#парус — посты и обсуждения

Друзья, привет! 👋

📣 Место встречи изменить нельзя! 

На прошлую экскурсию по РЦ «Место встречи Первомайский» записалось так много желающих. Мы рады объявить: ещё одна экскурсия состоится 25 августа!🔥

На мероприятии мы посмотрим на объект изнутри, разберем все тонкости в работе с арендаторами, поговорим об аналитике и цифрах и узнаем секреты в управлении объектом.

📊 Тайминг:

📍 17:00-17:10 — Сбор гостей на 1-м этаже у ресторана «Бокалавр»

📍 17:10-17:40 — Экскурсия по объекту

📍 17:40-17:45 — Просмотр информационного ролика в музее-лектории

📍 17:45-18:00 — Презентация и ответы на ваши вопросы

📍 18:00-19:00 — Фуршет и нетворкинг

Детали:

📍 Дата: 25.08.2026

📍 Сбор гостей: 17:00-17:10, 1-й этаж РЦ «Место Встречи Первомайский»

📍 Регистрация на экскурсию по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/4115065/

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте: https://parus.properties/notice Информация предназначена для квалифицированных инвесторов.

Будем рады вас видеть!

Ваш PARUS AM!💚

#парус #зпиф #коммерческая_недвижимость

Каждый месяц я регулярно инвестирую в фонды коммерческой недвижимости (ЗПИФы), чтобы получать пассивный доход от арендаторов складов.

Такой процесс всегда протекал спокойно и понятно, но вот что изменилось за последний месяц:

- ВСУ АТАКОВАНЫ СКЛАДЫ WILDBERRIES В ШУШАРАХ И УТКИНОЙ ЗАВОДИ

- Склад Wildberries в Пензенской области подвергся атаке БПЛА

-Очень сильный пожар на складе Wildberries в Краснодаре после атаки БПЛА.

И это только капля в море новостей. Теперь стало реально страшно за все склады, особенно те, которые предоставляются через фонды ЗПИФ.

У меня есть таких 4 штуки:

- ПАРУС-ЗОЛЯ
- ПАРУС-ЛОГ
- ПАРУС-НОРД
- ПАРУС-КРАС

На данный момент, все фонды в моем портфеле находятся в минусе, мой общий результат с учётом дивидендов составляет -5,8%. Такое падение, очевидно, случилось на фоне опасения атаки дронов на склады.

Однако https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Parus_Asset_Management/157f20e8-d2a3-429c-8157-d3740961616c/?ysclid=ms71n76u2332757200&author=profile, что будут страховые выплаты при возникновении подобного инцидента.

Это хоть и успокаивает, но чтобы не проснуться утром и не увидеть, что склад твоего фонда в огне, я все равно решил сделать оценку риска ударов дронов по складам фондов, которые я держу, риск-менеджмент никто не отменял:

Какой риск атаки на фонды Паруса в моем портфеле?

Это сугубо моё мнение происходящего, оценку ставлю придерживаясь логике, ведь цель противника - подорвать логистику:

- ПАРУС-ЗОЛЯ - склад Золотого яблока в Моск. обл.
- Оценка атаки: 2/10 (Вряд ли ВСУ будут выносить косметику)

- ПАРУС-ЛОГ - склад международной компании FM Logistics в Моск. обл.
- Оценка: 8/10 (Вот тут есть большой риск атаки, так как совсем недавно прилетело другой компании 3PL тоже под Москвой)

- ПАРУС-НОРД - логистический комплекс Nordway в СПб
- Оценка: 7/10 (недавно в соседний склад WB в Шушарах были прилеты, есть риск, что повторные атаки возможны уже и на этот склад, раз уже знают маршрут, так что риск высокий, но меньше, чем в ПАРУС-ЛОГ)

- ПАРУС-КРАС - склады WB! Озона и Сбера в Красноярске
- Оценка: 4/10 (здесь хоть WB и есть, но склад находится в Красноярске, это очень далеко, дроны не летало ещё так далеко)

Достоверно оценить вероятность удара по конкретному объекту по открытым данным практически невозможно, поэтому придумал свою субъективную оценку.

Какой итог?

Оценка риска атаки дронов у некоторых фондов действительная высокая. Да, возможно прилетов по ним не будет, но инвестировать в данные инструменты стоит вдвойне осторожно. У меня не такая большая доля в них, поэтому я беру все риски на себя и продолжаю.

Куда инвестировал в июле?

Пополнил по традиции счёт на 10 000₽ и докупил по 3-4 штуки каждого из своих основных фондов в портфеле.

🤔 Инвестиции в ЗПИФы недвижимости в нынешние турбулентные времена позволяют добиться двух положительных эффектов: снизить волатильность портфеля, а также увеличить его доходность. Но, как и в любом деле, здесь есть свои тонкости и подводные камни.

Давайте разберёмся, что к чему, затронув также важные тезисы из недавнего интервью с участием Анны Антоновой, операционного директора УК PARUS, которое мне показалось очень интересным и полезным.

Параметры. ЗПИФ комбинированный «ПАРУС-Место Встречи», для квалов.
Цена пая 900 ₽, ISIN RU000A10EVE8, старт торгов 5 июня 17:30, объём эмиссии ~1,25 млрд ₽, доступен в том числе через Т-Банк.

Объект: 100% долей в ООО, которым принадлежат 26 районных центров сети "Место Встречи" в Москве, 373 117 м2, оценка актива 40,7 млрд.р. без НДС (109 081 ₽/м2).

Арендаторы daily-needs: Пятёрочка, Перекрёсток, Лента, ДНС, DDX Fitness, Familia, KARO, Мои документы, общепит. Аренда индексируется, сроки договоров размазаны до 2045 года.

Давайте разберем заявленную доходность- 22,1%

10,6% - доход от аренды. В модели "Годовая доходность на 1 пай" = 11,0% (2026) → 11,9% (2030), средняя 11,46% к цене пая 900 ₽. Это реальный кэш.

11,5% - доход от роста стоимости актива. Это бумажная переоценка с 40,7 до 50+ млрд ₽ к 2030 (целевая цена 130 тыс ₽/м²). Чтобы переоценка состоялась, нужны две вещи одновременно: ЧОД растёт до 5,5 млрд и ставка капитализации сжимается с текущих ~12% до 10% (это прямо в допущениях, Caprate до 10%). Cap rate сожмётся только при снижении ключа, и модель это закладывает: КС 14,5% (2026) → 10% (2027) → 8,5% (2028–2030), ИПЦ 5% → 4%. То есть половина обещанной доходности — ставка на разворот ЦБ.

Сверка с рынком. Сейчас ставки капитализации торговой недвижимости в РФ примерно 12–14%, а по районному и стрит-формату прогноз 10–12,5%. Текущая оценка фонда (NOI ~4,5–5 млрд / 40,7 млрд) даёт cap rate около 10–12%, то есть оценка уже на богатом краю диапазона, а целевые 10% — оптимистичный конец, который ещё надо заслужить снижением ставки.

Red flag - вакансия 0%. В допущениях вакансия заложена нулевой на все 5 лет. При этом аналитики прогнозирует на 2026 год вакансию по районным ТЦ до 15,1%, по окружным 7,4%, по региональным 6,3%, и в районных объектах Москвы показатель может вырасти до 15% уже в 2026-м. Районный формат сейчас — самый слабый по заполняемости. Контраргумент в пользу фонда: daily-needs арендаторы (продукты, фитнес, услуги, общепит) устойчивее fashion, а районный формат — ключевой тренд новых вводов. Но 0% всё равно живёт только в Excel; реалистично закладывать 3–8% вакансии, и тогда арендный поток ниже модельного.

Комиссии УК. Ощутимые: 5% за привлечение капитала (1,76 млрд ₽ с привлечённых ~35 млрд в 2026), плюс комиссия с доходности пайщиков по растущей шкале 5,5% (2026) → 9,5% (2030), плюс фикс 10,5 млн/год с индексацией. Год-1 совокупно ~1,83 млрд ₽ съедается на входе.

Что реально в плюс. Фонд гасит 28,8 млрд ₽ банковского кредита (КС+2,25%, формально до IV кв 2033) уже в 2026 за счёт капитала пайщиков и дальше работает без плеча. Риска рефинанса нет — для недвижимости в текущей ставке это честное преимущество. Плюс диверсификация: 26 объектов против single-asset логики других фондов ПАРУСа.

Размытие доли. Паёв в модели +34% к 2029 (37 → 49,6 млн) как earn-out продавцу при достижении плановых ЧОД. Раскрыто, NAV держится около 900 ₽, но это размывает долю.

Обманывает ли фонд инвестора. Прямого обмана в цифрах нет, модель сходится. Но маркетинг агрессивно склеивает живой кэш (~11%) и нарисованную переоценку (~11,5%) в одну красивую цифру 22,1% и стоит на двух смелых допущениях: 0% вакансии и сжатии cap rate. Честная сегодняшняя история — это ~11% до НДФЛ под ставку на снижение ключа. При КС 14,5% это доходность ниже безриска: фонды ликвидности дают 14–15%, ОФЗ сравнимые доходности на безриске, а если ставка будет падать, как в модели, то офз дадут такую же годовую доходность, если не выше. Здесь нам предлагают ЗПИФ для квалов и тонкий стакан на выход.

Выводы: у меня были большие ожидания от фонда, сейчас я скорее нейтрален. Наверное это можно назвать рабочим инструментом для диверсификации, инвестицией в недвижимость Москвы, которая всегда растет в цене (не всегда). Рабочий инструмент, если верите в КС 8,5% к 2028. Я покупать его не буду, по крайней мере, первое время, посмотрю на размещение и через пару месяцев подумаю об этом еще. @YZYfin

#парус #зпиф

В комментариях просили разобрать тему «Бумажной недвижимости».
Многие хотят быть рантье: купить квартиру и получать пассивный доход. Но в 2026 году входной билет в бетон — это 15–20 млн ₽ (Москва), а доходность аренды — смешные 5% годовых.

Есть альтернатива — ЗПИФы Недвижимости. Давайте разберем механику, фонды и стратегию заработка на цикле снижения ставки.

💰 1. Откуда берутся деньги? (Механика)
В отличие от вклада, здесь доход складывается из трех частей:

🔹Рентный поток: Арендаторы (Ozon, Сбер) платят фонду, фонд платит вам (ежемесячно или квартально).
🔹Рост стоимости пая: Инфляция разгоняет цены на стройматериалы -> здание дорожает -> дорожает ваш пай на бирже.
🔹Спецдивиденды (Ротация): Фонд построил склад, продал его с прибылью, раздал кэш пайщикам (фишка Рентал ПРО).

📉 2. Стратегия: «Покупай на высокой ставке»
Мы находимся в цикле снижения ключа. ЗПИФы ведут себя как длинные облигации ($SU26238RMFS4):

1. Покупка: Пока ставка 15,5%, тело пая под давлением (можно купить дешево с дисконтом).

2. Ожидание: Получаем ренту, пока ЦБ снижает ставку.

3. Продажа (Выход): Когда ставка упадет до 8–10%, тело пая переоценится вверх (+20–30%), так как недвижимость подорожает, а спрос на актив вырастет.

📦 3. Разбор главных игроков

🔷 Рентал ПРО ($RU000A108159)
Это не просто «купи-сдай», это индустриальный девелопмент.

🔹Стратегия: Активная ротация. Строят дата-центры и склады под заказчика, продают, прибыль распределяют пайщикам.
🔹Финансы: По отчетам, фонд работает без кредитного плеча (только на свои). Это огромный плюс при высокой ставке.
🔹Доход: Ежемесячная рента + бонусы от продажи объектов. Целевая доходность ~22%.
🔹Статус: Только для Квалов.

🔷 Экосистема PARUS
Классика аренды. Один фонд = Один объект.

🔹СберЛогистика ($RU000A104172): Надежно, долга нет (или минимален). Ежемесячный поток.
🔹Парус-ОЗН ($RU000A1022Z1): ⚠️ Внимание, тут есть кредитное плечо. Это повышает риски сейчас, но и потенциальную доходность при снижении ставки.
🔹Парус-НОРД ($RU000A104KU3): Крупный логопарк в Санкт-Петербурге. Тоже ежемесячный доход.

🔷 PARUS MAX ($RU000A108VR7)
Внимание! Этот фонд НЕ платит доход на карту. Он реинвестирует все деньги внутри себя (покупает новые паи).

🔹Зачем нужен: Для долгосрочного роста капитала (сложный процент без налогов). Идеально для тех, кто копит, а не живет на ренту.

🔹🔷СФН «Современный 10» ($XSKLAD)
Портфельный фонд. Внутри «солянка» из разных складов.

🔹Плюс: Диверсификация и низкий порог входа (от ~100 рублей). Доступен неквалам.

⚠️ Риски и нюансы

🔹Ликвидность: Это не акции Сбера ($SBER). Продать паи на миллионы рублей за секунду сложно.
🔹Срок жизни: У фондов есть дата закрытия (например, 2034 год). В конце имущество продают и деньги возвращают.
🔹Налоги: Внутри фонда налог на прибыль — 0%. Вы платите НДФЛ только при получении выплаты или продаже пая.

Мой вердикт:
В 2026 году ЗПИФы (особенно без долгов, как Рентал или Парус-СБЛ) — это защита от инфляции + ставка на рост тела при смягчении ДКП.

А вы держите «бумажные метры»? 👇
Тема обширная. Нужна подробная статья-гайд или хватило этого обзора? Голосуйте в комментариях 🤝

#Опытным_путем #ЗПИФ #недвижимость #парус #рентал #инвестиции