В 2026 году некоторые заемщики получили уведомления от ФНС о налоге на материальную выгоду по ипотеке. Люди брали кредиты под низкий процент, исправно платили банку, а теперь обнаружили дополнительное начисление.
Но означает ли это, что налоговая может потребовать налог с каждого, у кого ипотека под 3%, 5% или 7%?
Нет. Низкая ставка сама по себе не означает, что нужно платить налог. Важно, кто выдал кредит, на каких условиях и за какой период рассчитана материальная выгода.
Разберем по пунктам.
1. Что это за налог?
Материальная выгода — это экономия на процентах по кредиту. В определенных случаях закон признает такую экономию доходом, с которого необходимо заплатить НДФЛ.
Основные правила установлены статьей 212 Налогового кодекса РФ.
Налог рассчитывают не со всей суммы ипотеки и не со стоимости квартиры, а с определенной законом суммы экономии на процентах.
Для материальной выгоды, облагаемой по соответствующим правилам, применяется ставка НДФЛ 35%.
2. Кто рискует получить налог?
В первую очередь проверить свои документы стоит следующим заемщикам:
— Сотрудникам банков, которым предоставили льготную ипотеку на условиях, связанных с трудовыми отношениями.
— Работникам, получившим заем от работодателя под низкий процент.
— Заемщикам, получившим кредит от взаимозависимой организации или предпринимателя, если имеются предусмотренные законом основания для налогообложения.
— Тем, чьи льготные условия связаны с оплатой товаров, работ или услуг либо материальной помощью, если ситуация подпадает под статью 212 НК РФ.
При этом сам факт работы в банке или низкая процентная ставка еще не доказывают, что налог начислен законно.
3. А если ипотека обычная или льготная государственная?
Если вы взяли обычную ипотеку в банке на условиях, доступных рядовым клиентам, нельзя автоматически считать экономию на процентах облагаемым доходом.
По семейной, IT- и другим государственным ипотечным программам необходимо отдельно проверить условия программы и применимые нормы закона.
Особое внимание — кредитам, оформленным до 31 декабря 2024 года. Для соответствующих жилищных кредитов предусмотрено специальное освобождение от НДФЛ при выполнении установленных законом условий, в том числе при наличии подтвержденного права на имущественный налоговый вычет.
Поэтому утверждение «взял ипотеку под низкий процент — обязательно плати налог» неверно.Когда стоит обратиться к юристу?
Юридическая помощь особенно важна, если:
— налог начислили за период, который может подпадать под освобождение;
— у вас государственная льготная ипотека, но налоговая не объяснила, почему признала экономию доходом;
— начислена крупная сумма, а расчет непонятен;
— вы работаете в банке, но считаете, что условия кредита не были связаны с трудовыми отношениями;
— налоговая отказала в перерасчете или приближается срок уплаты.
Юрист сможет проверить применимую редакцию НК РФ, документы по кредиту, основания начисления и перспективы обжалования.
Если начисление незаконно, его можно оспаривать в установленном порядке — сначала обратиться в налоговый орган, а затем при необходимости обжаловать решение в вышестоящем налоговом органе или суде.
Главное: не делайте вывод, что вы обязаны платить налог, только потому, что получили уведомление. Но и не рассчитывайте, что любое начисление по льготной ипотеке автоматически незаконно.
Сначала проверьте обстоятельства. Если сумма значительная, основание непонятно или ФНС отказывается пересматривать начисление, разумно обратиться к юристу: yuristtmn.ru
