🛡️ Страхование и комиссии
В документах указано, что объекты должны быть застрахованы минимум на 50% от оценочной стоимости, однако нет открытой информации о фактическом размере страхования.
Комиссия управляющей компании — 2% от СЧА + дополнительные расходы (депозитарий, аудитор, оценщик) около 0,5%, итого 2,5%.
Это выше, чем у аналогичных фондов(например, RD-2 — 1,5%, Parus — около 1%).
📊 Анализ стоимости и доходности объектов
Бизнес-центр «Скайлайт» оценивается в 408 000 ₽/м², что значительно выше аналогичного бизнес-центра Parus на Дмитровской (180 000 ₽/м²).
При этом арендные ставки отличаются не более чем на 30% — возможна переоценка актива.
«Валищево Парк» стоит 86 000 ₽/м² — это более чем в два раза дороже, чем у Parus Logistics (34 000 ₽/м²) и Parus Nordway (51 000 ₽/м²).
При этом доходность у фондов Parus выше — вызывает сомнения в адекватности оценки.
«Толмачёво Парк» по цене 73 000 ₽/м² выглядит более адекватно и сопоставим с Parus Krasnoyarsk (около 80 000 ₽/м²), хотя объект не новый.
📈 Общие выводы:
Доходность фонда — средняя по рынку недвижимости.
Комиссии выше средних, что снижает привлекательность.
Некоторые объекты, особенно «Скайлайт» и «Валищево Парк», могут быть переоценены.
Выплаты стабильны, но без значительного роста.
Стоит уточнить детали страхования и условия управления фондом перед инвестированием.
Лично я предпочитаю фонды Парус — более привлекательная стоимость и потенциал роста арендных ставок.
Фонд интересен, но не лучший выбор на рынке. Решение о вложении требует внимательного анализа и учета личных целей.
Больше информации о зпиф в канале https://t.me/vsezpif