atsogoev

🚨 Крупнейший скандал на рынке элитной недвижимости США завершен. Известные брокеры по элитной недвижимости братья Тал, Алон и Орен Александер получат 90 лет тюрьмы на троих.

🏛 Братья Александер были одними из самых успешных брокеров в Douglas Elliman на протяжении 10 лет, закрывая самые дорогие сделки в Нью-Йорке и Майами с такими клиентами, как CEO Citadel Кен Гриффин и основатель WeWork Адам Нойман. В 2022 году они ушли из Douglas Elliman, чтобы запустить собственную компанию Official.

⚖️ Братья использовали свое богатство, влияние и статус для создания возможностей сексуального насилия над женщинами. В декабре 2024 года всех троих арестовали в Майами.

🏡 Суд установил, что с целью совершения преступлений они заманивали жертв в загородные дома и рекреационные локации. Показания против братьев дали 11 женщин, в том числе брокеры по элитной недвижимости.

🔒 Итоговый вердикт суда: виновны по всем 10 пунктам обвинения, включая сговор с целью секс-торговли (conspiracy to commit sex trafficking) и секс-торговлю с применением силы, мошенничества или принуждения (sex trafficking by force, fraud or coercion). Каждый получил 30 лет тюрьмы и еще 10 лет надзора после освобождения. Прокуроры, кстати, требовали пожизненного заключения. Штрафы составили от $950 тыс. на троих.

☝️ Братья Александер вину не признают, готовят апелляцию и наняли адвокатов добиваться президентского помилования. Впереди у «семейки» еще десятки гражданских исков на миллионы долларов. Кабельный канал Peacock уже снял про них док.фильм.

🔥 В России невероятно популярна эта смесь тенниса и сквоша: в конце 2025 года кортов было около 840, а на 1 октября 2026 года - уже 1539. Рынок аренды кортов по итогам 2026 года может вырасти на 71% - до ₽11 млрд. Средний возраст игрока - 35 лет. В Испании падел уже обогнал теннис по числу игроков.

🇸🇪 Но есть нюанс. С 2019 по 2021 год число кортов в Швеции выросло с нескольких сотен до 3500. К концу 2024 года закрылось больше 100 клубов, обанкротились 90 падел-компаний, а крупная сеть We Are Padel закрыла 50 из 63 клубов. Потери инвесторов, поверивших в падел-бум, оцениваются почти в €500 млн. При этом спорт жив и популярен: в Швеции играют больше 600 тыс. человек.

📉 А что произошло? Переизбыток предложения - появилось слишком много клубов рядом друг с другом, созданных на лихие заёмные деньги. Падел-бум-бум-бум слышен по всей планете. В Чили в 2024 году закрылось 80 клубов. В Великобритании, куда вложили не меньше $300 млн, в 2026 году начались банкротства операторов.

🏭 Помещения закрывшихся падел-клубов занимают продуктовые дискаунтеры и склады (в широком смысле слова). В России первые звоночки уже есть: средняя загрузка кортов упала с 65% в 2025 году до 57% в 2026-м, а инвестиции в новые клубы только за 2026 год (₽10,3 млрд) сопоставимы со всеми вложениями прошлых лет. Вне всяких сомнений - тренд на массовое закрытие падел-кортов обязательно доберется и до Москвы.

🧼 Кстати, «банные комплексы нового формата» лично у меня тоже вызывают большие сомнения.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Изысканные доходные дома, необычные фасады, мемориальные таблички, дух «России, которую мы потеряли»!

☝️Вот только эти великолепные здания создавались вовсе не для восхищения потомков, а ради извлечения прибыли. Неожиданно, правда?

🏢 Знаменитое здание страхового общества «Россия» — сейчас один из символов Москвы и объект культурного наследия. Но знаете ли вы, что было на этом месте до него?

🎪Там располагался народный театр «Скоморох», где выступали известные музыканты-балалаечники и давали спектакли по пьесам русских авторов. Это был настоящий культурный центр своего времени! Декорации для спектаклей создавал сам Шехтель, а Толстой лично присутствовал на премьере своей пьесы «Власть тьмы». Тысячи людей посещали театр, билеты были недорогими и позволяли приобщиться к культуре широким слоям населения всех сословий.

💰 В самом конце 19 века этот театр закрыли, а затем снесли. На участок, так много значивший для истории русского театра, положила глаз бездушная мегакорпорация - Страховое общество «Россия» (СОР). Капиталисты-страховщики решили, что русскую культуру возможно отменить и построили на руинах Театра (!) свой монструозный и давящий доходный дом. Площадь квартир в нём доходила до 200 м2. И уж конечно, жить там должны были не рабочие!

💵 Это был чистой воды коммерческий проект, нацеленный на извлечение максимальной прибыли от аренды квартир. Фасады доходного дома создавались такими красивыми не для услады органов зрения зевак, а чтобы привлекать состоятельных арендаторов и повышать арендную плату за квартиры до максимума.

🛐 Сегодня мы смотрим на эти старинные здания как на нечто сакральное и ценное. Как на символ. Но что это за символ на самом деле? Символ успешности чужих инвестиций, символ амбиций девелоперов начала ХХ века?

🤔 При всей внешней красоте, сейчас внутри многие из этих зданий фактически малопригодны для жизни или работы - это строения с устаревшими конструкциями, деревянными перекрытиями, совершенно несоответствующие современным нормам безопасности и комфорта.

🙃 Так может, стоит пересмотреть отношение к городской среде? Сегодняшние бизнес-проекты - завтрашнее культурное наследие. Возможно, через 100 лет наши потомки будут так же яростно защищать современные ЖК от сноса, как защищаются доходные дома прошлого века.

🤫И все те, кто сегодня критикует «бездушных застройщиков», забывают, что «их» любимые исторические здания тоже были созданы такими же «бездушными застройщиками» своего времени.

Согласны со мной?

🔥 Да

👍 Нет

📉  Коррекция на рынке готового арендного бизнеса продолжается.

За третий квартал средние цены на супермаркеты снизились на 1%, а на ГАБ площадью от 300 м² — на 0,4%. При этом стоимость качественных объектов с надёжными арендаторами остаётся высокой, а продавцы проблемных помещений становятся более сговорчивыми.

🛒 Супермаркеты сохраняют лидерство по доходности.

По итогам квартала ставка капитализации в сегменте достигла 8,9% против 8,7% у ГАБ от 300 м² и 7,7% у ГАБ до 300 м².

Средняя окупаемость супермаркетов составила 10,1 года, стоимость — 330 тыс. ₽/м², а арендная ставка — 2 526 ₽/м² в месяц.

📉 Рост арендных ставок замедляется.

На арендаторов продолжают давить высокая стоимость финансирования, снижение спроса и рост налоговой нагрузки. Компании осторожнее открывают новые точки, внимательнее выбирают локации и чаще просят скидки на аренду.

За год арендные ставки в сегменте супермаркетов выросли на 4%, тогда как у ГАБ от 300 м² — всего на 1%.

🪑 Пустые помещения по-прежнему стоят дороже готового арендного бизнеса.

В сегменте до 300 м² средняя стоимость пустых помещений составляет 500 тыс. ₽/м², а объектов с действующими арендаторами — 484 тыс. ₽/м².

Инвесторы продолжают переплачивать за помещения без арендаторов, рассчитывая на высокие ставки аренды после завершения строительства. На практике это нередко оборачивается длительным простоем или окупаемостью в 12–15 лет вместо ожидаемых 8–10.

💡 Главный вывод: качественные объекты с понятным арендным потоком остаются в дефиците.

Несмотря на охлаждение рынка, супермаркеты сохраняют преимущество по доходности и устойчивости арендного потока. При этом всё большее значение имеют качество арендатора, арендная нагрузка и реальная экономика конкретного объекта.

📖 Подробнее о динамике цен, арендных ставок и доходности — в свежем отчёте SimpleEstate по рынку стрит-ритейла Москвы за III квартал 2026 года.

всю жизнь восстанавливал разрушенное во время войны и спасал архитектурные шедевры Германии. Но в историю вошёл как крупнейший мошенник рынка недвижимости своего времени. Как же так вышло?

❌ Когда Германия капитулировала во Второй мировой войне, ему было одиннадцать. Почти двадцать лет Юрген работал в строительной фирме своего отца. Но когда тот отказался передать управление семейной компанией, Шнайдер ушёл и открыл своё дело.

🏨 Шнайдер сразу взялся за сложный проект. Купил ветхое здание бывшего отеля Фюрстенхоф во Франкфурте за 40 млн. марок. Отреставрировал его, переделав в бизнес-центр класса А, а потом продал за 450 млн. марок японским инвесторам. Немецкие банки выстроились в очередь, чтобы дать Шнайдеру денег на новые проекты.

🚧 После падения Берлинской стены и объединения Германии Шнайдер двинул на восток, скупив в Лейпциге обветшавшие в эпоху ГДР здания в самых лучших локациях. При этом он строил и в родном Франкфурте. На банковские деньги Шнайдер скупил около 75 объектов. Газеты восхваляли Юргена: «Шнайдер возрождает Германию».

🪝Но был нюанс. Реставрация старых зданий стоила огромных денег, а арендные платежи не покрывали затрат на покупку и редевелопмент. Чтобы получать кредиты и запускать новые проекты, Юрген начал приукрашивать финансовые модели. В документах для банков Шнайдер рисовал завышенные ставки аренды и завышал арендопригодную площадь.

🏬 Например, получая кредит на проект Цайльгалерея во Франкфурте, Шнайдер указал в финансовой модели 20 тыс.м2 арендопригодных площадей. На деле же сдавать можно было только 9 тыс.м2. Но банк поверил Шнайдеру и выделил ему 415 млн. марок.

🃏 Никто не проверял документы, которые подавал Шнайдер: его считали уважаемым и богатым клиентом. Он построил большую долговую пирамиду, которая держалась на новых кредитах.

📉 В начале 1994 года рынок недвижимости Германии начал корректироваться. В апреле Шнайдер написал в «Дойче Банк» письмо, в котором объяснил, что платить по кредитам нечем. Затем он перевёл 240 млн. марок на свой личный счёт в Швейцарии и исчез.

👮 Через 13 месяцев агенты ФБР выследили и арестовали его в Майами (США). После экстрадиции немецкий суд дал Шнайдеру 7 лет за мошенничество. Выйдя на свободу, Шнайдер написал в мемуарах: «Ценности, которые я создал во Франкфурте и Лейпциге, перевесят пятно моих проступков».

✅ Урок для инвесторов: доверие банков к застройщику-патриоту обернулось для них многомиллиардными убытками. Учиться лучше на чужих ошибках - всегда проверяйте проекты и их инициаторов, чтобы не напороться на очередного Шнайдера.