Офисы, склады, квартиры в собственности – как считать реальную доходность портфеля недвижимости

Объекты недвижимости в собственности – отличный вариант для пассивного дохода, но большинство собственников не учитывают нюансы.

Подвальное помещение сложно сдать, подолгу простаивает. Апартаменты дают доход и растут в цене, но с учётом расходов на управление и налогов реальная доходность ниже, чем кажется. Офис в центре города затопило, пришлось делать ремонт. Офисное здание не продается. Это реальные истории клиентов.

Предприниматели с несколькими объектами недвижки оценивают портфель как единое целое. Суммарный доход от аренды делится на суммарную стоимость объектов, получается процент.

Но этот расчёт скрывает принципиально разную эффективность разных объектов. Один объект даёт 8% доходности и тянет среднее вверх. Другой — 1% или вовсе отрицательный результат после всех расходов.

Как считать реальную доходность объекта

Реальная доходность — это не арендная ставка делённая на стоимость объекта. Это результат после учёта всего, что этот объект стоит владельцу.

1️⃣ Реальный доход
Фактический за последние 36 месяцев. С учётом простоев, задержек арендаторов, периодов поиска нового арендатора после выезда предыдущего.

2️⃣ Реальные расходы
– Налог на имущество. НДФЛ с арендного дохода или налог на прибыль.
– Коммунальные платежи.
– Расходы на текущий ремонт и поддержание объекта в пригодном состоянии.
– Комиссия управляющего при наличии, или риелтора при смене арендатора.
– Страховка.

3️⃣ Скрытые расходы
Ваше время на управление объектом. Если вы тратите на один объект десять часов в месяц — это не пассивный доход, это работа. И ваше время стоит денег.
Объект, который требует постоянного внимания, переговоров с арендаторами, визитов для решения проблем — не является пассивным активом.

4️⃣ Налоговые особенности конкретного объекта
Московский офис одного из клиентов был куплен с НДС. Это означает, что при сдаче в аренду возникают вопросы о налоговом режиме, при продаже — тоже вопросы. Без понимания этих особенностей невозможно посчитать реальную доходность.

Аудит объектов недвижимости

Работая с клиентами, мы анализируем активы и делим недвижимость на три группы:

▶️ Работающие активы. Стабильный арендатор, предсказуемый доход, минимальные расходы на управление, реальная доходность выше альтернативы. Такие объекты оставляют в портфеле.

▶️ Условно работающие. Доход есть, но реальная доходность после всех расходов невысока. Объект требует времени и внимания. Его стоит оценить относительно альтернативы: что даст тот же капитал в другом инструменте — облигационном портфеле или консервативном фонде.

▶️ Балласт. Простаивают, сдаются с трудом, требуют расходов на содержание, не генерируют дохода. Реальная доходность нулевая или отрицательная. Такие объекты — первые кандидаты на продажу с реинвестированием в ликвидные инструменты.

Аудит портфеля недвижимости даёт ясность, основание для решений и позволяет создать реалистичную финансовую модель. Если цель — выйти из бизнеса и жить на пассивный доход, финансовая модель должна строиться на реальных цифрах. Делать аудит стоит ежегодно. Портфель недвижимости не статичен. Объект, который пять лет назад давал хорошую доходность, сегодня может быть балластом.

Если вы готовы выстроить портфель, который реально является пассивным, следующий логический шаг – прийти на консультацию. Мы разбираем каждый объект по четырём параметрам и определяем, какие объекты работают на вас, а какие нет.

Записаться на аудит активов:
🔗 https://t.me/RodinAssistent