Купить две студии или одну двушку: что выгоднее инвестору?
Два жильца платят по 50 тысяч — получается сто. Семья за двушку готова отдать 85. Уже хочется купить две маленькие квартиры: доход выше, а если понадобятся деньги, одну можно продать. На первый взгляд выбор почти сделан.
Потом вспоминаешь, что у двух квартир две кухни, две стиральные машины и два договора. Звонок о протечке тоже может прийти из каждой. Дополнительные деньги за эту работу должны оставаться после расходов. Иначе вместо более доходного вложения получится просто больше хлопот.
Количество квартир ещё не отвечает на вопрос, сколько денег останется владельцу.
Сравним покупки рядом
В московском «Люблинском парке» нашёл две разные студии: 19,8 м² на Люблинской, 80к3 за 11,3 млн и 21,2 м² на Люблинской, 80к6 за 12,1001 млн. Этажи — шестой и третий. Первая с косметическим ремонтом, вторая с евроремонтом и мебелью. Вместе — 41 м², примерно по 571 тыс. за метр.
Альтернатива — двушка 59,2 м² на Люблинской, 78к3 за 23,69 млн, десятый этаж. Две отдельные комнаты, ремонт и мебель. Около 400 тыс. за метр. Площади в описании и схеме Циана различаются: до сделки нужен план по документам. Продавцу нужна связанная покупка, поэтому срок освобождения надо согласовать.
Считаю по ценам этих карточек Циана. Более низкая цена метра двушки не доказывает лучшую доходность. Ремонт и готовность студий различаются.
Бюджет один — 25 млн рублей
К двум студиям добавим условно 900 тыс. на подготовку и оснащение обеих, 300 тыс. на приобретение и сопровождение. Получается 24,6001 млн вложений, свободными остаются 399 900 рублей.
К двушке добавим 300 тыс. на подготовку и дооснащение, столько же на приобретение. Итого 24,29 млн, остаток — 710 тыс. Доплаты здесь расчётные, без осмотра это не смета. Если их не хватит, результат изменится. Кредитов нет, свободные остатки сохраняем деньгами без процентов.
Сколько можно забрать за год
Для ориентира: за обставленную студию 19,8 м² в доме 80к6 просят 50 тыс. в месяц, за двушку 59,2 м² в доме 78к3 — 85 тыс. Это запросы собственников, не заключённые договоры и не подтверждённая аренда выбранных покупок.
Зададим каждой студии по 50 тыс., двушке — 85 тыс. За первые 12 месяцев после покупки заложим по 11 оплаченных месяцев: один месяц суммарно на подготовку и перерывы. Для студии с косметическим ремонтом нужное оснащение ещё предстоит проверить. Если освобождение двушки затянется, оплаченных месяцев может быть меньше.
Собственник вправе применять налог на профессиональный доход, сдаёт жилые квартиры физлицам, вычет уже исчерпан. По правилам ФНС налог — 4% поступлений; иных доходов в этом режиме нет, годовой лимит 2,4 млн не превышен.
Две студии принесут 1,1 млн. Вычтем 44 тыс. налога, условные 120 тыс. на содержание, страховку и налог на имущество. Ещё 60 тыс. отложим на поломки. Доступно для текущих трат — 876 тыс. за год.
Двушка: 935 тыс. поступлений минус 37 400 налога, 90 тыс. на содержание, страховку и налог на имущество, 30 тыс. резерва. Остаётся 777 600 рублей. Резервы по-прежнему принадлежат владельцу. Он управляет сам, стоимость его труда не оценена; счётчики оплачивают жильцы.
Перевес студий — 98 400 рублей за год, в среднем 8200 в месяц. Но если каждую получится сдать лишь за 45 тыс., останется 770 400 — уже чуть меньше двушки при прежних условиях. Запрашиваемая аренда ещё должна превратиться в оплаченные месяцы.
Расчёт показывает чувствительность к арендной плате. Расходы и число оплаченных месяцев здесь заданы условно.
А если продавать?
Одну студию можно продать, сохранив доход от второй. Двушку так по частям не превратить в деньги. Зато две продажи потребуют работы с двумя объектами, а расходы, торг и сроки надо считать по каждому. Низкий чек сам по себе не обещает быстрой продажи. Две студии в одном квартале зависят от одного местного рынка.
Перед продажей проверяем, освобождается ли каждая квартира от налога. Если нет, для частной продажи резидентом России можно учесть подтверждённые расходы покупки. По правилам ФНС с первых 2,4 млн налоговой базы ставка 13%, с превышения — 15%. Порог общий за год по соответствующим доходам, не отдельный для каждой студии.
Я бы выбирал две студии ради большего арендного потока и возможности продать одну — если готов заниматься обеими и проверил расходы. Двушку — ради одного объекта в управлении, когда её аренда и цена покупки дают подходящий результат.
Здесь студии выигрывают по деньгам на текущие траты только в базовом сценарии. Полного победителя без будущих цен продажи нет: квартиры, резервы и свободные остатки остаются у владельца. А вам дополнительные 8200 в месяц стоят управления второй квартирой?
