zpif_avium
На платформе с 21.07.26
У офисной недвижимости есть то, что не всегда видно на рендерах и в технических характеристиках. Среда вокруг здания.
Как далеко идти до метро? Что находится рядом? Где сотрудники могут пообедать, заняться спортом или провести время после работы? Как развивается сам район, и какая деловая среда формируется вокруг?
Для БЦ АВИУМ мы посмотрели на локацию сразу в трех масштабах:
👉 в ближайшие 10 минут — МЦК Зорге, метро, жилые районы, сервисы, спорт и парки;
👉 в более широком окружении — развитие Ленинградского делового коридора и концентрацию офисной недвижимости;
👉 в масштабе Большого Сити — одного из крупнейших деловых кластеров Москвы.
А еще разобрали, какую среду формирует сам бизнес-центр: коммерческую инфраструктуру, кафе и рестораны, фитнес, coworking, пешеходный бульвар и ландшафтное пространство. В результате составили карту объектов вокруг бизнес-центра и ответили на важный вопрос:
Из чего складывается привлекательность офисной локации — сегодня и через несколько лет, когда БЦ АВИУМ выйдет на рынок?
У одного и того же пая можно увидеть две разные цифры: расчетную стоимость и биржевую цену. Они формируются по разным принципам.
👉 Расчетная стоимость определяется исходя из стоимости чистых активов фонда в расчете на один пай.
👉 Биржевая цена формируется непосредственно на торгах — под влиянием спроса и предложения.
Для фондов недвижимости, паи которых продаются через биржевой стакан, можно выделить два этапа.
⭐️ 1. Привлечение капитала в фонд
На этом этапе управляющая компания периодически осуществляет дополнительный выпуск паев по расчетной стоимости.
Выпущенные паи находятся у якорного инвестора или инициатора проекта. Он размещает их на продажу в биржевом стакане по цене, близкой к расчетной. Пока весь запланированный объем капитала не привлечен, именно якорный пайщик остается основным продавцом паев в стакане и определяет цену их размещения.
Сейчас ЗПИФ АВИУМ находится именно на этом этапе: паи для привлечения капитала размещаются в биржевом стакане на ежедневной основе.
⭐️ 2. Вторичные торги
Когда целевой объем капитала привлечен, паи начинают обращаться между инвесторами. В этом случае цена формируется уже непосредственно на рынке — соотношением спроса и предложения со стороны покупателей и продавцов.
В ЗПИФ АВИУМ дополнительно работает маркетмейкер: он обеспечивает ликвидность торгов и поддерживает возможность совершения сделок.
⚡️Что происходит с ценой ЗПИФ АВИУМ сейчас?
Пока фонд находится на этапе привлечения капитала, инвестор покупает паи у якорного пайщика по цене, близкой к расчетной стоимости.
В дальнейшем цена размещения будет изменяться по мере роста строительной готовности БЦ АВИУМ и результатов переоценки стоимости его активов.
Получается, что расчетная стоимость отражает стоимость пая исходя из активов фонда, а биржевая цена — условия, на которых пай можно купить или продать на рынке.
За 2025 год индекс фондов недвижимости на Московской бирже вырос на 43,5%. Объем активов розничных ЗПИФ увеличился с 617 млрд рублей в марте 2025 года до 1,04 трлн рублей в июне 2026-го.
Но за активной динамикой рынка есть более важный вопрос: как понять, какой фонд действительно заслуживает внимания?
На прямом эфире Cbonds мы подробно разобрали:
👉чем ЗПИФ отличается от прямой покупки офиса;
👉какие стратегии используют фонды — аренда, девелопмент и их сочетание;
👉почему офисы стали крупнейшим сегментом по объему инвестиций в недвижимость;
👉что будет с рынком на фоне рекордного объема нового строительства;
👉почему при выборе фонда важно смотреть не только на доходность, но и на актив, локацию, застройщика, управляющую компанию и структуру финансирования.
Это был первый подобный эфир, на котором мы рассказали о ЗПИФ АВИУМ уже после допуска паёв к торгам на Московской бирже.
На примере ЗПИФ АВИУМ показали, как инвестиционная модель работает на практике: от приобретения офисной недвижимости на стадии строительства до последующего перехода к арендному потоку.
Получился разговор не только про ЗПИФ АВИУМ, а о том, как профессионально оценивать инвестиции в недвижимость через ЗПИФ — и на что смотреть до принятия инвестиционного решения.
⭐️ Смотреть запись эфира
Что делать с крупным офисным блоком, если рынку нужны помещения разного размера? Один и тот же актив можно предложить рынку по-разному — в зависимости от актуального спроса. Для офисных площадей фонда АВИУМ предполагаются три сценария:
👉 сдать всю площадь целиком — 6 521 м² одному крупному арендатору;
👉 сдавать поэтажно — блоками около 1 300 м²;
👉 разделить на небольшие лоты — примерно от 100–300 м².
У каждого варианта своя экономика, свои преимущества и недостатки. Поэтому для офисного актива важен выбор формата, в котором эта площадь выходит на рынок. Разбираемся в деталях арендных стратегий в нашем новом материале.
«Как сдавать крупный офис: три стратегии для одного актива»
И что происходит с инвестициями фонда, пока бизнес-центр еще строится?
Андрей Ощепков, инвестиционный директор УК Тетис Кэпитал, отвечает на вопросы инвесторов о ЗПИФ АВИУМ:
👉 почему офисы класса А сегодня интересны управляющей компании;
👉 как локация и цена приобретения влияют на инвестиционную историю;
👉 как будет проходить переоценка объекта и меняться стоимость пая;
👉 какие риски есть на этапе строительства и как фонд их снижает.
Коротко и по существу — о том, как профессиональный управляющий оценивает актив, доходность и риски фонда.
Смотрите интервью и регистрируйтесь на прямой эфир 9 сентября 2026 г. с 16:30 до 18:00 (мск) по ссылке
9 сентября встретимся онлайн с генеральным директором УК ТЕТИС Кэпитал Александром Воронковым.
Подробно разберем инструменты инвестиций в недвижимость, поговорим об актуальных вызовах рынка и обсудим почему ЗПИФ АВИУМ может стать новым стандартом инвестиций.
Спикер — Александр Воронков, генеральный директор УК ТЕТИС Кэпитал
👉более 25 лет опыта в инвестициях
👉эксперт в создании и управлении активами ЗПИФ
👉расскажет о гибридной стратегии фонда, актуальных параметрах и деталях для частных инвесторов
Ждем вас 9 сентября в 16:30
Онлайн: прямой эфир + вопросы-ответы
Присоединяйтесь!
Регистрация доступна по ссылке
