Эскроу-счета: защита или лишние сложности для покупателя жилья ?

Счет эскроу за несколько лет стал стандартным элементом покупки квартиры в строящемся доме. На 1 июля 2026 года в России действовало более 1 млн счетов эскроу, а их совокупный остаток достиг ₽7,5 трлн, следует из данных Банка России.

Главная особенность такого счета заключается в том, что деньги покупателя не передаются продавцу или застройщику сразу. Банк блокирует их и перечисляет получателю только после выполнения заранее определенных условий. Для долевого строительства это означает, что средства остаются в банке до завершения строительства, а девелопер финансирует проект за счет собственных денег или банковского кредита.

Механизм существенно снижает один из главных рисков покупки жилья на этапе строительства — потерять одновременно и квартиру, и вложенные в нее деньги. Но у этой защиты есть ограничения, о которых стоит знать до заключения сделки.

Как работает счет эскроу

По договору счета эскроу банк выступает посредником между двумя сторонами сделки. Деньги одного участника блокируются до наступления события, указанного в договоре, после чего банк передает их получателю. Такой механизм закреплен в российском гражданском законодательстве.

В долевом строительстве схема выглядит следующим образом.

Покупатель заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве и перечисляет стоимость квартиры на специальный счет в уполномоченном банке. Застройщик использовать эти деньги во время строительства не может. Дом возводится за счет проектного кредита банка либо собственных средств компании. После выполнения предусмотренных законом условий счет раскрывается, и банк перечисляет находящиеся на нем деньги застройщику.

Для большинства новых проектов такой порядок фактически стал обязательным после 1 июля 2019 года. Именно тогда Россия перешла от прямого финансирования строительства деньгами дольщиков к модели банковского проектного финансирования.

Плюс №1. Застройщик не получает деньги заранее

Это главное преимущество эскроу для покупателя.

При старой модели деньги граждан поступали непосредственно строительной компании и могли расходоваться в процессе возведения объекта. При эскроу средства дольщика остаются в банке до завершения строительства. Поэтому финансовые проблемы девелопера сами по себе не означают автоматической потери всей внесенной за квартиру суммы.

Застройщик при этом получает финансирование отдельно — как правило, в виде проектного кредита. Банк оценивает экономику проекта и контролирует кредитование строительной компании.

Для покупателя эти два денежных потока фактически разделены: его деньги хранятся на эскроу, а строительство финансируется отдельно.

Плюс №2. Деньги дополнительно застрахованы государством

Средства физических лиц на счетах эскроу для покупки строящегося жилья входят в систему страхования вкладов.

Максимальный размер страхового возмещения составляет ₽10 млн. Возмещение выплачивается в размере 100% остатка на счете на дату страхового случая, но в пределах установленного лимита. Эта страховка рассчитывается отдельно от обычных банковских вкладов и текущих счетов человека.

То есть наличие, например, депозита в том же банке не уменьшает отдельный лимит страхования эскроу по ДДУ.

Если у банка, в котором находится счет, наступает страховой случай до завершения проекта, законодательство предусматривает перевод страхового возмещения на новый счет эскроу в другом уполномоченном банке для продолжения расчетов по тому же объекту.

Но ₽10 млн — одновременно и ограничение

Страховая защита не означает, что государство гарантирует любую сумму, внесенную за квартиру.

Если на эскроу находится, например, ₽15 млн, установленный законом предел страхового возмещения составляет ₽10 млн. Кроме того, если у одного человека в одном банке несколько счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ, максимальное возмещение по ним в совокупности также ограничено ₽10 млн.

Для покупателей дорогой недвижимости это принципиальный нюанс.

Эскроу защищает прежде всего от риска неисполнения обязательств застройщиком, однако банковский риск полностью исчезает только в пределах страхового лимита.

Плюс №3. Деньги нельзя использовать не по назначению

Еще одна особенность эскроу — режим блокировки средств.

На деньги, находящиеся на таком счете, не допускается обращение взыскания по обязательствам владельца счета перед третьими лицами или по обязательствам получателя денег. Банк также не может просто перечислить их застройщику до наступления предусмотренных законом и договором оснований для раскрытия счета.

Поэтому счет эскроу принципиально отличается от обычного расчетного счета строительной компании.

Средства юридически отделены от текущих денег застройщика и не предназначены для оплаты его текущих расходов.

Минус №1. На несколько миллионов рублей не начисляются проценты

Для покупателя это один из наиболее очевидных экономических недостатков.

Законодательство о долевом строительстве прямо предусматривает, что проценты на деньги, находящиеся на счете эскроу, не начисляются.

Если квартира приобретается за собственные средства на ранней стадии строительства, несколько миллионов рублей могут находиться на счете продолжительное время и не приносить владельцу процентного дохода.

Особенно заметен этот эффект в период высоких ставок, когда альтернативой являются банковские вклады, облигации или инструменты денежного рынка.

Однако сравнивать эскроу с обычным вкладом напрямую не совсем корректно: его задача — не приносить доход, а обеспечить расчеты по конкретной сделке и защитить деньги до исполнения обязательств другой стороной.

Минус №2. Покупатель не может свободно распоряжаться деньгами

После внесения средств на счет использовать их для других целей уже нельзя.

Эскроу и создается для того, чтобы деньги были заблокированы до выполнения условий сделки. Это повышает безопасность, но снижает ликвидность средств для самого владельца.

Если планы покупателя изменились, просто снять деньги со счета так же, как с обычного банковского счета, не получится. Возврат связан с прекращением соответствующего договора и предусмотренной законодательством процедурой.

Поэтому при покупке недвижимости на ранней стадии строительства фактически приходится учитывать не только стоимость квартиры, но и то, что вложенный капитал на определенное время становится недоступным.

Минус №3. Эскроу защищает деньги, но не гарантирует квартиру в срок

Счет решает прежде всего финансовую проблему: застройщик не получает деньги покупателя до выполнения установленных условий.

Но сам по себе банковский счет не способен гарантировать, что дом будет построен точно в первоначально заявленный срок.

Если строительство задерживается, средства по-прежнему остаются защищенными, однако покупатель может столкнуться с другой проблемой — ему придется дольше ждать жилье. При этом деньги, находящиеся на эскроу, продолжают оставаться без процентного дохода. Правовой режим счета защищает средства, но не устраняет строительные и временные риски самого проекта.

Поэтому наличие эскроу не отменяет необходимости проверять застройщика, документацию и сроки реализации проекта.

Эскроу теперь применяется и при строительстве частных домов

С 1 марта 2025 года механизм распространился и на строительство индивидуальных домов по договорам строительного подряда.

Гражданин может разместить деньги на эскроу в уполномоченном банке, а подрядчик получит их после окончания строительства и регистрации права собственности заказчика на готовый дом. Сумма также застрахована в пределах ₽10 млн.

При этом для строительства частного дома с использованием льготной «Семейной ипотеки» расчеты через счет эскроу обязательны. Подрядчики, работающие по этой модели, должны размещать сведения о себе, проектах, стоимости и сроках строительства в Единой информационной системе жилищного строительства.

Есть и отличие от покупки квартиры. Заказчик частного дома вправе отказаться от дальнейшего строительства и вернуть средства с эскроу, однако должен компенсировать подрядчику стоимость уже использованных материалов и выполненных работ.

Для застройщиков система тоже имеет свою цену

С точки зрения строительной компании эскроу означает отказ от возможности напрямую финансировать стройку деньгами покупателей.

До раскрытия счетов девелоперу необходимо использовать собственный капитал или проектное кредитование банка.

При этом стоимость кредита зависит в том числе от объема денег, накопленных покупателями на эскроу: Банк России указывает, что по мере наполнения счетов стоимость финансирования проекта может снижаться.

Масштаб проектного финансирования продолжает расти. По данным Банка России, на 1 июля 2026 года задолженность застройщиков по таким кредитам достигла ₽10,85 трлн, а общая сумма действующих кредитных договоров — ₽24,29 трлн. На счетах эскроу покупателей находилось ₽7,55 трлн, при этом средневзвешенная ставка по кредитам застройщикам составляла 9,92% годовых. Всего было открыто более 1 млн счетов эскроу.

Главное преимущество эскроу состоит в разделении двух рисков.

Покупатель больше не обязан фактически кредитовать застройщика собственными деньгами и надеяться, что компания сможет завершить проект. Средства хранятся отдельно и переходят застройщику только после выполнения установленных условий. Дополнительно действует государственное страхование в пределах ₽10 млн.

Обратная сторона этой защиты — отсутствие процентов, блокировка денег на период строительства и ограничение страхового покрытия.

Поэтому счет эскроу не делает покупку строящейся недвижимости безрисковой. Он прежде всего меняет характер риска: вероятность потерять деньги непосредственно из-за проблем застройщика значительно снижается, но остаются сроки строительства, качество объекта, изменение его рыночной стоимости и риски для суммы, превышающей страховой лимит.