#рынокнедвижимости — посты и обсуждения

Реестр капстроительства на 2027–2029 годы
Минстрой сформировал проект реестра объектов капстроительства на 2027–2029 годы. В него вошли 836 объектов и мероприятий по 47 главным распорядителям бюджетных средств и 39 госпрограммам. Основной упор — на систематизацию, сокращение строительного цикла и быстрый ввод объектов в эксплуатацию.

Рижский цветочный рынок выставят на торги
Власти Москвы выставят на торги участок с Рижским цветочным рынком и универмагом «Крестовский» на проспекте Мира. Объекты подлежат сносу или реконструкции. Начальная стоимость — 155,4 млн рублей. Участники аукциона должны иметь опыт строительства объектов совокупной площадью не менее 17 тыс. кв. м за последние пять лет. Торги проведут в ближайшие 90 дней.

«Гаражная амнистия» в Подмосковье
Жители Московской области за девять месяцев зарегистрировали свыше 4,9 тыс. объектов недвижимости в рамках «гаражной амнистии». Программа была рассчитана до 1 сентября 2026 года, но в августе её продлили на пять лет — до 1 сентября 2031 года. В прошлом году за январь–август зарегистрировали 5,3 тыс. объектов.

Sminex на Фрунзенской набережной
Мосгосстройнадзор выдал компании Sminex разрешение на строительство малоэтажных домов на Фрунзенской набережной с собственным парком. Проект включает семь домов высотой от двух до четырёх этажей и инфраструктурный центр. Корпуса рассчитаны на 95 квартир общей жилой площадью 20,3 тыс. кв. м. Все они будут соединены стилобатом. Общая площадь второй очереди — почти 43,9 тыс. кв. м. Парк займёт более трёх гектаров.

Level Group не признали общеизвестным брендом
Суд по интеллектуальным правам оставил в силе решение Роспатента, который отказал Level Group в признании комбинированного обозначения Level общеизвестным знаком обслуживания. Девелопер запрашивал этот статус с октября 2024 года. В Роспатенте отметили, что документы подтверждают деятельность компании преимущественно в Москве и Подмосковье.

Реновация в Москве
На месте расселённых и демонтированных домов старого жилого фонда построили более 135 жилых комплексов по программе реновации. Новостройки возвели в 59 районах города. Лидируют юго-восток (36 новостроек), северо-восток и юго-запад (по 17), восток (15). Всего — более 39,5 тыс. квартир.

ИИ-ассистент для проектировщиков
Центр искусственного интеллекта в градостроительстве разработал ИИ-ассистента «Помощник проектировщика» для анализа градостроительной документации. В основе — единая база требований, объединяющая данные о водоохранных и санитарно-защитных зонах, особо охраняемых природных территориях и других ограничениях. Источники — около 100 нормативных документов. По запросу ассистент собирает информацию по конкретной территории, предоставляет данные об объёмах строительства и ввода объектов.

Сроки освоения земель под ИЖС могут сократить
Заместитель гендиректора Роскадастра Максим Харитов сообщил, что сроки бесплатного предоставления земель россиянам могут быть сокращены. Сейчас срок освоения участков под ИЖС составляет пять лет, предлагается сократить до трёх. Инициатива уже поддержана на уровне руководства страны. Также есть предложения упростить перевод садовых домов в жилые.

#недвижимость #Минстрой #реестр #капстроительство #Рижскийрынок #гаражнаяамнистия #Sminex #Фрунзенская #LevelGroup #Роспатент #реновация #Москва #ИИ #Помощникпроектировщика #Роскадастр #ИЖС #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости

«Инград» уходит с биржи
Акционеры девелопера «Инград» (входит в группу Sminex) одобрили отказ от публичного статуса и делистинг акций с Московской биржи. За проголосовали владельцы 40,7 млн акций, против — 123, воздержались пятеро. Компания обратится в Банк России с просьбой освободить её от обязанностей по раскрытию информации как публичного эмитента. Причина — в свободном обращении менее 2% акций, публичный рынок перестал играть существенную роль в финансовой модели.

Печерский получил «КАРО Фильм Менеджмент»
Сооснователь ADG Group Григорий Печерский через связанные структуры получил 100% ООО «КАРО Фильм Менеджмент» — головной компании киносети «КАРО». Вся доля находится в залоге у ООО «СПР Финанс», которое принадлежит Печерскому. Ранее владельцами были консорциум инвесторов, включая Пола Хета, UFG Private Equity и РФПИ.

ПИК продал River City
ГК «ПИК» закрыла сделку по продаже петербургскому девелоперу Element бизнес-центра River City (12,4 тыс. кв. м) на Ленинградском шоссе. Новым владельцем с 4 октября стало связанное с застройщиком АО «Газ инвест». Комплекс занимает 3,2 га, там планируется строительство жилого комплекса на 75,2 тыс. кв. м.

Иск о банкротстве «Старопетровского»
Архитектурная мастерская Мальцева подала в Арбитражный суд Москвы иск о признании банкротом специализированного застройщика «Старопетровский» (входит в «РГ-девелопмент»), который строил ЖК «Балтийский». В августе мастерская уже пыталась это сделать, но заявление вернули. Тогда задолженность оценивалась в 66,6 млн рублей за выполненные работы.

Лучников покинул «Сумму Элементов»
Максим Лучников ушёл с поста коммерческого директора ГК «Сумма Элементов», который занимал с 2025 года. До этого он работал в Sminex, ГК «Абсолют», А101, KR Properties. Его опыт в жилой и коммерческой недвижимости — более 18 лет.

Ипотека под 6% в Крыму
Губернатор Севастополя Михаил Развожаев предложил запустить в Крыму ипотечную программу: ставка 6% годовых, срок программы 6 месяцев, максимальный срок погашения 15 лет. Мера нужна для поддержки строительной отрасли — объём предложения вырос, но часть жилья не находит покупателей.

Единый подход к субсидиям на ЖКУ
В Госдуму внесли законопроект от КПРФ, который предлагает установить единый региональный подход при предоставлении субсидий на оплату ЖКУ и закрепить максимально допустимую долю расходов на коммуналку в 10% от дохода семьи. Сейчас этот показатель устанавливают регионы, а федеральный стандарт — 22%. Авторы инициативы указывают на существенные региональные различия.

Рынок недвижимости перестраивается: «Инград» уходит с биржи, ПИК продаёт офисы, девелоперы судятся с подрядчиками, а в Крыму предлагают льготную ипотеку для спасения стройки. Что станет драйвером — господдержка или рыночные механизмы?

#недвижимость #Инград #делистинг #Мосбиржа #Sminex #КАРО #Печерский #ПИК #RiverCity #Element #РГдевелопмент #Старопетровский #СуммаЭлементов #Лучников #Крым #ипотека #ЖКУ #субсидии #Госдума #КПРФ #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости

«Лотос Отели» на Марсовом поле
АО «Старт Инвест» стало собственником ООО «Лотос Отели», на балансе которого — участок 1,4 га и здание 24,7 тыс. кв. м на Марсовом поле в центре Петербурга. Ранее компанией владел ЗПИФ «Невский — Семнадцатый» под управлением «АМ-Инвест», который источники связывают с Газпромбанком. Сумма сделки оценивается в 2,5–3 млрд рублей. «Старт Инвест» планирует возобновить работы по приспособлению комплекса под современный гостиничный комплекс — люксовую гостиницу на 117 номеров и 52 апартамента. Здание является объектом культурного наследия федерального значения (казармы Павловского полка).

Prime Life Development выиграл аукцион
Компания «Новый Проект» (связана с Prime Life Development) выиграла аукцион на комплексное развитие территории площадью более 14,6 га в промзоне «Варшавское шоссе». Начальная цена — 2,4 млрд рублей, но девелопер согласился заплатить 5,3 млрд. На площадке можно возвести почти 444 тыс. кв. м недвижимости, включая 230 тыс. кв. м жилья, общественно-деловой комплекс на 185 тыс. кв. м, школу и детский сад.

«Русгидро» продаёт здание в Москве
ООО «СервисНедвижимость Русгидро» выставило на продажу здание 7,3 тыс. кв. м на улице Архитектора Власова. Начальная цена — 1,35 млрд рублей, шаг аукциона — 15 млн. Участок под шестиэтажным зданием сдаётся в аренду и попадает в зону охраны объекта культурного наследия. Заявки — до 28 октября, торги — 30 октября.

ПИК снизил продажи на 40%
Объём реализации недвижимости ПИК по итогам первой половины 2026 года снизился на 40% — до 621 тыс. кв. м. В денежном выражении продажи упали на 28%, до 193,6 млрд рублей. При этом ввод недвижимости в эксплуатацию вырос на 44% и достиг 1,08 млн кв. м. В компании объяснили это «естественной инерцией строительного цикла»: ввод отражает завершение проектов, заложенных в период высокого спроса 2023–2024 годов.

ФНС проверит 154 тыс. москвичей
Налоговая служба проверит трудоспособных жителей Москвы, у которых есть недвижимость, транспорт и другое имущество, но нет подтверждённых официальных доходов. Особое внимание — владельцам квартир, апартаментов, офисов, складов, магазинов и машино-мест, которые могут получать доход от аренды. ФНС использует объявления на сервисах недвижимости, данные о банковских операциях, сведения от УК и ТСЖ, показания арендаторов и соседей. Благодаря предыдущим проверкам почти 64 тыс. москвичей задекларировали доход, бюджет получил более 9 млрд рублей.

Globus ищет площадки в России
Немецкая торговая сеть Globus начала искать площадки для строительства новых магазинов в России. Ритейлер ищет участки 16–20 тыс. кв. м в радиусе 300 км от Москвы и планирует открыть гипермаркет в 2027 году. Также изучается возможность расширения точек небольшого формата «Глобус Лавка». Сейчас у Globus 20 гипермаркетов в ЦФО.

Самый дорогой загородный дом
Самый дорогой среди выставленных на продажу загородных домов в России находится на Рублёво-Успенском шоссе в Подмосковье. Он продаётся за 5,5 млрд рублей. Лот включает особняк площадью 2,5 тыс. кв. м и большой участок. Здание с восемью спальнями выполнено в неоклассическом стиле, в отделке много золота и дорогих материалов.

#недвижимость #СтартИнвест #ЛотосОтели #Марсовополе #PrimeLife #Варшавскоешоссе #Русгидро #ПИК #ФНС #Москва #Globus #Рублевка #загородныйдом #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости

Представьте ресторан, который наготовил 100 порций, а на входе висит табличка: «Цена обеда увеличена в три раза, скидки отменили, проход только по спецпропуску». Вот так выглядит рынок новостроек в 2026 году.

Застройщики построили рекордное количество квадратных метров. Покупатели смотрят на ставку 18% годовых по ипотеке и тихо уходят. Банки отклоняют 60% заявок на кредит. В готовых к заселению домах пустует 45% квартир. А кто-то в Минстрое говорит, что «обвала нет». Ну, формально — да. Формально и тонущий корабль «не обвалился», пока держится на воде.

Ставка 18%: математика, которая убивает желание

Средняя рыночная ставка по ипотеке в августе 2026 года — 18,73% на первичном рынке и 18,68% на вторичном. Это не опечатка. Это восемнадцать с лишним процентов годовых за право жить в собственной квартире.

Давайте посчитаем на пальцах. Квартира за 9 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 20%, то есть 1,8 миллиона. Кредит — 7,2 миллиона. Срок — 20 лет. Ставка — 19%. Переплата за 20 лет — около 22 миллионов рублей. Вы покупаете квартиру за 9, а платите 31. Квартира стоит три с лишним своих стоимости. Это не ипотека. Это абонемент на пожизненное обслуживание банка.

При таких ставках рыночная ипотека перестала быть инструментом покупки жилья. Она стала экзаменом на финансовую выносливость. Проходят только три категории: те, у кого доходы сильно выше среднего, те, у кого огромный первоначальный взнос, и те, кто планирует быстро погасить кредит продажей другого жилья. Все остальные смотрят на калькулятор, делают глубокий вдох и закрывают вкладку.

Банки, кстати, тоже не звери — они просто считают риски. При ставке 18% и цене квартиры 9 миллионов ежемесячный платёж — около 140 тысяч рублей. Для семьи с одним ребёнком в Москве, где средняя зарплата — ну, вы поняли. Банк смотрит на доходы, смотрит на платёж, вычитает коммуналку, еду, садик — и вежливо говорит «до свидания».

Семейная ипотека: спасательный круг с дыркой

С 1 октября 2026 года правила семейной ипотеки меняются. И меняются так, что для многих семей «спасательный круг» превращается в носовой платок.

До октября семейная ипотека под 6% была главным двигателем рынка. На неё приходилось более 75% всех сделок на первичном рынке. Но с 1 октября ставка и максимальная сумма займа ставятся в зависимость от числа детей и региона.

Для семьи с одним ребёнком в Москве, Санкт-Петербурге и областях ставка поднимается до 12%. Для семьи с двумя — 8%. С тремя — 6%. Льготный период сокращается до 15 лет.

Проблема в том, что 55% заемщиков по семейной ипотеке — это семьи с одним ребёнком. Именно та категория, которой ставка подскакивает с 6 до 12%. Платёж по кредиту в 12 миллионов на 15 лет вырастает примерно до 144 тысяч в месяц. Это — отсечение значительной части платежеспособного спроса. Не потому что люди не хотят. А потому что банк скажет «не тянет».

Многодетные семьи (3+ детей) получают щедрые условия: ставка 2–4%, лимит до 18 миллионов в столичных регионах. Но таких семей среди заемщиков — всего 11–12%. То есть 88% рынка теряют или сильно ограничивают доступ к инструменту, который раньше был основным.

Результат: октябрь и ноябрь могут показать падение числа сделок на 25–30% к сентябрю. А сентябрь, в свою очередь, был уже на 39% ниже августа в Москве. То есть падение на падении. Матрёшка из плохих новостей.

1,5 миллиона пустых квартир: кому они нужны?

По данным аналитиков, в России сейчас пустует около 1,5 миллиона квартир в новостройках. В 14 из 17 крупнейших городов распродажа накопленных остатков займёт от 2 до 3,8 года — если спрос останется на текущем уровне.

Для понимания: нормальный срок распродажи для застройщика — не более двух лет. Сейчас в некоторых городах этот срок — почти четыре года. За это время можно получить два высших образования. Или забыть, зачем вообще хотел купить квартиру.

В Краснодаре в новостройках высокой степени готовности продано лишь 34% квартир. Две трети стоят и ждут. В Москве, Казани, Тюмени — два-три года чистой продажи. И это не потому, что квартиры плохие. Это потому, что купить их не на что.

Кроме того, около 24% строящегося жилья ещё не выведено в продажу. То есть «невидимый запас» в 2,6 раза превышает фактические продажи за полгода. Это как сидеть на складе с товаром и думать, когда же наконец все эти килограммы кто-нибудь заберёт.

Застройщики между молотом и наковальней

С одной стороны — падающий спрос. С другой — растущая себестоимость. Между ними — застройщик, который пытается делать вид, что всё под контролем.

Примерно пятая часть портфеля проектного финансирования застройщиков обслуживается по ставкам выше 16%. Это значит, что каждый месяц, пока дом не продан, застройщик платит банку конские проценты. Чем дольше не продаётся — тем больше процентная нагрузка. Чем больше нагрузка — тем меньше рентабельность. Чем меньше рентабельность — тем ближе к тому, чтобы открыть новую статью в КоАП.

В первом полугодии 2026 года количество дел о банкротстве застройщиков выросло на треть. В основном это небольшие и средние региональные игроки. Но даже крупным приходится несладко: у одного из лидеров рынка долг — 119,9 миллиарда рублей и чистый убыток 2,3 миллиарда. Другой застройщик закрыл год с убытком 22,3 миллиарда. Это не кризис одного отдельно взятого менеджера. Это структурная проблема: строили много, продавали мало, кредиты дорогие, спрос упал.

Накопленные штрафы за просрочку сдачи домов, по некоторым оценкам, уже достигли 100 миллиардов рублей. И это не абстрактная цифра — это реальные обязательства, которые кому-то придётся платить. Или не придётся, потому что платить будет некому.

Что делают застройщики, чтобы выжить

Первое: не снижать цены. Парадоксально, но при пустых квартирах и падающем спросе цены не падают. Почему?

Потому что у застройщика нет запаса рентабельности для демпинга. Себестоимость строительства в Московском регионе за год выросла на 15%. Земля, стройматериалы, рабочие кадры, инженерные подключения — всё дорожает. Снизить цену — значит работать в минус. А работать в минус при кредите под 16% — это путь к банкротству в ускоренном режиме.

Вместо снижения цен застройщики придумывают хитрые схемы: скидки на отделку, бесплатные парковочные места, рассрочки, трейд-ин, субсидирование ставки за свой счёт, траншевая ипотека. По сути — всё, что угодно, лишь бы не трогать базовую цену квадратного метра. Потому что стоит снизить цену в одном ЖК — и покупатель ждёт снижения во всех остальных. А этого застройщики допустить не могут.

Второе: сокращать стройку. В 2026 году объём строительства нового жилья может сократиться до 35 миллионов квадратных метров — на 15% меньше, чем в 2025-м. Это не катастрофа, но это сигнал: новые проекты запускают реже, потому что финансировать их на дорогие деньги при слабом спросе — финансовое самоубийство.

Третье: сдавать без отделки. Раньше отделка была конкурентным преимуществом. Теперь — статьёй экономии. Квартира без отделки дешевле строить, и это хоть как-то сдерживает рост цены.

Когда станет легче?

Честный ответ: не в 2026 году.

ЦБ снизил ключевую ставку до 14% — шестое снижение подряд. Но рыночная ипотека отреагировала вяло: ставки по новым выдачам двигаются вниз со скоростью черепахи с ревматизмом. Чтобы рыночная ипотека стала по-настоящему доступной, ключевая ставка должна упасть хотя бы до 10–11%. По прогнозам, это может случиться не раньше 2027 года.

А до тех пор рынок будет держаться на трёх китах: семейной ипотеке (которая сузилась), рассрочках от застройщиков (которые не бесконечны) и накоплениях покупателей (которые тоже не резиновые).

Эксперты сходятся: когда ипотечная ставка опустится до 12–14%, отложенный спрос выйдет на рынок. Но это «когда» — не завтра. И пока застройщикам остаётся одно: строить меньше, продавать дольше, считать точнее и молиться, чтобы ЦБ был в хорошем настроении.

Краткий итог для тех, кто читал по диагонали

Рыночная ипотека под 18% — заградительна для 60% заемщиков.

Семейная ипотека с 1 октября становится адресной: 55% заемщиков теряют или сильно ограничивают доступ.

В России пустует 1,5 миллиона квартир в новостройках, распродажа займёт 2–4 года.

Количество банкротств застройщиков выросло на треть за квартал.

Цены не падают, потому что себестоимость растёт, а снижать — себе дороже.

Облегчение возможно в 2027 году, если ключевая ставка снизится до 10–11%.

Пока выход один: ждать, считать и не брать кредит под 18%, если нет плана Б.

2026 год для застройщиков — это год, когда вчерашние иллюзии встретились с сегодняшней математикой. И математика победила.

#недвижимость #ипотека #новостройки #застройщики #ключеваяставка #ЦБ #жильё2026 #рынокнедвижимости #семейнаяипотека #квартиры #девелоперы #строительство #экономика #финансы #базарразбор #разборбазар

Продажа площадей в «Пяти звёздах»
Мэрия Москвы продала 3,06 тыс. кв. м в здании кинотеатра «Пять звёзд» на улице Бахрушина. Новый владелец — структура кинокомпании «Парадиз» — ООО «Кинокомпания "Парадиз продакшнз"». Оценка в Asseto — 972,7 млн рублей, но реальная цена выкупа оказалась ниже — 438,9 млн рублей. Сделку закрыли 14 сентября.

Бывший гипермаркет «Карусель» в Петербурге
На юге Санкт-Петербурга выставлен на торги бывший гипермаркет площадью 26,59 тыс. кв. м. Начальная цена — 3,5 млрд рублей, минимальная — 2,5 млрд. Участок 2,2 га на Кузнецовской улице напротив «СКА-Арены». По концепции 2024 года здесь можно построить комплекс из восьми зданий общей площадью 60 тыс. кв. м с офисами, торговыми галереями и паркингом. Торги — 13 ноября.

Новая фирма под проект в Москве
Бывший топ-менеджер «Брусники» Евгений Арапов создал фирму «Котляковская, 4» в партнёрстве с Терезой Авниловой и Семёном Файфманом. Ему принадлежит 50%, партнёрам — по 25%. На участках площадью 7 га сейчас расположен административно-складской комплекс группы ПИК. Планируется возвести многофункциональный общественно-жилой комплекс с социальной инфраструктурой.

Снижение ставок аренды жилья
Впервые с 2020 года ставки аренды в крупных городах России оказались ниже прошлогодних. По данным «Циана», однокомнатные квартиры сдаются на 2,2% дешевле (29,7 тыс. рублей в месяц), двухкомнатные — на 5,7% (40,3 тыс.). Сильнее всего подешевела аренда однушек в Самаре (-13,3%) и Сочи (-12,4%). В Москве снижение на 0,7% (до 71,2 тыс.), в Петербурге — на 8,4% (до 45,6 тыс.).

«Почта России» продала особняк
АО «Новый проект» приобрело у «Почты России» исторический особняк на Нижней Красносельской улице за 178,7 млн рублей. Компания подала единственную заявку и получит объект по стартовой цене. Лот включает здание 1907 года постройки площадью 1 тыс. кв. м и участок 0,04 га.

Дефицит кадров в стройке
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил об «очень большом» дефиците кадров в строительной отрасли. В августе он оценивал его в 200 тыс. человек. Проблему планируют решать через повышение производительности труда — к 2030 году показатель хотят поднять на 22,8%.

#недвижимость #Пятьзвезд #Парадиз #Карусель #Петербург #Брусника #Арапов #Котляковская #ПИК #аренда #Циан #ПочтаРоссии #особняк #Хуснуллин #дефициткатров #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости