ООО "ПАРУС Управление Активами"RU000A104KU3
R
ООО "ПАРУС Управление Активами"
RU000A104KU31 442,00 ₽
-
Описание
ООО "ПАРУС Управление Активами"
Обзор ЗПИФ Парус Логистика
ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости
Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).
Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.
Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.
Финансовые показатели и доходность
На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:
СЧА: около 9,8 млрд рублей
Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽
Кредитная нагрузка: отсутствует
Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%
Выплаты инвесторам
Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.
Комиссии и управление
Управляющая компания «Парус Управление Активами» взимает следующие комиссии:
10% от текущего дохода фонда (ежемесячно)
до 10% от дохода от продажи недвижимости (единовременно)
Доход от продажи рассчитывается как разница между суммой продажи (за вычетом НДС) и базовой стоимостью активов в 6,4 млрд рублей.
Страхование объектов
Объекты застрахованы от различных рисков, включая простой. В случае простоя страховая компания компенсирует арендный поток инвесторам.
Преимущества и потенциальные риски
Преимущества
Высокая индексация аренды: 5–9% ежегодно
Надежный арендатор: FM Logistic
Низкая цена за м²: относительно стоимости строительства складов
Отсутствие долговой нагрузки
Резервы на ремонт: 100–150 млн рублей ежегодно
Цена за м²:
По СЧА — 39 820 ₽
По биржевой цене — 47 784 ₽
Для сравнения со складами других фондов:
Золя — 95 655 ₽/м²
Крас — 84 167 ₽/м²
Норд — 54 955 ₽/м²
Озон — 39 796 ₽/м²
Сбл — 46 439 ₽/м²
Потенциальные риски
Склады построены в 2008 году
Удаленность локации (Чехов и Ступино)
Паи торгуются с премией к СЧА около 20%
Заключение
Я держу значительную долю портфеля в этом фонде. Он интересен за счёт низкой цены за м² и высокой индексации арендных ставок.
Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости
Посмотрите видео обзор:
0
•0
Портфель ИИС (01.03.2026)
Изменения за февраль:
Облигации: 33%➡️40%
Акции: 45➡️30%
Валюта: 6% ➡️11%
Недвижимость (фонды): 7% ➡️10%
Товары (золото): 7% ➡️9%
Комментарии к причинам покупки/продажи 👇
1. Акции и облигации: геополитика.
Наблюдения за переговорным процессом в январе-феврале 2026 показывают рост плотности и качества контактов делегаций России, Украины и США, где происходит обсуждение технических деталей прекращения огня, проведения выборов на Украине и обмена территориями.
Тренд однозначно позитивный, но окно возможностей для сделки ограничено июнем 2026 г. Далее внимание США переключится на подготовку к внутренним выборам осенью 2026, где есть высокий риск потери контроля конгресса республиканцами. Это негативный фактор, который значительно повысит вероятность победы демпартии, более заинтересованной в затягивании украинского конфликта.
Парадоксально звучит, но получается, что в ближайшем будущем риск затягивания конфликта не уменьшается, а наоборот - растет.
Поэтому считаю впору срезать степень риска в акциях и увеличить долю ОФЗ $SU26248RMFS3 , которые по текущим ставкам приносят приличную и стабильную прибыль.
2. Валюта, недвижимость, золото: ребалансировка
Покупал паи фондов ликвидности, коммерческой недвижимости Парус-Норд и золото для приведения к целевой доле до 10% по каждому активу.
➡️Фонды ликвидности - это аналог депозита в банке: неприкосновенный запас для форс-мажоров.
➡️Идею в фондах Парус описывал ранее в посте про недвижимость $RU000A104KU3 .
➡️Видение по золоту описывал в исторической справке по индексам драгметаллов. После того поста мой тактический гений сделал хет-трик из идеальных точек входа на откатах в рамках приведения к целевым долям.
****
Желаю всем весеннего настроения ☀️ 🌱
0
•0
Конспект заседания ЦБ 13.02.26
Глянул пресс-конференцию по итогу решения по ключевой ставке, и выделил много интересного.
Тезисно.
По тексту решения:
1. Изменилась траектория ставки на 2026: было 13,0-15,0%, стало 13,5-14,5%.
2. Устойчивая инфляция сложится вблизи 4% во втором полугодии 2026 года.
По общению с прессой:
1. Ипотека станет массово-доступной в 2027;
2. Деньги с депозитов не разгонят инфляцию повторно;
3. Средняя ставка по ипотеке 7,5%;
4. Рост цен на Московскую вторичку в 2025 равен 1,5%;
5. Рассрочка для жилья - очень рисковая;
6. Климатфляция - разовый фактор;
7. Рассматривали а) сохранение б) снижение ставки на 0,5%.
Рассматривались так же и другие проблемы (безработица, рост золота, влияние ИИ, бэйлаут Самолета, закрытие точек общепита и защита прав инвесторов) но ответы по ним, на мой взгляд, были не очень содержательны.
****
Мне было очень любопытно послушать пояснения ЦБ по каждому вопросу, немного расширил свой кругозор.
💬 Если какой-то тезис показался вам необычным, предлагаю обсудить его в комментариях :)
$SMLT $PIKK $LSRG $RU000A104KU3 $HEAD
0
•0
Структура ИИС широкими мазками
Часть 3. Недвижимость (8%)
Предыдущая часть 2.
На диаграмме выделены фонды на коммерческую недвижимость ( Парус-Норд $RU000A104KU3 ) и на золото (о нем поговорим в следующей части).
◀️ Управляющая компания (УК) Парус отличается прозрачностью своих фин.моделей и кредитным плечом для объектов недвижимости уровня Core / Core+.
↪️ Кредитное плечо означает, что, например, половина объекта покупается за средства пайщиков УК Парус, а вторая половина в кредит у банка. Затем кредит гасится за счет платежей арендаторов и эмиссии новых паев фонда.
(По простому: это как делаешь первый взнос, сдаешь в аренду ипотечную квартиру, а платеж по ипотеке гасишь арендными платежами + сам докидываешь немного)
↪️ Core / Core+ означает консервативный стиль инвестиций в объекты высокого качества, с низкой вакансией арендных площадей, где арендаторы - лидеры рынков, а договоры аренды долгосрочные и индексируемые на инфляцию.
➡️ Идея: стабильный рост дивидендов за счет роста ставок аренды + удорожание стоимости складской недвижимости.
Финансовая модель ПАРУС-Нордвэй предполагает доходность 29% годовых на 5 лет (до 2030 года).
За прошлые 12 месяцев доходность фонда дала 37% годовых за счет роста стоимости пая на 25% и за счет дивидендов (12%), что значительно лучше прогнозов управляющей компании. Потрясающий результат!
Минусы: фонды Парус доступны только квалам + у них странные правила доверительного управления (ПДУ), о которых я давным-давно рассказывал на одном из форумов. Вкратце описать их можно так:
"Мы тут в договорах прописали, что можем потратить все средства фонда на себя и своих партнёров, что можем принудительно погасить все ваши паи, заплатив вам вместо денег табуретками и канцтоварами, что можем выпускать сколько угодно новых паёв и продавать их, размывая доли инвесторов.
Но делать ничего из этого мы, конечно же, не будем. Мамой клянёмся!"
****
0
•1