#рентал

В комментариях просили разобрать тему «Бумажной недвижимости».
Многие хотят быть рантье: купить квартиру и получать пассивный доход. Но в 2026 году входной билет в бетон — это 15–20 млн ₽ (Москва), а доходность аренды — смешные 5% годовых.

Есть альтернатива — ЗПИФы Недвижимости. Давайте разберем механику, фонды и стратегию заработка на цикле снижения ставки.

💰 1. Откуда берутся деньги? (Механика)
В отличие от вклада, здесь доход складывается из трех частей:

🔹Рентный поток: Арендаторы (Ozon, Сбер) платят фонду, фонд платит вам (ежемесячно или квартально).
🔹Рост стоимости пая: Инфляция разгоняет цены на стройматериалы -> здание дорожает -> дорожает ваш пай на бирже.
🔹Спецдивиденды (Ротация): Фонд построил склад, продал его с прибылью, раздал кэш пайщикам (фишка Рентал ПРО).

📉 2. Стратегия: «Покупай на высокой ставке»
Мы находимся в цикле снижения ключа. ЗПИФы ведут себя как длинные облигации ($SU26238RMFS4):

1. Покупка: Пока ставка 15,5%, тело пая под давлением (можно купить дешево с дисконтом).

2. Ожидание: Получаем ренту, пока ЦБ снижает ставку.

3. Продажа (Выход): Когда ставка упадет до 8–10%, тело пая переоценится вверх (+20–30%), так как недвижимость подорожает, а спрос на актив вырастет.

📦 3. Разбор главных игроков

🔷 Рентал ПРО ($RU000A108159)
Это не просто «купи-сдай», это индустриальный девелопмент.

🔹Стратегия: Активная ротация. Строят дата-центры и склады под заказчика, продают, прибыль распределяют пайщикам.
🔹Финансы: По отчетам, фонд работает без кредитного плеча (только на свои). Это огромный плюс при высокой ставке.
🔹Доход: Ежемесячная рента + бонусы от продажи объектов. Целевая доходность ~22%.
🔹Статус: Только для Квалов.

🔷 Экосистема PARUS
Классика аренды. Один фонд = Один объект.

🔹СберЛогистика ($RU000A104172): Надежно, долга нет (или минимален). Ежемесячный поток.
🔹Парус-ОЗН ($RU000A1022Z1): ⚠️ Внимание, тут есть кредитное плечо. Это повышает риски сейчас, но и потенциальную доходность при снижении ставки.
🔹Парус-НОРД ($RU000A104KU3): Крупный логопарк в Санкт-Петербурге. Тоже ежемесячный доход.

🔷 PARUS MAX ($RU000A108VR7)
Внимание! Этот фонд НЕ платит доход на карту. Он реинвестирует все деньги внутри себя (покупает новые паи).

🔹Зачем нужен: Для долгосрочного роста капитала (сложный процент без налогов). Идеально для тех, кто копит, а не живет на ренту.

🔹🔷СФН «Современный 10» ($XSKLAD)
Портфельный фонд. Внутри «солянка» из разных складов.

🔹Плюс: Диверсификация и низкий порог входа (от ~100 рублей). Доступен неквалам.

⚠️ Риски и нюансы

🔹Ликвидность: Это не акции Сбера ($SBER). Продать паи на миллионы рублей за секунду сложно.
🔹Срок жизни: У фондов есть дата закрытия (например, 2034 год). В конце имущество продают и деньги возвращают.
🔹Налоги: Внутри фонда налог на прибыль — 0%. Вы платите НДФЛ только при получении выплаты или продаже пая.

Мой вердикт:
В 2026 году ЗПИФы (особенно без долгов, как Рентал или Парус-СБЛ) — это защита от инфляции + ставка на рост тела при смягчении ДКП.

А вы держите «бумажные метры»? 👇
Тема обширная. Нужна подробная статья-гайд или хватило этого обзора? Голосуйте в комментариях 🤝

#Опытным_путем #ЗПИФ #недвижимость #парус #рентал #инвестиции