Russia_s5
Кормеев Иван
На платформе с 06.09.26
Москва. Недвижимость. Капитал.
Брокер, 10 лет в сделках с новостройками. Считаю квартиру как актив: аренда, вклад против покупки, налог при продаже.
У собственника есть московская двушка 50 м². Он может оставить её под сдачу или продать и купить студию 30 м² у метро. Разницу в 20 метров объявляем в розыск: сколько денег за них удастся вернуть и что останется через пять лет?
У студии есть привлекательная улика. Если сдавать её за 65 тысяч рублей в месяц, на метр придётся около 2 167 рублей. У двушки за 80 тысяч — 1 600 рублей на метр. Но общий платёж за студию на 15 тысяч меньше. Достаточно ли дорогой аренды метра, чтобы обмен стал выгоднее?
Первое табло показывает плюс 4,8 млн рублей. Второе — 87% нужной квартиры.
Между этими цифрами прошёл год после продажи. Результат в рублях положительный, но на такую же квартиру в том же доме денег уже не хватает. Покажу, как это могло произойти, если читать сделку с конца.
Квартиры и суммы сделки ниже заданы для расчёта. Это не история клиента и не найденное объявление. Московские данные понадобятся чуть позже — как ориентир для темпа роста.
Октябрь 2026-го: до квартиры не хватает 2,97 млн
На руках 19,8 млн рублей. Нужна похожая квартира площадью 50 м²: тот же дом, этаж и состояние, что у проданной. Её цена теперь — 22,77 млн. Если покупать только за свои, придётся добавить 2,97 млн.
19,8 млн ÷ 22,77 млн = примерно 87% цены квартиры. Это не предложение купить долю: так я измеряю расстояние до целой квартиры.
Речь не о повторной продаже вашей квартиры. Вы купили её в строящемся доме и хотите уступить свои права. А застройщик в это же время предлагает покупателю похожую квартиру в том же проекте. Объекты разные, покупатель один.
Для инвестора это может стать неприятным сюрпризом. Вы назначили цену, дождались роста стоимости — и вдруг обнаружили, что рядом есть такое же предложение от строительной компании. Причём сравнивать будут не только цену в объявлении.
Сдавать за 80 тысяч и столько же платить банку — кажется, квартира почти сама себя оплачивает. Можно купить её на будущее, а семейные деньги оставить на обычную жизнь. Но между жильцами квартира может месяц пустовать, а банк всё это время будет ждать очередной перевод.
Я бы проверял такое обещание по сумме, которую придётся достать из своих. В нашем расчёте это почти 20 тысяч в месяц в среднем. Причём в месяц без жильца понадобится гораздо больше.
Проверим на одном годе
Предположим, в графике кредита стоит 80 тысяч в месяц. Аренду тоже берём по 80 тысяч. Все суммы условные: это не предложение банка и не оценка конкретной квартиры. Кредит здесь не подбираем — проверяем нагрузку при заданном платеже.
Квартира уже готова к сдаче. Первоначальный взнос, покупка и подготовка оплачены отдельно. Жильца ищем сами, без комиссии посреднику. За год он оплатит 11 месяцев, ещё месяц квартира простоит.
Собственник вправе применять налог для самозанятых — НПД. Сдаёт жильё физлицу, налоговый вычет уже использован, других доходов НПД нет. Ставка — 4% с полученной аренды.
На расходы, которые остаются собственнику, отведём 5 тысяч в месяц: его часть квитанций, налог на имущество и страховка. Коммунальные услуги по счётчикам жилец оплачивает отдельно. На мелкий ремонт за год потратим ещё 24 тысячи.
Сколько денег не хватит
Аренда принесёт 880 тысяч за год: 80 тысяч × 11 месяцев. Банку нужно перечислить 960 тысяч: платёж остаётся все 12 месяцев.
Кроме банка, оплатим:
▫️ налог с аренды — 35 200 рублей;
▫️ расходы собственника — 60 тысяч;
▫️ мелкий ремонт — 24 тысячи.
Получаем: 960 000 + 35 200 + 60 000 + 24 000 − 880 000 = 199 200 рублей из своих за год.
Отдельно будем откладывать по 3 тысячи в месяц на будущие крупные замены. Это ещё 36 тысяч резерва. Они пока не потрачены. Мелкий ремонт в 24 тысячи — отдельный расход: из этого резерва в модели его не оплачиваем.
В семейном бюджете нужно предусмотреть 235 200 рублей за год, или в среднем 19 600 в месяц. Из них 199 200 уйдут на платежи и расходы, 36 тысяч останутся запасом. Резерв нельзя считать свободными деньгами на обычные покупки.
Миллион на ремонт, зато аренда на 20 тысяч в месяц выше. Делим одно на другое — получаем 50 месяцев. Чуть больше четырёх лет, и вложения вроде бы вернулись.
Но это грубый счёт: без налогов, простоя и расходов на отделку, которая постепенно изнашивается. И ещё без одного сравнения. Возможно, квартиру достаточно просто обновить — и сдавать дешевле, зато потратить гораздо меньше.
Сравнивать надо два решения
Возьмём одну и ту же квартиру. Простое обновление с необходимым оснащением обойдётся в 300 тысяч, дорогой ремонт с оснащением — в миллион. В первом случае аренда составит 70 тысяч в месяц, во втором — 90 тысяч.
Все суммы здесь условные, это не сметы и не подборка объявлений. Надбавку в 20 тысяч ещё нужно подтвердить рынком.
Разница вложений — 700 тысяч. Именно их должен вернуть дорогой вариант за счёт дополнительной аренды. Но из надбавки получится оставить себе не все 20 тысяч.
Что останется от надбавки
Зададим условия. В первый год на работы и поиск жильца уйдёт месяц при простом обновлении и два при дорогом ремонте. Аренду получим за 11 и 10 месяцев соответственно. Дальше в обоих вариантах оплачены 11 месяцев в год: месяц простоя уже учтён.
Собственник вправе платить налог для самозанятых (НПД), сдаёт жильё физлицу, налоговый вычет уже использован. Ставка — 4% с полученной аренды. Других доходов, облагаемых этим налогом, нет. На все пять лет сохраняем ставки аренды и налог как условие расчёта, а не обещание будущих правил.
На обслуживание и замены дорогой отделки закладываем дополнительные 20 тысяч в каждом году. Это прогноз расхода сверх того, что потребовалось бы и при простом обновлении.
В первый год обычный вариант даст 70 тысяч × 11 = 770 тысяч аренды. Дорогой — 90 тысяч × 10 = 900 тысяч. Разница — 130 тысяч. После налога 4% и добавочных расходов останется 104 800 рублей.
В каждый следующий год разница составит:
20 тысяч × 11 × 0,96 − 20 тысяч = 191 200 рублей.
За четыре года накопится 678 400 рублей сверх того, что дало бы простое обновление. Это ещё меньше вложенных 700 тысяч. За пять — 869 600 рублей. Дорогой вариант вернёт доплату на пятом году, если все условия сохранятся.
Цена квартиры и одинаковые расходы владения при сравнении сокращаются. Кредитов и повторного капитального ремонта в модели нет. Инфляцию, возможное изменение цены продажи и доход, который могли бы принести свободные 700 тысяч, здесь не считаем. Это срок возврата доплаты, а не полная оценка инвестиции.
А если рынок даст только 10 тысяч сверху?
При тех же условиях за пять лет вернётся лишь 351 200 рублей. До возврата 700 тысяч далеко. Поэтому самая важная цифра здесь — не стоимость красивой кухни, а надбавка, которую действительно согласится платить жилец.
Жилец уже есть, мебель куплена, искать никого не нужно. Для покупателя под сдачу это выглядит удачно: можно получать деньги сразу после сделки. Но первые месяцы могут оказаться оплаченными прежнему хозяину. А сумму, которую продавец называет «залогом», потом придётся возвращать жильцу по условиям договора.
Неприятно заплатить за «готовый доход», а после покупки выяснить, что деньги получил другой человек. Я бы сначала разобрал договор и расчёты с жильцом. Покупать нужно понятный денежный поток, а не обещание, что кто-то уже живёт в квартире.
