Жить на проценты или на аренду: что останется от денег
Когда накоплена крупная сумма, хочется наконец получать с неё деньги на жизнь. У вклада виден процент, у квартиры — месячная плата жильцов. По месячным поступлениям один вариант может выглядеть выгоднее, хотя у другого к концу года дороже станет сам актив. Что считать доходом, если жить хочется на эти деньги уже сейчас?
Но даже оставшиеся деньги нельзя автоматически тратить целиком. Через год на прежний капитал может получиться купить меньше. Я бы проверял два вопроса подряд: сколько можно забрать сейчас и что после этого останется от самих сбережений.
Сравним одинаковые 20 млн рублей
Посчитаем сценарий с 1 января по 31 декабря 2027 года. Вклад — условные 12% без капитализации: проценты не прибавляются к основной сумме. Квартира за 20 млн уже готова к сдаче; условная плата —100 тысяч в месяц, оплачены все 12 месяцев. Это модель, не предложения банка и продавца.
У аренды по условиям сравнения вычтем только налог. Простой, ремонт, оснащение, оформление, содержание, налог на имущество и прочие расходы исключены. Поэтому результат — доход после налога, не полная чистая прибыль.
Сколько денег придёт за год
По вкладу получено 2,4 млн рублей процентов. ФНС считает налог с общей суммы процентов по всем банкам сверх необлагаемого порога. Порог —1 млн рублей, умноженный на максимальную ключевую ставку из действовавших на первое число каждого месяца года получения процентов.
Для 2027 года этот максимум пока неизвестен. Условно примем 16%, тогда порог —160 тысяч. Не переносим в него сегодняшний размер ключевой ставки. Собственник — налоговый резидент РФ, других процентов и доходов, влияющих на соответствующую налоговую ставку, здесь нет.
Налог: (2 400 000−160 000)×13%=291 200 рублей. После него остаётся 2 108 800 рублей за год, в среднем 175 733 в месяц. Налог платится позднее по уведомлению, но его сумму уже нельзя считать деньгами на жизнь. Среднее за месяц не обещает ежемесячных выплат любого вклада.
Аренда принесёт 1,2 млн. Предположим, владелец вправе применять налог для самозанятых, сдаёт жилую квартиру физлицу, вычет уже использован. Иного дохода этого режима нет, предел 2,4 млн в год не превышен. Налог 4% —48 тысяч. Доход после него — 1 152 000 рублей, или 96 тысяч в месяц.
Сценарий 2027 года. Цветные полосы — деньги после налогов; штриховка — рост стоимости квартиры, который ещё не получен деньгами.
Что останется от капитала
В прогнозе ЦБ от 23 октября инфляция возвращается к 4% в 2027 году. Это прогноз. Для квартиры зададим рост на 1 процентный пункт выше — 5% за год. Это предпосылка нашего сценария, не гарантированный минимум рынка.
Тогда квартира к концу года оценивается в 21 млн. Дополнительный миллион существует в цене актива: на продукты его пока не потратить. Продажу, её налоги и издержки здесь не моделируем.
Если весь доход потратить, у вкладчика останутся 20 млн, у арендодателя — квартира с условной оценкой 21 млн. Для сохранения покупательной способности исходных 20 млн при инфляции 4% нужно 20,8 млн. Вкладчику придётся оставить 800 тысяч из дохода: на жизнь останется 1 308 800 рублей за год, около 109 067 в месяц. Квартира при заданном росте 5% перекрывает этот порог, даже если весь доход аренды потрачен.
Если ничего не тратить, вклад вместе с доходом даст 22 108 800 рублей. Квартира плюс арендные деньги —22 152 000: на 43 200 больше, но за счёт переоценки жилья. При росте квартиры лишь на 4% сумма была бы 21 952 000 — уже на 156 800 меньше вклада. Вывод меняется вместе с предпосылкой о цене; денежная аренда остаётся той же.
Какой доход нужен для жизни
Вклад в нашем сценарии даёт больше денег после налога. Квартира сохраняет сам актив и при росте 5% — его покупательную способность. Это разные части результата, складывать их в одну доступную месячную выплату нельзя.
После окончания вклада новая ставка неизвестна. И все 20 млн в одном банке не защищены обычной страховкой: стандартный предел —1,4 млн рублей на человека в банке вместе с процентами. Для настоящей квартиры потребуется отдельный расчёт исключённых расходов.
Вам важнее большая сумма на жизнь сейчас или сохранение актива при выбранном сценарии его цены?
Расчёт не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
