Миллион на ремонт ради дополнительных 20 тысяч аренды — стоит ли?
Миллион на ремонт, зато аренда на 20 тысяч в месяц выше. Делим одно на другое — получаем 50 месяцев. Чуть больше четырёх лет, и вложения вроде бы вернулись.
Но это грубый счёт: без налогов, простоя и расходов на отделку, которая постепенно изнашивается. И ещё без одного сравнения. Возможно, квартиру достаточно просто обновить — и сдавать дешевле, зато потратить гораздо меньше.
Сравнивать надо два решения
Возьмём одну и ту же квартиру. Простое обновление с необходимым оснащением обойдётся в 300 тысяч, дорогой ремонт с оснащением — в миллион. В первом случае аренда составит 70 тысяч в месяц, во втором — 90 тысяч.
Все суммы здесь условные, это не сметы и не подборка объявлений. Надбавку в 20 тысяч ещё нужно подтвердить рынком.
Разница вложений — 700 тысяч. Именно их должен вернуть дорогой вариант за счёт дополнительной аренды. Но из надбавки получится оставить себе не все 20 тысяч.
Что останется от надбавки
Зададим условия. В первый год на работы и поиск жильца уйдёт месяц при простом обновлении и два при дорогом ремонте. Аренду получим за 11 и 10 месяцев соответственно. Дальше в обоих вариантах оплачены 11 месяцев в год: месяц простоя уже учтён.
Собственник вправе платить налог для самозанятых (НПД), сдаёт жильё физлицу, налоговый вычет уже использован. Ставка — 4% с полученной аренды. Других доходов, облагаемых этим налогом, нет. На все пять лет сохраняем ставки аренды и налог как условие расчёта, а не обещание будущих правил.
На обслуживание и замены дорогой отделки закладываем дополнительные 20 тысяч в каждом году. Это прогноз расхода сверх того, что потребовалось бы и при простом обновлении.
В первый год обычный вариант даст 70 тысяч × 11 = 770 тысяч аренды. Дорогой — 90 тысяч × 10 = 900 тысяч. Разница — 130 тысяч. После налога 4% и добавочных расходов останется 104 800 рублей.
В каждый следующий год разница составит:
20 тысяч × 11 × 0,96 − 20 тысяч = 191 200 рублей.
За четыре года накопится 678 400 рублей сверх того, что дало бы простое обновление. Это ещё меньше вложенных 700 тысяч. За пять — 869 600 рублей. Дорогой вариант вернёт доплату на пятом году, если все условия сохранятся.
Цена квартиры и одинаковые расходы владения при сравнении сокращаются. Кредитов и повторного капитального ремонта в модели нет. Инфляцию, возможное изменение цены продажи и доход, который могли бы принести свободные 700 тысяч, здесь не считаем. Это срок возврата доплаты, а не полная оценка инвестиции.
А если рынок даст только 10 тысяч сверху?
При тех же условиях за пять лет вернётся лишь 351 200 рублей. До возврата 700 тысяч далеко. Поэтому самая важная цифра здесь — не стоимость красивой кухни, а надбавка, которую действительно согласится платить жилец.
При этих условиях за пять лет доплата возвращается в варианте с надбавкой 20 тысяч, но не 10 тысяч.
Как проверить её до ремонта
Я бы начал с квартир в том же доме или ближайших сопоставимых домах: близкая площадь, одинаковое число спален, похожий этаж, шум и расстояние до метро. Сравнивать обычную квартиру с дизайнерской в новом доме с охраной бессмысленно: доплата может быть за дом и место.
Дальше — отделка, мебель и техника. Важно понять, за что именно просят дороже: за более дорогие материалы или за посудомойку, нормальное спальное место, хранение и удобную рабочую зону.
Несколько дорогих объявлений ещё ничего не доказывают. Стоит проследить, как долго они висят и меняется ли цена. Снятое объявление тоже не подтверждает сделку по заявленной ставке. Нужны подтверждённые суммы недавних договоров, если они доступны, и разговор с теми, кто действительно сдаёт сопоставимые квартиры. Одного обещания «после ремонта уйдёт за 90» мало.
У двух смет стоит проверить одинаковый состав работ и оснащения: иначе меньшая сумма может оказаться просто неполной.
Я бы начинал с простого обновления, если оно уже позволяет нормально сдавать квартиру, а надбавку пока подтверждают только дорогие объявления. Миллион имеет смысл обсуждать после проверки спроса и сметы, когда понятны сроки работ, стоимость замен и сколько лет планируете сдавать жильё. Если дорогая отделка начнёт требовать нового ремонта раньше, чем вернёт доплату, расчёт не сойдётся.
А какую прибавку к аренде вы бы сочли достаточной, чтобы вложить в ремонт ещё 700 тысяч?