Аренда новостройки по 60 тысяч: сколько принесёт первый год
Квартира должна приносить 60 тысяч рублей в месяц. Умножили на 12, получили 720 тысяч и сравнили с ценой покупки. Но в первые 12 месяцев после полной оплаты аренда может поступать лишь часть времени: сначала ждёте ключи, затем идут ремонт, покупки и поиск жильца.
Дом близок к завершению, а до первого платежа арендатора ещё остаются передача квартиры и подготовка к сдаче.
От какой даты считать
Разрешение на ввод дома и передача квартиры по акту — разные события. Срок передачи записывают в договоре долевого участия, то есть договоре покупки строящейся квартиры. Разрешение на ввод само по себе не означает, что вы получили квартиру и можете начинать ремонт.
Для инвестора важны три даты: когда оплачена покупка, когда можно заняться квартирой и когда пришли первые деньги от жильца. Если взносы идут частями, каждый выходит из вашего распоряжения в свою дату. Для такого графика одной годовой ставки уже мало, нужна последовательность платежей.
Цена входа и месяцы без аренды
Возьмём условный пример: квартиру полностью оплатили за 18 млн рублей. На ремонт отложили 1,5 млн, на кухню, мебель и технику — ещё 800 тысяч. Полная сумма вложений после этих покупок — 20,3 млн. Это допущения для расчёта, не цены конкретной квартиры и не смета подрядчика.
Аренду примем равной 60 тысячам в месяц. После заселения и при непрерывной оплате за год поступит 720 тысяч, или 3,55% от 20,3 млн. Это доля арендных поступлений в сумме вложений, до налогов и текущих расходов владельца. Рост стоимости квартиры здесь не учтён.
Теперь считаем первые 12 месяцев от полной оплаты покупки. Допустим, три месяца из них уходят до передачи квартиры, два — на ремонт и покупки, ещё один — на поиск жильца. Эти сроки тоже условные. Для аренды в первом году остаётся шесть месяцев: 360 тысяч, или 1,77% от полной суммы вложений.
Считаем 12 месяцев от полной оплаты покупки: результат меняется в зависимости от того, сколько из них квартира ещё не приносит деньги.
360 тысяч разницы с полным годом аренды — это неполученные поступления. Ремонтные 1,5 млн и покупки на 800 тысяч уже включены в 20,3 млн: повторно вычитать их из 360 тысяч для этой доли не нужно. Но в движении денег первого года это отдельные реальные выплаты. Положительная доля арендных поступлений ещё не означает, что за этот год вложения вернулись.
Что сравнивать до сделки
Квартира с отделкой может потребовать меньше времени до первого жильца. При этом проверьте приложение к договору: есть ли кухня и техника, что именно включено и когда всё передают. Обещание «готовая отделка» не отвечает на каждый из этих вопросов.
Я бы сравнивал варианты на одном отрезке от даты вложения денег: полная цена, срок передачи, подготовка к сдаче и возможные месяцы без аренды. Потом добавил бы налоги, платежи владельца, ремонт техники и расходы при смене жильцов. С ипотекой отдельно учитываются платежи банку.
Новостройку можно купить ради роста цены, будущего проживания или аренды. Для каждого решения свой расчёт. Если цель — аренда, полезно заранее увидеть год, когда деньги уже вложены, а квартира ещё не работает. Сколько месяцев без поступлений вы закладываете в свою покупку?