NOI и ставка дисконтирования: два показателя, которые помогают не переплатить за недвижимость
Допустим, вам предлагают коммерческое помещение за 20 млн рублей. Арендатор платит 200 000 в месяц, а продавец говорит: «Доходность 12% годовых, отличный объект». Проверим, так ли это.
Начнём с NOI (Net Operating Income), чистого операционного дохода. Это то, что объект приносит после вычета операционных расходов собственника, но до кредитных платежей, налога на прибыль и капитальных затрат.
Считаем. Аренда за год: 2 400 000 ₽. Операционные расходы собственника: 300 000 ₽. NOI = 2 400 000 − 300 000 = 2 100 000 ₽. Теперь делим на цену покупки: 2 100 000 ÷ 20 000 000 = 10,5% годовых. Это уже не 12% из объявления, а ведь мы пока не учли расходы на покупку и возможные капитальные вложения.
Второе понятие — ставка дисконтирования. Она нужна, чтобы оценить будущие поступления в сегодняшних деньгах. Миллион рублей сегодня и миллион через пять лет стоят по-разному: на них влияют инфляция, альтернативная доходность и риск конкретной инвестиции.
Пример: через год вы ожидаете получить 1 000 000 рублей.
При условной ставке дисконтирования 15% сегодняшняя стоимость этой суммы составит 1 000 000 ÷ 1,15 = 869 565 рублей. Это не значит, что вы получите меньше миллиона. Просто так можно оценить будущий доход с учётом времени и требуемой доходности.
Вместе эти показатели работают так: NOI показывает, насколько эффективно объект зарабатывает сейчас, а дисконтирование помогает понять, сколько сегодня стоит весь поток будущих доходов. Ставку дисконтирования при этом не стоит путать со ставкой капитализации: они используются для разных задач оценки.
Если вам предлагают ГАБ с красивой доходностью, попросите показать:
годовой арендный доход;
расходы собственника;
NOI;
прогноз денежных потоков;
допущения по росту аренды и возможным простоям;
расчёт стоимости объекта и сценарий выхода.
С такими цифрами сравнивать два объекта гораздо надёжнее, чем по принципу «у одного 10%, у другого 12%». Разобраться в инвестиционной недвижимости помогает умение отличать выручку, операционный доход и реальный денежный поток, и именно на этих показателях я строю решение о покупке.
Роман Старцев
Инвестиционный брокер по недвижимости
Эксперт Инвестиционного комитета
