💼 Вопрос про «личный портфель», пожалуй, является одним из самых частых, которые мне задают. Но так уж получилось, что в инвестициях я уже больше 15 лет, а потому мой портфель широко диверсифицирован, т.к. собирался годами, поэтому перечислять все свои акции, из которых он состоит, я не буду. Лучше расскажу о тех кейсах, которые, на мой взгляд, актуальны прямо здесь и сейчас.
Банк России опубликовал свежий обзор проектного финансирования строительства жилья за II квартал 2026 года. Документ фиксирует интересную фазу цикла: рынок отошел от ажиотажа начала года, но продолжает демонстрировать устойчивость, накапливая при этом новые структурные диспропорции. Главные цифры и тренды — в нашем разборе.
Запуски сократились, но «задел» остается колоссальным
Квартал прошел под знаком коррекции. Застройщики разместили проектные декларации на строительство 9,2 млн кв. м — это на 1,6 млн меньше, чем в I квартале, когда рынок лихорадило перед изменением условий льготной ипотеки. Однако паниковать рано: за первое полугодие объем запусков (20,0 млн кв. м) все равно превысил показатель прошлого года на 1,7 млн. Вероятно, девелоперы сознательно сосредоточились на реализации уже начатых проектов, особенно на фоне растущего объема непроданных квартир. При этом ввод жилья, напротив, вырос до 8,5 млн кв. м (+0,8 млн к I кварталу). Всего за полугодие введено 16,1 млн «квадратов» — это на 1,3 млн больше, чем в первом полугодии 2025-го. Сыграла роль и отмена моратория на штрафы за срыв сроков: дисциплина застройщиков повысилась.
В итоге общая площадь строящихся объектов со счетами эскроу перевалила за 118 млн кв. м. Рост продолжается (из-за превышения запусков над вводами), но его темпы заметно замедлились: +0,9% против +2,1% кварталом ранее.
Продажи сократились, но не провалились
Ключевой индикатор спроса — объем реализованного жилья — составил 5,2 млн кв. м. Это снижение на 0,6 млн кв. м к I кварталу. Причины — эффект высокой базы: в начале года продажи разогревались перед ужесточением условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля. Однако падение оказалось не катастрофическим, потому что во II квартале спрос дополнительно подогревала новость о грядущей (с 1 июля) дифференциации ставок по той же программе в зависимости от количества детей. В деньгах объем заключенных ДДУ составил 1,2 трлн рублей.
Важный структурный нюанс: продажи продолжают поддерживаться рассрочками. Объем не полностью оплаченных договоров практически не изменился с середины 2025 года, но остается огромным — 1,5 трлн рублей (это разница между ценой всех ДДУ в 9,1 трлн и остатками на счетах эскроу в 7,6 трлн). Доля реализованного жилья во всех заявленных проектах застыла на уровне 31%, а в проектах с открытыми продажами даже снизилась до 40% из-за вывода на рынок новых объемов. Примечательный факт: резко упала доля распроданности на момент ввода объектов — до 65% (-11 п.п.). В ЦБ это связывают с единичными случаями ввода домов под расселение, где квартиры не продавались на этапе строительства, и называют эффект краткосрочным (в июле показатель уже вернулся выше 70%).
Цены замерли: номинальный рост есть, реального — нет
Инфляция «съела» рост цен на первичке. В номинальном выражении за квартал цены прибавили всего 1,1% (после +3,9% в I квартале). А с поправкой на инфляцию цены на новостройки даже снизились на 0,1%. Для сравнения: на вторичном рынке реальное снижение составило 0,7%. Таким образом, первичный рынок по-прежнему выглядит дороже вторичного, но ценовая динамика становится все более сдержанной.
Кредитование застройщиков: лимиты растут, ставка почти не падает
А вот в банковском сегменте кипит жизнь. Общий объем кредитных лимитов за квартал подскочил на 5% (до 24,3 трлн руб.), причем застройщики уже начали выбирать 18,5 трлн из них. Выдачи кредитных средств существенно увеличились — до 1,6 трлн руб. (+0,3 трлн к I кварталу), отчасти из-за сезонного оживления строительства после зимы. В результате портфель проектного финансирования (ПФ) вырос на заметные 6% и почти достиг 11 трлн руб., что составляет уже 49% капитала всего банковского сектора. При этом банки рапортуют о высоком качестве портфеля: доля проблемных кредитов (IV–V категории качества) — менее 1% (97 млрд руб.).
Средневзвешенная ставка по проектному финансированию продолжает снижаться, но крайне медленно. Во II квартале она составила 9,92% (-0,03 п.п. за квартал). Для сравнения: ставки по кредитам прочим компаниям упали на 0,7 п.п. — до 14,7%. Такая инертность объясняется просто: ставка по покрытой части портфеля ПФ и так существенно ниже рыночных и слабо реагирует на изменения ключевой ставки.
Эскроу: приток замедлился, покрытие долга продолжает падать
Самый чувствительный момент обзора — динамика счетов эскроу. За квартал на них поступило 1,2 трлн руб. Это на 12% меньше, чем в «разогретом» I квартале, но на 6% больше, чем во II квартале 2025 года. Объем раскрытия счетов (после ввода домов) сократился до 1,0 трлн руб. с 1,3 трлн кварталом ранее. Причина — рост непроданной площади во введенных объектах и перенос раскрытий на начало III квартала. В итоге остаток средств на эскроу вырос незначительно — до 7,6 трлн руб. (+0,2 трлн).
Однако портфель ПФ за то же время увеличился на 0,6 трлн. Это привело к очередному снижению ключевого индикатора — покрытия задолженности застройщиков средствами на эскроу. Показатель упал на 3 процентных пункта за квартал и составил 65%. Тренд на снижение покрытия устойчив: еще год назад он был на уровне 71%. Особенно тревожная ситуация в Уральском и Южном федеральных округах, где покрытие значительно ниже среднего из-за низкой распроданности в Тюменской области, Краснодарском крае и Ростовской области.
Региональные диспропорции и новый риск
По регионам лидерами роста лимитов стали ЦФО и ПФО, а по росту задолженности — ЦФО и СФО. Покрытие долга эскроу снизилось во всех округах, но самое резкое падение зафиксировано в СКФО (-6 п.п. до 66%). В некоторых регионах (ПФО, СКФО) на фоне снижения покрытия даже выросла средневзвешенная ставка по проектным кредитам.
Доля задолженности с покрытием ниже 30% выросла до 26% (+1,3 п.п.), а доля проектов с покрытием выше 100% сократилась до 22% (-2,7 п.п.). Это прямой сигнал: банки все больше кредитуют проекты с низкой долей проданных квартир, что потенциально увеличивает риски.
Вывод: рынок на распутье
Рынок проектного финансирования вступает в новую фазу. Ажиотаж первого полугодия позади, стройка продолжается рекордными темпами, а банки щедро кредитуют отрасль. Однако снижение распроданности и падение покрытия кредитов средствами на эскроу — это системные риски, за которыми ЦБ будет следить с особым вниманием. Пока сектор чувствует себя уверенно: качество кредитов высокое, а ставки по ПФ остаются одними из самых низких в экономике. Но структурные изменения требуют от всех участников рынка повышенной осторожности.
$SMLT $PIKK $LSRG $GLRX $ETLN $APRI
🪙 Отчеты за 1 полугодие.
Посмотрел часть отчетов, уже можно выделить ряд особеностей.
Нефтяники. В основном отчитываются неплохо. Особенно Лукойл и Газпромнефть. Нефть пока дорогая, да и рубль ослабляется. Но не стоит забывать про будущие и текущие траты на ремонт из атак и т.д. $LKOH $GAZPF
Финансовый сектор.
В основном все хорошо у банков.
Сбер - все отлично. Сбер ожидает, что в 2026 году прибыль будет существенно выше, чем в 2025 году. Темп роста составит чуть ниже 20%. 👍
Т анонсировали дивиденды, да и в целом компания прибавляет. Хотя чистая прибыль за полугодие и 2 кв снижается.
$T
ВТБ как ВТБ. Прибыль и ROE снижается. Не очень интересно. $VTBR
Электроэнергетики. Все цветёт и пахнет. Особенно дочки Россией.
Центр, ЦиП, Московский регион хорошо добавили. Северо-запад, Юг, Урал выросли по чистой прибыли в разы.
Волга прибавила 60 % по чистой прибыли.
Материнская ФСК тоже добавила по прибыли и выручке, но вряд ли они начнут платить дивиденды. $FEES
Даже РусГидро отчитался неплохо. Рост прибыли в 2 раза, хотя дивидендов нет и скорее всего не будет. 👍 $HYDR
Недвижимость.
- Убыток «Самолета» по МСФО за 6 месяцев 2026 года составил ₽22,3 млрд, против прибыли ₽1,8 млрд в предыдущем году. Выручка сократилась на 31,3% до ₽117,5 млрд против ₽171 млрд годом ранее. $SMLT
Пока о стабильности речи не идет. Компания все еще в зоне риска, как и весь сектор.
- Убыток ЛСР по МСФО за 6 месяцев 2026 года составил ₽57,6 млрд, увеличившись в 23 раза по сравнению с ₽2,5 млрд в предыдущем году. $LSRG
- У АПРИ чистая прибыль сократилась, зато выручка выросла.
- У Glorax ситуация похожая, но немного лучше. Прибыль снизилась, при росте выручки.
Идей в секторе нет, держу только отдельные облигации.
👍 и будет продолжение.
«Самолет» — убыток 22,3 млрд руб.
Чистый убыток девелопера по МСФО за первое полугодие составил 22,3 млрд руб. против прибыли 1,8 млрд годом ранее. Выручка упала на 31% до 117,4 млрд руб., EBITDA — на 27% до 41,8 млрд руб.
Обязательства выросли до 1 трлн руб. Акции на новостях падали до 337 руб. (-5,8%). Причины — снижение спроса из-за сокращения льготной ипотеки и дороговизны рыночной.
ЛСР — убыток вырос в 23 раза
Чистый убыток ЛСР за полугодие составил 57,6 млрд руб. — рост в 23 раза. Основная причина — обесценение проданной дочерней компании на 46,8 млрд руб. Выручка почти не изменилась (+0,7% до 97,1 млрд руб.). Краткосрочная часть долга выросла на 60% до 57,3 млрд руб.
«Инград» — прибыль упала на 73%
Чистая прибыль снизилась до 1 млрд руб. (-73%). В прошлом году был разовый доход 7,4 млрд руб. от продажи дочек. Операционная прибыль выросла на 8% до 4,6 млрд руб. Компания нарушила условия кредитных договоров на 50,8 млрд руб., но кредиторы не стали применять санкции.
Upside Development купил участок в Раменках
Структура застройщика приобрела у властей Москвы два участка общей площадью 1,74 га по стартовой цене 4,9 млрд руб. Застройщик обязан возвести жилой комплекс на 181,1 тыс. кв. м. Ранее к торгам не допустили Level Group.
Сбербанк продаёт ТЦ
«Лапландия» в Кемерове (72,4 тыс. кв. м) — за 2,35 млрд руб. «Июнь» в Череповце (45,2 тыс. кв. м) — за 1 млрд руб. Торги в конце сентября. Ранее попытки продать их за 4,56 млрд и 1,3 млрд провалились из-за отсутствия заявок.
Участок в Нагатино-Садовниках
Власти Москвы выставили на торги 14,6 га с начальной ценой 2,4 млрд руб. Под жильё (229,5 тыс. кв. м) и инфраструктуру (214,2 тыс. кв. м). Торги — 29 сентября.
ЗПИФ купил участок в Кожевническом
Фонд приобрёл 0,15 га во 2-м Кожевническом переулке. Ранее там планировали гостиницу на 100 номеров. Сделка прошла после запрета на апартаменты в Москве.
#недвижимость #Самолет #ЛСР #Инград #UpsideDevelopment #Сбербанк #Лапландия #Июнь #НагатиноСадовники #ЗПИФ #Кожевнический #девелоперы #строительство #инвестиции #торги #рынокнедвижимости
💥 Финал сезона отчетов и холодный душ геополитики: почему #IMOEX рискует уйти к 2000?
Завершающий день массовых публикаций корпоративных отчетов за полугодие спровоцировал отчаянную попытку рынка организовать локальный рывок наверх. Главным драйвером выступал нефтегазовый сектор, однако прыгнуть выше головы у него так и не получилось.
Индекс #IMOEX хоть и зафиксировал закрытие в небольшом плюсе на отметке 2112 пунктов, итоговая картина недели выглядит откровенно слабой. При этом месячная свеча безапелляционно сохраняет медвежью формацию. Базовый сценарий с дальнейшей коррекцией к уровню 2000 пунктов при текущем раскладе остается приоритетным.
🥶 Геополитика без позитива
Разговоры о скором возобновлении переговоров пока остаются лишь иллюзией — дипломатический фон продолжает охлаждать пыл оптимистов:
• Заявления Кремля: Песков подчеркнул, что встречи Путина с Трампом в планах нет, диалог по Украине находится на паузе, а новые идеи отсутствуют.
• МИД РФ: подтвердил, что российской стороне не поступало никаких официальных предложений по возобновлению переговоров.
📉 Макроэкономика вне фокуса
Фундаментально рынок сейчас абсолютно раскоординирован. Инвесторы не готовы отыгрывать даже очевидные плюсы, а скудные всплески цен на сильной отчетности мгновенно затухают. Рынок полностью игнорирует:
• Привлекательные дисконты и крепкую дивидендную базу для долгосрочных вложений.
• Приближающееся заседание ЦБ по ключевой ставке, где формируются все предпосылки для её дальнейшего снижения.
📌 Резюме по рынку и ситуации
Попытка расти на финише сезона отчетов захлебнулась. Без реальных геополитических сдвигов рынок отказывается замечать сильный фундаментал и потенциальное смягчение ДКП. Слабое закрытие недели и устойчивый медвежий тренд сохраняют движение к целевой отметке в 2000 п.
📰 Корпоративные события
$GAZP Газпром - Чистая прибыль по МСФО во II кв. составила 519 млрд руб., за I полугодие — 863,9 млрд руб. против 983,1 млрд руб. годом ранее
$VTBR ВТБ - Чистая прибыль по МСФО за январь-июль снизилась на 12,7% до 265,6 млрд руб., цель по прибыли за год в 600 млрд руб. сохраняется. Привлечение по итогам SPO оценивается ближе к нижней границе 300-400 млрд руб
$LKOH ЛУКОЙЛ - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 430,9 млрд руб. против 287 млрд руб. годом ранее.
$SMLT Самолет - Чистый убыток по МСФО в I полугодии составил 22,3 млрд руб. против прибыли 1,8 млрд руб. годом ранее.
$FLOT Совкомфлот - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 21,4 млрд руб. против убытка годом ранее.
$HYDR РусГидро - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 60 млрд руб. против 31,5 млрд руб. годом ранее.
$MTLR Мечел - Чистый убыток по МСФО в I полугодии составил 43,2 млрд руб. против убытка 40,5 млрд руб. годом ранее.
$UGLD ЮГК - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 15,3 млрд руб. против 7,3 млрд руб. годом ранее.
$SELG Селигдар - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 3,4 млрд руб. против убытка 2,1 млрд руб. годом ранее.
$MDMG МДМГ - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 5,3 млрд руб. против 5,06 млрд руб. годом ранее.
$ABIO Артген - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 0,024 млрд руб. против 0,132 млрд руб. годом ранее.
$TRNFP Транснефть - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 148,3 млрд руб. против 153,4 млрд руб. годом ранее
$RAGR Русагро - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 0,055 млрд руб. против 4,8 млрд руб. годом ранее.
$IVAT ИВА - Выручка в I полугодии составила 978,3 млн руб., EBITDA — 431 млн руб. (рентабельность 44%).
$NMTP НМТП - Чистая прибыль по МСФО в I полугодии составила 23,33 млрд руб. против 21,55 млрд руб. годом ранее
$SIBN Газпром нефть - Чистая прибыль по МСФО во II кв. составила 190 млрд руб., за I полугодие — 286,1 млрд руб. СД рекомендовал дивиденды за I полугодие 42,51 руб./акц.
$LSRG ЛСР - Чистый убыток по МСФО в I полугодии составил 57,55 млрд руб. против убытка 2,5 млрд руб. годом ранее
$BELU Новабев - СД рекомендовал дивиденды за I полугодие 8 руб./акц
