Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость.
Ранее уже делал на него обзор, сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много.
Если коротко, по структуре фонда:
Недвижимое имущество — 39,92 млрд (29,9%)
Ценные бумаги (облигации) — 32,51 млрд (24,4%)
Денежные средства и депозиты — 20,59 млрд (15,4%)
Прочее имущество (оборудование) — 24,81 млрд (18,6%)
Дебиторская задолженность — 12,02 млрд (9,0%)
Права аренды недвижимости — 3,50 млрд (2,6%)
Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%.
На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года.
Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них — вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки.
Мне принесли отчеты оценщика (около 700 листов 😄), все конечно осилить не удалось, но я посмотрел основную информацию. Могу сказать, что объекты в фонде оценены достаточно справедливо. Из отчета по доходному методу я выписал какой CapRate (ставка капитализации объекта) применяется для оценки по каждому из объектов:
Домодедово — 10,31%
Вешки — 10,30%
Озон — 10,39%
Успенское — 10,38%
Шушары — 12,18%
Шате-м — 10,45%
По этим данным, взяв стоимость объектов из отчета, можно определить стоимость аренды, которую платят арендаторы.
Для тех, кто не в курсе как происходит оценка таким методом, расскажу вкратце. Изучается рынок на предмет средней доходности (цена объекта к сумме аренды). Допустим это доходность 10% годовых по аналогичным объектам.
Далее мы берем арендный поток нашего объекта за год (например 1 млрд рублей) и высчитываем цену объекта исходя из доходности в 10%. То есть оценка объекта в таком случае будет равна 10 млрд рублей. 10 млрд стоит объект — приносит 1 млрд в год (10%).
Также есть интересная информация по ЦОДу, но наверное лучше все таки снять видео, очень много инфы) Или отвечу в комментариях на вопросы — пишите.
Кстати, не забывайте пользоваться нашим сервисом — vsezpif.ru, очень удобно для анализа ситуации на рынке.
Телеграм канал Все о ЗПИФ недвижимости - https://t.me/vsezpif