Кому достались мои 20 метров?
У собственника есть московская двушка 50 м². Он может оставить её под сдачу или продать и купить студию 30 м² у метро. Разницу в 20 метров объявляем в розыск: сколько денег за них удастся вернуть и что останется через пять лет?
У студии есть привлекательная улика. Если сдавать её за 65 тысяч рублей в месяц, на метр придётся около 2 167 рублей. У двушки за 80 тысяч — 1 600 рублей на метр. Но общий платёж за студию на 15 тысяч меньше. Достаточно ли дорогой аренды метра, чтобы обмен стал выгоднее?
Вместе с площадью меняются не только расходы, но и стоимость квартиры при продаже.
Это учебная модель, не история клиента и не готовая пара объявлений. Для неё беру жилую двушку за 17 млн рублей и готовую студию за 15,5 млн. Разница площадей — ровно 20 м². Оба объекта условно находятся в одном районе Москвы; цены продажи, найма и расходов ниже — допущения, а не обещание рынка.
Для ориентира: на Циане есть двушка 50,4 м² за 17 млн рублей на улице Академика Янгеля; по объявлению нужен косметический ремонт. https://www.cian.ru/sale/flat/312368655/
В том же районе в сентябрьском объявлении студии указаны 20 м² и 12,9 млн рублей: 29-й этаж, косметический ремонт. Это архивный ориентир с другой площадью и ценой, не студия из модели; доступность и документы нужно уточнять. https://realty.yandex.ru/offer/5414092953446781741/
Срез Relocat за октябрь показывает медианные ставки аренды студии 62 тысячи и двушки 85 тысяч в месяц. Это цены объявлений, не подтверждённые сделки; доход наших условных квартир они не определяют. https://relocat.io/gorod/moskva/nedvizhimost/
Первая улика: сколько денег освободится?
У 20 метров нет отдельной цены: студию покупают целиком, вместе с кухней, санузлом и расположением. Продажа двушки за 17 млн и покупка студии за 15,5 млн дают разницу 1,5 млн. Допустим, услуги и оформление при смене обойдутся ещё в 300 тысяч. На руках останется 1,2 млн рублей. Ремонт студии считаю отдельно, в расходах на сдачу.
Двушка принадлежит физлицу больше пяти лет, поэтому при условиях модели НДФЛ при её продаже нет. Если подходящая студия вместе с расходами стоит дороже выручки, свободных денег не будет: понадобится доплата. Для своего обмена надо брать реальные цены, документы и сметы, а не эту разницу в 1,2 млн.
Вторая улика: что принесёт аренда?
Считаю 60 месяцев с одного дня: в варианте обмена продажа и покупка с регистрацией студии уже состоялись в начале расчёта. Двушка сдаётся по 80 тысяч в месяц, студия — по 65 тысяч. Ставки не меняются. Двушка занята 55 месяцев, студия — 53: в обоих случаях заложен простой, а для студии ещё два месяца на подготовку и поиск жильца. Если сам обмен займёт время, его нужно добавить в расчёт. Доход на свободные деньги и залог, возвращённый жильцу, не учитываю. Счётчики жилец оплачивает напрямую; постоянные платежи и налог на имущество включены в 120 тысяч в год на каждого собственника.
Наймодатели — физлица на налоге на профессиональный доход. Наниматели — физлица, ставка в модели 4% со всей полученной аренды, налоговый бонус уже использован. Предполагаю, что право на режим и его условия сохранятся, других доходов на этом режиме нет. Ремонт налоговую базу не уменьшает.
▫️ Оставить двушку: 55 × 80 тысяч = 4,4 млн аренды. Минус 176 тысяч налога, 300 тысяч на подготовку и ремонт и 600 тысяч постоянных расходов. Остаётся 3,324 млн рублей.
▫️ Купить студию: 53 × 65 тысяч = 3,445 млн. Минус 137,8 тысячи налога, 200 тысяч на подготовку и ремонт и 600 тысяч постоянных расходов. Остаётся 2,5072 млн рублей.
Эти суммы — накопленный денежный остаток за пять лет, не гарантированная доходность. Квартира при этом всё ещё у собственника. Но какую цену ей поставить в конце?
Третья улика: цена выхода
Для начала предположим, что через пять лет двушку продадут за те же 17 млн, студию — за те же 15,5 млн. На продажу каждой закладываю по 150 тысяч. Новую студию продают после истечения пяти лет владения, при сохранении правил и условий освобождения от НДФЛ; для старой квартиры срок тоже выполнен.
Тогда после продажи и расходов получается:
▫️ двушка: 17 млн − 150 тысяч + 3,324 млн = 20,174 млн рублей;
▫️ студия: 15,5 млн − 150 тысяч + 2,5072 млн аренды + 1,2 млн свободных денег = 19,0572 млн рублей.
При этих условиях оставить двушку выгоднее на 1,1168 млн рублей. Без учёта цены выхода можно было бы увидеть только разницу в арендных поступлениях и упустить судьбу самого актива.
Порог можно проверить: если двушка на выходе всё так же стоит 17 млн, студию нужно продать примерно за 16,6168 млн, чтобы результаты сравнялись. Это рост цены студии на 1,1168 млн, или около 7,2% за пять лет, без учёта инфляции. Выше этого порога при прочих равных выигрывает обмен; ниже — сохранение двушки. Если изменится цена двушки, порог студии сдвинется на ту же сумму. Будущие цены здесь не прогнозируются.
Когда результат розыска изменится?
Свободные 1,2 млн могут приносить доход или понадобиться семье сразу. Аренда может вырасти или снизиться, жильё — простоять дольше, ремонт оказаться дороже. Расходы при покупке и продаже зависят от сделки, а налог на имущество — от кадастровой стоимости, ставки и льгот. Если вложить деньги под процент, нужно добавить именно чистый результат после налогов и расходов; тогда порог цены студии снизится.
Могу подобрать студии под ваш бюджет и сравнить их с вашей двушкой по реальной цене, состоянию и аренде. Помогу проверить документы и условия договора встречной покупки: сроки освобождения, порядок расчётов и что произойдёт, если одна из сделок задержится. Так разницу после обмена можно посчитать до подписания документов.
Розыск окончен: 20 метров отдельно никому не продавались. Они остались в составе двушки, а собственник получил студию и 1,2 млн после расходов на смену. В нашем расчёте более высокая аренда метра студии не компенсировала разницу общих поступлений и издержки обмена.
Вы бы сохранили двушку или обменяли её на студию, если бы после сделки оставалось 1,2 млн?