#новостройки — посты и обсуждения

Осенью 2021-го мой клиент Виктор заплатил 9 млн за двушку 48 м² на котловане в Новой Москве. Оплата полностью, без ипотеки. Его вопрос тогда звучал так: «А вырастет ли?» Прошло пять лет, и я посчитал ответ в процентах годовых против вклада на те же 9 млн. Квартира оказалась впереди на 1–3 млн.

Что вышло у квартиры

Ключи выдали в мае 2024-го, на два квартала позже срока по договору. Ремонт из white box (голые стены) обошёлся в 1,4 млн. С сентября 2024-го квартира сдаётся: 55 тысяч в месяц, потом 62, сейчас 65. Аренда за два года принесла около 1,4 млн после налога самозанятого 4%. Пока шла стройка, переносились ключи и делался ремонт, дохода не было.

Вложено 10,4 млн (9 + 1,4). Сейчас двушка стоит около 17 млн по сделкам в его корпусе за лето. С арендой выходит 18,4 млн. По внутренней ставке (годовая доходность с учётом того, что ремонт вложен только в 2024-м, а аренда идёт с сентября 2024-го) это около 13% годовых.

Доходность квартиры вы считаете по цене или вместе с арендой и ремонтом?

Вклад на те же 9 млн

Спокойный вариант: годовой вклад, каждую осень переоформление по средней максимальной ставке десяти крупных банков (данные ЦБ: 6,4 → 6,5 → 10,2 → 20,2 → 15,5%). Из 9 млн выходит 15,6 млн, то есть 11,6% годовых. Активный: короткие вклады на пиках ставки, 17,3 млн, 14% годовых. Это потолок при идеальном угадывании пиков задним числом.

Итог: 18,4 млн у квартиры против 15,6 и 17,3 млн у вклада. Квартира впереди на 1–3 млн (проценты по вкладам до налога).

Если и ремонтные 1,4 млн положить на вклад с осени 2024-го, разница почти исчезает: спокойный вклад даст 17,5 млн, активный 19,2 млн. Квартира на 0,9 млн впереди первого и на 0,8 млн позади второго.

Повторится ли на котловане сейчас

Обещать повторения не могу. В 2021-м котлован был заметно дешевле готового жилья: по подсчётам «Метриума» (ЕРЗ.РФ, март 2024), в старой Москве разница средних цен за метр была 28,5%, а к 2024-му сжалась до 15,9%. Это средние по разным домам. По моей оценке, рост тех лет сильно подогревала массовая льготная ипотека под 7%; таких условий сейчас нет.

Для готовой квартиры сегодня выходит так: аренда Виктора, 65 тысяч в месяц, это 4,4% к 17 млн после налога 4% и до расходов на дом, плюс прогноз ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) на рост цен новостроек Москвы: 5–7% на 2026 год и 4–7% на 2027-й. Вместе 8–11% годовых. По данным ЦБ, средняя максимальная ставка десяти крупных банков по вкладам на срок от 181 дня до года сейчас 12,70% (третья декада сентября).

Здесь я не уверен: если ставки по вкладам снизятся к 9%, перевес перейдёт к квартире; если удержатся около 13%, останется у вклада.

Где этот расчёт ломается.

▫️ 17 млн — оценка по сделкам в корпусе, Виктор квартиру пока не продавал. При продаже за 16 млн итог 17,4 млн: вровень с активным вкладом на 9 млн и со спокойным, если ремонтные тоже положить на вклад.

▫️ Налог на проценты по вкладам в итоги не входит: по моему расчёту (других процентных доходов у Виктора нет) за пять лет он около 0,7–0,9 млн. Проценты за 2021 и 2022 годы налогом не облагаются.

▫️ Налог с продажи квартиры не считал. Срок владения по ДДУ идёт с даты полной оплаты (статья 217.1 Налогового кодекса, пояснения ФНС), то есть у Виктора с осени 2021-го: пять лет, после которых доход от продажи налогом не облагается, исполняются этой осенью, точную дату смотреть по платёжным документам.

▫️ Расходы на содержание дома не считал ни для аренды, ни для вклада. Дом Виктора у работающего метро, такие сданные дома идут по 350–380 тыс. за метр, у вашего будут свои цифры.

Не инвестиционная рекомендация: цифры одного объекта и средние по рынку.

Вы бы на пять лет выбрали квартиру на котловане или вклад?

#недвижимость #инвестиции #вклады #новостройки #москва

#инвестиции #недвижимость #покупкаквартиры #пассивныйдоход #ошибкиинвестора #вложения #аренда #финансы #ВосточныйГород #новостройки#базар

Две двушки, которые в открытых источниках значатся бизнес-классом: одна от 13 млн ₽, другая 96,2 млн ₽. Разница 83 млн ₽. Я разложил её на четыре ступени и посмотрел, какие можно соотнести с цифрами объявлений. По моей раскладке это метры, район и этаж, вместе около 47 млн ₽ (56%). Ещё 36,2 млн ₽ (44%) остаются на то, что цифрой в объявлении не видно: дом, вид и, возможно, цена предложения выше рынка.

Откуда цифры

Метриум (аналитики рынка новостроек), август 2026: двушки бизнес-класса продают от 13,9 до 111,2 млн ₽. Адресов у краёв нет, поэтому я взял ближайшие по цене двушки из объявления и обзора рынка, по одному источнику на каждую: 36 м² в Новой Москве от 13 млн ₽ (около 361 тыс. ₽ за метр, сдача в III квартале 2027, объявление на 28.09) и 91,4 м² у Ленинградского шоссе за 96,2 млн ₽ (около 1,05 млн ₽ за метр, дата, этаж и вид в источнике не указаны). Поэтому ступени этажа и вида ниже показывают, сколько стоили бы такие надбавки; что есть в этом лоте, источник не говорит.

Раскладка в порядке «сначала метры, потом место»:

▫️ Метры: 91,4 м² по цене метра дешёвой двушки стоят 33 млн ₽, это +20 млн ₽ за лишние 55 м² (91,4 минус 36).

▫️ Район: метр около 575 тыс. ₽ в среднем по бизнес-классу (Метриум, август: 573; Kalinka, июль: 574) даёт 52,6 млн ₽, +19,6 млн ₽.

▫️ Этаж: верхние этажи бизнеса дороже нижних примерно на 14% (Циан, данные 2025 года), около 60 млн ₽, +7,4 млн ₽.

▫️ Дом и вид: до 96,2 млн ₽, +36,2 млн ₽.

Что можно сверить заранее

Площадь, цена метра и этаж есть в большинстве объявлений, по ним лот можно сравнить с соседними. Проверить можно две вещи: цену метра вашего лота против среднего по классу, около 575 тыс. ₽ (для другого округа сравнение грубое), и разницу между этажами в прайсе против 14%.

Что остаётся на дом и вид

Redcat оценивает надбавку за редкий вид в бизнес-классе в 15–20% и больше (по пересказу МИР КВАРТИР, 27.08.2026; вторую свежую оценку я не проверял). Если у лота такой вид, от 60 млн ₽ это 9–12 млн ₽. Остальные 24–27 млн ₽ из 36,2 приходятся на то, у чего в открытых отчётах нет цены: башня, лобби, паркинг, имя застройщика или просто цена предложения выше рынка.

Какую часть цены вы готовы платить за то, чего в объявлении нет цифрой?

Как выбрать, за что платить

▫️ Метры и район сверяют по объявлениям, с них я начинаю.

▫️ Этаж проверяю прайсом по этажам: у одной планировки разница между этажами видна сразу.

▫️ Для дома и вида заранее закладываю отдельную сумму и решаю, сколько готов доплатить, даже если следующий покупатель оценит их ниже.

На 30 млн ₽ без ипотеки те же цены метра дают 83 м² по 361 тыс. ₽, 52 м² по 575 тыс. ₽ или 46 м² на верхнем этаже по 656 тыс. ₽ (575 плюс 14%).

Где расчёт ломается. Квартиры стоят в разных домах, нижняя ещё строится, и точными краями Метриума они не являются. Порядок счёта меняет доли: по цене метра дорогой двушки те же 55 м² дали бы 58 млн ₽. Цифру 14% дают как разницу между верхними и нижними этажами, я прибавил её к среднему метру целиком, поэтому этаж мог выйти завышенным. По фактическим продажам Kalinka метр 643 тыс. ₽ (I полугодие), и с ним на дом и вид пришлось бы около 29 млн ₽. Цены предложений не равны ценам сделок.

Итог

Из 83,2 млн ₽ разницы цифры есть у 47 млн ₽, остальное каждый оценивает сам. Сколько это стоит лично вам, лучше решить до первого показа.

Не инвестиционная рекомендация: раскладка одного сценария на двух объявлениях и цифрах лета 2026 года.

Если покупаете ради перепродажи или аренды: за что вы доплатили бы охотнее, за район или за этаж с видом?

#недвижимость #инвестиции #москва #новостройки #бизнескласс

Часть эффекта от метро в ценах у новой линии, судя по отчётам аналитиков до пуска, уже видна. За год до февраля 2026-го комфорт-класс в доступности линии подорожал на 37,8%, в старой Москве на 27,2%.

5 сентября открыли первый участок Рублёво-Архангельской линии, 8,7 км и 5 станций; следующий участок, до «Новорижской», город обещает в 2027-м. Цифры из отчётов «Метриума» (консалтинговая компания, считающая цены новостроек) вышли до пуска, в феврале и марте 2026-го.

Что уже в цене

Вычитаю одно из другого: 10,6 процентного пункта (мой расчёт по данным отчёта). В процентах от цены квартира у линии за год обогнала старую Москву примерно на 8%. Сравнение неидеальное: у линии 19 проектов, по старой Москве весь рынок класса. Порядок виден: большую часть роста дал рынок в целом. Рост прошёл до пуска, поэтому в нынешней цене, судя по этим отчётам, уже сидят обе части.

Вы при оценке квартиры у метро считаете отдельно рост рынка и надбавку за станцию?

Цена метра сейчас

В марте «Метриум» посчитал три станции линии: комфорт-плюс — 522 тыс. ₽ за метр, средняя квартира около 32,7 млн. Трёшка 62,1 м² у новой станции стоит по сайту застройщика на 5 октября 33,2 млн по рекламной акции, это около 535 тыс. ₽ за метр, на 2–3% выше мартовской средней.

Оговорки: это одна квартира с двумя рекламными акциями («−35%» и ещё «−5%»), а однушка и двушка в том же доме стоят около 600 тыс. ₽ за метр. Цена без акций на сайте больше 53 млн, считать надо от цены в договоре. Подорожал ли метр после пуска, сказать пока нельзя.

Сколько должна вырасти цена, чтобы обойти вклад

Допущение: покупатель вносит 10 млн из накоплений, остальные около 23 млн — рассрочка застройщика до сдачи дома во II квартале 2028-го, закрыть её он планирует деньгами от продажи своей квартиры. Условия рассрочки не считаю, налог при продаже новой квартиры в расчёт не включён. Своя квартира остаётся у него в обоих сценариях до продажи, поэтому с вкладом сравниваю только взнос.

Вклад на 12,70% (средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, III декада сентября; ключевая ставка ЦБ сейчас 14%), от 1,5 до 1,75 года до ключей, проценты простые и до налога: около 1,9–2,2 млн, это 5,7–6,7% от 33,2 млн. Чтобы сравняться, цена квартиры должна вырасти примерно на 6–7% за этот срок, около 4% в год. При вкладе под 10% нужно около 4,5–5,3%.

Весной «Метриум» и «Циан» прогнозировали у этих станций ещё 25–35% за один-два года. Это прогноз до открытия, проверить его пока нечем: если он сбудется хотя бы наполовину, порог в 6–7% пройден с запасом, а если рост ограничится рынком, всё зависит от его темпа.

Какой рост цены до ключей вы закладываете для новостройки у метро?

Где расчёт ломается. Ставка 12,70% дана на срок до года, на полтора её не зафиксировать, и если вклады подешевеют, порог снизится. Расходы на сделку не считал. В сноске сайта рассрочка по акции указана до шести месяцев, поэтому цену 33,2 млн при рассрочке до 2028-го подтверждают в отделе продаж: без этого расчёт не работает.

Риск сроков

Главный риск лежит в старой квартире. В этом допущении последний платёж по рассрочке идёт до ключей и закрывается деньгами от её продажи; если за неё дадут меньше или покупатель найдётся позже, разницу ищут до сдачи дома. До договора стоит оценить её по ценам реальных сделок и заложить запас на случай, если ключи выдадут позже.

Итог

Если станция у дома нужна вам для жизни, называть цену переплатой за метро трудно. Если покупка ради перепродажи после ключей, прибавку от метро вы уже оплатили в цене, а дальше результат зависит в основном от рынка. Порог в 6–7% невысок; решающими остаются деньги от продажи своей квартиры к последнему платежу.

Не инвестиционная рекомендация: расчёт одного сценария, цифры аналитиков и сайта застройщика на указанные даты.

Вы бы брали квартиру у открытой станции ради жизни рядом с метро или ради перепродажи после ключей?

#недвижимость #новостройки #инвестиции #москва #вклады

В августе в массовом сегменте старой Москвы заключили меньше тысячи сделок с новостройками: впервые с июля 2017 года и на 59% меньше, чем годом раньше (Метриум, 11 сентября). А средний метр там же вырос за год на 17%, до 426 570 ₽.

Сделок в 2,4 раза меньше, метр дороже на шестую часть. Инвестору в квартиру нужен другой вопрос: входит ли в эти 17% цена лота, который он держит или собирается купить?

Где упали договоры

Договоров долевого участия (так оформляют покупку квартиры в строящемся доме) стало меньше, чем годом ранее: в старой Москве на 45%, в Новой Москве на 48%, в Подмосковье на 3% (Росреестр, расчёт DataFlat, 4 сентября). Метриум считает массовый сегмент, Росреестр все договоры, поэтому цифры разные.

Покупает тот, у кого есть деньги или одобренная ипотека. В августе больше половины ипотек в России были рыночными, в среднем под 18,7%; по Москве отдельной цифры нет. С 1 октября ставка семейной ипотеки зависит от числа детей; если свои деньги (с маткапиталом) составляют от половины цены, по условиям программы она не выше 6% (решение Минфина от 22 сентября).

Почему средний метр растёт при слабом спросе

▫️ Дешёвых лотов меньше: предложение в массовом сегменте сократилось на 31%, в первом полугодии в старой Москве не стартовало ни одного комфорт-проекта.

▫️ Структура: по данным bnMAP, цены в августе выросли в восьми округах из двенадцати из-за шести корпусов с высокой ценой метра.

Торг объясняет другое: почему цена на сайте держится. По подсчётам Циана на 24 августа (данные старше месяца), около 60% лотов в московских новостройках продаётся с уступкой (на 15 пунктов больше, чем годом ранее), средняя уступка 7,8%.

Как структура двигает среднее, покажу на условном примере (цифры придуманы). Год назад 10 лотов: 7 по 360 тысяч за метр и 3 по 450, средний 387 тысяч. Сейчас 7 лотов: 3 по 360 и 4 по 450, средний 411 тысяч. Средний вырос на 6%, хотя цена ни одного лота не изменилась.

«Метр +17%» это цифра по рынку; цену конкретного лота показывают похожие лоты в вашем корпусе и соседних.

Вы оцениваете свой лот по среднему метру рынка или по объявлениям в своём корпусе?

Порог ожидания для тех, кто думает войти

Условная квартира 35 м²: по среднему метру 426 570 ₽ это около 14,9 млн. Допустим, деньги лежат на вкладе под 12,68% (средняя максимальная ставка топ-10 банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, вторая декада сентября; за третью данных нет).

▫️ проценты за 181 день: 0,94 млн;

▫️ налог 13% с суммы сверх необлагаемых 160 тысяч: 0,10 млн;

▫️ на руках 0,84 млн, это 5,6% от цены квартиры.

Порог такой: если за полгода лот подорожает меньше чем на 5,6%, вклад покроет подорожание; если больше, вклад проиграет. Расчёт для покупки без ипотеки. Средний метр за год вырос на 17%, при ровном росте это около 8% за полгода, выше порога. Прошлый рост будущего не гарантирует, на среднем метре сказываются дорогие новые корпуса, поэтому свой лот я бы смотрел отдельно.

Где этот расчёт ломается. Ставка меняется: при 12,5% порог 5,5%, при 13% около 5,75%; отдельный банк даст меньше средней. Вклад закроется в 2027-м: необлагаемая сумма считается по ставке того года и может быть меньше 160 тысяч (порог останется около 5,6%), а Минфин предлагает менять сам налог на проценты (пока проект). В порог не включены ни уступка за полную оплату (если её не будет, ожидание дороже 5,6%), ни аренда сдаваемой квартиры. Вклад застрахован на 1,4 млн в одном банке, 14,9 млн придётся делить. При ипотеке под 18,7% арифметика другая, её я здесь не считал.

Какой рост цены лота за полгода вы сочли бы поводом не ждать?

Три сценария и за чем следить

Прогноза «вырастет» или «упадёт» я не дам: данных за сентябрь пока нет, исход зависит от ставки.

▫️ Ставка снижается, покупатели возвращаются, предложение остаётся малым: уступки в цене, которые сейчас дают тем, кто платит сразу, сокращаются.

▫️ Ставка держится, покупатели медлят, новые корпуса выходят: цены на сайтах начинают уступать.

▫️ Картина сохраняется: сделок мало, средний метр держится за счёт структуры.

За чем следить: договоры долевого участия за сентябрь и октябрь вместе (семьи спешили до 1 октября: с 1 по 28 сентября заявок на семейную ипотеку на 48% больше, чем в августе, «Российская газета» от 29 сентября); предложение; долю лотов с уступкой; решение ЦБ 23 октября (ключевая сейчас 14%); цены одинаковых лотов в вашем корпусе.

Не инвестиционная рекомендация: расчёт на допущениях, у вашего лота будут свои цена и ставка.

Вы сейчас держите деньги на вкладе в ожидании цены или уже торгуетесь за конкретный лот?

#недвижимость #инвестиции #москва #новостройки #вклады