«Аренда покроет платёж». Сколько придётся добавить из своих?
Сдавать за 80 тысяч и столько же платить банку — кажется, квартира почти сама себя оплачивает. Можно купить её на будущее, а семейные деньги оставить на обычную жизнь. Но между жильцами квартира может месяц пустовать, а банк всё это время будет ждать очередной перевод.
Я бы проверял такое обещание по сумме, которую придётся достать из своих. В нашем расчёте это почти 20 тысяч в месяц в среднем. Причём в месяц без жильца понадобится гораздо больше.
Проверим на одном годе
Предположим, в графике кредита стоит 80 тысяч в месяц. Аренду тоже берём по 80 тысяч. Все суммы условные: это не предложение банка и не оценка конкретной квартиры. Кредит здесь не подбираем — проверяем нагрузку при заданном платеже.
Квартира уже готова к сдаче. Первоначальный взнос, покупка и подготовка оплачены отдельно. Жильца ищем сами, без комиссии посреднику. За год он оплатит 11 месяцев, ещё месяц квартира простоит.
Собственник вправе применять налог для самозанятых — НПД. Сдаёт жильё физлицу, налоговый вычет уже использован, других доходов НПД нет. Ставка — 4% с полученной аренды.
На расходы, которые остаются собственнику, отведём 5 тысяч в месяц: его часть квитанций, налог на имущество и страховка. Коммунальные услуги по счётчикам жилец оплачивает отдельно. На мелкий ремонт за год потратим ещё 24 тысячи.
Сколько денег не хватит
Аренда принесёт 880 тысяч за год: 80 тысяч × 11 месяцев. Банку нужно перечислить 960 тысяч: платёж остаётся все 12 месяцев.
Кроме банка, оплатим:
▫️ налог с аренды — 35 200 рублей;
▫️ расходы собственника — 60 тысяч;
▫️ мелкий ремонт — 24 тысячи.
Получаем: 960 000 + 35 200 + 60 000 + 24 000 − 880 000 = 199 200 рублей из своих за год.
Отдельно будем откладывать по 3 тысячи в месяц на будущие крупные замены. Это ещё 36 тысяч резерва. Они пока не потрачены. Мелкий ремонт в 24 тысячи — отдельный расход: из этого резерва в модели его не оплачиваем.
В семейном бюджете нужно предусмотреть 235 200 рублей за год, или в среднем 19 600 в месяц. Из них 199 200 уйдут на платежи и расходы, 36 тысяч останутся запасом. Резерв нельзя считать свободными деньгами на обычные покупки.
Резерв остаётся у собственника, но его тоже нужно предусмотреть в семейном бюджете.
Среднее не спасает в пустой месяц
Когда жильца нет, аренда не поступает. По нашим условиям нужны 80 тысяч банку, 5 тысяч на расходы собственника и 3 тысячи в резерв. Всего 88 тысяч за месяц, ещё до возможной поломки.
Если без оплаты пройдут два месяца за год, при остальных прежних условиях потребуется уже 312 тысяч из своих с учётом резерва — в среднем 26 тысяч в месяц.
Доплата — ещё не убыток от квартиры
Платёж банку включает проценты и погашение основного долга. Часть денег уменьшает долг, а не исчезает. Поэтому всю доплату нельзя объявлять потерянной прибылью. Но для семейного бюджета важен весь платёж: вернуть банку нужно и проценты, и часть кредита.
Я бы перед покупкой подставил в этот расчёт свой банковский график, подтверждённую аренду похожих квартир и свои квитанции. Затем проверил бы два месяца без жильца и крупную замену техники. Объявление с желаемой ставкой ещё не доказывает, что квартира сдастся за эти деньги.
Если свободны только 10 тысяч в месяц, а отдельного запаса на пустую квартиру нет, в нашем примере обещание «аренда всё покроет» не помогает. Я бы в такой ситуации менял условия покупки или откладывал её.
Ко мне можно обратиться за подбором квартиры под сдачу. Подберём варианты под ваш бюджет и сравним, сколько каждый потребует добавлять к аренде из своих.
А вы перед покупкой под сдачу считаете только платёж или ещё и сумму, которую готовы добавлять каждый месяц?