Переуступка для инвестора: считаем полную цену входа
Цена ниже имеет смысл вместе с расходами и планом продажи.
Квартира по переуступке стоит 12,9 млн, у застройщика похожая — 14 млн. Для инвестора это ещё не заработанные 1,1 млн: сначала надо выяснить, сколько денег уйдёт на покупку и какой запас останется.
Переуступка — покупка права получить строящуюся квартиру у её нынешнего покупателя. Рассмотрим условный пример, не текущие предложения рынка. Квартиры сопоставимы по корпусу, планировке, этажу, отделке и сроку передачи. Оплата своими деньгами, первоначальный договор полностью оплачен, залога нет.
Сколько денег потребуется
На оформление и расчёты заложим по 50 тысяч в обоих вариантах. Только при переуступке — ещё 200 тысяч за агента и 50 тысяч за дополнительную проверку документов. Эти услуги и суммы заданы для примера, обязательными платежами их не считаем.
Покупка у застройщика потребует 14,05 млн. Переуступка — 13,2 млн. Разница после выбранных расходов — 850 тысяч рублей. Из первоначальных 1,1 млн на дополнительные услуги ушли 250 тысяч. Это экономия на покупке в заданных условиях, не доход от последующей продажи.
Инвестор дополнительно оставляет 300 тысяч на возможное ожидание: платежи за содержание после передачи квартиры и подготовку к продаже. Запас выбран условно, в реальном плане его считают по сроку и расходам. Он нужен в обоих вариантах: с одинаковыми 300 тысячами покупка у застройщика потребует 14,35 млн, переуступка — 13,5 млн.
Покупка за 13,2 млн и запас 300 тысяч требуют 13,5 млн своих денег.
Запас не потрачен и не является убытком. Из 850 тысяч разницы условно оставим в нём 300 тысяч, свободны 550 тысяч. Это распределение денег инвестора, разница стоимости покупок остаётся 850 тысяч. Неиспользованный запас останется у владельца, из прибыли его не вычитаем.
В отдельном сценарии переуступка потребовала на 200 тысяч больше платежей за ожидание, чем покупка у застройщика. Эти деньги потрачены из запаса 300 тысяч, доступными остались 100 тысяч. Преимущество покупки сократилось с 850 до 650 тысяч, запас второй раз не вычитаем. При одинаковых прочих условиях 850 тысяч дополнительных расходов съедят его полностью. Вспоминается мужичок из «Падал прошлогодний снег»: «Маловато будет!»
Что остаётся за пределами таблицы
Мебель, ремонт, налоги и расходы при продаже сюда не включены. Для сопоставимых квартир их нужно оценить отдельно, вместе с возможной арендой и сроком выхода. Цена объявления будущего продавца не доказывает, что покупатель заплатит столько же. С ипотекой изменится и сумма собственных денег, и стоимость владения.
Проверка сделки начинается с ДДУ — договора участия в долевом строительстве, его регистрации, оплаты и прав продавца. Статья 11 закона об участии в долевом строительстве разрешает уступку до подписания документа о передаче квартиры, после оплаты ДДУ либо одновременно с переводом долга. Договор уступки регистрируется. Нужные согласия и условия получения денег продавцом проверяют по конкретным документам, залогу и схеме расчётов.
Я бы сравнивал с застройщиком полную сумму покупки при том же способе оплаты. А затем считал срок до продажи и возможные расходы за это время. Низкая цена входа помогает, но прибыль появится только после результата всей сделки. Какой запас денег вы оставляете до продажи квартиры, кроме суммы на саму покупку?