RNStar-invest
Старцев Роман Николаевич
На платформе с 31.03.26
Инвестброкер.
Инвесторам — недвижимость и ГАБ для сохранения и роста капитала. Бизнесу — финансирование, рефинансирование, ГПУ и заводы.
Представим, что у инвестора есть свободные деньги. Можно купить квартиру или апартаменты и сдавать их. Можно приобрести готовый арендный бизнес с действующим арендатором. А можно рассмотреть реальный сектор — например, производственный проект.
Что лучше? Я бы не начинал с вопроса «где доходность выше». Сначала нужно понять задачу самого инвестора.
Допустим, есть 30 млн рублей. Одному человеку важно получать более-менее прогнозируемый доход и иметь понятный материальный актив за спиной.
Другой готов пойти на больший предпринимательский риск ради другой экономики проекта.
Третьему важно через несколько лет относительно быстро продать актив и вернуть деньги.
Поэтому две инвестиции с одинаковой заявленной доходностью на бумаге могут оказаться совершенно разными по сути.
Что тут стоит сравнивать? Прежде всего — откуда вообще берётся доход. В ГАБ это арендный поток, в производственном проекте — экономика работающего бизнеса, то есть выручка от производства и продажи продукции.
Важно понимать не только процент доходности, но и за счёт чего он в принципе появляется.
Дальше — срок возврата капитала. Если покупаешь готовый ГАБ с действующим арендатором, аренда может пойти практически сразу после сделки. А в новом производстве сначала нужно пройти запуск и выйти на плановые показатели, и это время.
Есть и разница в рисках. В недвижимости это арендатор, локация, состояние объекта, условия договора и возможность найти нового арендатора, если старый уйдёт. В производстве добавляются сырьё, оборудование, персонал, себестоимость, рынок сбыта и оборотный капитал.
Отдельный момент — ликвидность, о котором часто забывают до сделки: если деньги вдруг понадобятся, кому вообще можно будет продать этот актив? Продать коммерческое помещение и выйти из производственного проекта — это два совершенно разных по сложности процесса.
И самое интересное — возможность нарастить стоимость самого актива. Можно купить уже работающий ГАБ, а можно найти помещение, привести туда арендатора и собрать денежный поток самостоятельно. То же с бизнесом: можно вложиться в готовое предприятие, а можно поучаствовать в создании нового производства. В обоих случаях инвестор работает не только с текущей доходностью, но и создаёт дополнительную стоимость сам.
Поэтому я не противопоставляю недвижимость и реальный сектор — это просто разные инструменты под разные задачи. У одного инвестора в портфеле вполне могут одновременно быть и недвижимость, и ГАБ, и доля в бизнесе.
В своей работе я стараюсь идти от задачи инвестора к инструменту, а не наоборот: сначала определяем сумму капитала, желаемый денежный поток, срок вложения, отношение к риску и сценарий выхода — и только потом смотрим, что под это подходит: готовый ГАБ, ГАБ под инвестора, другая недвижимость или проект в реальном секторе. Не объект сначала, а понимание задачи — и уже потом решение.
#производство #открой_завод #бизнес #инвестиции #инвестиции_в_бизнес #ГАБ
Допустим, у вас есть 120-150 млн рублей свободного капитала. Куда их можно вложить? Купить коммерческую недвижимость, оставить в финансовых инструментах, зайти в чужой бизнес. А можно построить собственное производство. Сейчас занимаюсь как раз таким проектом: завод по переработке макулатуры в картон.
Мне в нём нравится сама логика. На входе макулатура, на выходе промышленный картон плотностью 200-350 г/м². Часть картона можно перерабатывать дальше и делать продукцию с большей добавленной стоимостью: картонные уголки, втулки, подложки и другие изделия.
Но инвестору не хватит фразы «перерабатываем макулатуру, это экологично и рынок перспективный». Он будет спрашивать: где брать сырьё, кому продавать продукцию, сколько завод реально сможет выпускать и с какой загрузкой, сколько нужно людей, какой CAPEX. И что будет с экономикой, если макулатура подорожает, а картон подешевеет.
По действующей модели линия выпускает до 10 тонн картона в сутки. На смене нужно 4-6 человек персонала. Под производство подойдёт помещение от 1 440 м² с подходящими параметрами.
Главный вопрос при этом решается ещё до строительства. Сначала изучают регион: в радиусе примерно 200 км считают сырьевой баланс, то есть сколько там вообще макулатуры, смотрят потенциальных покупателей, тарифы на энергию, площадку и логистику. И только потом становится ясно, стоит ли строить завод именно здесь.
Мне такой подход близок, потому что оборудование купить несложно, цех построить тоже. Самая дорогая ошибка обнаруживается уже после запуска: сырьё приходится возить слишком далеко или продукцию некому продать по той цене, что стояла в красивой презентации. Поэтому сначала считают рынок и только потом строят.
По расчётной модели проект требует около 120-150 млн рублей инвестиций. Расчётный срок окупаемости при выходе на проектную мощность и при наличии линии дальнейшей переработки составляет 16-18 месяцев. Слово «расчётный» я пишу не случайно: реальные цифры зависят от региона, цены на макулатуру и картон, загрузки линии, тарифов на энергию и условий финансирования.
Есть и ещё один вопрос: обязательно ли вкладывать все 120-150 млн своих денег? Производственный проект можно собрать из нескольких источников: собственные средства, лизинг, инструменты институтов развития, проектное финансирование и другие подходящие варианты. Тогда считать нужно уже не просто окупаемость завода, а доходность собственного капитала инвестора. Вот такой разговор мне интереснее всего.
Потому что хороший проект начинается не с фразы «давайте купим станок», а с вопроса: что именно превратит вложенные деньги в новый денежный поток?
#производство #открой_завод #бизнес #инвестиции #инвестиции_в_бизнес
Общаюсь с предпринимателями и всё чаще вижу одну и ту же картину. Человек прекрасно разбирается в своём деле — производство, поставки, продажи, финансы компании — всё под контролем.
А вот с личными деньгами часто выходит иначе: кто-то просто держит их на счету, кто-то покупает квартиру, кто-то снова вкладывает всё обратно в бизнес — просто потому что так привычнее.
Но капитал не обязан работать только внутри одной компании.
Вот пример. У предпринимателя действующее производство. Сейчас он думает привлечь 100 млн на расширение. Следом — поставить свою газопоршневую станцию, чтобы меньше платить за электричество. И параллельно у него есть свободные 20–30 млн личных денег, которые хочется куда-то вложить, например в недвижимость.
По сути, это один и тот же человек, но в двух разных ролях — владелец бизнеса и частный инвестор. И задачи у этих ролей разные.
Как инвестору ему важно сохранить деньги, получать доход, понимать риски и иметь возможность в любой момент выйти из актива.
Как предпринимателю — привлечь финансирование, вложиться в развитие, снизить издержки, сделать компанию эффективнее.
Вот с этим я и работаю — на стыке этих двух задач.
Частным инвесторам помогаю находить решения в недвижимости и других реальных активах.
Собственникам бизнеса — привлекать финансирование, рефинансировать долги, запускать инвестпроекты.
Но начинаем всегда с одного вопроса: какая у вас задача и что должен дать капитал в итоге.
Потому что покупка квартиры, оборудования или завода — это не самоцель.
Это инструмент, который должен работать на ваши цели.
