EmpiricalInvest

Как и обещал, начинаем мини-сериал по инвест-квартире. Сегодня открываю свои таблицы: посмотрим на первоначальные планы, реальные расходы и прикинем примерную окупаемость.

Вводные данные
🔹 Стоимость объекта: 16 630 000 ₽ (студия с отделкой)
🔹 Ежемесячный платеж: 74 000 ₽
🔹 Исходный капитал: 6 000 000 ₽
Первоначальный взнос (ПВ) составил 4,63 млн. Свободными на руках остались 1,37 млн ₽.

Их я разделил: 670к. отложил на будущую меблировку (с целью за год добить сумму до 800к), а остальные 700к запарковал под обеспечение ипотеки в длинные ОФЗ $SU26238RMFS4.

Как менялся план накоплений
Скажу честно, изначальную сумму я зафиксировал, а вот сам план накоплений менялся раз десять.
Первые полгода я старался ничего не трогать. Был момент эйфории на рынке: росли длинные ОФЗ в ожидании скорого снижения ставки, корпораты подтягивались за ними. Инвестировать было легко и приятно.
Но к весне ситуация изменилась. Мне очень не хотелось расставаться со своей кэш-машиной в виде корпоративных облигаций и вытаскивать оттуда деньги на мебель. Поэтому, оценив ситуацию, я продал почти всю долю акций (оставив только Сбер) на росте рынка. А с марта начал направлять все купоны, дивиденды с ИИС и свободные деньги в фонды ликвидности и накопительные счета.

В итоге к моменту сдачи я собрал 822 тысячи. Первоначальный план (вывести капитал) изменился в лучшую сторону: грамотная балансировка позволила мне не продавать облигации. Кэш-машина продолжает работать, а деньги на мебель собраны.

Что имеем в настоящем времени
Срок сдачи застройщик задержал на 20 дней. По отделке есть нюансы, которые должны устранить (по закону до 45 дней), но глобально ничего критичного нет.
А вот плата за время вполне реальная. С момента оформления ипотеки прошло 14 месяцев, и за это время я уже выплатил банку 1 036 000 рублей чисто за ожидание. Смета на мебель тоже скорректировалась с поправкой на цены 2026 года — со всеми работами "под ключ" выйдет чуть больше 900 тыс. руб. (об этом расскажу в следующем посте).

Самое интересное — переоценка
Я попытался поискать похожие объекты с отделкой от застройщика и по переуступке в моей локации, но таких вариантов почти не осталось. Метр в студиях стартует от 800–840 тыс. рублей. Тот огромный ценник, который пугал меня в прошлом году, теперь превратился в стартовую стоимость за бóльшую площадь и без ремонта. Бумажный прирост капитала налицо.

Потенциал сдачи я оцениваю оптимистично. В соседних ПИКовских домах студии выставляют по 65-75 тыс. в месяц при доступности метро в 15-20 минут. Тут же дом классом выше и до метро ровно 5 минут. Поэтому буду целиться в 75 тыс. чистыми.

Прикрепил к посту вырезки из своих таблиц, можете посмотреть расчеты наглядно).

📌 Обзоры рынка, выбор активов и больше подробностей про бетонную недвижимость — в моем профиле. Буду рад подписке и 👍, если было полезно.

$HOU6 $SBER $VTBR $DOMRF $PIKK $SMLT $LSRG $ETLN

В первой части мы разобрали, почему длинные ОФЗ, корпораты и валюта сейчас требуют предельной аккуратности. Теперь переходим к самому интересному: рынку акций, который восстал из мертвых, и недвижимости.

1️⃣ Акции: Просто технический отскок?
Индекс Мосбиржи зеленеет уже четвертую неделю подряд. После изнурительных 19 недель падения кажется, что негатив как рукой сняло.
Многие снова заговорили о полноценном развороте, но фундаментально не поменялось ничего.
Беспилотная опасность и удары по инфраструктуре всплывают в новостях регулярно. Никаких серьезных новостей о переговорном процессе нет. На это накладывается слабый летний сезон и период дивидендных отсечек.

А главное — выходящие корпоративные отчеты. Они обнажают суровую реальность: дорогой долг съедает львиную долю операционной прибыли компаний. Не обольщайтесь зеленью в терминале: мы видим классический технический отскок, но глобальный фундаментальный тренд, подогреваемый высокими ставками, всё ещё давит рынок вниз. Будьте предельно осторожны с закредитованными бизнесами.

2️⃣ Недвижимость: Заградительные ставки и пустая коммерция
Если посмотреть свежие отчеты ДОМ.РФ, картина парадоксальная: несмотря на заградительную рыночную ипотеку, цены на метр в новостройках продолжают ползти вверх.
Интересный факт: фьючерс на московскую недвижимость (HOME) за 2026 год вырос более чем на 15%! «Бумажный бетон» на бирже растет вслед за инфляцией.

Но в реальности всё сложнее. Купить "инвест-бетон" — полбеды. Львиную долю съест ремонт.
Что касается коммерческой недвижимости на первых этажах в новых ЖК. Пока дом не заселится (а массовые ремонты соседей идут годами — 3-4 года), бизнесу там делать особо нечего. Трафика нет, помещения простаивают. И если маленькие помещения под кофейни или ПВЗ еще худо-бедно сдаются, то с большими метражами у инвесторов начинаются реальные проблемы.

🔑 Личный опыт
Не так давно я спрашивал вас, интересен ли вам процесс работы с реальным бетоном и получил хороший отклик. Так что в скором времени поделюсь процессом приемки, реальными сметами на меблировку и итоговыми цифрами по доходности от аренды.

📌 Больше идей, логики в выборе активов, развернутых мыслей и мини-сериал о превращении бетона в актив — в профиле. Буду рад подписке и 👍, если было полезно.

Заглянем под капот этого процесса. Как мы пришли от бума размещений к нынешней "выжженной земле"? И главное — как на этом рынке регулярно обманываются частные инвесторы.

1️⃣ Кризис доверия: Выжженное поле обещаний
Самый отрезвляющий инсайд: практически ни одна компания, вышедшая на биржу до осени 2024 года, не выполнила прогнозы, заявленные при размещении. Компании продавали нам золотые горы, чтобы оправдать высокие оценки, а по факту многие укатились на историческое дно (и это еще мягко, учитывая кейс $EUTR, который успел дойти до полноценного дефолта по 3-м выпускам бондов).

2️⃣ Диктатура дисконта
Рынок структурно изменился. Если в период хайпа мы скупали $ASTR или 
MBNK почти без дисконта, то сейчас балом правит инфляция и ставка ЦБ. Инвесторы не дураки: зачем им нести деньги в риск, если депозиты, фонды ликвидности или короткие корпораты дают железобетонные проценты?

Поэтому сейчас инвесторы требуют скидку 30%+ к аналогам. Компании без высочайшей дивидендной доходности (как, например, было у $DOMRF) или феноменальных темпов роста рынку просто не нужны.

3️⃣ Розничный «пузырь» и иллюзия аллокации
Частные инвесторы (то есть мы с вами) стали главной силой. Взгляните на размещение $DIAS: розница обеспечила спрос на 109 млрд рублей, а институционалы (фонды) — всего на 12,7 млрд!

Многие рассуждают: "Какая разница, что аллокация маленькая (в среднем 11%), можно же потом купить акцию на вторичных торгах?"

А вот почему это ошибка. Институционалы выкупают огромные объемы только в действительно сильных бизнесах. Если в компанию зашли только физики, то уже через месяц среднедневной объем торгов этой акцией падает на 87%. В ней просто исчезает ликвидность! Покупая такую акцию "потом, с рынка", вы покупаете бумагу без крупного игрока. Любой легкий шок, и она валится в пропасть, а продать ее без огромного минуса уже некому (как пример $LEAS, $DELI или $WUSH, которые не смогли удержаться против даунтренда).

Вывод
Возможности заработать есть всегда, даже сейчас. Но эпоха, когда можно было «купить любое IPO, дождаться снижения ставки и автоматически стать богатым» — мертва.

Сегодня рынок требует холодного, циничного расчета: не слушайте обещания из буклетов. Есть четкий дисконт и живой денежный поток — можно брать. Если компания продает только веру в светлое завтра на горизонте трех лет, гораздо выгоднее посидеть в облигациях или надежных «мастодонтах» широкого рынка вроде Сбера ($SBER), пока макроэкономика (инфраструктурные риски и ДКП) не развернется.

А вы в каких IPO участвовали? Что принесло наибольший профит, а какая акция так и осталась на дне портфеля? 👇

Заметили, как летом время летит со скоростью х2? Мы успели пережить изнурительные 19 недель падения, а теперь наблюдаем нехилый отскок. Отдельные акции в моменте прибавляют более 50% от дна.

Катализаторами этого позитива выступили два фактора. Во-первых, ЦБ всё-таки пошел на символическое смягчение, дав сигнал на возможное продолжение цикла и опустив ставку до 14%. Во-вторых, Минфин взял паузу, отменив аукционы ОФЗ и перестав заливать рынок долгом (напомню, доходности там доходили до сумасшедших 16,7%). Плюс ко всему, доллар немного оттолкнулся вверх, закрепившись в районе 80₽.

Как говорят на рынках: «Капитал можно заработать на созидании мира, но гораздо быстрее он куется в периоды турбулентности и страха». Главное — не поддаваться эмоциям. Давайте прагматично оценим, что мы имеем по активам прямо сейчас.

1️⃣ Длинные ОФЗ: Премия за страх
Длинные гособлигации до сих пор остаются неплохой идеей под определенные сценарии (например, в связке с дешевой старой ипотекой). Но откровенного "джуса" и легких денег здесь почти не осталось. По-быстрому заработать +30% к телу уже вряд ли получится.

🔹Минусы: Навес геополитики, устойчивая инфляция и дефицит бюджета. Если девальвация, о которой все твердят, все-таки случится, она съест треть вашей реальной купонной доходности. ОФЗ сейчас — это не 100% безопасная гавань, это актив с премией за страх инвесторов.
🔹Плюсы: Если доллар продолжит ползти к сотне медленно (еще года полтора-два), то магия сложного процента и реинвест под 15%+ математически обгонят любую девальвацию рубля.

2️⃣ Валюта (и квази-бонды): Обязательный, но скучный хедж
Представьте ситуацию: вы набрали рублевых активов и получаете 30 000 ₽ купонами ежемесячно. Но тут наступает тот самый резкий девал, доллар летит к 100₽. Деньги вроде бы те же, но их покупательная способность мгновенно падает на 25%. Именно от этого спасают валютные бонды.

🔹Плюсы: Защита от одного резкого скачка курса, который может перечеркнуть всю вашу рублевую доходность.
🔹Минусы: Валюту внутри страны никто массово не скупает, над рынком висит навес предложения от экспортеров. Если вы будете слишком долго сидеть в валютных "замещайках" при крепком рубле, рублевые корпораты просто уничтожат вашу стратегию по итоговой доходности.

3️⃣ Корпораты: Зомби падают, доходности растут
Дорогое рефинансирование собирает жатву. Растут технические дефолты в секторе ВДО. Мы все с замиранием сердца смотрим на драму Евротранса $EUTR: некоторые их выпуски пробивали отметку в 30% от номинала! Если развязка будет со знаком минус, весь корпоративный сектор может словить жесткую переоценку риска.

🔹Как на этом заработать (Короткие идеи до 1 года):
На фоне страха в рейтингах ВВВ+ и даже А (Самолет) можно зафиксировать сумасшедшие доходности. Покупая короткие выпуски, которым осталось жить около года, вы берете минимум риска по дюрации. Если компания не банкротится завтра — вы забираете сверхприбыль.

Примеры коротких: ВУШ ($RU000A109HX2), Делимобиль ($RU000A10CCG7), Самолет ($RU000A104JQ3, $RU000A1095L7). В моменты проливов они могут давать выше 30% годовых. Такая рублевая доходность легко обгонит любые валютные активы даже при скачке доллара.
❗️ Однако риски тут ненулевые.

🔹А что на среднем промежутке? (3+ года):
Компании рефинансируют долги и выпускают новые облигации. Тот же Делимобиль, ВУШ, застройщики на горизонте от 2 до 3+ лет дают купоны выше 22% и уже более существенный РИСК. Заходить туда стоит, только если вы на 100% верите, что бизнес переживет эту фазу «экономики истощения» без дефолта. Риск высокий, но и премия соответствующая. (Обязательно следим за новостями компаний!).

В следующий мы поговорим про рынок акций и недвижимость.

А пока — задавайте ваши вопросы по рынку в комментариях! Постараемся разобраться вместе, а самое интересное я освещу в следующих постах 👇

$RU000A10FQB1 $RU000A10FGU2 $RU000A10FLJ5 $RU000A10C8F3

За время небольшой паузы в блоге у меня было время посмотреть на рынок со стороны. Идет июль 2026 года, индекс на минимумах. Самое время честно поговорить о наших ошибках.

Помните времена до 2022 года? Массовому инвестору облигации были вообще не интересны. Все лезли в акции за "иксами" и бесконечным ростом. Долговой рынок казался уделом консервативных пенсионеров, и лишь кризисы последних лет заставили нас массово изучать ОФЗ и корпоративные бонды, которые стали давать реальную, высокую доходность. Но и здесь многие попали в ловушку ожиданий.

1️⃣ Долговой рынок: Забытый риск
Давайте разберем популярную идею этого года, в которой участвовал и я сам — ставка на длинные ОФЗ (те же $SU26238RMFS4 или $SU26254RMFS1). Я их набирал в рамках своей стратегии с ипотекой и продолжаю держать в портфеле.
Кредитный риск у ОФЗ и правда нулевой, но за этой мантрой многие недооценили другой важнейший фактор — риск изменения цены. Все мы ставили на скорое снижение ставки и заработок на росте тела. В итоге риторика ЦБ ужесточилась. Да, Минфин недавно даже приостановил аукционы, чтобы не заливать стаканы кровью и поддержать рынок. И будем объективны: просадка тела ОФЗ менее чем на 10% — это цветочки по сравнению с тем, что творится в акциях. Купоны платятся, дефолта не будет. Но есть другой риск — застрять с «минусом по телу» гораздо дольше, чем ожидалось. Мы заплатили временем.

2️⃣ Акции: Аналитики против суровой реальности
В начале года брокеры рисовали Индекс Мосбиржи в 2026 году выше 3000–3500 пунктов. Реальность оказалась жестче. В бизнесе уже началась скрытая безработица: людей формально не увольняют, но переводят на 4-дневную рабочую неделю, урезают смены, начинаются задержки выплат. Экономика замедляется.

К макро-проблемам добавляется классическая российская беда — корпоративное управление. Ситуация с Полюсом ($PLZL) тут предельно показательна. Идеальный бизнес: золото бьет исторические рекорды стоимости. Казалось бы, зарабатывай и делись с инвесторами, чего хором и ждали аналитики. А какой итог? Компания просто заявляет, что дивидендов не будет до 2030 года. Котировки за один день падают на 26%, а в инвест-чатах стоит вой. Вчерашние непрозрачные байбэки в обход розничных инвесторов и сегодняшняя отмена выплат на годы вперед доказывают жесткую истину: отличный бизнес в России — это еще не значит «отличная акция для инвестора».

Итог
Обжечься на текущем рынке проще простого. Сейчас без красных цифр на экране могут жить только те, чей портфель на 100% состоит из фондов ликвидности (вроде $LQDT). Для всех остальных минусы неизбежны. Никто не знает, что нас ждет завтра. И именно поэтому пресловутые «риск-профиль» и «диверсификация» — это не нудные вопросы из теста у брокера, а ваш реальный
бронежилет, который не даст пойти ко дну вместе с одной плохой идеей.