Продал квартиру с прибылью 4,8 млн. Через год на такую же не хватило 3 млн
Первое табло показывает плюс 4,8 млн рублей. Второе — 87% нужной квартиры.
Между этими цифрами прошёл год после продажи. Результат в рублях положительный, но на такую же квартиру в том же доме денег уже не хватает. Покажу, как это могло произойти, если читать сделку с конца.
Квартиры и суммы сделки ниже заданы для расчёта. Это не история клиента и не найденное объявление. Московские данные понадобятся чуть позже — как ориентир для темпа роста.
Октябрь 2026-го: до квартиры не хватает 2,97 млн
На руках 19,8 млн рублей. Нужна похожая квартира площадью 50 м²: тот же дом, этаж и состояние, что у проданной. Её цена теперь — 22,77 млн. Если покупать только за свои, придётся добавить 2,97 млн.
19,8 млн ÷ 22,77 млн = примерно 87% цены квартиры. Это не предложение купить долю: так я измеряю расстояние до целой квартиры.
Деньги те же, но цена цели изменилась.
Октябрь 2025-го: хватало на все 100%
Годом раньше такая квартира стоила 19,8 млн — ровно столько денег осталось после продажи и расходов. Теперь зададим для неё рост на 15%: 19,8 × 1,15 = 22,77 млн рублей. Деньги за этот год процентов не принесли.
Почему именно 15%? По данным Циана, средняя цена предложения квадратного метра московской вторички без элитного жилья в октябре 2026 года составляла 430,8 тысячи рублей и была на 15% выше, чем в октябре 2025-го.
Это цены в объявлениях, не цены сделок. Состав квартир в продаже тоже меняется, поэтому средний рост по Москве не доказывает, что конкретный аналог подорожал именно на 15%. Этот процент для выбранной квартиры мы предположили: в другом доме результат мог быть иным.
Ещё раньше: почему на первом табло плюс
Квартиру купили в 2019 году за 15 млн собственных денег, в октябре 2025-го продали за 20 млн. До расходов разница — 5 млн. На продажу ушло 200 тысяч: осталось 19,8 млн. Если вычесть первоначальные 15 млн, получим 4,8 млн после названных расходов.
Собственник — физлицо, жильё не использовалось в бизнесе и непрерывно принадлежало ему больше пяти лет. В этом расчёте доход от продажи освобождён от НДФЛ; ФНС разъясняет правило минимального срока. Условия налога для своей сделки нужно проверять отдельно.
Других расходов на покупку и владение здесь нет. Кредит не брали, квартиру не сдавали, платную аренду жилья после продажи и доход от размещения денег за год не учитываем. С вашими расходами и доходами результат будет другим.
А если деньги работали?
Чтобы 19,8 млн превратились в 22,77 млн, за год нужно получить 2,97 млн чистыми — 15%. При 10% чистого прироста капитал составит 21,78 млн: всё ещё не хватает 990 тысяч. При 15% хватит ровно на цену квартиры, если дополнительных расходов на покупку нет.
Оба процента — расчётные результаты после налогов и расходов, не ставки конкретных вкладов. Другой доход на деньги или расходы за время ожидания изменят итог.
Что показывают оба табло вместе
Плюс 4,8 млн не исчез: разница в рублях положительная. Но относительно выбранной квартиры те же деньги за год сдвинулись со 100% её цены до 87%. По цене метра аналога они покрывают примерно 43,5 м² из 50. Не хватает эквивалента 6,5 м² — или 2,97 млн рублей.
Если бы моей следующей целью была такая же квартира, я бы перед продажей проверил цену подходящего аналога и сумму после своих расходов. А при намерении ждать год заранее посчитал бы, откуда возьмутся деньги на возможную разницу. Цена выхода из одной квартиры ещё не говорит, достаточно ли её для входа в другую.
Что бы вы выбрали: зафиксировать прибыль и ждать с деньгами или сразу купить похожую квартиру?