«Газпромбанк» возобновил финансирование проблемных проектов девелопера ГК «Самолет», открыв новую кредитную линию для достройки жилого квартала ««Марьино»» в Новой Москве
План пошёл не по плану
Что я делать вы спросите я стану
Я в прыжке переобуюсь
Я уже тренируюсь
https://max.ru/channel_market_pulse
«Чем больше риэлторов занимаются моей квартирой, тем больше покупателей её увидят. Значит, продастся быстрее и дороже».
На первый взгляд логика понятна. Но больше риэлторов — не всегда больше реальных покупателей. Иногда такой подход создаёт проблемы, которые мешают выгодной продаже.
Разберёмся, почему работа с одним профессиональным риэлтором по эксклюзивному договору может быть выгоднее для собственника.
🔹 1. Единая реклама вместо хаоса
Когда квартирой занимаются несколько агентов, каждый может разместить своё объявление с разными фотографиями, описаниями и даже ценами.
Один укажет цену ниже согласованной, другой разместит неактуальные фотографии. В результате у покупателя может возникнуть ощущение, что с квартирой что-то не так.
При эксклюзивной работе реклама ведётся централизованно: единая цена, качественные фотографии и актуальная информация формируют доверие к объекту.
🔹 2. Меньше поводов для торга
Если одна и та же квартира размещена по разным ценам, покупатель может использовать это в переговорах, ссылаясь на объявление с более низкой стоимостью и требуя снизить цену до этого уровня.
В итоге начинается соревнование риэлторов — кто добьётся для покупателя большей скидки.
Профессиональный риэлтор контролирует рекламу, следит за актуальностью информации и ведёт переговоры в интересах продавца.
🔹 3. Агент заинтересован вкладываться в продажу
Качественная продажа — это не только объявление. Она включает анализ конкурентов, подготовку квартиры к показам, профессиональные фотографии, продвижение, организацию просмотров и переговоры.
Всё это требует времени и финансовых вложений. Если агент видит, что объект параллельно рекламируют несколько риэлторов, вряд ли он будет вкладывать значительные ресурсы в его продвижение.
Эксклюзивный договор позволяет выстроить стратегию: планировать рекламный бюджет, последовательно продвигать квартиру и работать над результатом.
🔹 4. Один ответственный за весь процесс
При работе с несколькими агентами бывает сложно понять, кто общался с покупателем, согласовал условия и отвечает за достоверность информации.
Эксклюзивный формат позволяет выстроить единую систему — от первого обращения до подписания договора и передачи квартиры.
Собственник получает одного ответственного специалиста, который контролирует переговоры, собирает обратную связь и при необходимости корректирует стратегию продажи.
🔹 5. Больше контроля — не меньше свободы
Эксклюзивный договор не означает, что собственник должен полностью зависеть от риэлтора. В нём можно определить срок сотрудничества, обязанности агента, порядок продвижения и условия прекращения отношений.
При этом собственник может оценивать работу по конкретным показателям: количеству обращений и показов, поступающим предложениям.
Важно выбрать не просто одного агента, а специалиста, который готов отвечать за свою работу.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
Адвокат Айана Новикова рассказала, что судьба подаренной родителями квартиры при разводе зависит от оформления передачи жилья. В беседе с «Газетой.Ru» она пояснила, что квартира будет считаться совместным имуществом и делиться поровну, если родители передали её семье без договора дарения на одного из супругов. Если документ оформлен только на сына или дочь, жильё становится личной собственностью одаряемого. Второй супруг может претендовать на компенсацию, если за счёт его личных или общих средств стоимость квартиры существенно выросла после капитального ремонта либо реконструкции. «Такие вложения придётся подтвердить документами: чеками, договорами, квитанциями, актами выполненных работ», — пояснила Новикова.
Витрины брокеров регулярно ловят частных инвесторов в психологическую ловушку номинальных процентов. Когда длинные государственные облигации предлагают 14,5–16,5% годовых к погашению, влезать в кредитные обязательства кажется чистым безумием. Большинство инвесторов рассуждает прямолинейно: «Зачем мне тридцать лет отдавать банку проценты, если я могу положить три миллиона в ОФЗ и спокойно оплачивать аренду купонами?»
Однако при детальном аудите баланса инвестор упускает из вида ключевую переменную: работу субсидированного государством финансового рычага.
Объекты недвижимости в собственности – отличный вариант для пассивного дохода, но большинство собственников не учитывают нюансы.
Подвальное помещение сложно сдать, подолгу простаивает. Апартаменты дают доход и растут в цене, но с учётом расходов на управление и налогов реальная доходность ниже, чем кажется. Офис в центре города затопило, пришлось делать ремонт. Офисное здание не продается. Это реальные истории клиентов.
Предприниматели с несколькими объектами недвижки оценивают портфель как единое целое. Суммарный доход от аренды делится на суммарную стоимость объектов, получается процент.
Но этот расчёт скрывает принципиально разную эффективность разных объектов. Один объект даёт 8% доходности и тянет среднее вверх. Другой — 1% или вовсе отрицательный результат после всех расходов.
Как считать реальную доходность объекта
Реальная доходность — это не арендная ставка делённая на стоимость объекта. Это результат после учёта всего, что этот объект стоит владельцу.
1️⃣ Реальный доход
Фактический за последние 36 месяцев. С учётом простоев, задержек арендаторов, периодов поиска нового арендатора после выезда предыдущего.
2️⃣ Реальные расходы
– Налог на имущество. НДФЛ с арендного дохода или налог на прибыль.
– Коммунальные платежи.
– Расходы на текущий ремонт и поддержание объекта в пригодном состоянии.
– Комиссия управляющего при наличии, или риелтора при смене арендатора.
– Страховка.
3️⃣ Скрытые расходы
Ваше время на управление объектом. Если вы тратите на один объект десять часов в месяц — это не пассивный доход, это работа. И ваше время стоит денег.
Объект, который требует постоянного внимания, переговоров с арендаторами, визитов для решения проблем — не является пассивным активом.
4️⃣ Налоговые особенности конкретного объекта
Московский офис одного из клиентов был куплен с НДС. Это означает, что при сдаче в аренду возникают вопросы о налоговом режиме, при продаже — тоже вопросы. Без понимания этих особенностей невозможно посчитать реальную доходность.
Аудит объектов недвижимости
Работая с клиентами, мы анализируем активы и делим недвижимость на три группы:
▶️ Работающие активы. Стабильный арендатор, предсказуемый доход, минимальные расходы на управление, реальная доходность выше альтернативы. Такие объекты оставляют в портфеле.
▶️ Условно работающие. Доход есть, но реальная доходность после всех расходов невысока. Объект требует времени и внимания. Его стоит оценить относительно альтернативы: что даст тот же капитал в другом инструменте — облигационном портфеле или консервативном фонде.
▶️ Балласт. Простаивают, сдаются с трудом, требуют расходов на содержание, не генерируют дохода. Реальная доходность нулевая или отрицательная. Такие объекты — первые кандидаты на продажу с реинвестированием в ликвидные инструменты.
Аудит портфеля недвижимости даёт ясность, основание для решений и позволяет создать реалистичную финансовую модель. Если цель — выйти из бизнеса и жить на пассивный доход, финансовая модель должна строиться на реальных цифрах. Делать аудит стоит ежегодно. Портфель недвижимости не статичен. Объект, который пять лет назад давал хорошую доходность, сегодня может быть балластом.
Если вы готовы выстроить портфель, который реально является пассивным, следующий логический шаг – прийти на консультацию. Мы разбираем каждый объект по четырём параметрам и определяем, какие объекты работают на вас, а какие нет.
Записаться на аудит активов:
🔗 https://t.me/RodinAssistent
Прекрасная внебиржевая недвижимость – 23.8% в год. Неплохо, даже для рублей. При ключевой ставке в 14%-то. Жаль только, что всё это лишь в личном кабинете «нарисовано». А на деле получается следующее.
Всего вложено 600 тысяч рублей. Ну так, на пробу. Почти за 2 года вернули 76 272, из них прибыль – 17 032 рубля. Остальные 523 728 ещё в работе (скриншот есть, если что, но публиковать не буду).
И откуда здесь 23.8%?
В статистике площадки нашёлся ещё какой-то «средний прирост» – 22.3%. С ним всё просто: 17 032 / 76 272 = 22.3%.
Значит «доходность» считают от высвобожденного тела займа, а не от всей суммы инвестирования. Что ж, оригинально. «За изобретение пять, за экзамен – неуд».
По истории операций, которую платформа всё-таки публикует, моя «личная» доходность (MWR) на данный момент получается 1.64% в год.
А в телеграм-чатах проекта красота, лайк на лайке: да-да, мол, дайте нам ещё этой крутой инвестиционной недвижимости. Кто все эти люди?
// Эта и другие заметки выходят раньше в моём блоге.
#этикариэлтора #культураобщения #риэлтор #недвижимость #доверие #профессиональныестандарты #вечернийпост #итогидня#базар
#материнскийкапитал #ЛПХ #строительстводома #СНТ #РГР #Соцфонд #инфраструктура #демография #правительство #недвижимость #вечернийпост#базар
Семьи с детьми по всей стране столкнулись с абсурдом: материнский капитал есть, а построить дом на своей земле нельзя! Соцфонд массово отказывает в перечислении средств, если в документах на участок указано «ЛПХ», «дачное строительство» или просто «садоводство» — без магической приписки «для собственных нужд». Российская гильдия риелторов (РГР) бьёт тревогу и предлагает правительству разрешить использовать маткапитал при строительстве и реконструкции индивидуального жилого дома на приусадебном участке ЛПХ в границах населённых пунктов. В чём суть и логика — разбираем.
🧐 Почему вопрос созрел именно сейчас
✅️1. Юридическая коллизия «замкнутого круга». В сентябре 2025 года в законы о садоводстве и маткапитале внесли новые формулировки — «ведение садоводства для собственных нужд» и т.п.. Однако в приказе Росреестра таких видов разрешённого использования (ВРИ) до сих пор нет, а изменить старые записи в ЕГРН крайне сложно. В итоге Соцфонд, ссылаясь на письмо от 25 сентября 2026 года, отказывает всем, у кого ВРИ не совпадает с новыми формулировками буква в букву.
✅️2. Массовые отказы как триггер. Вице-президент РГР Владимир Каплинский прямо заявил: отказы только из-за «старой» формулировки в ЕГРН необоснованны, поскольку закон № 217-ФЗ признаёт ряд таких формулировок равнозначными. РГР уже направила обращения в Генпрокуратуру и правительство Михаила Мишустина. Проблема перестала быть частной — она превратилась в системный барьер для миллионов семей.
🏡 Как это отразится на развитии инфраструктуры СНТ
Краткосрочно — приток «живых» денег в сельские территории. Если запрет снимут, тысячи семей смогут направить маткапитал на достройку или реконструкцию домов именно в границах населённых пунктов (ЛПХ), а не только в дачных массивах. Это поддержит спрос на местные стройматериалы и подрядчиков.
Долгосрочно — нагрузка на инфраструктуру без её развития. ЛПХ в границах населённых пунктов — это уже не «чистые» СНТ, а жилая застройка. Массовое строительство на маткапитал увеличит нагрузку на дороги, электросети, воду и газ, которые в таких зонах часто не рассчитаны на круглогодичное проживание. Без параллельных программ по модернизации сетей возможен рост локальных «инфраструктурных пузырей».
🎯 Суть и логика происходящего (кратко)
· ✅️Суть: РГР предлагает приравнять ЛПХ в населённых пунктах к участкам, где маткапитал разрешён, чтобы устранить юридическую коллизию с формулировками в ЕГРН.
· ✅️Логика: Сейчас закон де-факто разрешает строить на ЛПХ, но де-юре Соцфонд отказывает из-за неточной записи в реестре. Это не запрет, а бюрократическая ошибка, которую нужно исправить на уровне нормативного акта.
🏛️ Одобрит ли правительство?
Скорее да, чем нет — но с оговорками. Аргументы «за»: инициатива снимает социальную напряжённость, не требует новых бюджетных денег (маткапитал уже выделен), а также поддерживает демографию и сельскую занятость. Аргументы «против»: Минстрой и Минсельхоз могут возражать против расширения перечня ВРИ без синхронизации с правилами землепользования, а консервативное крыло правительства — против «размывания» целевого характера маткапитала.
Прогноз: высока вероятность, что правительство даст поручение уточнить приказ Росреестра и привести формулировки в соответствие, а не принимать отдельный закон именно про ЛПХ.
Это будет компромиссный вариант, который снимет текущие отказы, но не создаст «прецедент» для любых земель.
Одобрит ли правительство?
Прогнозировать преждевременно. Возможны разные сценарии: от уточнения подзаконных актов и разъяснений до более широкой корректировки правил. Пока это инициатива, а не действующая норма.
Вывод: вопрос обсуждается, но ставить точку рано. Следим за официальными разъяснениями и нормативными документами.
Во 2 квартале 2020 года в Москве было зарегистрировано всего 11 тыс. договоров долевого участия. В 2,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Но почему стоимость квадратного метра жилой недвижимости в столице превышает 500 тыс.? Почему качество конечного продукта всё снижается, а на потребителе зарабатывают все, кому не лень? Почему позволить себе собственные квадратные метры становится всё сложнее, и некоторые люди ставят владение бетоном целью своей жизни?
______
2020 год. Пандемия. Самоизоляция. Потребительский спрос падает, предприятия закрываются. В том числе и на покупку недвижимости.
16 апреля 2020 года Президент России собирает совещание и говорит: «Предлагаю запустить специальную льготную ипотечную программу. Поддержать и наших граждан, и строительную отрасль. Дать людям дополнительные возможности с помощью государства улучшить свои жилищные условия».
Да, та самая льготная ипотека.
Цель для бумаги: выполнить социальную задачу и обеспечить граждан собственным жильем.
Цель фактическая: спасти строительную отрасль от коллапса.
Но, думаете, причина только в льготной ипотеке? Отчасти, но первопричины кроются в совершенно ином событии.
Поправки в знаменитый 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Начиная с 1 июля 2019 года строительство жилой и коммерческой недвижимости, продаваемой посредством заключения ДДУ, происходит с привлечением банковского ПФ, а не на средства дольщиков. А средства дольщиков хранятся на эскроу, которые раскрываются после получения разрешения на ввод объекта.
Раньше застройщик привлекал средства напрямую, предлагая дольщикам войти в проект на ранних этапах с дисконтом. Был ли риск? Определенно. Оправдывался ли риск дисконтом к цене? Тоже да.
Проще говоря, рынок был рынком, со своими плюсами и минусами. Но тут в игру вступают обманутые дольщики, которым застройщик наобещал золотых гор за бесплатно, но, почему то, свои обязательства не исполнил.
❗️По разной информации, за всё время до введения поправок в 214-ФЗ количество обманутых дольщиков составляло до 300.000 человек.
Но, за аналогичный период было построено более 21 миллиона квартир. То есть, количество обманутых дольщиков составляло не более 1,5% от общего количества сделок.
Я не хочу сказать, что произошедшее – норма. Хотя, люди тоже должны уметь оценивать риск. Я хочу сказать, что решать не системную проблему путем радикального изменения законодательства
— неправильно.
Представьте, что у вас синяк на коленке, а врач сказал, что нужно отрезать ногу. Проблему, по сути, это решит, но какой ценой?
______
Закон вступил в силу и схема обрела новых бенефициаров: банки. О каких суммах идет речь? Давайте в цифрах:
1️⃣ Более ₽22,5 трлн. выданных кредитов застройщикам, на которых зарабатывает банк
2️⃣ Более ₽7,3 трлн. на эскроу, с обслуживания которых банк тоже имеет %
3️⃣ А ещё банк зарабатывает на оборачивании тех самых ₽7,3 трлн.
4️⃣ И, наконец, банк зарабатывает на ипотечных и страховых продуктах
Да, это всё девелопер перекладывает на конечного покупателя.
И это еще не учитывая, что банк теперь де-факто руководит застройщиком. Говорит, как, когда и по какой цене продавать квартиры, какой % собственного денежного участия должен обеспечить застройщик и много-много других вещей.
______
Проблема не уникальна. Но как решили в других странах?
В ОАЭ, например, средства дольщиков так же аккумулируются на эскроу, но раскрываются не в момент получения РВЭ, а при достижении ключевых вех.
Это позволяет контролировать процесс и мотивировать застройщика. А в финансовой модели не учитывается дорогое кредитование. Безопасность средств дольщика обеспечена существенным собственным капиталом застройщика, размещенным на тех же самых эскроу.
______
Возвращаемся к льготной ипотеке
2020 год. Государство запускает льготное кредитование, и теперь вы можете позволить себе ипотечный продукт. Кто субсидирует разницу рыночной и льготной ставкой? Тоже государство.
То есть, опять зарабатывает банк, а граждане своими налогами позволяют зарабатывать банку.
Да, господдержка сработала. Продажи стабилизировались, рынок позитивный.
Но рост спроса повлек за собой рост цен, и за время действия программы цена квадратного метра на первичном рынке отлетит в стратосферу.
Более того, произойдет исторический момент: впервые строящееся жилье обойдет по цене вторичное. Даже сейчас эта разница цены в Москве составляет около 50%.
______
Давайте восстановим последовательность:
1️⃣ Государство вносит поправки в 214-ФЗ, внедряет проектное финансирование, что влечет за собой рост себестоимости и цены продажи, а также снижение спроса. Напомню, цену снижать уже не получается.
2️⃣ Начинается карантин. Проблема становится ещё серьезнее и государство решает за деньги налогоплательщиков ввести льготное кредитование, что восстанавливает спрос, но также влечет за собой рост цен.
3️⃣ Начинается СВО, инфляция, жесткая ДКП ЦБ. Это опять же влечет рост себестоимости строительства, а бремя перекладывается на конечного потребителя.
Эффект снежного кома. Рынок перестал быть рынком. Результат всего произошедшего вы видите сегодня, когда смотрите ЦИАН и понимаете, что без вашей поддержки ваш ребенок, скорее всего, никогда не сможет себе купить квартиру.
Можно ли было поступить иначе? Конечно. А зачем?
Больше контента в нашем ТГ:
t.me/vm_trading_official
Просрочка по кредитам у компаний на рынке недвижимости с начала 2026 года выросла на 43% и подобралась к 600 млрд рублей.
Весь кредитный портфель отрасли прибавил только 8%, до 9,3 трлн. Это не долги растут, а отдавать не получается.
Хуже всего в этом плане тем, кто продает и сдает недвижимость. У них просрочка выросла на 62%, до 433 млрд (8,5% портфеля).
У самих строителей, застройщиков недвиги задолженность скромнее (плюс 8%, до 160 млрд) за счет эскроу.
Сейчас эскроу покрывают меньше 70% задолженности застройщиков, остальное приходится занимать по рыночной цене.
#Россия #недвижимость #строительство #финансы #стройка #продажи #банки #долги #девелопмент
Есть изменение, которое легко пропустить при подписании ипотеки на 25–30 лет.
С 1 октября 2026 года государство субсидирует ставку по новым кредитам «Семейной ипотеки» только первые 15 лет.
✅ Что подтверждается
1. Заявление депутата Марата Нуриева (Госдума, от Татарстана) действительно было.
20 октября 2026 года он предложил упростить процедуру ограничения и приостановки коммунальных услуг для должников.
2. Сумма долга указана верно, но это данные Минстроя, а не «к 1 апреля» в значении «сейчас».
Просроченная задолженность за коммунальные услуги составляла 975,9 млрд рублей на 1 апреля 2026 года, годовой рост — 10,9%.
📋 Суть предложения Нуриева
Сейчас по п. 119 Правил № 354 управляющая компания или ресурсоснабжающая организация обязана не только направить уведомление, но и подтвердить факт его получения должником (например, личное вручение или иные доказательства доставки).
Нуриев предлагает изменить этот пункт: считать предупреждение доведённым до сведения, если оно направлено:
через личный кабинет в ГИС ЖКХ,
заказным письмом по адресу должника,
или другим способом, фиксирующим отправку.
Подтверждать получение в таком случае исполнитель не обязан, а риск неполучения ложится на самого потребителя.
Его аргумент: суды долгие, на предупреждения мало кто реагирует, а ограничение услуги — «самый действенный способ».
⚖️ Что важно понимать: это пока предложение, а не действующий закон
Нуриев не внёс законопроект, а направил обращение в аппарат Госсовета РФ с предложением обсудить вопрос на комиссии 11 ноября. То есть на данный момент процедура не изменилась.
🚨 Риски, о которых говорят юристы
Формальный подход к уведомлению без подтверждения даты доставки создаёт высокие риски признания отключения незаконным.
Судебная практика уже сейчас исходит из того, что сам по себе факт отправки заказного письма не заменяет доказательств получения, если уведомление не доставлено.
📌 Текущая процедура (что действует сейчас)
Чтобы ограничить или отключить услугу, должны быть соблюдены условия:
Долг превышает 2 месячных размера платы за эту услугу, рассчитанных по нормативу.
Должнику направляется уведомление.
Даётся 20 дней на погашение.
Только затем возможно ограничение, а при непогашении — приостановление услуги.
🔄 Контекст: есть и противоположная инициатива
В октябре 2026 года ЛДПР внесла законопроект, который, наоборот, предлагает запретить отключение ЖКУ без решения суда. То есть в Госдуме параллельно существуют два противоположных подхода к проблеме долгов.
Вывод: факты о заявлении Нуриева и сумме долга верны, но это инициатива, а не принятое решение. Если вы хотите оценить риски для себя как потребителя, ключевой остаётся текущая процедура: долг больше двух месячных платежей, уведомление и 20 дней на оплату.
Двое суток в квартире горячая вода лилась из открытого крана, пока дома никого не было. Мебель вздулась, обои можно было выжимать. А дальше вместо компенсации начались угрозы вызвать на нас полицию и предложение «всё подклеить самим».
🎥 В новом ролике рассказываю, как мы судились с арендаторами, что происходило с экспертизой и почему я согласился на мировое соглашение и как даже после этого меня снова пытались кинуть!
Посчитал все потери, включая простой квартиры. Почти десять месяцев аренды ушли в минус. Посмотрите эту историю, обещаю будет ОЧЕНЬ интересно!
👉 Выбирайте удобную площадку
📺 YouTube: СМОТРЕТЬ
🌍 VK: СМОТРЕТЬ
📺 RuTube: СМОТРЕТЬ
«Недвижимость не терпит суеты».
Почему?
Сегодня у бизнеса могут возникнуть финансовые трудности. Компания может столкнуться с долгами, убытками и в итоге прийти к процедуре банкротства.
А на балансе у юридического лица может находиться недвижимость.
Начинаем разбираться:
🔹 откуда у собственника появилась эта недвижимость;
🔹 за какие средства она приобреталась;
🔹 не связана ли покупка с деятельностью компании или предпринимателя;
🔹 не было ли у собственника серьёзных долгов и финансовых проблем;
🔹 не происходили ли незадолго до продажи другие сделки с недвижимостью;
🔹 нет ли обстоятельств, из-за которых сделка в дальнейшем может быть оспорена.
И бывает, что после такой проверки первоначально «обычный» объект уже выглядит совсем иначе.
🚩 Какие ещё моменты заставляют остановиться и проверять всё особенно тщательно?
Например:
— непрозрачная история приобретения недвижимости;
— совсем недавний переход права собственности;
— несколько переходов права на объект за короткий период;
— необычная последовательность сделок;
— собственник торопит с продажей и одновременно не может внятно объяснить причину;
— документы или сведения о предыдущих сделках вызывают вопросы;
— есть информация о долгах, судебных спорах или других обстоятельствах, которые могут повлиять на безопасность сделки.
Это не означает автоматически, что объект плохой или его нельзя покупать .
Но это повод не спешить, а разобраться в ситуации до передачи денег.
И здесь я особенно хочу обратить внимание покупателей.
Если квартира понравилась и продавец говорит:
«Есть ещё желающие, решайте сегодня» , не позволяйте чужой спешке стать причиной вашей ошибки.
Лучше потратить немного больше времени на проверку, чем потом годами разбираться с последствиями сделки.
🤝 В недвижимости осторожность — это не перестраховка. Это нормальная забота о своих деньгах и будущем.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
Почти в каждом четвёртом объявлении о сдаче квартиры в российских городах-миллионниках есть ограничения для будущих жильцов, а в Петербурге таких объявлений больше всего, сообщили РИА Недвижимость со ссылкой на Высшую школу экономики. Ограничения встречаются в 23,5% объявлений. Чаще всего арендодатели запрещают жить с животными — в 17,9% случаев. Ещё в 1,3% питомца разрешают с оговорками, например только небольшого или за доплату, а прямое разрешение есть лишь в 3,5% объявлений. Запрет на курение указан в 7% объявлений, на проживание с детьми — в 3,5%. По доле объявлений с ограничениями лидирует Петербург (32%), далее идут Омск (30%) и Челябинск (28%). В Москве показатель составил 25%, меньше всего запретов в Казани (10%) и Уфе (12%). "Зачастую собственник заинтересован в сохранности квартиры, для чего и указывает условия ее использования. Однако договорные условия не могут отменять гарантии, установленные законом. Например, статья 679 Гражданского кодекса прямо предусматривает: для вселения несовершеннолетних детей к нанимателю согласие наймодателя не требуется. Поэтому, если человек уже законно снимает квартиру, условие "без детей" не может лишить его права вселить своего несовершеннолетнего ребенка", — отметил декан факультета права ВШЭ Вадим Виноградов. Для студий и однокомнатных квартир ограничения встречаются в четверти случаев, для квартир с тремя комнатами и более — в 15%. В самых дорогих квартирах запреты указаны реже — в 18% объявлений. Условия, связанные с семейным положением, содержатся в 2,3% объявлений, с числом жильцов — в 1,6%. Требования к полу арендатора встречаются в 0,7% случаев, к гражданству — в 0,1%. Как писал "ДП", долгосрочная аренда жилья в Северной столице за год потеряла в цене в среднем 10%. Лидером по падению ставок стал Кронштадтский район. Здесь цены рухнули на 26,7% до 30,4 тыс. рублей. На втором месте Петроградский район (–18,7%, до 92,7 тыс.), на третьем — Выборгский (–12,7%, до 42,1 тыс.). Студии на начало сентября сдаются за 36,9 тыс. рублей в месяц (минус 11% за год), "однушки" — за 45,5 тыс. (–10%), "двушки" — за 69,4 тыс. (–10%), трёхкомнатные квартиры — за 99,4 тыс. (–9%). Тем временем стоимость аренды самых дорогих квартир Петербурга за год выросла на 18%. По итогам II квартала 2026 года средневзвешенная ставка в сотне наиболее дорогих объектов достигла 433 тыс. рублей в месяц. Максимальная ставка среди 100 самых дорогих квартир составила 3,516 млн рублей в месяц, минимальная — 270 тыс. рублей.
Кризис снижает покупательскую способность, что снижает выручку застройщика. Однако, когда цена жилой недвижимости и перед кризисом была равна для многих очень уж высоким количеством часов их труда, дальнейший рост цен мало меняет количество ежемесячных клиентов.
Что если в кризис организовать сговор и начать продавать одну квартиру по цене двух? Тогда состоятельный покупатель компенсирует отсутствие продажи менее состоятельным, кто и по цене в два раза ниже не мог себе позволить покупку?
Чисто гипотетически.
Вряд ли государство будет заинтересовано пресечь сговор, обеспечивающий само существование сферы экономики бесплатно для государства.
#инвестиции #доходнаянедвижимость #пассивныйдоход #компаундинг #законкругооборота #финансоваяграмотность #аренда #богатство #Базар
Просыпаешься в капсуле посреди леса. За панорамным окном - туман, солнце пробивается сквозь сосны, тишина.
Заходишь в ванную комнату, включаешь тропический душ, и вода мягко обволакивает с головы до пят. 50 литров горячей воды- с запасом на двоих. Никакой суеты. Только лес, свет и ощущение, что ты в спа посреди природы.
Что внутри?
- Душевая кабина 1000×800 мм, просторная, с тропическим душем.
- Раковина с зеркалом и подсветкой с мягким светом для настроения.
- Унитаз.
- Водонагреватель 50 литров с электронным управлением.
- Продуманная вентиляция.
- Скрытая проводка с классом защиты IP54.
- Отделка алюминиевыми панелями, которые не боятся воды.
- Тёплый пол - выходи из душа босиком.
Отличное начало утра, которое не хочется торопить.
Хочешь так же?
Длинный одноэтажный дом с панорамными окнами, террасой с диванами, лежаками, столиками. Позади дома - густо поросший вековыми соснами холм. Перед домом - река с каменистыми берегами. На противоположном берегу покачивается на волнах лодка у причала. Тишина. Только плеск воды, ветер в кронах, звук чаши для медитации. Время течёт неторопливо и спокойно, как река. Что может быть более умиротворяющим?
Модульная технология позволяет поставить дом на свайном фундаменте в любом месте - у реки, в лесу, на склоне холма.
БизнесМодуль. Соберем модульный дом, который впишется в любой пейзаж и в твою жизнь.
При выборе недвижимости я смотрю, что происходит вокруг неё. Кто живёт рядом, куда едут люди, какие объекты появятся и как изменятся подъезды.
Поэтому в истории с парковками в «Царской столице» меня интересует проект высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург.
Что за проект
14 марта 2024 года Владимир Путин дал старт строительству ВСМ. Заявленное время поездки между двумя столицами — 2 часа 15 минут. Это целевой показатель проекта: такого сообщения пока нет.
В Петербурге предусмотрен новый терминал на Лиговском проспекте, рядом с Московским вокзалом. Среди запланированных подъездов наземного транспорта указана Военная улица.
Именно на Военной улице расположены паркинги «Царской столицы», предложения по которым я разбираю с партнёром.
Почему это заслуживает внимания
Новый транспортный узел может изменить привычные маршруты и использование территории вокруг него.
Для владельца парковочного места здесь важны конкретные вопросы: станет ли удобнее добираться до паркинга, появятся ли новые пользователи, какие альтернативные стоянки будут работать рядом?
Моя гипотеза: развитие территории может усилить интерес к удобным парковочным местам. Но её нужно проверять применительно к каждому корпусу.
Кто может пользоваться такими местами
Сначала стоит оценить уже существующий спрос: жителей соседних домов и людей, которые регулярно приезжают в район.
Будущий терминал добавляет ещё один возможный сценарий — оставить автомобиль на время поездки. Однако для него должны подходить расстояние до входа, маршрут пешком, правила доступа в паркинг и условия пользования местом.
Считать всех пассажиров ВСМ будущими арендаторами было бы ошибкой.
Что может помешать росту спроса
У терминала могут появиться собственные парковочные решения. Часть пассажиров выберет метро или такси.
На период строительства возможны ограничения движения и неудобные подъезды. Сроки реализации и транспортные решения также могут меняться.
Поэтому одной новости о магистрали недостаточно, чтобы обещать рост цены машиноместа или быструю перепродажу.
Как это связано с предложениями, с которыми я работаю
Через партнёра я предлагаю варианты парковочных мест в «Царской столице».
ВСМ — дополнительный повод изучить эту локацию. А решение о покупке начинается с самого предложения: корпуса, этажа, удобства заезда, полной стоимости, расходов на содержание и условий договора.
У рассматриваемого формата есть особенность: покупка оформляется через имущественный пай ГСК, соответствующий определённой автостояночной площадке. Документы и порядок пользования нужно разбирать по выбранному варианту.
В предыдущей статье я уже показывал пример рассрочки: первоначальные расходы, ежемесячные платежи и крупный платёж в конце срока.
Теперь добавляем к расчёту ещё один вопрос: как будет меняться территория вокруг объекта и сможет ли конкретное место получить от этого преимущество?
Для меня интересная покупка должна иметь понятный сценарий и при более медленном развитии района. Тогда будущий терминал становится дополнительной возможностью, которую можно оценивать без спешки.
Хотите посмотреть предложения в «Царской столице»? Напишите «ПАРКИНГ», укажите бюджет и цель покупки — для себя, аренды или последующей продажи. Покажу варианты, расчёт платежей и документы по выбранному корпусу.
В 2026 году некоторые заемщики получили уведомления от ФНС о налоге на материальную выгоду по ипотеке. Люди брали кредиты под низкий процент, исправно платили банку, а теперь обнаружили дополнительное начисление.
Но означает ли это, что налоговая может потребовать налог с каждого, у кого ипотека под 3%, 5% или 7%?
Нет. Низкая ставка сама по себе не означает, что нужно платить налог. Важно, кто выдал кредит, на каких условиях и за какой период рассчитана материальная выгода.
Разберем по пунктам.
1. Что это за налог?
Материальная выгода — это экономия на процентах по кредиту. В определенных случаях закон признает такую экономию доходом, с которого необходимо заплатить НДФЛ.
Основные правила установлены статьей 212 Налогового кодекса РФ.
Налог рассчитывают не со всей суммы ипотеки и не со стоимости квартиры, а с определенной законом суммы экономии на процентах.
Для материальной выгоды, облагаемой по соответствующим правилам, применяется ставка НДФЛ 35%.
2. Кто рискует получить налог?
В первую очередь проверить свои документы стоит следующим заемщикам:
— Сотрудникам банков, которым предоставили льготную ипотеку на условиях, связанных с трудовыми отношениями.
— Работникам, получившим заем от работодателя под низкий процент.
— Заемщикам, получившим кредит от взаимозависимой организации или предпринимателя, если имеются предусмотренные законом основания для налогообложения.
— Тем, чьи льготные условия связаны с оплатой товаров, работ или услуг либо материальной помощью, если ситуация подпадает под статью 212 НК РФ.
При этом сам факт работы в банке или низкая процентная ставка еще не доказывают, что налог начислен законно.
3. А если ипотека обычная или льготная государственная?
Если вы взяли обычную ипотеку в банке на условиях, доступных рядовым клиентам, нельзя автоматически считать экономию на процентах облагаемым доходом.
По семейной, IT- и другим государственным ипотечным программам необходимо отдельно проверить условия программы и применимые нормы закона.
Особое внимание — кредитам, оформленным до 31 декабря 2024 года. Для соответствующих жилищных кредитов предусмотрено специальное освобождение от НДФЛ при выполнении установленных законом условий, в том числе при наличии подтвержденного права на имущественный налоговый вычет.
Поэтому утверждение «взял ипотеку под низкий процент — обязательно плати налог» неверно.Когда стоит обратиться к юристу?
Юридическая помощь особенно важна, если:
— налог начислили за период, который может подпадать под освобождение;
— у вас государственная льготная ипотека, но налоговая не объяснила, почему признала экономию доходом;
— начислена крупная сумма, а расчет непонятен;
— вы работаете в банке, но считаете, что условия кредита не были связаны с трудовыми отношениями;
— налоговая отказала в перерасчете или приближается срок уплаты.
Юрист сможет проверить применимую редакцию НК РФ, документы по кредиту, основания начисления и перспективы обжалования.
Если начисление незаконно, его можно оспаривать в установленном порядке — сначала обратиться в налоговый орган, а затем при необходимости обжаловать решение в вышестоящем налоговом органе или суде.
Главное: не делайте вывод, что вы обязаны платить налог, только потому, что получили уведомление. Но и не рассчитывайте, что любое начисление по льготной ипотеке автоматически незаконно.
Сначала проверьте обстоятельства. Если сумма значительная, основание непонятно или ФНС отказывается пересматривать начисление, разумно обратиться к юристу: yuristtmn.ru
