#фонды — посты и обсуждения
94 доступных поста
В ленте новостей обратил внимание на запуск нового складского фонда от «Активо».
🏠В моём портфеле, как вы знаете, пока есть недвижимость только в «натуральном» виде. Присматриваюсь к ЗПИФ как к способу диверсификации, особенно сейчас, когда привлекательность классических вкладов потускнела на фоне снижения ставки ЦБ.
💼 Об «Активо»
Компания на рынке с 2015 года, основана Оскаром Хартманном. Специализируется на подборе коммерческой недвижимости для включения в состав ЗПИФ.
В портфеле компании активов на сумму 12,5 млрд ₽, а выручка "Активо" в 2025 году выросла на 53%. Среди проектов есть и удачные, и неоднозначные, но в целом компания наработала устойчивый опыт — более 11 лет на рынке.
📍Каталог ЗПИФ недвижимости от Активо
📊Чем примечателен «Активо 24»?
Объект инвестирования — склад класса «А» в г. Копейск (Челябинская обл.), в 10 км от Челябинска. Введён в эксплуатацию в конце 2024. Площадь — 9 376 кв. м. Цена покупки — 82 690 ₽ за м², что даёт кап-рейт ок. 12% от среднерыночной арендной ставки в год (~10100 ₽/м² по данным NF Group).
💡 Арендатор — «Электротехмонтаж» (ЭТМ), один из лидеров рынка электротехники, работает с 1991 г. По бух. отчётности компания стабильно в плюсе (за 2025-й чистая прибыль после налогов — 2,8 млрд ₽).
С арендатором заключён нерасторгаемый договор до 2032 г. Ниша электротехники имеет высокий потенциал с учётом возросшей потребности в мощностях из-за развития ИИ.
💰По фин. модели доходность без учёта роста стоимости актива:
— 12,7% в первый год;
— 14,1% годовых за 10 лет.
✅ Сильные стороны
● Локация. Урал — одно из самых актуальных направлений: даже после рекордного ввода 2025 г. вакантность в Екатеринбурге выросла лишь до 4,8%. Склад небольшой и находится в Челябинской обл., в которой не было зафиксировано разрушений из-за атак дронов, несмотря на большое кол-во заводов в регионе.
● У арендатора растущий бизнес. ЭТМ — надёжный контрагент с многолетней историей.
● Принципиальное отсутствие кредитного плеча. В отличие от многих конкурентов, «Активо» не использует заёмные средства при формировании фондов — это снижает риск потери актива в случае ухода арендатора или рыночного спада.
● Ежемесячные выплаты. В отличие от многих фондов, которые платят раз в квартал, «Активо» выплачивает доход каждый месяц.
⚠️Какие риски?
● Фонд начнёт работу под конец осени, а деньги — 10% от размера инвестиций — собирают уже сейчас. Это стандартная практика для «Активо».
● Потенциальные атаки. После летних событий с WB и OZON, не исключено попадание склада в зону поражения или косвенные последствия: например, рост страховки и издержек на фоне общего удорожания логистики.
Однако, как уже отметил, склад находится в глубине страны, да и интерес для прямого удара такой объект вряд ли вызовет. Кроме того, “Активо” предусмотрительно заложила расходы на страховку выше, чем в предыдущих фондах.
● Вопросы с ликвидностью. Паи фонда можно приобрести только на сайте “Активо”. Там же будет организован вторичный рынок, но паи можно вывести на биржу. Однако это менее ликвидная история, как если бы фонд изначально был биржевым.
🎯 Резюме от меня
Среди проектов со складской недвижимостью этот формат выглядит взвешенно: небольшой склад вдалеке от Москвы и Питера, с нулевой вакантностью, надёжный арендатор и долгосрочный договор. Отсутствие кредитного плеча — важное преимущество, снижающее риски.
💼Фонд стоит рассмотреть, если для вас важнее стабильный рентный доход, чем высокая ликвидность. Исторически складские фонды «Активо» платят стабильно, как и было заявлено в модели, а некоторые фонды даже показывали доход выше прогноза. Однако стоит быть готовым к тому, что выход из позиции может занять время.
🤔Напишите, кто уже инвестировал в фонды «Активо»? Особенно интересен опыт по складским фондам — слышал, что они показывают себя стабильнее торговых центров. Историческая доходность и другие графики есть в личном кабинете, но доступ открывается только после регистрации.
🔔Подписывайтесь и заходите в профиль, у меня много интересного!❤️
Не думал, что напишу это, но вот.
У меня долг по кредитным картам - 120 000 рублей. Для кого-то это мелочь, для меня - звонок. Особенно учитывая, что я считаю себя инвестором. У меня открыт ИИС, я покупал акции, следил за рынком. А параллельно копился долг по картам.
Но самое честное, что я должен сказать: я был лудоманом. Я торговал на деньги брокера.
Звучит почти прилично - «торговал». На деле это было то же самое, что ставки. Только вместо казино - терминал, вместо фишек - плечи, вместо рулетки - графики. Азарт тот же. Дофамин тот же. И финал тот же - минус.
Я брал плечи, потому что своих денег не хватало. Открывал позиции, которые не мог себе позволить. Ждал, что рынок даст мне то, чего у меня нет. А по факту - отдавал брокеру то, что у меня было. Это не инвестиции. Это зависимость в костюме трейдера.
Инвестиции и азарт у меня долго жили в одной голове. Я думал, что покупаю акции, а на самом деле искал тот же кайф, что и в ставках. Только в другой обёртке.
Первая мысль была - закрыть ИИС и погасить долг.
Хорошо, что я сначала посчитал. Если закрыть ИИС раньше срока, придётся вернуть налоговые вычеты - больше 20 000 рублей. То есть я бы потратил 140 тысяч, чтобы закрыть долг в 120. Гениально, да?
Поэтому решение такое:
ИИС оставляю. Карту закрываю из дохода. За 6 месяцев.
20 000 рублей в месяц. Без магии. Просто дисциплина.
Чему я учусь заново:
1. Инвестировать можно только на свободные деньги. Не на кредитные. Не на плечи. Не на те, что «вроде есть». Только на те, потеря которых не изменит мою жизнь.
2. Плечо - это не инструмент, а соблазн. Для меня - точно. Пока не научусь торговать без него, никакого маржинального счёта.
3. Подушка важнее прибыли. Всегда. Сначала 3-6 месяцев расходов на счёте, потом акции.
4. Долг по карте - минус, который съедает любой плюс. Пока платишь проценты, ты не инвестор. Ты должник, который иногда покупает акции.
5. Азарт и инвестиции - разные вещи. В инвестициях нет «отыграться». Нет «ещё один раз». Нет «сегодня мой день». Есть скучная система и время.
6. Доходность измеряется не в процентах, а в спокойствии. Если не спится - что-то не так.
Что делаю прямо сейчас:
- Карту больше не использую. Совсем.
- Записываю каждую трату.
- ИИС не трогаю. Пусть работает.
- Через полгода закрываю долг. И только тогда возвращаюсь к пополнению счёта.
Я не пишу это, чтобы пожаловаться. Я пишу, потому что знаю: таких, как я, много. Тех, кто путает инвестиции с азартом. Тех, кто торгует на деньги, которых у них нет. Тех, кто делает вид, что всё под контролем.
Начинаю путь с чистого листа. Учусь инвестировать заново.
Только теперь - по-настоящему. Без плечей. Без иллюзий. Без «отыграюсь».
Буду рассказывать, как идёт. Если вы в похожей точке - давайте вместе. Напишите в комментариях, с чего начинаете вы.
С начала 2025 года их число взлетело в пять раз, до 877. Только за август прибавилось 52 новых.
А раньше, такая конструкция воспринималась как экзотика.
В такую форму собственности можно сложить всё: доли в бизнесе, недвижимость, ценные бумаги, искусство.
Ну, и самому при жизни прописать правила: кто получит деньги, когда и при каких условиях.
Наследники не переругаются, активы не раздробятся, бизнес не встанет.
Видимо, эдакий ответ зарубежным трастам.
Сократился до $29,3 млн, число сделок — на 35%, до 35.
Медианный чек упал почти втрое, с $600 тыс. до $210 тыс.
То есть, типичный стартап стал получать значительно меньше денег.
Спад затронул всю инвестиционную воронку:
— Посевная стадия — 15 сделок на $2,2 млн против 22 сделок годом ранее;
— Ранняя — 10 сделок на $10,4 млн против 18;
— Поздняя — всего две сделки на $15,9 млн против девяти.
Рынок крайне концентрирован: пять крупнейших раундов дали 82% всех инвестиций, два — 54%. На оставшиеся 30 сделок пришлось около $5,3 млн, то есть в среднем менее $180 тыс.
Поэтому, средний чек в $1,05 млн плохо описывает реальность: его формируют несколько крупных вложений.
Проблема уже не просто в недостатке денег, а в разрыве цепочки роста.
Стартап ещё может получить небольшой посевной раунд, но, найти несколько миллионов долларов для масштабирования становится значительно сложнее. Тревожный показатель — всего два поздних раунда: зрелым проектам приходится откладывать привлечение капитала, брать долг, искать деньги за рубежом либо продаваться стратегическому инвестору.
По числу сделок венчур почти сравнялся с технологическими M&A: 35 инвестиций против 33 поглощений и приобретений долей.
В 21 из 28 M&A-сделок с раскрытой долей покупатель получил контроль, в девяти — всю компанию.
То есть капитал перемещается от финансирования независимого роста к покупке уже созданной технологии крупной корпорацией.
Для корпораций ситуация выгодна краткосрочно, но рискованна системно.
Сейчас они могут дешевле покупать команды и технологии. Но если независимые проекты не получают денег на масштабирование, через несколько лет сократится сам выбор зрелых компаний для приобретения.
#Россия #стартапы #бизнес #финансы #инвестиции #фонды #инвесторы
Что случилось
На рынке появился новый фонд, который собирает деньги инвесторов для покупки проблемных долгов — тех самых кредитов, которые банки уже списали или готовятся списать. За первый месяц фонд привлёк более 10 млрд рублей. Это не просто цифра, а сигнал: рынок коллекторских услуг и торговли проблемными активами в России выходит на новый уровень. Но зачем инвесторам вкладываться в то, от чего банки отказываются? И как на этом можно заработать? Давайте разбираться.
Что такое проблемные активы и откуда они берутся
Проблемные активы — это долги, которые заёмщики перестали обслуживать. Кредит не платят месяцами, а иногда и годами. Банк относит его на плохие счета, формирует резервы и в какой-то момент списывает с баланса. Но это не значит, что долг исчезает — он просто перестаёт числиться в активах банка и продаётся коллекторам или инвесторам за копейки. Сейчас доля просроченной задолженности по кредитам в России составляет около 10–12% от общего портфеля, а по некоторым видам займов (например, необеспеченные потребительские кредиты) доходит до 20–25%.
Почему банки продают долги, а не выбивают сами
Банки — это не коллекторские агентства. У них нет ресурсов, времени и компетенций, чтобы заниматься взысканием с каждого просроченного заёмщика. Им проще продать портфель плохих долгов со скидкой и забыть о проблеме, чем тратить годы на судебные тяжбы и работу с должниками. Кроме того, регулятор требует от банков формировать резервы под обесценение, а продажа проблемных активов улучшает баланс и снижает нагрузку на капитал. Спрос на такие портфели со стороны инвесторов только растёт.
Как работает схема заработка на плохих долгах
Инвестор (или фонд) покупает пул проблемных кредитов со скидкой 50–90% от номинала. Например, портфель на 100 млн рублей можно купить за 20 млн. Дальше задача — вернуть хотя бы 30–40 млн рублей, и это уже принесёт прибыль. Схема простая, но не быстрая: взыскание может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Однако при правильной оценке портфеля и грамотной стратегии доходность может составлять 30–50% годовых и выше.
Есть два основных подхода:
Пассивный: купить портфель и передать его на аутсорсинг коллекторскому агентству за процент от взысканного. Так инвестор практически не участвует в процессе.
Активный: создать собственное подразделение по взысканию, вести судебные процессы, работать с должниками напрямую. Это сложнее, но маржинальность выше.
Что изменилось в 2026 году для рынка проблемных долгов
Рынок изменился кардинально за последние несколько лет:
Рост просрочки: с 2022 по 2026 год объём проблемных кредитов в России вырос более чем в два раза из-за падения реальных доходов населения и высокой закредитованности.
Цифровизация взыскания: коллекторы и инвесторы теперь активно используют ИИ, скоринг, big data и даже роботов-обзвонщиков, что повышает эффективность работы с должниками.
Рост интереса институциональных инвесторов: пенсионные фонды, страховщики и управляющие компании начали заходить в этот сегмент, так как он даёт доходность выше облигаций и депозитов.
Изменение законодательства: новые законы об упрощённой передаче прав требования и развитии платформ по торговле проблемными активами сделали рынок прозрачнее и доступнее.
По оценкам, объём рынка проблемных активов в России к концу 2026 года может достичь 2–2,5 трлн рублей, и это привлекает всё больше игроков.
Кто уже зарабатывает на этом и какие результаты
Одним из ярких примеров стал Альфа-Банк, который создал собственный фонд по управлению проблемными активами на 30 млрд рублей. Аналитики называют доходность в этом сегменте одной из самых высоких на рынке. В Европе и США уже давно существует целая индустрия «фондов плохих долгов» — это многомиллиардный бизнес с доходностью выше 20% годовых.
Что касается нового фонда, который привлёк 10 млрд рублей: он будет приобретать розничные, а также корпоративные долги со скидкой 60–80% и возвращать их в судебном и досудебном порядке. Инвесторам обещают доходность 25–35% годовых с учётом всех рисков.
Кому подходит такая стратегия
Инвесторам, которые:
• Готовы ждать возврат денег от нескольких месяцев до 3 лет.
• Не боятся работать с рискованными активами.
• Понимают, что часть долгов никогда не будет возвращена.
Почему это не подходит пенсионерам или консервативным инвесторам: высокая доходность = высокий риск. В этом секторе нет гарантий, и портфель может оказаться убыточным, если оценка не оправдается.
Главные риски
Юридические риски: должники могут оспаривать договоры, банкротиться, исчезать.
Законодательные риски: ужесточение правил взыскания, ограничение деятельности коллекторов.
Экономические риски: если экономика войдёт в рецессию, платёжеспособность граждан упадёт, и возвращать долги станет сложнее.
Риски исполнения: судебные приставы перегружены, исполнительные производства могут длиться годами.
Риски мошенничества: непрозрачность портфеля, фиктивные должники, двойные продажи долгов.
Кто покупает такие долги
Крупные банки, управляющие компании, коллекторские агентства, НПФ, частные инвесторы, венчурные фонды и даже страховые компании. В России основными покупателями сейчас являются Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, а также крупнейшие коллекторские агентства («Сентинел Кредит Менеджмент», «Нэйва», «Филберт»).
Какая стратегия лучше: покупать готовый фонд или входить напрямую
Готовый фонд — вы доверяете профессионалам, платите комиссию за управление, но диверсифицируете риски.
Прямая покупка — вы сами оцениваете портфель, заключаете договор, контролируете процесс взыскания. Это требует больших знаний и ресурсов, но может быть выгоднее.
Почему фонды набирают популярность: они позволяют заходить в рынок с небольшими суммами (от 100–300 тыс. рублей), диверсифицировать риски между тысячами должников и получать доступ к портфелям, которые недоступны мелким инвесторам напрямую.
Долгосрочный тренд: почему это не временная история
Рынок проблемных активов будет расти, пока растёт закредитованность населения. А она продолжает расти: по данным ЦБ, долговая нагрузка россиян в 2026 году достигла рекордных 50–55% от располагаемых доходов. Банки будут продавать всё больше проблемных портфелей, а инвесторы — покупать их. По прогнозам, к 2028 году объём торговли проблемными активами в России может вырасти в 2–3 раза.
Рынок проблемных активов — сложный, рискованный, но потенциально высокодоходный инструмент. Он требует профессионального подхода, терпения и готовности к потерям. Если у вас есть свободные средства и вы готовы разбираться в механизмах взыскания, этот сегмент может стать частью вашего портфеля. Но если вам нужны предсказуемые выплаты каждый месяц — лучше посмотреть в сторону облигаций. А как думаете вы: сможете ли вы заработать на плохих долгах или предпочтёте более традиционные инструменты?
#проблемныеактивы #плохиедолги #инвестиции #коллекторы #фонды #альтернативныеинвестиции #кредиты #просрочка #доходность #10млрд #банки
Нынче, когда кто-то вдруг слышит про пенсионную реформу, то рука невольно тянется проверить собственный кошелек, ибо, кошелек начинает шевелиться в кармане, как в старину на некоторых вокзалах сие происходило.
Негосударственные пенсионные фонды предложили создать в России систему, которая увеличит доходы при достижении пенсионного возраста.
Особенность сего проекта в том, что работодатели будут обязаны формировать дополнительные пенсионные сбережения для сотрудников...
Всех работающих по найму хотят подключать к установленному пенсионному плану на условиях автоподписки, когда деньги будут списываться автоматически, средства будут аккумулироваться на счете работников в негосударственном пенсионном фонде.
Ну, на самом деле всё понятно. Нет ресурсов у негосударственных пенсионных фондов, они ищут, как бы забрать и где подобрать деньги. У бюджета забрать деньги не получается, значит, хотят попробовать забирать деньги у населения.
В реальности, это производит впечатление тяжелого бреда, потому что уже все видят, что пенсионные отчисления катастрофически невыгодны.