Ваш ребенок никогда не купит себе квартиру. События, которые убили рынок недвижимости в России.
Во 2 квартале 2020 года в Москве было зарегистрировано всего 11 тыс. договоров долевого участия. В 2,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Но почему стоимость квадратного метра жилой недвижимости в столице превышает 500 тыс.? Почему качество конечного продукта всё снижается, а на потребителе зарабатывают все, кому не лень? Почему позволить себе собственные квадратные метры становится всё сложнее, и некоторые люди ставят владение бетоном целью своей жизни?
______
2020 год. Пандемия. Самоизоляция. Потребительский спрос падает, предприятия закрываются. В том числе и на покупку недвижимости.
16 апреля 2020 года Президент России собирает совещание и говорит: «Предлагаю запустить специальную льготную ипотечную программу. Поддержать и наших граждан, и строительную отрасль. Дать людям дополнительные возможности с помощью государства улучшить свои жилищные условия».
Да, та самая льготная ипотека.
Цель для бумаги: выполнить социальную задачу и обеспечить граждан собственным жильем.
Цель фактическая: спасти строительную отрасль от коллапса.
Но, думаете, причина только в льготной ипотеке? Отчасти, но первопричины кроются в совершенно ином событии.
Поправки в знаменитый 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Начиная с 1 июля 2019 года строительство жилой и коммерческой недвижимости, продаваемой посредством заключения ДДУ, происходит с привлечением банковского ПФ, а не на средства дольщиков. А средства дольщиков хранятся на эскроу, которые раскрываются после получения разрешения на ввод объекта.
Раньше застройщик привлекал средства напрямую, предлагая дольщикам войти в проект на ранних этапах с дисконтом. Был ли риск? Определенно. Оправдывался ли риск дисконтом к цене? Тоже да.
Проще говоря, рынок был рынком, со своими плюсами и минусами. Но тут в игру вступают обманутые дольщики, которым застройщик наобещал золотых гор за бесплатно, но, почему то, свои обязательства не исполнил.
❗️По разной информации, за всё время до введения поправок в 214-ФЗ количество обманутых дольщиков составляло до 300.000 человек.
Но, за аналогичный период было построено более 21 миллиона квартир. То есть, количество обманутых дольщиков составляло не более 1,5% от общего количества сделок.
Я не хочу сказать, что произошедшее – норма. Хотя, люди тоже должны уметь оценивать риск. Я хочу сказать, что решать не системную проблему путем радикального изменения законодательства
— неправильно.
Представьте, что у вас синяк на коленке, а врач сказал, что нужно отрезать ногу. Проблему, по сути, это решит, но какой ценой?
______
Закон вступил в силу и схема обрела новых бенефициаров: банки. О каких суммах идет речь? Давайте в цифрах:
1️⃣ Более ₽22,5 трлн. выданных кредитов застройщикам, на которых зарабатывает банк
2️⃣ Более ₽7,3 трлн. на эскроу, с обслуживания которых банк тоже имеет %
3️⃣ А ещё банк зарабатывает на оборачивании тех самых ₽7,3 трлн.
4️⃣ И, наконец, банк зарабатывает на ипотечных и страховых продуктах
Да, это всё девелопер перекладывает на конечного покупателя.
И это еще не учитывая, что банк теперь де-факто руководит застройщиком. Говорит, как, когда и по какой цене продавать квартиры, какой % собственного денежного участия должен обеспечить застройщик и много-много других вещей.
______
Проблема не уникальна. Но как решили в других странах?
В ОАЭ, например, средства дольщиков так же аккумулируются на эскроу, но раскрываются не в момент получения РВЭ, а при достижении ключевых вех.
Это позволяет контролировать процесс и мотивировать застройщика. А в финансовой модели не учитывается дорогое кредитование. Безопасность средств дольщика обеспечена существенным собственным капиталом застройщика, размещенным на тех же самых эскроу.
______
Возвращаемся к льготной ипотеке
2020 год. Государство запускает льготное кредитование, и теперь вы можете позволить себе ипотечный продукт. Кто субсидирует разницу рыночной и льготной ставкой? Тоже государство.
То есть, опять зарабатывает банк, а граждане своими налогами позволяют зарабатывать банку.
Да, господдержка сработала. Продажи стабилизировались, рынок позитивный.
Но рост спроса повлек за собой рост цен, и за время действия программы цена квадратного метра на первичном рынке отлетит в стратосферу.
Более того, произойдет исторический момент: впервые строящееся жилье обойдет по цене вторичное. Даже сейчас эта разница цены в Москве составляет около 50%.
______
Давайте восстановим последовательность:
1️⃣ Государство вносит поправки в 214-ФЗ, внедряет проектное финансирование, что влечет за собой рост себестоимости и цены продажи, а также снижение спроса. Напомню, цену снижать уже не получается.
2️⃣ Начинается карантин. Проблема становится ещё серьезнее и государство решает за деньги налогоплательщиков ввести льготное кредитование, что восстанавливает спрос, но также влечет за собой рост цен.
3️⃣ Начинается СВО, инфляция, жесткая ДКП ЦБ. Это опять же влечет рост себестоимости строительства, а бремя перекладывается на конечного потребителя.
Эффект снежного кома. Рынок перестал быть рынком. Результат всего произошедшего вы видите сегодня, когда смотрите ЦИАН и понимаете, что без вашей поддержки ваш ребенок, скорее всего, никогда не сможет себе купить квартиру.
Можно ли было поступить иначе? Конечно. А зачем?
Больше контента в нашем ТГ:
t.me/vm_trading_official
