ГАБ с доходностью 12% годовых: хорошая ли это инвестиция

🏢 ГАБ с доходностью 12% годовых: хорошая ли это инвестиция

Допустим, вам предлагают помещение с действующим арендатором. Цена 25 млн рублей, аренда 250 тысяч в месяц, договор на 10 лет. Продавец говорит: «Надёжный арендатор, долгосрочный договор, 12% годовых». Предложение выглядит привлекательно. Но если бы я подбирал этот объект инвестору, доходность оказалась бы лишь одним из показателей. Я смотрю на восемь вещей, и семь из них в рекламе обычно не упоминаются.

1️⃣ NOI. Аренда в 250 тысяч в месяц ещё не чистый доход. Из неё нужно вычесть налог на имущество, содержание помещения, эксплуатационные расходы и заложить резерв на ремонт и простой. Скажем, за год арендатор платит 3 млн, а расходы составляют 300 тысяч. Тогда NOI 2,7 млн, и доходность к цене покупки падает с 12% до 10,8%. Это ещё без расходов на покупку, финансирование и крупный ремонт.

2️⃣ Арендатор. Известная вывеска сама по себе не гарантирует доход. Я смотрю, подходит ли его бизнес этой локации. Продуктовый магазин в густонаселённом районе обычно имеет устойчивую клиентскую базу, но и ему нужно оценивать конкуренцию, поток покупателей и экономику точки. У небольшой кофейни рядом с конкурентами риски совсем другие. Важно знать, какое юридическое лицо подписало договор, как оно исполняет обязательства и насколько устойчив его бизнес.

3️⃣ Договор аренды. «Десять лет» звучит надёжно, но важно, что именно написано. Может ли арендатор выйти досрочно и за сколько месяцев должен предупредить? Есть ли обеспечительный платёж? Предусмотрена ли ежегодная индексация? Кто платит за капитальный ремонт и инженерные системы? При индексации 5% в год аренда к пятому году вырастет с 250 до примерно 304 тысяч в месяц. Но если договор позволяет арендатору отказаться от индексации или расторгнуть аренду досрочно, прогноз дохода меняется.

4️⃣ Универсальность помещения. Сегодня там один арендатор, а если он съедет? Подойдёт ли помещение под аптеку, магазин, офис, пункт выдачи или сферу услуг? Или оно настолько специализировано, что новому арендатору понадобится дорогая реконструкция? Чем шире круг возможных арендаторов без серьёзных переделок, тем проще объект сдать повторно.

5️⃣ Выход из инвестиции. Думать нужно не только о покупке, но и о продаже. Допустим, через пять лет объект приносит NOI 3 млн в год. При рыночной ставке капитализации 10% его расчётная стоимость 30 млн, а при 12% уже 25 млн. Доход тот же, а разница в цене 5 млн. Поэтому я оцениваю, насколько объект будет интересен следующему покупателю и какие условия могут сложиться на рынке к моменту продажи.

6️⃣ Чувствительность к ставке. Возьмём помещение с NOI 2,7 млн. При ставке капитализации 9% оно стоит 30 млн, при 12% уже 22,5 млн, разница 7,5 млн. Это не прогноз падения цен, а пример того, как сильно стоимость зависит от доходности, которую требуют инвесторы. Особенно это важно, если перепродажа планируется через два-три года.

7️⃣ Юридическая пригодность. Можно ли законно использовать помещение под бизнес арендатора? Соответствует ли фактическое использование разрешённому назначению? Нет ли ограничений для работы? Общепиту нужны определённые инженерные условия, медицине соответствие лицензионным требованиям, а для торговли некоторыми товарами действуют специальные ограничения. Проверяю также права собственности, обременения, перепланировки и условия зарегистрированных договоров. Арендатора можно потерять не только из-за проблем в бизнесе, но и из-за юридических или технических ограничений.

8️⃣ Доходность. И только после этих семи пунктов имеет смысл обсуждать, подходят ли заявленные 10-12% годовых. Доходность не просто цифра в объявлении. Она зависит от арендатора, договора, реальных расходов, состояния помещения, юридических рисков и возможности продать объект.

Я смотрю на коммерческую недвижимость как на инвестиционный актив, а не просто как на помещение с арендатором. Поэтому при подборе оцениваю, сколько объект приносит на самом деле, насколько защищён арендный поток, что будет при уходе арендатора, какие расходы и риски ложатся на собственника и насколько ликвидным объект останется через несколько лет.

Хороший ГАБ не обязательно тот, где в объявлении самая высокая доходность. Хороший ГАБ тот, где инвестор понимает, откуда берётся доход, какие риски он принимает и как потом вернёт вложенные деньги.

Роман Старцев
Инвестиционный брокер по недвижимости
Эксперт Инвестиционного комитета

#ГАБ #КоммерческаяНедвижимость #ИнвестицииВНедвижимость #NOI #АрендныйБизнес #Инвестиции