Квартира дешевле на 3,2 млн. Считаем цену ожидания
Квартира на стройке дешевле на 3,2 млн рублей. Для инвестора часть этой разницы приходится сравнить с арендой, которую могло бы приносить готовое жильё. При условных 95 тысячах в месяц за 26 месяцев набирается 2,47 млн.
Подготовка к сдаче требует времени на ремонт, доставку мебели и установку техники.
Что именно сравниваем
Берём снимок двух предложений А101 в «Прокшино» от 10 октября 2026 года. Это разные квартиры без отделки с двумя спальнями и кухней-гостиной. Цены — из раздела «Оплата 100%», условия выбранной квартиры и её наличие нужно уточнить перед покупкой.
В корпусе 10.1.1 квартира №123 площадью 64 м², 8-й этаж, стоила 24 059 520 рублей. Дом введён в эксплуатацию. Дату передачи именно этой квартиры надо закрепить в договоре: надпись «сдано» не устанавливает день получения ключей.
В корпусе 10.3.6 квартира №508 площадью 60,7 м², 9-й этаж, стоила 20 845 594 рубля. В карточке — ключи в IV квартале 2028 года. В декларации от 30 апреля 2026 года передача предусмотрена не позднее 31 декабря 2028 года.
Корпус 10.1.1: 64 м², спальни 16,4 и 12,9 м², кухня-гостиная 19,2 м². План из карточки А101, сохранён 10 октября.
Корпус 10.3.6: 60,7 м², спальни 12,7 и 12 м², кухня-гостиная 17,9 м². План из карточки А101, сохранён 10 октября.
Разница — 3 213 926 рублей. Большая квартира может удобнее вместить рабочее место или детскую кровать. Состав арендаторов и арендную плату для каждого плана проверяем отдельно. Всю разницу цен приписать одной готовности дома нельзя.
Считаем до одной даты
Учебная модель начинается 1 ноября 2026 года. Обе покупки полностью оплачены собственными деньгами сразу. Готовую квартиру условно передают в этот день, строительную — на границе декабря 2028 года и января 2029 года. На ремонт, мебель, технику и подготовку к сдаче выделяем каждому варианту пять месяцев.
Первая готова к аренде 1 апреля 2027 года, вторая — 1 июня 2029 года. До общего горизонта 1 июня 2029 года получаются 26 оплаченных месяцев против нуля. Заселение сразу после подготовки и отсутствие простоя — допущения.
Для обеих задаём 95 тысяч рублей в месяц. Ориентир — объявление меблированной квартиры 65 м² в «Прокшино», проверенное 10 октября. Это запрашиваемая цена одного предложения. Она не подтверждает фактическую аренду наших квартир и не закрепляет её до 2029 года.
26 × 95 000 = 2 470 000 рублей возможных поступлений готового варианта. После их вычитания из разницы цен остаётся 743 926 рублей. Это промежуточный остаток до остальных расходов.
Одинаковая условная аренда 95 тысяч рублей. В каждом сценарии обе квартиры сравниваются до одной даты; расходы и доход на свободные деньги ещё не учтены.
Если строительную квартиру передают на полгода позже, общий горизонт сдвигается на 1 декабря 2029 года: разрыв — 32 месяца, остаток — 173 926 рублей. Если готовую передадут на три месяца позже, при базовом горизонте разрыв сократится до 23 месяцев, остаток увеличится до 1 028 926 рублей.
Где остаются деньги и что ещё посчитать
При одинаковом стартовом капитале покупатель стройки сохраняет отдельно разницу 3,214 млн рублей. Оплаченная цена строительной квартиры на счёте эскроу — специальном счёте расчётов с застройщиком — для другого вложения недоступна. Доход на оставшиеся деньги в остаток 743 926 рублей не включён. Его добавляем по отдельной модели, с налогами, сроком и возможностью забрать деньги к ремонту.
Из ранних арендных поступлений вычитаем налог, расходы собственника и простой. Содержание готовой квартиры начинается с передачи, включая ремонт. В базовом примере это 31 месяц против пяти у стройки. При большей сумме расходов первого варианта преимущество ранней аренды уменьшается. Коммунальные расходы обоих вариантов считаем до одной даты.
Ремонт обеих квартир требует двух смет с одинаковым заданием: работы, кухня, мебель, техника, доставка и установка. Будущие цены материалов модель не фиксирует. Разницу вложений в подготовку к сдаче, расходы сделки и будущую стоимость квартир сравниваем отдельно.
Я бы начал с даты передачи и смет, затем проверил реальную аренду каждого плана. Для инвестора готовая квартира может быть удобнее, когда нужен ранний поток денег. Ожидание оставляет часть капитала свободной, но требует денег на подготовку и терпения до начала аренды.
Что для вас весомее в таком выборе: ранние поступления или меньшая сумма, сразу внесённая за квартиру?
Отдельная тема — какие покупки для первой сдачи помогают найти арендатора, а какие увеличивают смету без понятной отдачи.
