❗Отвечаю на популярный комментарий
про вхождение банка в капитал проектных компаний застройщиков с проблемами: «Ну зато покупатели будут спокойны, когда банк за спиной, есть уверенность и сильно большая, что никто не кинет».
☝️С моей точки зрения, банк это не спаситель дольщиков, а нечто другое.
🔹 Банк заходит в капитал не ради покупателей, а ради защиты своего кредита. Строительство жилья и передача квартир дольщикам - побочный эффект, а не цель. Цель - вернуть деньги. Если бы завтра выгоднее было заморозить стройку и распродать активы as is, банк выбрал бы это, а не "счастье дольщиков". Например, если в проекте 1000 квартир и 10 продаж, то банк просто вернет деньги этим 10 бедолагам и будет разбираться с проектом без присмотра санитаров-дольщиков.
🔹 Сам факт, что банк заходит в капитал проектной компании - это признание, что проект уже проблемный. Покупатели там уже получили непродающийся долгострой с проблемами, просто банк не дал стройке умереть окончательно. Вхождение банка в проект быстро не сделает его лучше - не изменит плохие планировки, не улучшит продукт, не сменит неудобную локацию. Банк не волшебник в голубом вертолете.
🔹 Если пришел банк, то "никто не кинет" - это про полный обман с исчезновением денег. Банк не гарантирует ни сроков, ни качества, ни отсутствия переноса ввода - а это и есть основные претензии дольщиков на практике. Спросите-ка дольщиков Urban Group об их опыте с достроиашим их дома Фондом защиты прав дольщиков. Да, квартиру дольщику отдадут - когда-нибудь, какую-нибудь. А могут и деньги отдать вместо квартиры. Ну те, старые деньги.
✅ Вывод: появление банка это не решение проблем проекта, а только начало. А будет ли счастливый конец - большой вопрос.
Прокомментировать
39
☝️Что-то вы сегодня неактивны. Задачка сложновата?
🧮 Ладно, решение задачи о бизнес-центре. Всё очень просто!
1️⃣ Рассчитаем текущий годовой доход от аренды:
40 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,85 = 289 000 000 ₽
2️⃣ Операционные расходы (25% от выручки):
289 000 000 ₽ × 0,25 = 72 250 000 ₽
3️⃣ Налог на имущество (2% от стоимости объекта):
2 000 000 000 ₽ × 0,02 = 40 000 000 ₽
4️⃣ Текущий чистый операционный доход (NOI):
289 000 000 ₽ - 72 250 000 ₽ - 40 000 000 ₽ = 176 750 000 ₽
5️⃣ Расчет Cap Rate на дату сделки:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 176 750 000 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,0884 или 8,84%
6️⃣ Расчет дохода после улучшений (к концу 2-го года):
🔹Новая арендная ставка: 50 000 ₽/м2
🔹Новая заполняемость: 93% (100% - 7%)
🔹Новый годовой доход: 50 000 ₽/м2 × 8 500 м2 × 0,93 = 395 250 000 ₽
7️⃣ Новые операционные расходы:
395 250 000 ₽ × 0,25 = 98 812 500 ₽
8️⃣ Новый чистый операционный доход (NOI):
395 250 000 ₽ - 98 812 500 ₽ - 40 000 000 ₽ = 256 437 500 ₽
9️⃣ Расчет нового Cap Rate:
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта
Cap Rate = 256 437 500 ₽ / 2 000 000 000 ₽ = 0,1282 или 12,8%
✅ Правильный ответ: к концу второго года доходность проекта Cap Rate составит 12,8%, увеличившись с изначальных 8,8%.
Прокомментировать
86
🥶Небольшая зарядка для вашего мозга.
💰 Поиграем в институциональных инвесторов!
💼 Итак, вы - управляющий крупного инвестиционного фонда. Вы хотите приобрести бизнес-центр класса А и видите потенциал для улучшения финансовых показателей проекта.
📊 Основные параметры сделки:
🔸Стоимость офисного центра: 2 млрд. ₽
🔸Общая площадь здания: 10 000 м2
🔸Арендопригодная площадь: 8 500 м2
🔸Текущая заполняемость: 85%
🔸Средняя арендная ставка: 40 000 ₽/м2 в год без НДС
🔸Операционные расходы: 25% от выручки
🔸Налог на имущество: 2% от стоимости объекта в год
📶 Потенциал повышения доходности проекта:
🔹Рост средней арендной ставки до 50 000 ₽/м2 в год без НДС к концу 2-го года владения
🔹Снижение вакансии до 7% к концу 2-го года владения
❓Какова будет доходность проекта Cap.Rate к концу второго года, если вы купите бизнес-центр, а потом повысите арендную плату и заполняемость?
👀 8,8%
👍 10,7%
🔥 12,8%
🤔 13,4%
🤗 15,6%
😎 18,2%
🗜Не забудьте учесть все составляющие доходов и расходов!
📈 Cap.Rate в данном случае рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости приобретения объекта.
☝️NOI - это разница между всеми доходами от аренды и операционными расходами, включая налог на имущество.
⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.
Прокомментировать
88
🪨 Формат бизнес-центров с мультисобственностью
где офисы в одном здании принадлежат разным владельцам, уже занимает более 80% рынка строящихся офисов. Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря в колонке для РБК Недвижимость разрушает миф о том, что из-за десятков независимых собственников такие объекты заполняются арендаторами медленнее.
👀 Основной тезис: количество собственников само по себе не тормозит заполнение здания. Тормозит отсутствие связки девелопер + управляющая компания. У STONE эта связка работает. Например, STONE Towers (ввод декабрь 2024) через полтора года вышел на 80% заполненности, а STONE Савеловская (ввод февраль 2026) идет даже быстрее: 35% собственников уже согласовали проект и приступили к ремонту.
☝️ Ориентир по рынку для качественного БЦ класса А сегодня - 80-90% заполняемости за 2 (два) года после ввода, независимо от числа собственников в здании.
Прокомментировать
896
🏦 По информации «Коммерсанта»
Сбербанк рассматривает вариант получить часть бизнеса «Самолета» - в рамках реструктуризации его долгов перед банком, возможно через вхождение в капитал проектных компаний застройщика.
📉 Сбербанк - крупнейший кредитор «Самолета» с 274,2 млрд ₽ (30,6% долга), ВТБ - второй с 85,9 млрд ₽.
❗Короткий комментарий: причина не только огромные долги SMLT, но и плохие продажи. Сбер уже забирал доли в проектах с околонулевыми продажами - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера») и «Квартал Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остаётся управлять проектом, но делится контролем с банком.
🙄 Ну а для держателей акций SMLT это новость скорее умеренно негативная - реструктуризация это хорошо, но когда банк заходит в капитал проекта, застройщик отдает часть будущей прибыли, что снижает денежный поток компании.
1 комментарий
514
🦾У российских застройщиков жилья может получится сильный сентябрь.
☝️Помимо общей тревожности перед выборами есть повод: якобы грядет новое ужесточение по семейной ипотеке с октября. Это кроме ощущений, что налоги будут повышать, что-то там случится с рассрочкой и прочей тревожности.
👟Ну и началось: быстрее бегите в офис за новостройками по семейке! Спешите, спешите, спешите в последний вагон🔥
🗿Увы, доступного предложения крайне мало - цены высокие.
Прокомментировать
589