Заключен договор страхования имущества с расширенным перечнем страховых случаев, в том числе страхование убытков в связи с перерывами в коммерческой деятельности. Страховая сумма рассчитана с учетом восстановительной стоимости в случае утраты объекта и превышает требования регуляторов к страхованию имущества в ЗПИФ.

Комиссии УК и другие расходы

1% от СЧА + 10% от аренды

Прогноз доходности от УК

12% (аренда) + 7%-8% (прирост стоимости) = 19%-20% суммарная доходность

Плюсы:

- Объект класса А

- Крупный и надежный арендатор

- Неразрывный договор до 2032 года

- Индексация на ИПЦ без ограничений!!!

- Срок жизни до 2040 года

- Есть маркетмейкер

Минусы:

- Комиссии не самые низкие

- Цена за м2

Мне понравился этот фонд. В первую очередь индексацией на уровень ИПЦ без ограничений, в других фондах такого нет. Сам объект конечно не самый дешевый, но сейчас все новые фонды выходят +- по таким ценам.

Планирую взять долю в этом фонде. + Нужна диверсификация по УК, не покупать же фонды только 1-2 УК. Акцент как будто сейчас активно начал развиваться.

Подпишитесь на телеграм канал - Все о ЗПИФах недвижимости

Оставить комментарий (2)

866

Vsezpif

Съездил в УК СФН (Сбер) и вот что узнал...

Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость.

Ранее уже делал на него обзор, сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много.

Если коротко, по структуре фонда:

Недвижимое имущество — 39,92 млрд (29,9%)
Ценные бумаги (облигации) — 32,51 млрд (24,4%)
Денежные средства и депозиты — 20,59 млрд (15,4%)
Прочее имущество (оборудование) — 24,81 млрд (18,6%)
Дебиторская задолженность — 12,02 млрд (9,0%)
Права аренды недвижимости — 3,50 млрд (2,6%)

Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%.

На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года.

Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них — вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки.

Мне принесли отчеты оценщика (около 700 листов 😄), все конечно осилить не удалось, но я посмотрел основную информацию. Могу сказать, что объекты в фонде оценены достаточно справедливо. Из отчета по доходному методу я выписал какой CapRate (ставка капитализации объекта) применяется для оценки по каждому из объектов:

Домодедово — 10,31%
Вешки — 10,30%
Озон — 10,39%
Успенское — 10,38%
Шушары — 12,18%
Шате-м — 10,45%

По этим данным, взяв стоимость объектов из отчета, можно определить стоимость аренды, которую платят арендаторы.

Для тех, кто не в курсе как происходит оценка таким методом, расскажу вкратце. Изучается рынок на предмет средней доходности (цена объекта к сумме аренды). Допустим это доходность 10% годовых по аналогичным объектам.
Далее мы берем арендный поток нашего объекта за год (например 1 млрд рублей) и высчитываем цену объекта исходя из доходности в 10%. То есть оценка объекта в таком случае будет равна 10 млрд рублей. 10 млрд стоит объект — приносит 1 млрд в год (10%).

Также есть интересная информация по ЦОДу, но наверное лучше все таки снять видео, очень много инфы) Или отвечу в комментариях на вопросы — пишите.

Кстати, не забывайте пользоваться нашим сервисом — vsezpif.ru, очень удобно для анализа ситуации на рынке.

Телеграм канал Все о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif

Оставить комментарий (4)

677

Vsezpif

Анализ ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость»: Детальный разбор активов и оценка рисков

Я провел разбор закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Современная коммерческая недвижимость» от УК СФН (Бывшая УК Сбер). Фонд для квалифицированных инвесторов.

Ключевые финансовые показатели

На момент проведения анализа фонд выделяется на рынке следующими метриками:

Эти цифры, безусловно интересны, но прежде чем принимать решение, необходимо тщательно изучить активы, которые стоят за этими показателями.

Детальный анализ активов фонда (6 объектов)

Портфель фонда состоит из шести объектов класса А, преимущественно складских комплексов, с крупными и надежными арендаторами. Ниже представлена информация по каждому объекту, полученная из открытых источников и презентаций:

Складской комплекс (СК) «Успенское»
Локация: Тюменская область
Площадь: 118 000 м²
Арендатор: Ozon
Статус: введен в эксплуатацию

СК «Домодедово» (Шате-М)
Локация: Московская область, Домодедово
Площадь: 28 000 м²
Арендатор: Шате-М
Статус: введен в эксплуатацию в 2022 году

СК «Домодедово Ozon»
Локация: Московская область, Домодедово
Площадь: 105 000 м²
Арендатор: Ozon
Статус: введен в эксплуатацию в 2024 году

СК «Домодедово ВкусВилл»
Локация: Московская область, Домодедово
Площадь: 118 000 м²
Арендатор: ВкусВилл
Статус: функционирует

СК «Шушары»
Локация: Санкт-Петербург
Площадь: 98 600 м²

Ключевой фактор риска: Непрозрачность

Несмотря на диверсификацию и качество арендаторов, главный сдерживающий фактор для меня — это критическая непрозрачность управляющей компании. Фонд торгуется с дисконтом в 23% к СЧА, но я не могу точно проанализировать эту стоимость, поскольку УК не предоставляет отчеты независимого оценщика по каждому объекту. Мы видим только общую сумму СЧА, но не понимаем, как она сформирована. Отсутствие доступа к такой информации делает невозможным адекватное прогнозирование будущих выплат и оценку реальной стоимости пая.

Кроме того, я отмечаю следующие недостатки:

Высокие комиссии: Совокупная комиссия УК выше, чем у многих конкурентов.

Вопросы к ЦОД: Неясность с качеством переоборудования бывшего склада в ЦОД.

Сложность коммуникации: Крайне низкий уровень обратной связи от УК по запросам инвесторов.

Итоги

В настоящий момент я вынужден воздержаться от включения ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость» в свой инвестиционный портфель. Приоритетом для меня является прозрачность и возможность самостоятельной оценки активов. До тех пор, пока управляющая компания не предоставит полный пакет документов я не готов покупать фонд в портфель.

Возможно после получения документов я смогу включить данный фонд в свой портфель.

В качестве диверсификации данный фонд можно рассмотреть, доходность текущая неплохая + есть дисконт к СЧА.

Оставить комментарий

810

Vsezpif

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.

Основной актив: Торговый центр «Сокольники»

Характеристики объекта

Общая площадь: 23 600 м²

Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)

Год постройки: 2009

Год реновации: 2021

Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.

Расположение и доступность

ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.

Арендаторы

Перекрёсток — якорный арендатор, обеспечивающий стабильный поток покупателей

Универмаг НС и Универмаг Телеграф

Ресторан «Колбасофф»

Наличие надёжного арендатора в лице «Перекрёстка» повышает устойчивость фонда и снижает риск потери доходов.

Финансовые показатели и доходность

Доходность до налогов: 11.73% годовых

Доходность после налогов: 10.20% годовых

Частота выплат: ежемесячно

Срок действия фонда — до 31 июля 2068 года.

Ключевые риски

1. Низкая ликвидность паёв

Паи ЗПИФ «Акцент IV» сложно продать на вторичном рынке на большую сумму, поэтому нужно учитывать момент ликвидности.

2. Высокие комиссии управляющей компании

Потенциальная комиссия: до 15% от арендного дохода + 1% от СЧА

Текущая комиссия: 7–8% от арендного дохода

В инвест декларации фонда указана комиссия от аренды - до 15%, но при звонке в УК мне сказали, что сейчас комиссия 7-8%.

Анализ привлекательности инвестиции

Положительные аспекты

Хороший актив в густонаселенном районе в топовой локации

Диверсифицированная база арендаторов

Ежемесячные выплаты

Современный, отремонтированный объект (реновация 2021 года)

Отрицательные аспекты

Низкая ликвидность паёв

Высокие комиссии УК

Средняя доходность

Итоги

ЗПИФ «Акцент IV» — качественный инструмент для долгосрочных инвесторов, желающих получать стабильный доход от недвижимости. Актив расположен в топовой локации, арендаторы надёжные, выплаты регулярные. Однако высокая комиссия, низкая ликвидность и умеренная доходность не дают набирать большую долю в этом фонде.

Рекомендуется рассматривать фонд как долгосрочную составляющую диверсифицированного портфеля для квалифицированных инвесторов.

📬 Канал о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif

Оставить комментарий

802

Vsezpif

Обзор ЗПИФ недвижимости РД (рентный доход) ВИМ Сбережения (ранее ВТБ).

🏢 Состав фонда РД:

В фонде три объекта недвижимости:

Бизнес-центр класса А «Скайлайт» — 59% фонда.
Расположен у метро, ключевой арендатор — VK.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Оценочная стоимость — 5,3 млрд рублей.
Цена за квадратный метр — 408 000 рублей.

Логистический комплекс «Валищево Парк» — доля 32%.
Класс А, введён в эксплуатацию в 2016 году.
Несколько крупных арендаторов.
Общая площадь — около 32 000 м².
Стоимость — около 3 млрд рублей.
Цена за метр — 87 000 рублей.

Логистический комплекс «Толмачёво Парк» — доля 9%.
Класс А, расположен возле Новосибирска.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Площадь — 11 200 м².
Стоимость — 825 млн рублей.
Цена за метр — 73 000 рублей.

💰 Доходность и торговля фондом

Фонд торгуется на бирже примерно на 16% ниже расчётной цены пая.

Ожидаемая доходность — около 12,5% годовых до налогообложения и 10,9% после.

Срок жизни фонда — до 2027 года.

Прогнозируемые выплаты стабильны, с небольшим ростом (примерно на уровне инфляции), без резких скачков.

🛡️ Страхование и комиссии

В документах указано, что объекты должны быть застрахованы минимум на 50% от оценочной стоимости, однако нет открытой информации о фактическом размере страхования.

Комиссия управляющей компании — 2% от СЧА + дополнительные расходы (депозитарий, аудитор, оценщик) около 0,5%, итого 2,5%.

Это выше, чем у аналогичных фондов(например, RD-2 — 1,5%, Parus — около 1%).

📊 Анализ стоимости и доходности объектов

Бизнес-центр «Скайлайт» оценивается в 408 000 ₽/м², что значительно выше аналогичного бизнес-центра Parus на Дмитровской (180 000 ₽/м²).
При этом арендные ставки отличаются не более чем на 30% — возможна переоценка актива.

«Валищево Парк» стоит 86 000 ₽/м² — это более чем в два раза дороже, чем у Parus Logistics (34 000 ₽/м²) и Parus Nordway (51 000 ₽/м²).
При этом доходность у фондов Parus выше — вызывает сомнения в адекватности оценки.

«Толмачёво Парк» по цене 73 000 ₽/м² выглядит более адекватно и сопоставим с Parus Krasnoyarsk (около 80 000 ₽/м²), хотя объект не новый.

📈 Общие выводы:

Доходность фонда — средняя по рынку недвижимости.

Комиссии выше средних, что снижает привлекательность.

Некоторые объекты, особенно «Скайлайт» и «Валищево Парк», могут быть переоценены.

Выплаты стабильны, но без значительного роста.

Стоит уточнить детали страхования и условия управления фондом перед инвестированием.

Лично я предпочитаю фонды Парус — более привлекательная стоимость и потенциал роста арендных ставок.

Фонд интересен, но не лучший выбор на рынке. Решение о вложении требует внимательного анализа и учета личных целей.

Больше информации о зпиф в канале https://t.me/vsezpif

#зпиф #недвижимость

Оставить комментарий

842