Цогоев Артём

Миллионер нанимает киллеров, чтобы убить свою жену, но всё идет не по плану. Спецназ ФБР окружает особняк и обнаруживает там... А самое главное - всё это правда, не вымысел!

Действующие лица:

Муж - застройщик Серхио Пино, основатель Century Homebuilders Group, крупного девелопера Флориды. Состояние - от $150 до $360 млн.
Жена - Татьяна Пино, 32 года в браке.
Дочь от первого брака - Жаклин Пино Векслер. Много лет не общалась с отцом, но недавно помирились.
Брат - Карлос Пино. Владелец Century Plumbing, семейного бизнеса по сантехнике, основанного ещё отцом Серхио и Карлосом. Инвестор в нескольких проектах Серхио.
Любовница - Нэнси Пастор, риелтор. С Серхио 20 лет.

Серхио Пино - одно из воплощений американской мечты. Крупная девелоперская компания, роскошный особняк в Корал-Гейблс, 92-футовая яхта, парк автомобилей, разрезание ленточек, уважение индустрии и латиноамериканского коммьюнити.

Но в 2022 году жена Татьяна подаёт на развод. Причина: неразрешимые противоречия и подозрения... Последние три года она болела, а врачи не могли понять от чего. Стоило съехать из семейного особняка - болезни прекратились, а в анализах, наконец, нашли ядовитые вещества. Серхио предложил Татьяне $20 миллионов за развод и 50% девелопера Century Homebuilders. Однако общее состояние семьи - больше $150 миллионов. Татьяна отказалась. Она - совладелица бизнеса и хочет свою половину.

Серхио решает, что дешевле убить супругу, чем делиться с ней. Цена жизни Татьяны - $300 000. Он нанимает не одну, а сразу две бригады киллеров.

Бригада №1. Поджоги машин у дома сестры Татьяны, таран машины Татьяны арендованным грузовиком Home Depot, попытка отравления.
Бригада №2. Попытка покушения на убийство, один из участников пришел к дому Татьяны с пистолетом, направил оружие на её дочь, но затем убежал.

В марте 2024 года ФБР арестовало участников первой бригады. Серхио понял, что сеть раскрыта и начал спасать свои деньги. Он подписывает новое завещание и назначает распорядителем наследства своего брата Карлоса. В марте и июле оформляет трасты, в которые перевел часть бизнеса (конкретные проекты) на любовницу Нэнси. 16 июля 2024 года к особняку в Корал-Гейблс подъехал спецназ ФБР с ордером на арест. Не дожидаясь штурма и позорного ареста, Серхио стреляет себе в голову.

На следующий день брат Серхио Карлос пришёл в суд с завещанием и потребовал назначить его распорядителем наследства покойного брата. Адвокаты Татьяны возражали: Карлос не в курсе дел компании. Судья не доверила наследство никому из родственников и назначила независимого Куратора.

ГАБ на 230 апартаментов у аэропорта Майами продали за $71,5 миллиона. Наследники покойного девелопера договорились, что половина прибыли от реализации проекта пойдёт дочери от первого брака Жаклин (в уплату 100% её доли наследства), вторая половина будет поделена между Татьяной и четырьмя детьми. Любовница покойного, Нэнси, подала иск и потребовала, чтобы Жаклин не получила ничего.

Одновременно Татьяна подала в суд на Нэнси - Серхио перед смертью переписал на неё девелоперский проект Century Midtown и Татьяна пытается вернуть его себе. Также Татьяна требует от Куратора вернуть в компанию деньги (около $1,5 млн) со счетов покойного Серхио - она считает их активами компании Century Homebuilders, незаконно выведенными Серхио и Нэнси.

Семеро из девяти исполнителей - участников заговора против Татьяны Пино признали вину. Гражданские процессы между женщинами покойного девелопера тянутся и будут тянуться еще долго. Жена, дочь от первого брака и любовница делят империю стоимостью $150 миллионов.

Как думаете, кто будет играть Серхио Пино в экранизации Netflix?

💰 Демпинг - это продажа товаров или услуг по ценам ниже себестоимости или значительно ниже рыночных. В недвижимости такое встречается не так редко, как может показаться: объект выставляется на X% дешевле аналогов, и сразу привлекает внимание охотников за выгодными сделками.

🥺 Зачем кому-то продавать что-то дёшево? Где тут ловушка? Или её нет? Подозрения на этот счёт справедливы.

Демпинг бывает трёх видов!

✅ Сознательный демпинг - это стратегия, которой компания следует с определенной целью: захватить долю рынка, вытеснить конкурентов или просто быстро привлечь клиентов.

❌ Бессознательный демпинг - это когда продавец или девелопер просто ошибся в оценке рынка и своего продукта. Например, маркетологи неправильно рассчитали позиционирование объекта или не учли какие-то ценообразующие факторы. По сути, это ситуация, когда продавец не понимает, что его товар стоит дороже, и сам себя обкрадывает.

🗜 Вынужденный демпинг - это когда у собственника недвижимости нет другого выхода, кроме как продавать актив с существенным дисконтом (иногда с очень существенным). Причин может быть много: давление кредиторов или необходимость обслуживания дрлга, срочная потребность в деньгах для другого проекта, очень низкая ликвидность объекта, корпоративные конфликты, налоговые последствия, рост расходов на содержание и т.д. Да и просто решение о ликвидации актива - как в случае с уходом иностранных владельцев недвижимости из России по политическим причинам.

💸 Демпинг, лично по моему мнению, это когда скидки на активы по отношению к рыночной цене начинаются от 20% и достигают 99,9%. Да-да, именно те сделки, когда актив продается за $1, с дисконтом 99,999%. Просто к 1 доллару прилагается обычно огромный долг, погашать который будет уже «счастливый» покупатель, а не «несчастный» продавец.

🤔 Что делать инвестору, который обнаружил объект по цене ниже своих представлений о рынке? С одной стороны, есть шанс отлично заработать, купив актив ниже рыночной стоимости. С другой - низкая цена может отражать скрытые проблемы (качество товара, изъяны с документами и т.д.)? И вообще стоит разобраться, не являются ли представления инвестора о справедливой оценке рынка глубоко ошибочными...

🔍 Прежде чем бросаться на «выгодное предложение», стоит внимательно изучить ситуацию. Проверьте репутацию продавца, историю объекта, проведите независимую оценку и постарайтесь понять истинные причины демпинга.

🎯 В конечном счете, решение за вами, но правило «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» никто не отменял. Впрочем, чудеса случаются и здесь уже лучше не тормозить!

🖥 Российский портал недвижимости ЦИАН годами успешно «поедает» своих клиентов, профессиональных участников рынка недвижимости, агентов и брокеров.

🚷 Например, может без объяснений заблокировать аккаунт. То есть люди годами используют этот «актив», развивают его и наращивают трастовость (доверие), а потом некто неведомый навсегда заканчивает работу агента на портале и не отвечает на жалобы. У некоторых получается достучаться до небес путем вызова духа топ-менеджера ЦИАНа Посредникова (это до сих пор работает в запрещенной соц.сети «Цукербук»!).

🤬 Ещё сюжет! Отзывы - отдельный театр абсурда. Положительный отзыв от реального клиента ЦИАН легко удалит - модератор решит, что пользователь «неуникальный». Зато негатив от конкурента, назвавшего агента «мошенником», будет висеть месяцами - поддержка молчит, жалобы игнорирует. Система работает против того, кто платит деньги платформе.🍸 Горькая вишенка в коктейле: жесткое навязывание продвижения объявлений. То есть ЦИАН взимает плату за размещение объявлений, а чтобы они стали видны и поднялись в выдаче, необходимо дополнительно профинансировать портал.

📃 Ассоциации клиентов / жертв ЦИАНа - ГРМ и AREA пишут письма в разные инстанции. Но что толку? ЦИАН процветает!

📊 Судя по финансовым результатам за 4 квартал и 12 месяцев 2025 года: выручка за год - ₽15,2 млрд (+17%), чистая прибыль - ₽2,9 млрд (+16%). Скорректированная EBITDA - ₽3,6 млрд с рентабельностью 23,6%. Операционный денежный поток вырос на 54% до ₽4,3 млрд. На счетах - ₽6,1 млрд, долгов по сути нет.

🔥 Четвёртый квартал 2025 года выдался бодрым: выручка +21% до ₽4,2 млрд. Рентабельность по EBITDA просела до 19,5%, но только потому что компания активно вкладывала деньги в рекламу самой себя (+63% к 4 кв. 2024). Без этого всплеска расходов на рекламирование ЦИАН было бы ~28%.

🎁 На 2026 год подтверждены 50₽ на акцию в 3 квартале + обещают ещё одну выплату сверху. При текущей цене акции ~600₽ только подтверждённые 50₽ дают ~8% доходности. По дивполитике компания стремится направлять 60-100% скорректированной чистой прибыли на дивиденды.

📈 Прогноз на 2026: рост выручки 17-22%, EBITDA-рентабельность - не менее 30%. Расходы растут медленнее выручки. 35% кода ЦИАН уже пишется с помощью ИИ.

🤔 У рынка недвижимости был тяжёлый год, а у ЦИАНа - рекордные дивиденды и растущая маржа. Как видим, чем хуже рынку недвижимости, тем ЦИАНу - лучше.

🦔 Ёжики плакали и кололись, но продолжали есть кактус. ЦИАН всегда поднимает цены (за последние два года было 8, да именно - восемь, повышений цен), блокирует пользователей и плохо отвечает в поддержке...

🖤 В итоге ЦИАН продолжает оставаться продуктом, который недолюбливает или даже ненавидит значительная часть его потребителей. Ведь люди, платящие деньги ЦИАНу, а именно агенты по недвижимости, мягко выражаясь, испытывают дискомфорт и стресс при работе с порталом.

🕹️Когда яхта выходит из марины, у неё работает мотор. Даже у небольших яхт есть моторчик, который нужен, чтобы сдвинуться с места. Мотор - это собственные средства инвестора. Собственные средства позволяют начать инвестировать.

🌊 Когда яхта выходит в море, ей нужны паруса, чтобы поймать попутный ветер и двинуться быстрее. Ветер это финансовый рычаг, кредит, партнерский капитал. Без ветра далеко не уплывёшь, в инвестициях тоже без кредита / партнёров чаще всего большой проект не сделаешь и много не заработаешь.

🗺️ Дальше нужен фарватер, план, маршрут движения. Ну и конечно, без знаний и практики в море на яхте лучше не выходить.

⚠️В процессе создания ни одно судно не пострадало. Я не специалист по яхтам, надеюсь, не задел своими аналогиями профессиональных мореходов!

🤝 На выходных я общался с одним инвестором (не из России и даже не русскоязычным) по поводу циклов удвоения цен на рынке недвижимости. Он инвестирует в локации, в которой цены удваиваются примерно в течение 10 лет. Было уже два 10-летних цикла. Сейчас завершается третий. Он считает, что локальный рынок даёт замечательные возможности, я - что не всё так однозначно.

🗓 Итак, предположим, что каждые десять лет в городе Н (где-то на планете Земля) цены на недвижимость удваиваются. Неплохо, правда? Купил квартиру за Х денег, а всего через 10 лет у тебя уже 2Х.

🧐 На самом деле доходность такой инвестиции оставляет желать лучшего. Я построил простую финансовую модель - только перепродажа через 10 лет, без сдачи в аренду: купили за 100 000 условных единиц, через 10 лет продали за 200 000 у.е., заплатили брокеру 3%. Годовая доходность (IRR) такого проекта составит всего 6,85%. Показатель ROI выглядит оптимистично +94%, но если альтернативная доходность инвестора в каком-нибудь инструменте (депозит или облигация) 7%, то показатель NPV уже отрицательный.

🏘 Если объект сдавать в аренду, например, с чистой доходностью 2% годовых от стоимости покупки и индексацией 5% в год (с учётом всех расходов, ремонтов, налогов и сборов), то картина улучшается: годовая доходность вырастает до 8,70%, ROI до 119%, а NPV при той же альтернативной доходности 7% становится положительным: +15 774.

🏦 А если покупать в ипотеку? Если ставка по ипотеке на этом рынке сильно ниже IRR - финансовый рычаг работает в плюс, доходность на собственный капитал растёт. То есть в нашем случае ипотека дороже 9% не принесёт пользы проекту, а вот если ипотека 4-6%, то годовая доходность вырастет.

2️⃣❌ Удвоение цен за 10 лет - это красиво звучащая история. В виде финансовой модели она выглядит куда скромнее. Именно поэтому - не всё так однозначно.

🏢 Вы платите несколько десятков, а то и сотен миллионов рублей за объект, который видели максимум пару раз, а продавец или брокер утверждают, что «всё хорошо». Верить? Конечно же НЕТ! Нужно заказывать технический аудит, чтобы проверить техническое состояние объекта.

🏗 Первое, с чего начинают профессионалы - несущие конструкции и фасад. Ключевые вопросы: нет ли трещин, мокрых пятен, следов деформаций каркаса? Демонтировались ли несущие элементы? Каков тип облицовки - вентилируемый фасад, штукатурка или что-то ещё? Например, срок службы керамогранитного вентфасада - около 50 лет, а штукатурку необходимо периодически «освежать».

📐 Второе - объемно-планировочные решения и документация. Проверка технического паспорта БТИ, проектов перепланировки, технических заключений. Отдельно - проверка на наличие эвакуационных выходов и их соответствие нормам. Если арендатор «прорубил» дополнительный выход или снес перегородку без согласования - это риск.

⚡️ Третье - электроснабжение. Какова выделенная мощность по акту технологического присоединения (кВт), и как она соотносится с фактически потребляемой арендатором? Имеет ли помещение запас мощности? На кого оформлен договор со снабжающими организациями? Каково техническое состояние приборов учета?

💧 Четвертое - водоснабжение, канализация, отопление. Установлены ли ИПУ холодной и горячей воды, опломбированы ли они? Заключены ли прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями?

🌡 Пятое - системы кондиционирования и холодоснабжения. Если в помещении уже есть арендатор и он использует кондиционеры и холодильные агрегаты, то их расположение за периметром помещения должно быть согласовано с управляющей компанией МКД. Предусмотрено ли аварийное отключение кондиционеров по сигналу АПС? Это обязательное требование, и его нарушение - риск для собственника при проверках.

🔥 Шестое - пожарная безопасность и системы АПС/СОУЭ. Пожарная сигнализация может быть установлена и даже исправна, но датчики способны находиться в «транспортном» положении (закрыты монтажной крышкой) и фактически не работать. Журнал технического обслуживания системы АПС должен содержать записи о регулярных ТО - их отсутствие означает, что система не обслуживалась. Система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ) - отдельный пункт: её может попросту не быть, и монтаж ляжет на нового собственника.

📋 Седьмое - инженерная документация от арендатора. Это отдельная история, которую часто игнорируют. Должны иметься проекты по всем разделам: ЭОМ (электроснабжение и освещение), ВК (водопровод и канализация), ОВ (отопление и вентиляция), АПС, СОУЭ. Плюс - акты и протоколы проверки сопротивления изоляции электрических систем.

💡 Зачем об этом всём знать? Объекты ГАБ или стрит-ритейла перед покупкой нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО проверять по четырем группам рисков: юридические, финансовые, технические и специальные (градостроительные). Технический аудит это только часть работы по анализу рисков. Чем больше рисков удастся найти при проверке - тем больше элементов давления на продавца при обсуждении финальной цены. Обратная сторона тщательной проверки объекта - риск полного отказа от сделки без компенсации понесенных на проверки и аудиты расходов. Но тут уж - лучше перебдеть, чем недобдеть. Это я так думаю.

🤔 Со всех сторон сыпется контент о том, как люди «пассивно» зарабатывают иксы на инвестициях в недвижимость (на кладовках, стрит-ритейле, трейлерных парках или off-plan новостройках). Очень популярны истории про девочек или мальчиков с $100 в кармане, «без связей и стартового капитала», ставших магнатами недвижимости. Людям в принципе нравятся сказки про иксы и истории успешного успеха. Однако, 90% таких историй - маркетинговый трюк. Оставшиеся 10% - редкое совпадение трудолюбия, везения и рыночных условий (которые уже не повторятся).

☝️Лично меня, как исследователя рынка и практикующего инвестора, всегда интересовало то, как заработать 100% на вложенный капитал. Вот, что я понял за годы работы на инвестиционном рынке.

🔹100% на вложенный капитал можно заработать в позиции GP*. Если правильно структурировать сделки с LP и по максимуму включать комиссии за ведение проекта - за управление, за вход, за управление продажами и т.д. - то на собственный вложенный капитал GP может выйти на 100% годовых. Именно так, например, построена MR Group - компания выполняет функции GP почти со дня основания, и именно эта модель сделала из неё то, чем она является сейчас.

🔹Есть отдельные типы проектов, которые действительно приносят 100%. За 20 лет я видел подтверждённые жизнью финансовые модели с IRR 100% годовых в трёх историях: редевелопмент и девелопмент, субаренда и создание ГАБ с последующей продажей актива. Все три истории объединяет одно - это не инвестиции в недвижимость, это бизнес на недвижимости. Бизнес с повышенным риском. И тут важно - не все проекты приносили 100% как и было рассчитано в заявленных фин.моделях - только некоторые. Потому что риски.

💸 Пассивные инвестиции без кредитного плеча никогда не давали 100% годовых - и не дадут. Даже 50% - исторически редкость, ограниченная периодами бурного сегментного роста, которые случаются нечасто и практически не прогнозируются заранее.

🤑Чудес не бывает. Очень высокая доходность - это либо плата за риск, либо плата за труд. А часто и то, и другое. Пассивная позиция всегда предполагает намного меньшую доходность, потому что труд и риск кто-то берет на себя. Вот этот кто-то 100% и зарабатывает.

👍 Спасибо, Кэп

🚀 Хочу рискнуть ради 100%

* О GP\LP подробнее здесь: atsogoev.ru/tpost/c0cezmf8h1-prosto-o-slozhnom-rasshifrovka-abbreviat

💤 Каждый раз, когда крупный девелопер продает проект, начинает распространяться один и тот же инфошум: «кризис», «банкротство», «распродают всё». Между тем реальных причин для продажи - минимум пять, и лишь одна из них действительно тревожная.

1️⃣ Показатель NPV. Net Present Value это финансовая метрика, которая показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что доллар сегодня дороже доллара через год. Цикл девелопмента долгий, от 3-х до 10-и и более лет. Например, в 2021 году при расчётах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 18-22% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц. А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учётом того, что в портфеле компании и так куча проектов.

2️⃣ Рост стоимости проекта. Например, девелопер приобретает земельный участок, а потом начинает хождение по мукам согласований - и на этом этапе стоимость актива может вырасти в разы по сравнению с ценой входа. Подобный кейс можно наблюдать прямо сейчас в Москве: некая компания купила участок за X, а пытается продать готовый согласованный проект бизнес-центра за 25X. Дёшево найти участок и пройти согласования получилось, а вот компетенций для реализации офисного проекта явно не хватает. Почему бы не зафиксировать прибыль и не продать?

3️⃣ Просьба партнеров. Девелоперские проекты нередко реализуются в партнёрстве (финансовом или нефинансовом), и у партнёров бывают разные горизонты планирования, личные обстоятельства и аппетит к риску. Если один из совладельцев настойчиво хочет выйти из актива - второй либо выкупает его долю, либо продают проект целиком.

4️⃣ Несоответствие проекта портфелю. У компании, специализирующейся на жилье бизнес-класса, может «заваляться» участок под де-люкс или под апарт-отель гостиничного типа. Компетенций для реализации нет, фокус стратегии не тот, команда заточена под другое. Почему бы не продать непрофильный актив тому, кто знает этот сегмент лучше?

5️⃣ Острая потребность в деньгах. Вот это уже тревожный сигнал. Если застройщик продаёт проект потому, что ему нужна ликвидность здесь и сейчас - это та самая драматичная, кликбейтная и любимая СМИ история.Есть застройщики, которые ведут бизнес рискованно и вынуждены сливать проекты в пожарном порядке.

🧮 Кто инициирует решения по продаже проектов? Инвестиционный директор (подробнее на http://id.atsogoev.com/). Его или её работа - следить за проектными метриками, приглядывать за портфелем, взаимодействовать с партнёрами, общаться с рынком. И конечно, инициировать продажи проектов. Хороший инвест.директор - это не тот, кто только покупает проекты. Это еще и человек, который говорит «а вот этот проект лучше продать».

💰Смешивать все случаи продаж проектов в одну кучу и вешать ярлыки «будущий банкрот» и «кризис» - значит намеренно игнорировать, что у большинства сделок есть вполне рациональное объяснение.

🛐 В «кризисы» верить удобнее. В NPV и девелоперскую логику - значительно сложнее.

😵‍💫 Предприниматели начали ощущать на себе прелести новых налогов. Порог НДС на УСН с 2026 года снижен до ₽20 млн./год. В абсолютном выражении налоги стали заметно выше, что сильно сказывается на экономике бизнесов арендаторов.

✂️ Физический бизнес (магазины, кафе-рестораны, салоны красоты и т.д.) начинает задумываться о резке костов. Один из костов, который возможно прирезать - аренда. Арендодатели уже сталкиваются с арендаторами, которые настойчиво требуют скидок и даже предлагают привязку аренды к ТО.

❓Вопрос: привязка к выручке барбершопа или у кафе это хорошая идея? Какие плюсы и минусы?

📜Впервые аренда как юридическая система была подробно описана в Кодексе Хаммурапи (Древний Вавилон, ~1760 г. до н.э.). В нём регулировались права владения и пользования собственностью, включая аренду земельных участков. Арендная плата могла взиматься как деньгами, так и в натуральной форме - долей урожая. То есть «привязка к выручке» была уже тогда, 3.7 тыс. лет назад!

⚡️ Возвращаемся в 2026 год. Например, арендная плата была ₽100. Предлагается оставить фиксированную аренду в размере ₽60, а остальное привести как % от оборота. Арендатор никуда не уезжает, арендодатель продолжает получать фиксированную и переменную часть аренды. Вроде бы win-win. Но не всё так однозначно.

💸Опустим тему оборота кэша и занижения выручки.

⛔️ Главный минус модели - зависимость доходов арендодателя от бизнес-решений арендатора, на которые арендодатель повлиять не может.

😬 Январский снег и спад посещаемости, уход ключевых сотрудников, открытие конкурента напротив, понос или золотуха - теперь это проблемы арендодателя, а не только арендатора. Всё, что влияет на выручку арендатора, теперь влияет и на доход собственника помещения. При этом на все решения арендатора по бизнесу у арендодателя ноль влияния.

☝️ С сетевым продуктовым ритейлером эта схема работает иначе. «Магнит» с отлаженными процессами не закроется из-за ухода кассира или запоя управляющего. Выручка относительно предсказуема, а значит предсказуем и доход арендодателя.

🚸 С малым и средним бизнесом - ситуация намного сложнее. Впрочем, в торговых центрах на % от выручки сидят и рестораны, и магазины, а не только Якорь в лице продуктового оператора. Возможно, опыт ТЦ будет распространен и на стрит-ритейл.

Как оцениваете идею привязки арендной платы к выручке?

👍 Хорошая история

🔥 Ужасный ужас

- Йося, ты продаёшь варёные яйца по $1, а сырые покупаешь по $1. И таки в чём твой бизнес?

- Во-первых, я при деле, а во-вторых, имею НАВАР!

🥚 Как вам такая «новость»? Застройщики жилья в некоторых случаях отдают банкам почти всю прибыль. По некоторым данным, только обслуживание эскроу-счетов занимает 11% в структуре цены квартиры, в отдельных случаях банку уходит до 95% прибыли застройщика.

💸 Откуда нагрузка у российских застройщиков? Ну если покупать землю в бридж-кредит, а сверху получать ПФ, доводя собственное участие в проекте до около ноля, при ключе 21-15.5% удивляться отсутствию прибыли не приходится. Прибыль заберёт банк.

🧟 Кстати, компании, которые существуют для погашения долга, а не для прибыли, называются «зомби». Термин появился в Японии после кризиса 1990-х. Банки не банкротили неплатёжеспособные компании, а продолжали их кредитовать - чтобы не признавать убытки на собственных балансах. Компании жили, платили проценты, но не развивались и не обеспечивали прибыль акционерам. Классический признак зомби-компании: операционного потока хватает только на обслуживание долга.

🎄Но мы живём не в Японии. Есть другой тип компании - кормушка, она же туннельная компания (tunneling). Прибыль её особо не интересует. В туннельной системе каждый подрядчик в цепочке расходов откатывает акционерам за право работать. Генподряд, реклама, организация продаж - со всех расходов, финансируемых банком, часть стабильно оседает в кармашках акционеров. Прибыль растворяется, акционеры богатеют.

🤑 При такой схеме акционеру выгодно раздувать затраты, входить в новые амбициозные проекты на деньги банков и соинвесторов - растить бизнес. Главная цель существования такой компании - поддерживать роскошный уровень жизни акционера. «Строительство жилья - низкомаржинальный бизнес» - слыхали такое? Ага.

Итого есть три типа застройщиков жилья:

🔹 Зомби - операционный поток уходит на покрытие долга, прибыль получает банк, а не акционер

🔹 Кормушка / туннельная компания - акционер зарабатывает на откатах, прибыль не нужна

🔹 Нормальная компания - акционер получает дивиденды и заинтересован в эффективности

💣 А теперь главный вопрос: банкротства будут? Я лично считаю, что шанс обанкротиться выше у нормальной компании, чем у кормушки или зомби. Нормальный акционер заинтересован в прибыли - а значит, не входит в проекты, которые её не обеспечивают. Кормушка работает наоборот: чем больше оборот, тем больше откатов. Зомби вообще живёт на банковском аппарате жизнеобеспечения. Зомби и кормушки банкротятся только тогда, когда банк решает выдернуть вилку из розетки. Случится ли это? Сильно сомневаюсь. Ну только если бахнет экономический кризис! И то - не факт. А так... система вполне устойчива.