atsogoev
🚀 В марте 2025 произошёл старт амбициозного проекта ICE Towers на ул. Лобачевского. Мнения проф.сообщества тогда разделились - не получившие ко-эксклюзив агенты обзывали проект «пороховой бочкой», их более (или менее) успешные конкуренты проект хвалили и верили в его успех. Прошло 14 месяцев. Пора посмотреть, что там и как.
🏗 ICE Towers - это комплекс из трёх башен высотой до 62 этажей, 1 523 квартиры, 178 тыс. м2 на пересечении Лобачевского и Ленинского проспекта. Застройщик ООО СЗ «Град Плаза»; бенефициары - Денис Кротов и Игорь Рубинер. Девелопер «Град» - опытный застройщик с портфелем реализованных проектов разных классов в Москве и Подмосковье. 51% в проекте - у структуры СБЕРа, финансового партнёра. Генподрядчик - турецкая «Енигюн Констракшн». Срок передачи ключей по проектной декларации - 30.06.2029. На ДOM.PФ проект заявлен как элитный.
🌃 Проект масштабный. СБЕР открыл кредитную линию на 47,1 млрд ₽ со сроком возврата 05.09.2029. Из них уже выбрано 21,35 млрд (45%). Но на эскроу за 13 месяцев продаж накопилось около 3,6 млрд ₽ - в 6 раз меньше выбранного по ПФ. При этом, глядя на ход строительства, так сразу и не понятно, куда инвестированы эти 21,35 млрд...
💸 Что с продажами? За 13 месяцев реализовано 67 ДДУ. Распроданность 4% (66 квартир из 1 523). Средняя цена держится в районе 800 тыс. ₽/м2.
🤔 Какой план у девелопера? Я не знаю. Рабочий вариант, по сути, один - честно признать, что в этом месте элитный класс невостребован, сильно упростить продукт и снизить цены. Возможно ли это? Не факт.
🧐 Если у вас, мои дорогие читатели, есть другие предложения для господ Кротова и Рубинера - пишите в комментариях. Вдруг прочитают и применят!
🔮 Интересно и то, что у девелопера «Град» в Москве есть ещё один масштабный проект - «Аурум Тайм». «Закрытое бронирование» по нему был запущено в ноябре 2025 года, но на сайте ДOM.PФ проекта пока нет, а из последних новостей - получение положительного заключения экспертизы в феврале 2026. Окажет ли неоднозначная история с ICE Towers влияние на «Аурум Тайм» - пока непонятно. Буду следить.
📝Предброкеридж - это анализ реакций на размещенные объявления на ЦИАН и Авито
☝️Реальный кейс: инициатор планирует развивать новый для рынка формат недвижимости и хочет привлечь 20-25 млн на стартовый проект. Из всех доказательств обоснованности и реалистичности идеи проекта - лишь хорошая реакция на фейковые (по факту) объявления на порталах. Достаточно ли этого, чтобы инвесторы вложили в проект миллионы рублей?
🎯 Короткий ответ - нет.
📞 Чуть подлиннее. Отклик на объявление измеряет интерес к гипотетическому предложению по конкретной цене в конкретной локации. Между «позвонил» и «заплатил деньги» - дистанция огромного размера.
💸 Звонок сам по себе ни к чему не обязывает звонящего. По фейковому объявлению человек реагирует на нереалистично привлекательные параметры (цену, локацию, площадь), которых в реальном продукте, скорее всего, попросту не будет.
📊 Предброкеридж не отвечает на фундаментальные вопросы, которые обычно интересуют любого адекватного человека, а инвесторы в массе своей адекватны: какова ёмкость рынка, как сегментируется аудитория, красный это океан или голубой, что из себя представляют конкуренты и т.д.
🧩 По сути предброкеридж - это не замена исследования рынка, а в лучшем случае один из инструментов внутри него, тестирующий самую широкую часть воронки. Подменять маркетинговое обоснование проекта предброкериджем и надеятся на инвестиции - крайне наивно.
✅ А вот где предброкеридж по-настоящему хорош - это проверка спроса на конкретное помещение, которое уже строится. Локация, площадь, этаж, адекватная ставка позволяют протестировать спрос, чтобы уточнить допущения по ставке и срокам экспозиции для финмодели, например.
👉 Подробнее эту тему разбираем здесь - «НАЙТИ ДЕНЬГИ 2.0». Старт обучения в понедельник 1 июня, осталось всего 3 места в группе.
типо такой: «Будет минимум два икса на этой теме».
📢 Многие люди в России сегодня с легкостью употребляют такие выражения, но мало кто задумывается, откуда они пришли.
📖 На самом деле, все эти «иксы» уходят корнями в финансовый термин «Equity Multiple» (коэффициент собственного капитала), широко используемый в финансовом анализе, в том числе рынка недвижимости. Equity Multiple показывает, во сколько раз окупились первоначальные инвестиции с учетом полученной прибыли.
💰 Equity Multiple - это отношение средств, вырученных от объекта недвижимости, к инвестированным в него средствам. Например, если вы купили квартиру за 5 млн рублей, а продали за 7 млн, то Equity Multiple равен 1.4 (7/5). Ваши вложения выросли в 1.4 раза или же «вы сделали» 1.4Х
🏆 Когда некто говорит о желании «заработать два икса», он имеет в виду, даже не понимая этого, что хочет получить Equity Multiple на уровне 2Х. То есть окупить свои инвестиции как минимум в 2 раза.
🧮 Профессиональные инвесторы тоже используют термин Equity Multiple для оценки доходности сделок с недвижимостью.
💎 Так что в следующий раз, когда вы услышите разговоры об иксах на инвестициях, вспомните про Equity Multiple.
🖼️ В золотой рамочке - простой пример расчета этого показателя.
Разберу вопросы, которые часто становятся ключевыми для девелоперов, инициаторов проектов, консультантов и специалистов рынка недвижимости:
- с чего начинать работу по привлечению инвестиций;
- где искать потенциальных финансовых партнёров;
- как отличать реального инвестора от случайного интересанта;
- почему привлечение капитала должно быть системной работой;
- какие юридические структуры используются при привлечении инвестиций.
На мой взгляд, одна из главных ошибок инициаторов проектов — начинать искать деньги только тогда, когда они уже срочно нужны. В этот момент проект часто ещё не упакован для инвестора, а переговорная позиция становится слабее.
Информацию для участия оставлю в комментариях.
📞 Глава РСПП и новый российский бизнес-омбудсмен (защитник прав предпринимателей) Александр Шохин вчера заявил «Интерфаксу», что правительство РФ может отказаться от дальнейшего снижения порога выручки для уплаты НДС на упрощёнке.
↕️ То есть планка ₽20 млн, действующая с этого года, может по словам Шохина задержаться на «годик-другой» - вместо запланированного снижения до ₽15 млн в 2027 году, а потом и до ₽10 млн в 2028.
💸 Напомню историю. НДС на УСН ввели в России с 1 января 2026 - порог выручки опустили до ₽20 млн, а всё, что сверху обложили НДСом от 5%. Это стало очень болезненным и неприятным событием для многих предпринимателей и инвесторов в недвижимость.
🧮 Почему правительство может тормознуть: «поступление налогов стало уменьшаться» - говорит Шохин. То есть Минфин по факту получил не рост доходов от изменения налогообложения, а просадку. Вот это неожиданность (ирония)!
📊 Интересно, что количество регистраций новых ИП в России в 2025 выросло на +9,5%, а в в I квартале 2026 года - уже на +10% год к году.
☝️Лично я связываю это не с расцветом российской экономики и малого бизнеса, а с дроблением. Статистика «предпринимательской активности» замечательная, но причины не не в вере в светлое будущее, а в желании платить меньше налогов.
🏪 Для инвестора в недвижимость потенциальная пауза в снижении порога по УСН - хорошая новость. Хотя лучшей новостью стал бы возврат к порогу ₽60 млн... А пока это всего лишь слова Шохина, но не решение правительства. Будем надеяться на лучшее.
👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Я на ОСН и мне по⠟⠞⠟
😎 Я на АУСН и мне по⠺⠵⠵
💬 Дубль в MAX (на всякий)
🔍 Зашёл на Restate. Взял свою малую родину - район Преображенское в ВАО Москвы и поднял исторический ряд средней ставки аренды 1-комнатных квартир. Период - с конца декабря 2019 по май 2026, то есть ровно 6,4 года. График тоже имеется - см.золотую рамочку
📊 Restate собирает цены предложения, а не цены реальных сделок, то есть хотелкт собственников. Но это, по сути, единственный публично доступный источник с такой детализацией данных.
Данные:
🔸26 декабря 2019: 41 000 ₽/мес.
🔸19 мая 2026: 62 500 ₽/мес.
🔸Прирост в номинале: +21 500 ₽ (+52%) за 6,4 года.
🔸Среднегодовой темп роста: 6,8%/год.
🥞 За тот же период накопленный ИПЦ (инфляция) +63%.
💵 Если бы арендодатель в декабре 2019 года заключил договор на 41 000 ₽ с ежегодной индексацией ровно по ИПЦ, сегодня его ставка была бы 66 900 ₽/мес. Фактический рынок дал ему только 62 500 ₽. Разница - около 4 500 ₽ в месяц в пользу арендатора.
🔻Итого: в долгосрочной аренде для арендодателя проблемы нет. Но как-то на рынке формат 11 мес. все же превалирует...
❓ Пришел вопрос от подписчика канала: «Часто можно услышать, что арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Мои расчёты показывают, что это так - особенно сейчас. Но есть ли в России на рынке компании или сервисы, которые предлагают арендовать квартиру на 10 лет и более?»
🚫 Короткий ответ - нет. Насколько я знаю, такого продукта на рынке (пока) не существует.
📑 По статье 683 ГК РФ договор найма жилого помещения между физлицами заключается на срок не более 5 лет. При этом потолок 5 лет работает независимо от того, кто наймодатель - частное лицо или компания. Десятилетний срок возможен только в договоре аренды, где арендатор - юрлицо (например, корпоративное жильё для сотрудников).
🏠 В России квартиры сдают в основном частные лица. Для них 10-летний договор - неопределённость и угроза: инфляция съест доходность, при этом арендатор защищён статьёй 687 ГК РФ и может съехать, подав уведомление за 3 месяца. Поэтому 99% договоров заключаются на 11 месяцев с ежегодным пересмотром ставки.
🏢 Единственный институциональный арендодатель в стране - ДOM.PФ. На их сайте написано: договор заключается на 11 месяцев или на 3 года с ежегодной индексацией. Десятилетнего горизонта нет даже у государственной корпорации, которая создаёт рынок «цивилизованной аренды» в России уже лет 20.
👀 А вот, например, в Германии работает другая модель. Договоры в массе своей бессрочные - unbefristeter Mietvertrag, расторгаются с уведомлением арендодателя за 3 месяца. Арендатор защищён законом: выселить почти невозможно, повышение ставки жёстко регулируется, индексация привязана к ИПЦ. Жить в одной квартире по 10-15 лет - норма.
⚠️ В общем, проблема не в том, что россияне любят собственность и не хотят быть «нацией арендаторов», а в том, что такого предложения просто нет на рынке. Поэтому и выбора «ипотека или аренда» в реальности просто не существует.
Основатель компании Филипп Лейтес запустил собственное производство обжарки кофе в 2010 году, а первую кофейню открыл в 2013-м на улице Правды в Москве - отсюда и название сети. С 2016 года сеть развивается через франчайзинг.
Сегодня сеть выглядит так:
🔹 более 170 точек в Москве, Санкт-Петербурге, Ярославле и Пензе
🔹 146 из них - франчайзинговые
🔹 собственная обжарка зерна - редкое для сетей такого размера преимущество
🔹 средняя площадь точки - 10-15 м2, что даёт сети возможность занимать локации, недоступные классическим кофейням
📐 Требования сети к помещениям продиктованы форматом «to go» и довольно специфичны: компактная площадь от 10 до 30 м2, первая линия с отдельным входом, высокий пешеходный трафик (метро, транспортные узлы, деловые кластеры), витринное остекление и место под вывеску, электрическая мощность, достаточная для кофемашин и холодильного оборудования, водоснабжение и канализация.
🏙 На рынке экспонируется несколько помещений с арендатором «Правда кофе» - например, на Русаковской, 25с1. Объект, кстати, выбран не случайно - я покупал там кофе. Помещение площадью 13,2 м2 расположено в 3 минутах пешком от метро «Сокольники», на первой линии, в одном ряду с «Пятёрочкой». Объект обладает всеми характеристиками, необходимыми для успешной работы формата: первая линия с отдельной входной группой, потолки 3,0 м, свободная планировка, готовый ритейл-кластер по соседству. От меня лично: путь от Сокольников к станции МЦД лежит мимо помещения, что создает доп.трафик. Коммерческие условия: договор на 3 года, МАП - 175 232 ₽/мес (2,1 млн ₽/год), ставка - порядка 13 275 ₽/м2/мес, цена ГАБа на продажу - 23,131 млн ₽.
💡 Защита инвестора в стрит-ритейле строится прежде всего на качестве локации, а не на имени арендатора. С этим помещением будет именно так - 13,2 м2 на первой линии в 3 минутах от метро «Сокольники» при любом сценарии быстро найдут нового арендатора того же формата.
Обычный россиянин, владелец квартиры, улетел на две недели в отпуск в Египет. В этот период одну из его соцсетей ненадолго взломали и опубликовали от его имени в сториз нечто, подпадающее под возбуждение ненависти к социальной группе… велосипедистов, например. Доброжелатели оперативно пишут донос. Дело возбуждают, прокурор сразу подаёт ходатайство об аресте имущества - человек ведь «находится за пределами РФ». Судья на следующий день, без извещения, накладывает арест на счета и квартиру. Россиянин загорает у пирамиды, его имущество - под арестом. Когда вернётся, россиянин будет снимать арест в общем порядке, параллельно доказывая, что аккаунт был взломан, а пост не его.
❓ Будет ли правоприменитель разбираться, опубликована ли «запрещёнка» со взломанного аккаунта, с поддельной страницы или сгенерирована нейросетью? Ответ напрашивается такой: сначала арест, потом доказывание «это был не я» силами обвиняемого. С российской правоприменительной практикой и презумпцией виновности в административных делах исход предсказуем.
🎯 Итого: новый риск получает каждый владелец недвижимости в РФ. Категория повышенного риска - не «уехавшие навсегда», а все, кто хотя бы периодически бывает за границей, потому что для них работает ускоренная процедура без уведомления. Цифровое подполье и полное отсутствие соцсетей тоже не страхуют - от поддельного аккаунта или дипфейка не защищён никто.
👍 Спасибо, Кэп
🔥 Нет имущества, нет проблем
👀 Как страшно жить
🏛 26 мая Госдума сразу во втором и третьем чтениях приняла законопроект № 743600-8 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» - об аресте имущества за административные правонарушения «против интересов России». Закон вступит в силу 1 сентября 2026 года. Подаётся он как мера против релокантов, но если читать текст, а не пресс-релизы - касается каждого владельца недвижимости в РФ.
📋 Закрытый перечень составов КоАП, по которым теперь возможен арест имущества физлица:
🔸 ст. 13.14.1 - незаконное получение информации с ограниченным доступом;
🔸 ст. 13.15 - злоупотребление свободой массовой информации;
🔸 ст. 13.36 и 13.37 - нарушения в сфере распространения информации, в том числе среди детей, а также материалов с призывом к терроризму;
🔸 ст. 13.48 - публичное отождествление действий и решений руководства СССР и нацистской Германии;
🔸 ст. 17.13 - нарушение распространения сведений о защищаемых лицах;
🔸 ст. 19.34 - нарушение порядка деятельности иноагента;
🔸 ч. 3-5 ст. 20.1 - мелкое хулиганство с особыми признаками;
🔸 ст. 20.3.1 - возбуждение ненависти либо вражды;
🔸 ст. 20.3.2 - призывы к нарушению территориальной целостности РФ;
🔸 ст. 20.3.3 - дискредитация Вооружённых Сил РФ;
🔸 ст. 20.3.4 - призывы к санкциям;
🔸 ст. 20.29 - производство и распространение экстремистских материалов;
🔸 ст. 20.33 - участие в деятельности нежелательной организации.
⚙️ Самое важное процедурное новшество спрятано в новой статье 27.20 КоАП. До этого закона арест имущества как обеспечительная мера применялся только к юридическим лицам. Теперь его распространили на физлиц. Решение принимает судья по ходатайству прокурора, быстро и без полноценного судебного разбирательства. У физлица сначала арестуют деньги на счетах и вкладах, при их отсутствии - другое имущество. Стоимость арестованного имущества для большинства составов из перечня максимальным размером штрафа не ограничена.
🔀 Есть развилка. Для гражданина, находящегося в РФ в момент рассмотрения дела: арест применяется не сразу, а только при неуплате штрафа в установленный срок. Цепочка такая: правонарушение - протокол - суд - постановление о штрафе - уведомление в Госуслугах - 60 дней на оплату - неуплата штрафа - арест счетов и имущества.
✈️ Для лица, «находящегося за пределами РФ в момент рассмотрения дела»: арест имущества применяется сразу как обеспечительная мера, ещё до вынесения постановления о штрафе. Прокурор подаёт ходатайство одновременно с возбуждением дела. Судья рассматривает его не позднее следующего дня, без извещения того, в отношении кого ведётся производство. Человек узнаёт об аресте имущества по факту.
🧭 Слово «релокант» в законе не встречается ни разу. Закон оперирует другой категорией: «лицо, находящееся на момент рассмотрения дела за пределами Российской Федерации». Не статус, не срок отсутствия в РФ, не цель выезда, не налоговое или валютное резидентство - а физическое местонахождение в конкретный день. Гражданин РФ, постоянно живущий в Москве, но улетевший на две недели в Стамбул, формально подпадает под действие закона наравне с уехавшим навсегда в Берлин.
🤖 А теперь про то, почему этот механизм может выстрелить в ногу каждому обладателю паспорта России, в том числе ближайшим родственникам депутатов Госдумы. Взломы аккаунтов в соцсетях, на Госуслугах, в VK и мессенджерах идут потоком. Угоны Телеграма или Инстаграма - знакомая история для многих людей. Параллельно набирает обороты индустрия дипфейков: голос, видео, тексты генерируются за минуты.
С прошлого ПМЭФ по май 2026 года рынок качественных средств размещения Санкт-Петербурга пополнился почти на 1,4 тыс. номеров. Совокупный качественный номерной фонд Северной столицы достиг 25,3 тыс. единиц.
🏢 Около 80% прироста дали классические гостиницы - открылись «Лахта Тауэрс» категории 4* на 301 номер под управлением ZONT Hotel Group и трёхзвёздочный SVET на 802 номера. Всего в сегменте классики теперь 16 тыс. номеров, или 63% качественного фонда города, причём две трети из них - четвёрки.
🛏 Сегмент апарт-отелей за год прибавил пять объектов примерно на 300 номеров: Miles by Avenue Apart («МТЛ-Апарт»), «Проект 6/3» (Golden Age Hotel Group), VIDI (VALO Hospitality), HIDEOUT RESIDENCE (корпус 2) и Port Comfort by Marata (Port Property Management). На апарт-отели вообще в Петербурге приходится 9,3 тыс. номеров, или 37% качественного предложения.
💰 По данным Hotel Advisors, в июне 2025 года средний ADR (средняя стоимость номера в сутки) в петербургских отелях составил ₽20,1 тыс./сутки - более чем вдвое выше среднегодового показателя. В сегменте премиальных отелей ADR доходил до ₽106,6 тыс./сутки. Загрузка в июне 2025 была на уровне 74%.
⛵️ Но июнь в Петербурге - это не только ПМЭФ, но и Алые паруса, белые ночи и другие события и явления. Идеальный период для гостиничного бизнеса: огромный спрос, ограниченное предложение и готовность платить почти любые деньги за размещение.
❓Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Гостиничный рынок Петербурга остаётся сезонным: лето обеспечивает владельцам средств размещения повышенный ADR, а вот осень и весну приходится пережидать совсем с другими цифрами. Так что при планировании инвестиций в этот сектор не стоит ориентироваться только на летние показатели, есть еще дождливая осень и ранняя весна с низкой загрузкой. Смотреть надо не на пиковые показатели, а на среднегодовые показатели загрузки и ADR.
🔻антикоррупционные дела;
🔻дела, связанные с антиэкстремистским и антитеррористическим законодательством;
🔻иностранные инвестиции в стратегические общества.
Я сегодня поставил нейросети несложную задачу собрать финансовую модель флиппинга.
Промпт такой:
"Ключевые предпосылки:
🔹Покупка 01.06.2026: 18 000 000 ₽ (450 000 × 40 м2)
🔹Расходы на ремонт и меблировку: 4 800 000 ₽ (120 000 × 40 м2), ремонт и меблировка осуществляется со второго по 5-й месяц проекта.
🔹Продажа: 27 000 000 ₽ (675 000 × 40 м2)
🔹Срок проекта: 9 месяцев, ставка дисконтирования: 13%
🔹Налог: 13% НДФЛ, от разницы между покупкой и продажей (расходы на ремонт и мебель в расчет налогов не включаем)
🔹Модель построить помесячно: блоки предпосылок слева, помесячный CF справа, NPV/ROI/IRR в фин. показателях слева. По дизайну следует ориентироваться на мои модели (я приложил скриншот того, что обычно публикую на этом канале).
🔹Формулы - XIRR, XNPV - учитываем фактические даты."
Результат - прикрепляю. Важно: это очень-очень-очень простая модель.
🦾 ИИ справился. Наконец-то: все формулы верные, дизайн полностью повторил, включая шрифт, цвета и т.д.
🔻На более сложную модель девелопмента мне уже не хватило токенов. Модель делала нейросеть Клод Опус 4.7.
⚠️Как я и писал ранее - даже если нейросеть научится хорошо считать, ПОНИМАТЬ, ИСПРАВЛЯТЬ И ПРИМЕНЯТЬ ею сосчитанное должен будет человек. Поэтому поработаем ещё.
💬 Дубль в MAX (на всякий)
💬 Сколько же раз мне писали или говорили эту фразу!
😁 Я улыбаюсь, вспоминая о тех далёких временах, ведь с тех пор мне удалось привлечь несколько ₽млрд. от частных и институциональных инвесторов в различные проекты в недвижимости. Какое-то время я занимал и противоположную сторону, мне уже самому приходилось писать и говорить эту фразу многим людям, соискателям инвестиций.
🔁 Что же изменилось с тех времен?
💡Я просто понял, что поиск и привлечение денег - это системная деятельность, которую многие инициаторы проектов, GP (уж не знаю почему) часто ведут кое-как, рассчитывая на случайный успех. Встречи, многочасовая трата времени, рассылки тонн писем… А результат - см. в первом абзаце в кавычках. Ну и никакого масштабирования этот хаотичный бег на месте не предполагает.
🆕 Впервые на переговоры о привлечении крупных инвестиций я попал в возрасте 20 лет (просто слушал). Сейчас мне 45 и я накопил большое количество практических знаний по этому вопросу.
🗓 В этот четверг в 13.00 по МСК я расскажу как системно, эффективно и гарантированно (осознанно пишу это слово в данном контексте) искать и привлекать инвестиции.
⚠️ Записи по доброй традиции не будет.
📨 Пайщики одного из старых (сформирован ещё в 2020 году) ЗПИФов УК «Альфа-Капитал», «Альфа-Капитал Арендный поток», готовят коллективные жалобы в Банк России. Сюжет такой! Фонд планово завершил работу в апреле 2026 года, продав все объекты на открытом рынке, но итоги оказались неприятны инвесторам: расчётная стоимость пая с февраля по апрель 2026 упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс.
📉 Инвесторы, купившие паи ещё в 2020 году по ₽305 тыс., получили на 23% меньше, чем вложили. За пять лет, а базовым активом там был стрит-ритейл с «Пятёрочкой». Там ещё повторно был обнаружен конфликт интересов между УК «Альфа-Капитал» и X5 через акционеров - но это старая песня, ещё от 2020 года.
🤷 Почему так произошло? УК объясняет высокой ключевой ставкой: при дорогих деньгах рынок требует более высокую доходность от объекта, а значит платит за него меньше. При этом по данным аналитики рынка стрит-ритейла от SimpleEstate помещения с супермаркетами весь 2024 и начало 2025 года продолжали расти в цене: ставка капитализации стабильно держалась на уровне 8,2%. А сделки «Арендного потока» при этом прошли по CapRate чуть ли не 14% - именно из-за этого цена сделок и оказалась настолько ниже оценки, что инвесторы получили основания жаловаться. Есть ли здесь нарушения со стороны УК? Я лично их тут НЕ вижу. Спецдеп сделку согласовал, так что... можно жаловаться хоть Бастрыкину.
🧐 В чём корень проблемы. Пайщики, скорее всего, просто не понимали или не хотели понимать рисков, которые фактически есть у ЗПИФов. А я об этом писал +100500 раз:
🔹 про оценку в ЗПИФах
🔹 про фидуциарную обязанность (не единожды скандалил с ПНК Рентал и АБ Капитал / MR Group)
🔹 про минусы ЗПИФов, часть 1 и часть 2
😳 Но кто ж это читает! Пока корм в лоток насыпают промежуточный доход по инвестиционным паям выплачивают - всё отлично. Вот и посмотрим, что ответит ЦБ. Я думаю, ничего вразумительного.
🤝 Мой товарищ Руслан Сухий формирует секцию коммерческой недвижимости на выставке MIPIF 5-6 июня в Москве. Если Руслан взвалил на себя эту ношу - значит, будет качественно, интересно и профессионально.
🏢 В секции коммерческой недвижимости MIPIF - всё, что сейчас обсуждают инвесторы: стрит-ритейл, офисы, склады и Light Industrial и даже термальные комплексы и падел-корты. С девелоперами и брокерами можно будет поговорить вживую, задать вопросы и получить конкретные предложения по вложениям.
А кроме коммерции на выставке будет ещё три большие инвестиционные темы:
🌴 Курортная недвижимость России: Алтай, Крым, Краснодарский край, Калининград, Кисловодск, Камчатка, загородные доходные дома (лоджи).
🏝Зарубежная недвижимость, инвестиции в которую при крепком рубле особенно актуальна: Таиланд, Камбоджа, ОАЭ, Турция, Оман, Саудовская Аравия, Кипр, Греция и ещё десятки стран.
📕Инвестиционное гражданство: золотая виза Греции, ПМЖ Кипра, гражданство Турции, а также экзотика в виде паспортов Вануату, Науру и Сент-Томе и Принсипи! Ну а что? Второй паспорт не роскошь, а средство передвижения по миру.
🎯 MIPIF превращается в центральное мероприятие по инвестициям в недвижимость в России. 65+ выступлений, 5 круглых столов, девелоперы и брокеры из 35+ стран и регионов, юристы, платежные сервисы. Аналогов я лично не знаю.
📍 5-6 июня, Москва, выставочный центр «МонАрх 5*». За два дня можно получить ответы на свои вопросы - на что обычно уходят месяцы.
🎁 И отдельно отмечу: вход на MIPIF бесплатный. На мероприятия с таким уровнем контента и спикеров обычно билеты стоят серьёзных денег, а здесь - безвозмездно, то есть даром.
👉Регистрация
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Иду
🔥 Бегу
👀 Буду
Федеральная сеть аптек, основанная более 10 лет назад. На середину 2025 года сеть насчитывает около 110 точек только в г. Москве. При этом сеть активно развивается и хорошо представлена в Санкт-Петербурге, Самаре, Красноярском крае и других регионах. Компания умеет оптимизировать логистику и снижать издержки, аптеки получают доступ к программе управления продажами и обучению персонала, что повышает эффективность работы.
🩹«Аптека Плюс» – это аптеки среднего и низкого ценового сегмента и с широким ассортиментом лекарственных средств, диетических и диабетических продуктов, витаминов.
🏢При выборе локаций для своих точек «Аптека Плюс» придерживается четких критериев: помещения площадью 30-50 м2 на первых этажах с отдельным входом и свободной планировкой. Сеть отдает предпочтение местам с интенсивным пешеходным трафиком. Идеальными соседями сеть считает продуктовые магазины, пункты выдачи заказов, банки, медицинские клиники и лаборатории.
🔗 Сеть «Аптека Плюс» демонстрирует стабильность, постепенно расширяя свое присутствие в разных регионах страны. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Сеть продолжает масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.
🔍 В Москве сейчас продается несколько помещений с «Аптекой Плюс» в качестве арендатора. Все эти помещения компактные и в проходных местах.
👀 Ну например, такой вариант: «Аптека Плюс» на ул. Мастеркова, д. 3 у метро «Автозаводская». Площадь 31,6 м2, стоимость ₽51 млн. Арендная плата ₽350 т./мес., 5-летний договор, индексация 7% ежегодно.
❓Что думаете о сети «Аптека Плюс» и о ГАБах с аптекой «Аптека Плюс»? Были там? Как впечатления? Я лично вполне лоялен к сети: заходил туда пару раз, меня не обижали!
🏢 В STONE Realty прошли очередной важный рубеж: по итогам мая заполняемость второй очереди STONE Towers достигла 70%. Башни Tower B и Tower C введены в эксплуатацию в декабре 2024 года.
📍Как всем известно, квартал STONE Towers расположен в Белорусско-Савёловском деловом кластере, в 4 минутах пешком от ст.м. «Савёловская» и в 400 м от ТТК.
🔑 Камерная башня Tower C уже практически вся разобрана - остались последние два офиса. В числе резидентов: «Игроник», «Гротекс», Prime Ride, бюро «Авалон», архитектурные студии и прочие. Якорные резиденты - сам STONE (штаб-квартира и Центральный дом продаж в Tower C) и «Магнит» в Tower A.
☕ Параллельно заполняется инфраструктурный блок: Surf Coffee, French Bakery SeDelice, «Дринкит», кафе-бистро «Натура», минимаркет, банкоматы, цветочный бутик. На подходе столовая.
🤨 К чему я это пишу. Годами в кулуарах бубнили о том, что офисная «нарезка» снижает класс объекта, давит на ставки аренды и порождает бардак в эксплуатации. STONE отвечает на этот бубнёж не словами, а делами, и параллельно собирает экосистему, в которой система владения офисов множеством собственников реально работает.
🏗️ На очереди Tower D - ввод в этом году, собственники завершают проектирование и готовятся к ремонтам. Завершит квартал Tower E, который сейчас на старте продаж.
