atsogoev

Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как  искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!

🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.

🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"

🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"

🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"

🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"

🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”

🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"

🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.

🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”. 

🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"

🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”

⛳️ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости  (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока!

💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!

1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️‍♂️

🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему - примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!

🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица - все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.

🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!

🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.

2️⃣Этап: Искусство убеждения 🔩

🃏Раскладывает карты: "Дорогой мистер, у меня есть несколько... скажем так, любопытных наблюдений о вашей собственности..." Милвертон показывает всё, что он «накопал», все риски, все слабые места, всю грязь, которую продавец так тщательно пытался замести «под ковёр».

🥊Наносит удар: "Голубчик, ваша цена так же завышена, как ваше самомнение. У вашего товара столько косяков... А и вообще, уважаемый сэр, вы настолько вне рынка, что я опасаюсь за вас. И вот расчеты, которые это подтверждают!"

⭕️ Предлагает выход: "В свете всех этих занимательных фактов, я буду благоразумен и предложу вам предоставить мне хорошую скидку”.

♨️ Закрывает сделку: "Но и вы должны быть благоразумны, голубчик, продайте вашу недвижимость мне и эта информация останется между нами. Ну а если нет - о ней узнает весь Лондон!". Благодаря своим методам, Милвертон добивается существенной скидки и приобретает проект с дисконтом. 

😱Продавец, впечатленный глубиной исследования, соглашается на условия, лишь бы поскорее закончить эту неприятную историю.

⛳️ Мораль: чем глубже вы копаете, тем больше рычагов влияния найдете. В мире недвижимости, как и вообще в жизни, информация - это сила!

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательно-образовательных целях. Я не одобряю и не рекомендую использовать шантаж в реальной жизни и в реальных инвестициях. Всегда действуйте этично и в рамках закона!

💜Представьте сценарий, который всё чаще обсуждают инвесторы в коммерческую недвижимость. Агентский ИИ сам составляет список покупок, сам выбирает магазин с лучшей ценой и сам оформляет заказ - совсем без участия человека. Робот-курьер привозит заказ. По данным исследования «Самоката» и Rambler&Co, именно такую картину рисуют себе россияне: 16% ждут роботов-курьеров у двери, ещё 16% надеются на умные постаматы рядом с домом, автоматически пополняющиеся товарами, 13% ждёт аэродоставку дронами. Вопрос напрашивается сам собой: зачем в этом мире вообще нужен физический магазин?

🤩 Между ожиданиями и реальностью, однако, пролегает значительная дистанция. Согласно свежему отчёту Savills European Commercial Research, несмотря на то что 38% потребителей во Франции, Германии и Великобритании уже используют ИИ при выборе товаров, доля онлайн-продаж в Европе за последние два года выросла лишь с 13,4% до 14,1%, то есть значительно медленнее, чем в 2010-х, и ниже пандемийного пика в 15,2%.

💜 ИИ-коммерция уже существует, но пока сдерживается психологическими установками: 84% европейских потребителей испытывают дискомфорт при мысли о том, что ИИ совершает транзакции без их явного одобрения. Массовое проникновение этого формата в жизни миллионов людей - дело следующего десятилетия, но не завтрашнего дня.

💜 Пока агентский ИИ только набирает силу, его реальный эффект становится заметен внутри операционной модели ритейлеров. ИИ уже оптимизирует запасы, точнее прогнозирует спрос, снижает возвраты и повышает конверсию. ИИ в торговле обеспечивает рост маржи при той же физической инфраструктуре и пока не приводит к изменениям каналов дистрибуции товаров.

💜 Savills прямо указывает: влияние ИИ на физический ритейл носит положительный, а не деструктивный характер. Более эффективный ритейлер - это арендатор со здоровым балансом, меньшим риском дефолта и большей способностью обслуживать аренду.

💜 Теперь вернёмся к роботам и дронам. Даже если сценарий будущего реализуется, физическая инфраструктура, необходимая для торговли, никуда не исчезнет, она трансформируется. Продуктовый стрит-ритейл эволюционирует в многофункциональный узел - точку выдачи, фулфилмент-хаб, пространство click-and-collect. При этом в перспективе как минимум 10-15 лет эксперты не прогнозируют полное отмирание физической розницы и переход всех потребителей на ИИ-ассистентов и роботизированную доставку.

💜Покупка продуктов остаётся в значительной мере физическим, регулярным и эмоционально вовлечённым поведением. Автоматизированное составление корзины актуально для стандартных товаров, но свежие продукты, импульсные покупки и живой выбор - это то, что возможно только в магазине.

💜Именно поэтому Savills выделяет продуктовый ритейл и форматы с ценностным предложением как наиболее устойчивые к любым технологическим сдвигам.

💜 Европейский рынок уже проходил сопоставимый по масштабу тест: с 2015 по 2019 год онлайн-доля выросла на 3,1 п.п. - и физический ритейл это пережил. Даже в сценарии с ИИ-ускорением Savills прогнозирует рост онлайн-доли в розничной торговле в целом (не только продуктами питания) до 17,9% к 2030 году.

💜 Мы в SimpleEstate продолжаем следить за новейшими тенденциями розничной торговли и готовы модернизировать свои подходы к инвестициям. Однако мы видим, что наша ставка на сегмент продуктовых супермаркетов остается наиболее защищенной к любым вызовам, в том числе к новейшим.

📜 21 июля Госдума приняла во втором и третьем чтениях закон «О цифровых валютах и цифровых правах». Вступает в силу 1 сентября 2026 года, часть мер заработает к июлю и сентябрю 2027-го. Цифровые валюты признали имуществом, права на них теперь защищаются в суде - даже если владелец их раньше не декларировал. Регулятор - Банк России, он ведёт реестры криптообменников и цифровых депозитариев.

⛔ Главный пункт для нашего рынка: цифровая валюта не может быть средством платежа внутри страны. То есть никаких «заплачу криптой за квартиру» - тут вам не Дубай. Запрещена и реклама криптовалют как способа оплаты товаров и услуг.

💸 Основная цель приобретения криптовалют по мысли законодателя - инвестирование и накопление.

🧊 У неквалифицированных будет возможность покупать наиболее ликвидные криптовалюты (после прохождения тестирования) в пределах лимита, т.е. не более 300 тысяч рублей в год через одного посредника. Квалам также придется пройти тест, но им будут доступны любые криптовалюты без лимита по сумме.

💰 По оценке Минфина криптовалютами пользуются около 20 млн. россиян. ЦБ на конец марта 2026 года насчитал на кошельках централизованных криптобирж порядка ₽580 млрд., принадлежащих россиянам: 60% в биткоине (₽350 млрд.), 8% в эфире (₽44 млрд.), остальное - прочие монеты. В общем, на рынок недвижимости узаконивание крипты прямо не повлияет. Косвенно? Пока лично мне непонятно, будет ли даже косвенное влияние.

🗿 С 1 сентября 2026 года, начинается массовое внедрение цифрового рубля - третьей формы национальной валюты, которая хранится прямо на платформе ЦБ. Крупнейшие банки обязаны открывать цифровые счета и проводить операции, торговые компании с выручкой свыше ₽120 млн. - принимать оплату.

🔍 У каждого цифрового рубля собственный идентификационный номер, каждая операция проходит через платформу ЦБ.

🏠 Для рынка инвестиционной недвижимости цифровой рубль - палка о двух концах.

➕Плюсы: мгновенные расчеты при сделках, снижение транзакционных издержек, скорость, полная прозрачность источников средств покупателей.

➖Минусы: автоматическое отслеживание транзакций, риск получения «грязных» (замаранных криминалом) цифровых рублей с последующим арестом или изъятием.

🤖 В общем, скоро заживём в диджитал-мире: крипта, цифрорубли и прочее. Абсолютно точно ясно одно: продолжается движение к тотальному контролю государства над денежными операциями граждан. Стоит заранее подготовиться к тому, что товарищ начальник вскоре будет знать обо всех финансовых операциях в «цифровом ГУЛАГе». Он и сейчас в курсе, но не настолько...

👍 Цифра - это хорошо

🔥 Цифра - это плохо

👀 Бумажный доллар лучше, душевнее

1️⃣ Окупаемость / Payback Period 

Формула: стоимость актива / выручка от аренды за год, измеряется годами

2️⃣ Gross Yield

Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %

3️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield

Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в % 

4️⃣ Cash-on-Cash Return 

Формула: годовая чистая прибыль от актива / стоимость актива, измеряется в %

🧮 А для инвесторов, которые предпочитают строить финансовые модели, в которых учитывают выход из актива через какой-то период времени, существуют ещё показатели ROI, IRR, NPV.

💸 Большинство частных инвесторов в России используют самый неинформативный показатель - Окупаемость. Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - ⠵⠟⠞⠟⠺⠟⠺⠟⠺⠟⠺⠟⠞⠟⠞⠟⠞⠞⠵⠞⠺

📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета ⠺⠺⠟⠺⠵⠺⠺⠞⠟⠵⠟⠺⠵⠞⠺⠺⠟⠵⠟⠺⠟⠟⠵⠺⠵⠟⠞⠞⠺⠞ необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.

📦 Предположим, что Wildberries выходит на рынок в поиске новых складских площадей взамен выбывших. Пустых складов в стране навалом, вакансия высокая. Казалось бы, собственники должны драться за такого топового арендатора. Но сейчас восприятие WB в качестве арендатора изменится.

⚖️ С одной стороны, арендаторов, готовых забрать 50-100 тыс.м2 одним куском и платить вовремя, по пальцам пересчитать. С другой стороны - от WB могут случиться убытки.

🧾 Первое предложение к WB от собственников склада - а заплатите-ка за страховку моего имущества. Так-то оно так, но страховые компании зарабатывают, а не благотворительностью занимаются. Если шанс заплатить страховое возмещение слишком велик, то и бизнеса нет. Ну или цена страховки взлетает до небес. Я не удивлюсь, если в стране не останется страховщиков, которые будут готовы страховать WB.

🏭 Но есть ещё проблема. Склады строятся целыми логопарками. А как соседи отнесутся к наличию соседа с такими рисками?

📜 Собственник делает WB предложение включить в договор аренды обязанность восстановить здание за свой счёт в случае чего, обеспечить депозит на полгода-год вместо месяца, выдать банковскую гарантию или поручительство.

💰 «А не хотите ли купить?» Часть собственников вакантных складов вместо аренды предложат выкуп. И вполне вероятно, WB согласится.

💵 Почему маркетплейс может себе это позволить: оборот группы РВБ за 2025 год ₽6,1 трлн, чистая прибыль ₽175 млрд, инвестиции в инфраструктуру за 2025 год больше ₽310 млрд при чистом долге к EBITDA не выше 2. А тут ещё альянс с ВТБ. Деньги на подвиги есть.

💰 Если WB начнёт выкупать склады - станет крупнейшим покупателем-эндюзером в отрасли. А эндюзеру ставка капитализации и доходность безразличны, он сравнивает цену покупки со стоимостью стройки.

🛒 А теперь главное: кто за это всё заплатит? Ответ прост - потребитель и селлеры. Но сможет ли с такими проблемами WB вообще удержать доминантное положение на рынке России, не растеряет ли клиентов - вопрос.

Получено разрешение на ввод в эксплуатацию премиального бизнес-центра STONE Ленинский на первой линии улицы Вавилова - документ выдал Мосгосстройнадзор.

💼 В портфеле STONE уже шесть готовых объектов класса А.

🛍️ На первом и втором этажах стилобата разместится торговая галерея с кафе, ресторанами и летними верандами. Коммерческие пространства будут доступны не только сотрудникам бизнес-центра, но и всем горожанам.

📞Общался я на днях с семейной парой инвесторов в недвижимость. Интересные впечатления, поделюсь.

💬 Вот как они разговаривают. Не «я считаю» или «вот она хочет», а «мы решили», «мы посмотрели», «мы подумали». Причём считают вдвоём, ездят на просмотры вдвоём, обсуждают тоже вдвоём и вполне открыто.

☝️Это не первая семейная пара активных инвесторов на моей памяти. Обнаруживается закономерность (а может это мне так везёт)! Пары, которые вкладывают деньги вместе, это крепкие пары - мне так кажется.

💵 Когда у семьи появляется большая совместная цель - «пассивный» доход, создание пенсионного капитала и т.д. происходит важная перемена. Исчезает, если так можно выразиться, «его» и «её», появляется «наше». Общее дело, в котором супруги - настоящая команда.

📈 Семья, которая инвестирует вместе, - это семья, которая идёт к одной цели вместе. И это делает её не только богаче, но и крепче.

⚠️ Дисклеймер: конечно же, из всего мной написанного есть печальные исключения.

💬Дубль в MAX (на всякий)

(и благодарность моя не знает границ), я попал в элитарный отдел рынков капитала компании Knight Frank.

🏢 Этот отдел специализировался на «крупных сделках»: купля-продажа офисных зданий, земельных участков, торговых центров, девелоперских проектов, гостиниц и т.д. В списке продаваемых объектов был даже целый небоскреб в Москва-Сити!

🎯Теперь уже можно точно сказать, работа в Knight Frank стала для меня настоящим спасением. У меня был тяжёлый период в профессиональной жизни, а потом я попал в Knight Frank. И всё наладилось!

📊 Люди, с которыми я познакомился тогда в отделе и в компании, были и остаются настоящей элитой нашего рынка. Лучшие из лучших: умнейшие, опытнейшие, корректные - без исключения все мои коллеги были именно такими, и для меня было честью работать с ними.

🎁 Сейчас компания называется NF Group. На днях вышел фильм о людях, которые создают компанию. Всячески рекомендую к просмотру!

Смотрите по ссылкам:

Смотрите по ссылкам:

📺VK Видео

📺YouTube

⚖️ В Нижегородской области нашли новый способ забирать чужую недвижимость. Работает так: муниципалитет вводит режим чрезвычайной ситуации в границах одного конкретного участка, а областное минимущество на этом основании принимает решение о реквизиции.

📉 Дальше собственнику предлагают «добровольно» передать участок в областную собственность. Отказался - иск в суд. И суды такие иски удовлетворяют, хотя реквизиция по Гражданскому кодексу это внесудебное изъятие имущества исполнительной властью при стихийных бедствиях, авариях и эпидемиях. Схема закреплена постановлением правительства области от 18.11.2020 № 941, и министерство на своём сайте сообщает, что уже делится этим «передовым опытом» с другими регионами.

🔢 О масштабе бедствия лучше всего говорит арифметика. По госдокладу МЧС, в 2024 году на всю Нижегородскую область пришлось 4 чрезвычайные ситуации. За тот же год только администрация Нижнего Новгорода вынесла 37 постановлений о введении режима ЧС муниципального характера.

🎙 Министр имущественных отношений С.А. Баринов мотив не скрывает: цель изъятий не в ликвидации ЧС, а в градостроительной политике региона.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дурной пример заразителен. Нижегородский успешный опыт изъятий недвижимости у частных собственников может и до Москвы с Петербургом дойти, со всеми вытекающими...

И человек говорит буквально следующее: «Мне вот особенно понравилось, что в личном кабинете указано точное число квадратных метров, которыми я владею: ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса». Вот прям так и сказал, счастливый такой.

🤦‍♂️ Да сколько ж можно!? Пришлось мне системно расстроить счастливого «собственника» недвижимости.

⚖️ Право собственности - это три правомочия: владение, пользование и распоряжение. Что из этого есть у пайщика? Пользоваться складом пайщик не может. Распорядиться он может исключительно своим паем - продать или заложить. А самой недвижимостью распоряжается не пайщик, а доверительный управляющий. Владеть складом - ну предположим. Всё вместе - так себе комплект «права собственности» для человека, который считает себя обладателем ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса.

📄 Смотрим выписку из ЕГРН на объект. В графе «правообладатель» стоит обезличенное «Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ «Ромашка»». Отдельной записью - обременение в виде доверительного управления в пользу управляющей компании. И на всех договорах аренды по объекту будет подпись вида «ООО УК «Лопух» Д.У. ЗПИФ «Ромашка»». Вся суть в этих двух буквах, Д.У. Доверительное управление. Ты деньги в управление отдал, а не метры купил!

🚩 Едем дальше! В этих конкретных фондах управляющая компания аффилирована со структурой, которая в том числе продавала / продаёт в эти же фонды недвижимость. А это уже называется фидуциарный риск: у управляющего есть обязанность действовать в интересах пайщиков, но одновременно есть и свой интерес, прямо противоположный - действовать в интересах продавца недвижимости. Угадайте, на кого работает аффилированная УК?

💣 Ты не только не собственник недвижимости, так ещё и в результате потенциальной реализации фидуциарного риска твои деньги находятся в распоряжении контрагента с конфликтом интересов!

🎯 И вот на этом фоне в личном кабинете рисуют «ХХХ м2 склада и ХХХ м2 офиса», создают эмоциональный комфорт, так сказать. Это уже даже не маркетинговая уловка, это глумление и издевательство.

🥺 Но мне лично, а я в индустрии коллективных инвестиций в недвижимость с 2003 года, обиднее всего другое. Человек вложил миллионы рублей в ЗПИФы, но так и не разобрался в вопросе. Ему важнее ощущение: красивые циферки, чувство владения чем-то и главное - чтобы корм вовремя насыпали промежуточный доход вовремя платили. Ощущения есть? Дивиденды ⠺⠟⠞⠵⠟⠵⠵⠞⠟⠞⠺⠟⠺⠟⠞⠟⠞⠵⠺⠟⠵⠵⠟⠞⠞⠺⠺⠞⠺⠞⠺⠞ платят? Значит всё хорошо, вопросов нет.

⚠️ Против ЗПИФов я ничего не имею, это нормальный инструмент, дающий людям с небольшим и средним капиталом доступ к активам институционального качества.

✅ Я против невежества и подмены понятий.

P.S. Кстати, подробно разбирали этот вопрос не так давно на канале SimpleEstate.

📍 Место: ЦАО, метро «Октябрьская», Ленинский проспект, 2А - у самого выхода из метро. Рядом Парк Горького, Новая Третьяковка и кампус НИТУ МИСИС, а интенсивный трафик Ленинского проспекта и Садового кольца формирует устойчивый поток в локации.

🚀 В продаже 6 торговых блоков:

🔹 площади от 15 до 99,7 м2

🔹 потолки 2,7 м

🔹 витринное остекление по фасаду

🔹 отдельные входы в каждое помещение

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Первая линия Ленинского проспекта у метро «Октябрьская», рядом с Парком Горького и Новой Третьяковкой, обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов сегментов ритейл, кафе и услуги.

💸 Цены: от ₽58,5 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📘 Уже явно не в паспорте гражданина США. Henley & Partners обновили рейтинг силы паспортов и теперь США находится на 10-м месте между Исландией и Болгарией.

🦾 Самый сильный паспорт - сингапурский. По нему можно въезжать без визы в 192 страны мира.

🇷🇺 Российский паспорт находится на 47-м месте - россиянам доступны 114 страны без виз (или с автоматической визой по прибытию).

👉 Тем не менее программы гражданства / ВНЖ за инвестиции остаются популярны среди россиян - прямо сейчас нахлынула очередная волна спроса на паспорта. Впрочем, и американцы с европейцами тоже активно оформляют документы в других странах!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

в Москве в Савеловском деловом кластере.

📐Архитектурная концепция уже согласована. Комплекс будет состоять из трех разновысотных объемов: 23-этажной башни, 13-этажного корпуса и отдельно стоящего двухэтажного здания ресторана. Общая площадь составит 80,3 тыс. м2. Будут террасы!

☕ Проектом предусмотрено комплексное благоустройство территории с озеленением, зонами отдыха, павильонами для работы на открытом воздухе и торговыми помещениями вдоль фасадов.

📶 Ждём старта продаж!

🧳В 1844 году молодой Карл Маркс переехал из Кельна в Париж, где ни у него, ни у его молодой жены не было своего жилья. Будучи учёным он попытался разобраться, почему вообще кто-то должен платить за аренду.

🧔🏻Карлу Марксу казалось, что аренда (рента) являлась пережитком докапиталистического прошлого. Однако Маркс наблюдал, что аренда доминировала в экономике капитализма XIX века. Кстати, и сейчас тоже доминирует.

📝Маркс выписал две цитаты. От Адама Смита: «Землевладельцы любят собирать урожай там, где они никогда не сеяли, и требуют арендную плату даже за естественные плоды земли», (то есть за сорняки - прим. Цогоева).

✒️От французского экономиста Жана-Батиста Сэя: «Право землевладельцев берет свое начало в ограблении».

📖 Маркс записал в дневнике и свое мнение об этом: «Арендная плата устанавливается в результате борьбы между арендатором и арендодателем. Враждебный антагонизм интересов, борьба и война признаются во всей политической экономии в качестве основы социальной организации».

💡Как можно догадаться, дальше эти размышления Маркса в том числе были отражены в его дальнейших совместных с Ф.Энгельсом работах, и в частности, в «Капитале»

👀 Периодически можно услышать нотки (а иногда и целые увертюры) марксизма в речах российских чиновников XXI века. Из последнего - пренебрежительные высказывания сотрудников ЦБ РФ о «бездельниках-рантье». А в сочетании с налоговыми реформами и повышением кадастровой стоимости недвижимости эти настроения очень даже считываются.

💸 В общем, чтобы запустить руку в карман получателя ренты, нужно прикрыться какой-то идеологией. Неужели это марксизм?

#оффтоп

🌍 В России жаловаться не приходится - частному инвестору есть куда вложить деньги. Но там у них встречается нечто такое, чего у нас пока нет... Широко известно про доступную частным инвесторам тюремную недвижимость, про вышки сотовой связи и даже про недвижимость для выращивания незапрещенных в США веществ (у нас запрещенных).

А вот еще:

🪧 Билборды. Lamar Advertising (LAMR) и Outfront Media (OUT) - это фонды недвижимости (REIT), владеющие рекламными щитами вдоль хайвеев. Актив - металлический каркас у обочины и денежный поток от аренды. Представлены на (их) бирже, доступны для приобретения инвесторами.

🗄 Архивы. Фонд Iron Mountain (IRM) хранит (сдает пространство для хранения) бумажные документы корпораций - часть буквально в бывшей известняковой шахте под Пенсильванией.

🎈Воздух над зданиями. Да-да, и это давно отдельный рынок. Права на достройку здания вверх - можно продать какому-нибудь девелоперу по соседству, чтобы он построил свою башню повыше. Называется transferable development rights. На рынке представлены инвестиционные компании и синдикаты инвесторов, которые специализируются только на "воздушных" сделках.

🏛 Земля под зданиями. Можно инвестировать в землю под зданием, но не здание: ground lease, это когда одной компании принадлежит здание, а другой - право собственности или право аренды участка под зданием. На бирже представлен фонд Safehold, который инвестирует именно в такие истории.

🧾 Налоговые залоги (tax liens). Если собственник не платит налог на недвижимость, государство может продать свой долг инвесторам, а если должник так и не заплатит - можно дойти и до отъёма самого объекта.

❓ Зачем об этой экзотике знать инвестору из России? Доходная недвижимость - это не просто «квадратные метры», но денежный поток, привязанный к активу. Российский рынок сейчас находится в поиске новых «тем», поэтому... Вполне вероятно, что-то из нового для нас давно изобрели и описали у них.

Что предлагают страховые компании?

☑️ В России уже можно застраховать квартиру, дом и коммерческую недвижимость от падения ракет и атак БПЛА. И да - спрос на такие полисы вырос в 2-2,5 раза за последние два года. По данным участников рынка, только в 2024-2025 годах запрос на страхование имущества от рисков атак БПЛА вырос ещё на треть.

🏢 Кто предлагает? ВСК создала отдельный полис «Метражи-ВСК», в который включена защита от этих рисков. «АльфаСтрахование» расширило покрытие в программе «АльфаРЕМОНТ» по риску падения летающих объектов, включая дроны, - опция доступна для всех регионов России. «СОГАЗ» включил риски БПЛА в страхование имущества юридических лиц. «РЕСО-Гарантия» предлагает комплексные договоры, включающие риски атаки БПЛА и терроризма - минимальная надбавка за опцию стартует от ₽850, в ряд премиум-пакетов она уже включена. «Росгосстрах» ввёл специализированную программу защиты именно от падения БПЛА ещё в 2024 году. «Ренессанс Страхование» предлагает полисы для физлиц и бизнеса с покрытием ущерба от падения БПЛА, ударов ракет и работы ПВО - стоимость для московской квартиры от ₽3 500 в год. Ещё несколько страховых компаний анонсировали запуск подобных продуктов.

🥽 При этом нужно внимательно читать «мелкий шрифт», чтобы точно понимать, при каких условиях страховщики выплатят компенсацию.

❓ Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Если у вас есть приносящие доход активы, квартира, апартаменты или коммерческое помещение - страховка от падения БПЛА уже становится элементом нормального управления рисками. Ремонт после попадания осколков может обойтись в сотни тысяч или миллионы рублей. Лучше, чтобы за это платила страховая компания.

🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Спасибо, Кэп!

🔥 Буду страховать.

😎 Не буду страховать - вероятность низкая.

👀 Как страшно жить...

(радиус 150 км от МКАД, включая Тверскую, Калужскую, Владимирскую, Ярославскую и Тульскую области) составляет всего лишь 10,7 тыс. номеров в 87 объектах. На весь регион с населением под 22 млн человек.

🔍 Сразу оговорюсь! NF Group исследует только гостиницы, апарт-отели и санатории современного формата уровня 3-5*. Глэмпинги, лоджи, базы отдыха и другая некатегорийная история в выборку из 87 объектов не попадают. Это верхний слой гостиничного сегмента, а не рынок загородного размещения целиком.

📈 Так вот. С начала 2021 года рынок прибавил 2,6 тыс. номеров, причём 1,5 тыс. из них пришлись на один только 2025 год. При этом 1,1 тыс. номеров из общего пятилетнего прироста дала вторая очередь курорта «Завидово» в Тверской области - три отеля на 300, 390 и 440 номеров. То есть весь загородный гостиничный рынок Подмосковья вырос за счет одного проекта в 130 км от Москвы.

🧳 Спрос при этом растёт. В коллективных средствах размещения Московской области в 2025 году разместились 6,4 млн человек, +6% к 2024 году и +27% к доковидному 2019-му. Цифра, правда, охватывает все КСР области целиком, включая городские гостиницы, так что напрямую к тем 87 загородным объектам её не применить. Средняя продолжительность пребывания выросла до 6 ночей против примерно 3 в 2019 году, но тут стоит держать в уме, что статистику поддерживают групповые заезды и долгосрочное проживание с нерекреационными целями.

💰 Цены отражают дефицит предложения. Стандартный номер на двоих без завтрака в июне 2026 года: ₽11,2 тыс. в сутки в среднем у четвёрок, ₽26,5 тыс. у пятёрок, а верхняя граница доходит до ₽38,5 тыс. за ночь. За Подмосковье. В июне 2026.

🏗 Заявлено к реализации более 6 тыс. номеров. В списке гольф-курорт «Шишкино» на 306 номеров, Palmira Istra Resort на 296, «Метрополь Истра» под Azimut на 200, Dmitrov Golf Resort на 300. До конца 2026 года ожидается ввод около 400 номеров. Не исключаю, что часть из этого плана выйдет на рынок и будет предлагаться частным инвесторам.

🤔 Что думаете насчет инвестиций в номера Подмосковья?

👍Беру на всю котлету

🔥Не надо брать

👀В Сестрорецке лучше, душевнее

22 человека два часа бегали по полю под присмотром миллионов людей по всему миру.

⚽️ Вообще-то футбол переоценён. Кучка людей, которым повезло чуть больше других, бегает по газону и пинает мяч. Они оказались в нужном месте в нужное время и стали всем интересны, а их беготня приносит неплохие доходы - и это тоже стечение обстоятельств. Ага! Они умеют бить по мячу. Я тоже умею. Любой умеет.

🤨 Звучит обесценивающе и странно (мягко выражаясь), правда? Вы бы такого никогда не сказали. Никто бы не сказал.

🥅 Потому что все мы знаем правду: игроки на поле с детства. Пасы, удары, работа ног. Тысячи часов в жару, под дождём, травмы, кризисы. На пустых полях, где нет ни камер, ни фанатов. Как же можно утверждать, что «им повезло» и «это стечение обстоятельств»?

🥺 И таки что же вы думаете? Ровно то же самое говорят про успешных инвесторов в недвижимость. «Им повезло - зашли вовремя. Они просто купили в нужный момент. Так каждый может».

✅ Каждый МОГ БЫ. Анализировать проекты. Участвовать в переговорах. Общаться с брокерами, банками, партнёрами. Делать предложения и получать отказы. Рисковать.

🔁 Сложно другое - делать это снова, и снова, и снова. Годами. Когда рынок не шевелится. Когда ключевая ставка двузначная. Когда вокруг говорят, что «инвеста нет» и т.д.

🏆 Но если лет через десять кто-то скажет про вас, как про инвестора, «да ей / ему просто повезло» - считайте, что вы завоевали свой личный кубок ЧМ. Всем хороших инвестиций на этой неделе!

из-за атаки на склады в Электростали и Тамбовской области, то есть примерно 7% складских площадей компании.

Сами логопарки оцениваются в ₽20 млрд (без товара и оборудования). На складах Wildberries работали люди. Человеческие потери, конечно же, невосполнимы.

❓ Но всё же вопрос: как эта ситуация повлияет на инвестиции в складскую недвижимость и на рынок складской недвижимости в целом?

☝️ Напомню, что 3 августа 2022 года сгорел комплекс Ozon под Истрой: огонь охватил около 55 тыс. м2, кровля обрушилась на 22 тыс. м2. А 13 января 2024 года в Шушарах под Петербургом сгорел комплекс Wildberries общей площадью 106 тыс. м2. Причины - техногенные. Влияние тех событий на складской рынок было минимальным. А какое влияние будет сейчас?

🔹 На баланс спроса и предложения - никак не повлияет. По данным NF Group, общий объём вакантной качественной складской недвижимости Московского региона в I квартале 2026 года достиг 1,7 млн м2, вакансия 6,0% с учётом субаренды против 1,3% годом ранее. Прогноз ввода на 2026 год - 2,55 млн м2, максимум за всю историю наблюдений, причём половина этого объёма на начало года не была законтрактована.

🔹 На ставки - тоже никак. Средневзвешенная ставка на сухой склад класса А снижается четвёртый квартал подряд и составила ₽10 500/м2/год без НДС и OPEX против ₽12 320 годом ранее, к декабрю ожидается около ₽10 000. Объём сделок в I квартале - всего 277 тыс. м2, минус 28% год к году, годовой прогноз 1,1-1,3 млн м2 при вводе вдвое большем. Кстати, страхование входит в OPEX и оплачивается арендатором. Готовы ли будут арендаторы платить больший OPEX (если расходы на страхование вырастут) при снижающихся ставках аренды - вопрос! И отдельный вопрос - как сложится история со страховыми возмещениями по этим двум кейсам.

🔹 На инвестиции в склады - влияние будет. Во-первых, географическая премия в ставке капитализации пока публично не зафиксирована, но она может появиться. Во-вторых, изменится сам чек-лист инвестора: к вопросам про арендатора и ставку добавится новый - «не станет ли объект целью БПЛА?»

📌 Итог. На метрики складского рынка произошедшее не повлияет. А вот на то, как инвесторы оценивают риски и сколько исходя из этих оценок готовы платить за активы, повлияет обязательно. К сожалению!