📨 Пайщики одного из старых (сформирован ещё в 2020 году) ЗПИФов УК «Альфа-Капитал», «Альфа-Капитал Арендный поток», готовят коллективные жалобы в Банк России. Сюжет такой! Фонд планово завершил работу в апреле 2026 года, продав все объекты на открытом рынке, но итоги оказались неприятны инвесторам: расчётная стоимость пая с февраля по апрель 2026 упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс.
📉 Инвесторы, купившие паи ещё в 2020 году по ₽305 тыс., получили на 23% меньше, чем вложили. За пять лет, а базовым активом там был стрит-ритейл с «Пятёрочкой». Там ещё повторно был обнаружен конфликт интересов между УК «Альфа-Капитал» и X5 через акционеров - но это старая песня, ещё от 2020 года.
🤷 Почему так произошло? УК объясняет высокой ключевой ставкой: при дорогих деньгах рынок требует более высокую доходность от объекта, а значит платит за него меньше. При этом по данным аналитики рынка стрит-ритейла от SimpleEstate помещения с супермаркетами весь 2024 и начало 2025 года продолжали расти в цене: ставка капитализации стабильно держалась на уровне 8,2%. А сделки «Арендного потока» при этом прошли по CapRate чуть ли не 14% - именно из-за этого цена сделок и оказалась настолько ниже оценки, что инвесторы получили основания жаловаться. Есть ли здесь нарушения со стороны УК? Я лично их тут НЕ вижу. Спецдеп сделку согласовал, так что... можно жаловаться хоть Бастрыкину.
🧐 В чём корень проблемы. Пайщики, скорее всего, просто не понимали или не хотели понимать рисков, которые фактически есть у ЗПИФов. А я об этом писал +100500 раз:
🔹 про оценку в ЗПИФах
🔹 про фидуциарную обязанность (не единожды скандалил с ПНК Рентал и АБ Капитал / MR Group)
🔹 про минусы ЗПИФов, часть 1 и часть 2
😳 Но кто ж это читает! Пока корм в лоток насыпают промежуточный доход по инвестиционным паям выплачивают - всё отлично. Вот и посмотрим, что ответит ЦБ. Я думаю, ничего вразумительного.