ЗПИФ «Парус-Логистика»: обзор фонда недвижимости
Фонд владеет двумя крупными складскими комплексами в Московской области: один в городском округе Ступино (п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1) и второй в Чеховском районе (д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3).
Общая площадь объектов составляет 244 949 м². Якорным арендатором выступает логистическая компания FM Logistic, занимающая 100% площадей.
Договор аренды нерасторгаемый и действует до декабря 2034 года с возможностью пролонгации. Арендная ставка ежегодно индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) в коридоре 5–9%.
Финансовые показатели и доходность
На начало 2026 года фонд демонстрирует следующие показатели:
СЧА: около 9,8 млрд рублей
Стоимость м² (по СЧА): 39 820 ₽
Кредитная нагрузка: отсутствует
Текущая доходность выплат: 12,71%
Премия к РСП: около 20%
Выплаты инвесторам
Фонд выплачивает доход инвесторам 12 раз в год.
Комиссии и управление
Управляющая компания «Парус Управление Активами» взимает следующие комиссии:
10% от текущего дохода фонда (ежемесячно)
до 10% от дохода от продажи недвижимости (единовременно)
Доход от продажи рассчитывается как разница между суммой продажи (за вычетом НДС) и базовой стоимостью активов в 6,4 млрд рублей.
Страхование объектов
Объекты застрахованы от различных рисков, включая простой. В случае простоя страховая компания компенсирует арендный поток инвесторам.
Преимущества и потенциальные риски
Преимущества
Высокая индексация аренды: 5–9% ежегодно
Надежный арендатор: FM Logistic
Низкая цена за м²: относительно стоимости строительства складов
Отсутствие долговой нагрузки
Резервы на ремонт: 100–150 млн рублей ежегодно
Цена за м²:
По СЧА — 39 820 ₽
По биржевой цене — 47 784 ₽
Для сравнения со складами других фондов:
Золя — 95 655 ₽/м²
Крас — 84 167 ₽/м²
Норд — 54 955 ₽/м²
Озон — 39 796 ₽/м²
Сбл — 46 439 ₽/м²
Потенциальные риски
Склады построены в 2008 году
Удаленность локации (Чехов и Ступино)
Паи торгуются с премией к СЧА около 20%
Заключение
Я держу значительную долю портфеля в этом фонде. Он интересен за счёт низкой цены за м² и высокой индексации арендных ставок.
Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости
Посмотрите видео обзор: