Возьмём производственную компанию с выручкой 300 млн рублей в год. Прибыль есть, контракты выполняются, бизнес развивается. Собственник просит финансирование на покупку оборудования и получает отказ. Это кажется странным, ведь бизнес прибыльный. Но кредитора интересует не только прибыль по отчётности, а то, сможет ли компания вовремя возвращать деньги.
Покажу на условном примере. EBITDA предприятия 36 млн рублей в год. На обслуживание действующих кредитов уходит 18 млн, новое финансирование потребует ещё 15 млн ежегодно. Итого платежей по долгам 33 млн, а отношение EBITDA к ним около 1,09. Запас прочности совсем небольшой, и это ещё до налогов, капитальных расходов и изменений оборотного капитала. Выходит, что даже у прибыльного предприятия новый кредит может создать тяжёлую нагрузку.
Кроме этого, кредитор смотрит на несколько вещей:
Денежный поток: когда деньги приходят от покупателей и когда нужно платить поставщикам.
Действующие обязательства: какие уже есть кредиты, лизинговые договоры и поручительства.
Цель финансирования: покупка оборудования, пополнение оборотных средств и закрытие старых долгов это разные задачи.
Обеспечение: какие активы и другие инструменты снижают риск банка.
Устойчивость бизнеса: что будет при падении продаж, росте себестоимости или задержке платежей от покупателей.
Предпринимателю я бы советовал не начинать с поиска банка, который согласится дать деньги. Сначала нужно определить, сколько финансирования действительно требуется, и проверить, какую долговую нагрузку бизнес выдержит.
Иногда лучше подходит лизинг оборудования, иногда кредитная линия на оборотные средства, а иногда нужно рефинансировать действующие обязательства или привлечь инвестора. Причём привлечение капитала не всегда означает продажу доли в бизнесе.
Поэтому я сначала разбираюсь с финансовой задачей предприятия и только потом подбираю инструмент.
В рамках работы с Инвестиционным комитетом мы рассматриваем финансирование действующих предприятий, рефинансирование и запуск новых производственных проектов.
Если бизнесу нужны деньги на развитие, начнём с анализа финансовой модели и структуры обязательств.
Роман Старцев
Эксперт Инвестиционного комитета
Инвестиционный брокер
🏢 ГАБ с договором аренды на 10 лет: насколько такая инвестиция надёжна?
Допустим, вам предлагают помещение с арендатором за 18 млн рублей. Аренда 165 тысяч в месяц, договор на 10 лет. Продавец говорит: «Арендатор надолго, доход стабильный». Прежде чем соглашаться, я проверяю пять вещей.
1️⃣ Можно ли выйти из договора досрочно. Десять лет в договоре не значит, что арендатор будет платить все десять. В нём могут быть условия досрочного отказа, расторжения, сроки уведомления и компенсации. Читать нужно в первую очередь именно эти пункты.
2️⃣ Есть ли индексация. Если аренда 165 тысяч в месяц и договор предусматривает ежегодный рост на 6%, то к пятому году платёж составит примерно 208 тысяч. Без индексации доход останется прежним, а расходы на содержание помещения могут расти.
3️⃣ Кто платит эксплуатационные расходы. Коммунальные услуги, текущий ремонт, обслуживание инженерных систем, налог на имущество. Нужно понять, что ложится на арендатора, а что остаётся на собственнике.
4️⃣ Насколько устойчив бизнес арендатора. Известный бренд не гарантирует, что конкретная точка будет работать бесконечно. Смотреть нужно на юридическое лицо арендатора, его финансовое состояние и условия договора, а не только на вывеску.
5️⃣ Что будет, если помещение освободится. Получится ли быстро найти нового арендатора, подойдёт ли помещение другому бизнесу, соответствует ли нынешняя ставка рынку. От этого зависит ликвидность объекта.
Теперь цифры. При цене 18 млн и аренде 165 тысяч в месяц валовая доходность составляет 11% годовых. Если собственник тратит на содержание 250 тысяч в год, NOI получается 1,73 млн, а доходность относительно цены покупки около 9,6%. При долгом простое или дополнительных капвложениях результат будет ещё ниже. Цифры условные.
В готовом арендном бизнесе вы покупаете не только квадратные метры и текущий арендный поток, но и условия, на которых этот поток сможет сохраняться. Поэтому при подборе ГАБ я смотрю на договор аренды, качество арендатора, расходы собственника и возможность сдать помещение заново.
Если рассматриваете покупку готового арендного бизнеса, помогу подобрать и оценить объект под вашу задачу.
Роман Старцев
Инвестиционный брокер по недвижимости
Эксперт Инвестиционного комитета
Как побороть страх потерять деньги при инвестициях в недвижимость
Страх — естественная реакция, особенно когда речь идет о вложениях крупной суммы. Но он не должен останавливать вас. Вот простые шаги, как справиться с опасениями и убедиться, что ваши инвестиции — это разумный и безопасный шаг.
1. Изучайте рынок
Чем больше вы знаете о недвижимости и тенденциях рынка — тем увереннее будете. Не доверяйте слухам — ищите факты, аналитические обзоры и статистику.
2. Делайте небольшие шаги
Начинайте с минимальных инвестиций или проверенных районов. Так вы снизите риски и получите опыт.
3. Распределяйте деньги
Не вкладывайте все сразу. Разделите капитал по нескольким объектам или сегментам — так снизите потенциальные потери
4. Знайте свои риски
Понимайте, где могут возникнуть сложности: снижение цен, долгий продаж, неплатежи арендаторов. Подготовьтесь к этим сценариям и подумайте, как их минимизировать
5. Обратитесь к специалистам
Профессионалы помогут выбрать надежные объекты, оформить сделку и снизить риск
6. Помните о долгосрочной перспективе
Недвижимость — это обычно не быстрый способ заработка, а долгосрочный актив. Терпение и планирование — ваши лучшие друзья
Основной совет:
Страх — это естественно. Главное — не дать ему управлять вами. Обучайтесь, планируйте и делайте обдуманные шаги — и ваши инвестиции станут надежным путём к финансовой свободе
@RNStar
♨️ Банный бизнес в России: рынок на 52,9 млрд рублей. Где здесь возможности для инвестора
Обычно мы обсуждаем недвижимость, торговлю, производство, готовый арендный бизнес. А банный бизнес редко попадает в поле зрения инвесторов. При этом он давно не сводится к общественным баням и саунам: рынок смещается в сторону загородных комплексов, индивидуальных пространств отдыха, SPA и wellness.
Недавно я изучил исследование российского банного рынка и инвестиционные материалы проекта «Баня.ру». Вот что там по цифрам.
📊 Рынок
— 52,9 млрд рублей: объём рынка бань и саун в 2025 году;
— около 14 тысяч объектов по стране;
— 26 млн посещений в год;
— рост за 2025 год оценивается в 22%;
— к 2029 году прогноз 73 млрд рублей.
Это оценки авторов исследования, а не гарантия роста. Меняется и спрос: баню всё чаще воспринимают как место отдыха, восстановления и общения, растёт интерес к новым форматам и wellness-процедурам.
Я вижу три способа вложиться.
🏡 Недвижимость. Построить или купить банный комплекс и сдать оператору: по сути, готовый арендный бизнес. Доход идёт от аренды, а гостей обслуживает оператор. Здесь важно проверить состояние объекта, расходы на содержание, инженерные сети и возможность сдать помещение другому арендатору.
♨️ Свой комплекс. Вложиться в операционный бизнес: доход дают аренда бань и парных, допуслуги, SPA, программы отдыха и сопутствующие продажи. Доходность зависит не только от цены здания, а от расположения, загрузки, среднего чека, сезонности и расходов на персонал и энергию. Зимой спрос может быть выше, чем летом, поэтому оценивать проект по нескольким самым загруженным месяцам нельзя.
💻 Цифровая инфраструктура. По оценке авторов исследования, больше 80% бронирований проходит по телефону, в мессенджерах или на месте, и меньше 15% объектов принимают онлайн-записи. Эту проблему решают платформы вроде «Баня.ру». По их материалам, в базе 8 148 объектов, а пилот на 20 банях дал 90 бронирований за 2,5 месяца. Платформа берёт комиссию с завершённых бронирований и продаёт владельцам инструменты продвижения. Это уже не покупка здания, а вложение в технологический бизнес.
Оценивать эти три модели нужно по-разному. У недвижимости с арендатором смотрят NOI, договор аренды, цену объекта и ликвидность. У действующего комплекса загрузку, средний чек, расходы, EBITDA и свободный денежный поток. У платформы количество бронирований, стоимость привлечения клиента, комиссию, повторные покупки и расходы на масштабирование.
Для примера: в модели «Баня.ру» при среднем чеке 5 000 рублей и комиссии 10% после переменных удержаний остаётся около 230 рублей с брони, ещё до расходов на привлечение клиентов. Сумма небольшая, но цифровой бизнес строится на числе операций, повторных бронированиях и допуслугах. Прогнозы платформы пока нужно подтвердить реальными продажами и масштабированием.
Риски у каждой модели свои. В недвижимости это стоимость строительства, инженерные затраты и юридические ограничения. В комплексе: реальная загрузка по месяцам, рентабельность и зависимость от персонала. В цифровом сервисе: способность привлекать клиентов, удерживать владельцев бань и превращать посещения сайта в оплаченные брони.
Вокруг одной традиционной услуги складываются разные инвестиционные модели, и у каждой свои риски, требования к капиталу и способы возврата вложений. Поэтому я начинаю не с вопроса «сколько можно заработать на банях», а с вопроса, в какую именно модель вкладываться и за счёт чего она принесёт деньги.
Если тема интересна, напишите, обсудим, какой формат вам ближе.
Роман Старцев
Инвестиционный брокер по недвижимости
Эксперт Инвестиционного комитета
🏢 ГАБ с доходностью 12% годовых: хорошая ли это инвестиция
Допустим, вам предлагают помещение с действующим арендатором. Цена 25 млн рублей, аренда 250 тысяч в месяц, договор на 10 лет. Продавец говорит: «Надёжный арендатор, долгосрочный договор, 12% годовых». Предложение выглядит привлекательно. Но если бы я подбирал этот объект инвестору, доходность оказалась бы лишь одним из показателей. Я смотрю на восемь вещей, и семь из них в рекламе обычно не упоминаются.
1️⃣ NOI. Аренда в 250 тысяч в месяц ещё не чистый доход. Из неё нужно вычесть налог на имущество, содержание помещения, эксплуатационные расходы и заложить резерв на ремонт и простой. Скажем, за год арендатор платит 3 млн, а расходы составляют 300 тысяч. Тогда NOI 2,7 млн, и доходность к цене покупки падает с 12% до 10,8%. Это ещё без расходов на покупку, финансирование и крупный ремонт.
2️⃣ Арендатор. Известная вывеска сама по себе не гарантирует доход. Я смотрю, подходит ли его бизнес этой локации. Продуктовый магазин в густонаселённом районе обычно имеет устойчивую клиентскую базу, но и ему нужно оценивать конкуренцию, поток покупателей и экономику точки. У небольшой кофейни рядом с конкурентами риски совсем другие. Важно знать, какое юридическое лицо подписало договор, как оно исполняет обязательства и насколько устойчив его бизнес.
3️⃣ Договор аренды. «Десять лет» звучит надёжно, но важно, что именно написано. Может ли арендатор выйти досрочно и за сколько месяцев должен предупредить? Есть ли обеспечительный платёж? Предусмотрена ли ежегодная индексация? Кто платит за капитальный ремонт и инженерные системы? При индексации 5% в год аренда к пятому году вырастет с 250 до примерно 304 тысяч в месяц. Но если договор позволяет арендатору отказаться от индексации или расторгнуть аренду досрочно, прогноз дохода меняется.
4️⃣ Универсальность помещения. Сегодня там один арендатор, а если он съедет? Подойдёт ли помещение под аптеку, магазин, офис, пункт выдачи или сферу услуг? Или оно настолько специализировано, что новому арендатору понадобится дорогая реконструкция? Чем шире круг возможных арендаторов без серьёзных переделок, тем проще объект сдать повторно.
5️⃣ Выход из инвестиции. Думать нужно не только о покупке, но и о продаже. Допустим, через пять лет объект приносит NOI 3 млн в год. При рыночной ставке капитализации 10% его расчётная стоимость 30 млн, а при 12% уже 25 млн. Доход тот же, а разница в цене 5 млн. Поэтому я оцениваю, насколько объект будет интересен следующему покупателю и какие условия могут сложиться на рынке к моменту продажи.
6️⃣ Чувствительность к ставке. Возьмём помещение с NOI 2,7 млн. При ставке капитализации 9% оно стоит 30 млн, при 12% уже 22,5 млн, разница 7,5 млн. Это не прогноз падения цен, а пример того, как сильно стоимость зависит от доходности, которую требуют инвесторы. Особенно это важно, если перепродажа планируется через два-три года.
7️⃣ Юридическая пригодность. Можно ли законно использовать помещение под бизнес арендатора? Соответствует ли фактическое использование разрешённому назначению? Нет ли ограничений для работы? Общепиту нужны определённые инженерные условия, медицине соответствие лицензионным требованиям, а для торговли некоторыми товарами действуют специальные ограничения. Проверяю также права собственности, обременения, перепланировки и условия зарегистрированных договоров. Арендатора можно потерять не только из-за проблем в бизнесе, но и из-за юридических или технических ограничений.
8️⃣ Доходность. И только после этих семи пунктов имеет смысл обсуждать, подходят ли заявленные 10-12% годовых. Доходность не просто цифра в объявлении. Она зависит от арендатора, договора, реальных расходов, состояния помещения, юридических рисков и возможности продать объект.
Я смотрю на коммерческую недвижимость как на инвестиционный актив, а не просто как на помещение с арендатором. Поэтому при подборе оцениваю, сколько объект приносит на самом деле, насколько защищён арендный поток, что будет при уходе арендатора, какие расходы и риски ложатся на собственника и насколько ликвидным объект останется через несколько лет.
Хороший ГАБ не обязательно тот, где в объявлении самая высокая доходность. Хороший ГАБ тот, где инвестор понимает, откуда берётся доход, какие риски он принимает и как потом вернёт вложенные деньги.
Роман Старцев
Инвестиционный брокер по недвижимости
Эксперт Инвестиционного комитета
#ГАБ #КоммерческаяНедвижимость #ИнвестицииВНедвижимость #NOI #АрендныйБизнес #Инвестиции
🏭 Инвестиции в производство: как понять, стоит ли вкладывать деньги в завод
Частные инвесторы чаще всего привыкли к недвижимости: купил помещение, сдал, получаешь аренду. С производством всё сложнее.
Доход здесь зависит не от самого актива, а от того, как работает весь бизнес: закупается сырьё, оборудование выпускает продукцию, сотрудники ведут процесс, отдел продаж находит покупателей. Прибыль появляется только тогда, когда вся цепочка работает.
Зачем тогда вообще смотреть на реальный сектор? Потому что у производства больше возможностей для роста: можно увеличивать выпуск, расширять ассортимент, выходить на новые рынки, повышать эффективность.
Но и рисков больше. Поэтому перед вложением проверить как минимум пять вещей.
🔹 Есть ли подтверждённый спрос. Мало знать, что рынок большой. Нужны конкретные покупатели, которым эта продукция нужна.
🔹 Какая себестоимость. Важно понимать, во сколько обойдутся сырьё, энергия, персонал, логистика и обслуживание, и выдерживает ли продукция конкуренцию по цене.
🔹 Сколько денег потребуется на самом деле. Кроме оборудования нужны помещение, инфраструктура, монтаж, запуск и оборотные средства.
🔹 Кто будет управлять. Инвестору нужен не только бизнес-план, но и команда, которая умеет вести предприятие.
🔹 Как и когда вернутся деньги: через дивиденды, возврат займа, продажу доли или другую согласованную схему.
Приведу пример. Допустим, для запуска производства нужно 120 млн рублей, и предприниматель готов вложить 30 млн своих. Остальные 90 млн это задача по структурированию финансирования: участие инвестора, кредит или сочетание того и другого. Но до разговора о долях и условиях нужно убедиться, что будущее предприятие способно создавать денежный поток. Пример условный.
Отдельно стоит помнить, что прибыль предприятия и доход инвестора не одно и то же. Завод может показывать операционную прибыль, но направлять деньги на обслуживание кредитов, пополнение оборотных средств и развитие. Поэтому инвестору важно понимать, когда у проекта появятся средства для выплат и на каких условиях.
Я смотрю на производство как на инвестиционный проект, а не как на покупку оборудования. Сначала считаю экономику, рынок, команду и структуру финансирования, и только потом иду на переговоры с инвесторами и кредиторами.
Если у вас действующее производство или вы думаете о запуске нового, давайте посмотрим, как можно привлечь капитал и подготовить проект к финансированию.
Роман Старцев
Инвестиционный брокер | Эксперт Инвестиционного комитета
