Застройщик продаёт вашу квартиру. Хотя вы её уже купили
Речь не о повторной продаже вашей квартиры. Вы купили её в строящемся доме и хотите уступить свои права. А застройщик в это же время предлагает покупателю похожую квартиру в том же проекте. Объекты разные, покупатель один.
Для инвестора это может стать неприятным сюрпризом. Вы назначили цену, дождались роста стоимости — и вдруг обнаружили, что рядом есть такое же предложение от строительной компании. Причём сравнивать будут не только цену в объявлении.
Перед покупкой ради перепродажи я бы проверил, с кем потом придётся конкурировать и чем наше предложение будет лучше.
Два объявления по 16 миллионов
Представим две квартиры на одном этаже одного строящегося дома: одинаковая площадь, отделка и срок передачи по договору — через два года. Одну предлагает инвестор, вторую — застройщик. Все цифры и условия ниже вымышлены для расчёта, это не действующая акция и не найденные объявления.
Инвестор просит за уступку 16 млн рублей одним платежом по согласованной схеме расчётов. Его договор с застройщиком полностью оплачен, долга перед ним нет.
У застройщика похожая квартира стоит 16 млн при полной оплате. Но при рассрочке её цена уже 17 млн. По условию примера покупатель платит:
▫️ сначала — 3,4 млн рублей;
▫️ затем 23 месяца по 100 тысяч — ещё 2,3 млн;
▫️ в конце 24-го месяца — оставшиеся 11,3 млн.
Всего: 3,4 + 2,3 + 11,3 = 17 млн рублей. Для простоты дополнительные услуги, комиссии и кредит в этой модели не учитываем.
Рассрочка уменьшает первый платёж, но полную цену и крупный остаток нужно проверить заранее.
Одинаковая цена — разные возможности
Если у покупателя есть 16 млн и он готов заплатить одним платежом, оба предложения могут подойти. Тогда решат детали квартиры и договора. Уступка не становится автоматически хуже только потому, что продавец — инвестор.
А что, если сейчас есть только 3,4 млн? В условном варианте застройщика можно начать с этой суммы. Чтобы принять предложение инвестора без кредита, нужно сразу найти ещё 12,6 млн. Поэтому при одинаковой цене полной оплаты часть покупателей посмотрит на рассрочку застройщика.
Но платёж в 100 тысяч не делает покупку дешёвой. К концу второго года нужно найти сразу 11,3 млн. Если взять их негде, квартира в такой рассрочке может оказаться недоступной, хотя ежемесячная сумма выглядит посильной. А полная цена на миллион выше, чем при оплате застройщику одним платежом.
Дороговизну рассрочки мы здесь сравниваем по сумме договора, без учёта дохода, который деньги могли бы принести за два года. Реальную выгоду при другом графике и источнике средств нужно считать отдельно.
Что останется продавцу
Допустим, инвестор раньше полностью оплатил ДДУ за 13,5 млн своими деньгами, а теперь уступает права за 16 млн. Разница — 2,5 млн. Если дополнительно потратить на продажу условные 200 тысяч, останется 2,3 млн до налога и других возможных расходов.
Это не готовая прибыль на руки: налог и документы на расходы нужно проверить для своей ситуации. Если для покупки привлекался кредит, потребуется отдельно разобраться с оставшимся долгом банку и расходами на него. В нашем числовом примере кредита нет.
Что проверить перед сделкой
До передачи квартиры по акту продаётся не готовое право собственности, а право требования по договору долевого участия — ДДУ. Памятка строительного надзора объясняет: уступка возможна после регистрации ДДУ и до подписания акта или другого документа о передаче; цену по исходному договору нужно оплатить либо согласовать уступку одновременно с переводом долга.
Покупателю стоит проверить исходный ДДУ и оплату, наличие залога, условия перевода долга и необходимые согласия, а также регистрацию уступки и безопасный порядок расчётов. Условия и возможные платежи за согласие надо смотреть в документах конкретной сделки: единую комиссию для всех я бы не закладывал.
Важно и то, сколько денег находится на счёте эскроу. Банк России предупреждал: при некоторых уступках эта сумма меньше цены, уплаченной продавцу. Нужно заранее понять, как защищена разница, если застройщик не выполнит обязательства.
Покупателю с достаточной суммой и подходящими документами уступка может дать именно ту планировку или этаж, которых больше нет у застройщика. Рассрочка застройщика может подойти тому, кому важен меньший первый платёж и у кого есть понятный источник денег на остаток. В обоих случаях нужно смотреть полный договор, а не только первый платёж.
До покупки под перепродажу я смотрю, сколько похожих квартир ещё продаёт застройщик, какие корпуса он планирует выводить дальше и чем наш вариант сможет выделиться. Будущие цены неизвестны, поэтому отдельно считаю, насколько можно снизить свою цену и что после этого останется за вычетом расходов.
А вы при покупке для перепродажи сначала смотрите на цену квартиры или на то, кому и на каких условиях сможете её предложить?
