Банк России опубликовал свежий обзор проектного финансирования строительства жилья за II квартал 2026 года. Документ фиксирует интересную фазу цикла: рынок отошел от ажиотажа начала года, но продолжает демонстрировать устойчивость, накапливая при этом новые структурные диспропорции. Главные цифры и тренды — в нашем разборе.
Запуски сократились, но «задел» остается колоссальным
Квартал прошел под знаком коррекции. Застройщики разместили проектные декларации на строительство 9,2 млн кв. м — это на 1,6 млн меньше, чем в I квартале, когда рынок лихорадило перед изменением условий льготной ипотеки. Однако паниковать рано: за первое полугодие объем запусков (20,0 млн кв. м) все равно превысил показатель прошлого года на 1,7 млн. Вероятно, девелоперы сознательно сосредоточились на реализации уже начатых проектов, особенно на фоне растущего объема непроданных квартир. При этом ввод жилья, напротив, вырос до 8,5 млн кв. м (+0,8 млн к I кварталу). Всего за полугодие введено 16,1 млн «квадратов» — это на 1,3 млн больше, чем в первом полугодии 2025-го. Сыграла роль и отмена моратория на штрафы за срыв сроков: дисциплина застройщиков повысилась.
В итоге общая площадь строящихся объектов со счетами эскроу перевалила за 118 млн кв. м. Рост продолжается (из-за превышения запусков над вводами), но его темпы заметно замедлились: +0,9% против +2,1% кварталом ранее.
Продажи сократились, но не провалились
Ключевой индикатор спроса — объем реализованного жилья — составил 5,2 млн кв. м. Это снижение на 0,6 млн кв. м к I кварталу. Причины — эффект высокой базы: в начале года продажи разогревались перед ужесточением условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля. Однако падение оказалось не катастрофическим, потому что во II квартале спрос дополнительно подогревала новость о грядущей (с 1 июля) дифференциации ставок по той же программе в зависимости от количества детей. В деньгах объем заключенных ДДУ составил 1,2 трлн рублей.
Важный структурный нюанс: продажи продолжают поддерживаться рассрочками. Объем не полностью оплаченных договоров практически не изменился с середины 2025 года, но остается огромным — 1,5 трлн рублей (это разница между ценой всех ДДУ в 9,1 трлн и остатками на счетах эскроу в 7,6 трлн). Доля реализованного жилья во всех заявленных проектах застыла на уровне 31%, а в проектах с открытыми продажами даже снизилась до 40% из-за вывода на рынок новых объемов. Примечательный факт: резко упала доля распроданности на момент ввода объектов — до 65% (-11 п.п.). В ЦБ это связывают с единичными случаями ввода домов под расселение, где квартиры не продавались на этапе строительства, и называют эффект краткосрочным (в июле показатель уже вернулся выше 70%).
Цены замерли: номинальный рост есть, реального — нет
Инфляция «съела» рост цен на первичке. В номинальном выражении за квартал цены прибавили всего 1,1% (после +3,9% в I квартале). А с поправкой на инфляцию цены на новостройки даже снизились на 0,1%. Для сравнения: на вторичном рынке реальное снижение составило 0,7%. Таким образом, первичный рынок по-прежнему выглядит дороже вторичного, но ценовая динамика становится все более сдержанной.
Кредитование застройщиков: лимиты растут, ставка почти не падает
А вот в банковском сегменте кипит жизнь. Общий объем кредитных лимитов за квартал подскочил на 5% (до 24,3 трлн руб.), причем застройщики уже начали выбирать 18,5 трлн из них. Выдачи кредитных средств существенно увеличились — до 1,6 трлн руб. (+0,3 трлн к I кварталу), отчасти из-за сезонного оживления строительства после зимы. В результате портфель проектного финансирования (ПФ) вырос на заметные 6% и почти достиг 11 трлн руб., что составляет уже 49% капитала всего банковского сектора. При этом банки рапортуют о высоком качестве портфеля: доля проблемных кредитов (IV–V категории качества) — менее 1% (97 млрд руб.).
Средневзвешенная ставка по проектному финансированию продолжает снижаться, но крайне медленно. Во II квартале она составила 9,92% (-0,03 п.п. за квартал). Для сравнения: ставки по кредитам прочим компаниям упали на 0,7 п.п. — до 14,7%. Такая инертность объясняется просто: ставка по покрытой части портфеля ПФ и так существенно ниже рыночных и слабо реагирует на изменения ключевой ставки.
Эскроу: приток замедлился, покрытие долга продолжает падать
Самый чувствительный момент обзора — динамика счетов эскроу. За квартал на них поступило 1,2 трлн руб. Это на 12% меньше, чем в «разогретом» I квартале, но на 6% больше, чем во II квартале 2025 года. Объем раскрытия счетов (после ввода домов) сократился до 1,0 трлн руб. с 1,3 трлн кварталом ранее. Причина — рост непроданной площади во введенных объектах и перенос раскрытий на начало III квартала. В итоге остаток средств на эскроу вырос незначительно — до 7,6 трлн руб. (+0,2 трлн).
Однако портфель ПФ за то же время увеличился на 0,6 трлн. Это привело к очередному снижению ключевого индикатора — покрытия задолженности застройщиков средствами на эскроу. Показатель упал на 3 процентных пункта за квартал и составил 65%. Тренд на снижение покрытия устойчив: еще год назад он был на уровне 71%. Особенно тревожная ситуация в Уральском и Южном федеральных округах, где покрытие значительно ниже среднего из-за низкой распроданности в Тюменской области, Краснодарском крае и Ростовской области.
Региональные диспропорции и новый риск
По регионам лидерами роста лимитов стали ЦФО и ПФО, а по росту задолженности — ЦФО и СФО. Покрытие долга эскроу снизилось во всех округах, но самое резкое падение зафиксировано в СКФО (-6 п.п. до 66%). В некоторых регионах (ПФО, СКФО) на фоне снижения покрытия даже выросла средневзвешенная ставка по проектным кредитам.
Доля задолженности с покрытием ниже 30% выросла до 26% (+1,3 п.п.), а доля проектов с покрытием выше 100% сократилась до 22% (-2,7 п.п.). Это прямой сигнал: банки все больше кредитуют проекты с низкой долей проданных квартир, что потенциально увеличивает риски.
Вывод: рынок на распутье
Рынок проектного финансирования вступает в новую фазу. Ажиотаж первого полугодия позади, стройка продолжается рекордными темпами, а банки щедро кредитуют отрасль. Однако снижение распроданности и падение покрытия кредитов средствами на эскроу — это системные риски, за которыми ЦБ будет следить с особым вниманием. Пока сектор чувствует себя уверенно: качество кредитов высокое, а ставки по ПФ остаются одними из самых низких в экономике. Но структурные изменения требуют от всех участников рынка повышенной осторожности.
$SMLT $PIKK $LSRG $GLRX $ETLN $APRI
