Квартира для аренды и квартира для перепродажи — почему это разный выбор
На просмотре легко представить, как эта квартира подорожает. Сделать ремонт, поставить красивую кухню, дождаться покупателя — и забрать разницу. А пока покупателя нет, можно сдавать. Звучит удобно: одна покупка будто решает сразу две денежные задачи.
Но после сделки может выясниться неприятное. Ремонт съел запас денег, арендатор не готов платить за дорогую отделку. Покупатель сравнивает квартиру с десятком соседних. Владелец хотел получать доход, а теперь ждёт, когда сможет вернуть вложенное. Поэтому ещё до просмотра я бы задал себе вопрос: мне нужны деньги каждый месяц или сумма после продажи?
Одна квартира может подходить обоим покупателям. Но причины заплатить за неё будут разными.
Для аренды важен обычный месяц
Будет ли кому снимать эту квартиру зимой и летом? Удобно ли отсюда добираться до работы или учёбы? Можно ли заселиться сразу, где поставить кровать и рабочий стол, сколько стоит заменить сломавшуюся технику?
Дорогой ремонт сам по себе не создаёт дорогую аренду. Если местные жильцы ищут квартиру в определённом бюджете, стоимость вашей кухни этот бюджет не увеличит. Здесь полезнее понятная планировка, надёжное оснащение и короткие перерывы между жильцами.
Возьмём условные 20 млн рублей и 24 месяца. Готовая квартира стоит 19 млн, оснащение — 700 тыс., оформление и сопровождение покупки — 300 тыс. Кредитов нет, к началу сдачи всё готово.
Аренда — 80 тыс. в месяц, оплачены 22 месяца из 24. Получаем 1,76 млн. Допустим, собственник вправе применять налог на профессиональный доход: сдаёт жилую квартиру физлицам, ставка 4%, налоговый вычет уже исчерпан. Налог — 70 400 рублей.
Ещё 120 тыс. за два года заложим на содержание, страховку и налог на имущество. 60 тыс. отложим на поломки. Это по-прежнему деньги владельца, но тратить их на жизнь пока не будем.
Для текущих трат остаётся 1 509 600 рублей за два года, в среднем 62 900 в месяц. Управляет квартирой сам владелец, его труд здесь деньгами не оценён; счётчики оплачивает жилец. Все суммы — условия примера, не обещание рынка.
Для перепродажи важен день выхода
Здесь надо заранее понимать, кто купит квартиру после вас и за что заплатит больше. Устаревшую отделку можно заменить. Неудачное расположение, сложные документы или тесную планировку дорогой кухней не исправить.
Покупка имеет смысл, когда цена входа и все расходы оставляют запас до осторожной цены продажи. Сравнивать нужно с похожими квартирами рядом, учитывая, что цена объявления ещё не означает цену сделки. Ремонт должен укладываться в смету и срок: ожидание тоже съедает деньги.
Те же 20 млн и два года. Покупаем за 18 млн, тратим 1,4 млн на ремонт, 300 тыс. на оформление и сопровождение, ещё 300 тыс. — на владение за весь срок. Арендного дохода в этом варианте нет. В конце продаём условно за 22 млн, расходы на продажу — 400 тыс. из выручки.
Предположим, это разовая частная продажа налогового резидента России, освобождения от налога нет. В расчёте уменьшаем доход только на подтверждённые 18 млн цены покупки. Получаем налоговую базу 4 млн. По действующим правилам: 13% с первых 2,4 млн и 15% с остатка. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 552 тыс. рублей. Других баз, влияющих на этот расчёт, нет; кадастровый минимум ниже цены продажи.
После продажи остаётся 21,048 млн. Значит, результат сверх вложенных 20 млн — 1,048 млн за два года. Деньги появятся после выхода из квартиры; ежемесячного дохода до этого нет.
Если продать за 21 млн, останется лишь 198 тыс. прибыли. За 20 млн — убыток 660 тыс. Налог при этом всё равно возникает: цена продажи выше подтверждённой цены покупки, хотя весь проект уже убыточен. Чтобы вернуть вложенное при этих расходах, нужно продать примерно за 20,77 млн.
При одинаковых расходах результат перепродажи меняется вместе с ценой выхода. Рост до 22 млн в примере ничем не гарантирован.
Какую квартиру искать именно вам
Нужна прибавка к текущему бюджету — считайте аренду после налогов, перерывов и содержания. Хотите заработать при продаже — проверяйте цену входа, смету, будущего покупателя и запас на случай слабого спроса. Если приходится срочно продавать ради обычных расходов семьи, ждать подходящего покупателя будет тяжелее.
Сравнивать 1,51 млн от аренды с 1,048 млн от перепродажи как полную доходность нельзя. В первом случае у владельца остаются квартира и резерв, во втором — деньги после продажи. Будущую стоимость арендной квартиры мы не задавали, поэтому окончательного победителя здесь нет.
Расчёт по действующим налоговым правилам: ФНС о НПД и ФНС о продаже недвижимости. Для будущей сделки правила и документы надо проверить заново; к регулярным перепродажам эту модель частной продажи автоматически переносить нельзя.
Что вам сейчас нужнее: свободные деньги каждый месяц или возможность заработать, дождавшись продажи?