Хватит плакать про ключевую ставку. Давайте про деньги, но без этой вот скукотищи из отчетов брокеров. Я нашел одну занятную дыру, куда можно закинуть тысячу рублей и официально считать себя рантье. Пока вы держите бабло в чемодане или трясетесь над полугодовыми облигациями, есть фонд «Акцент 5». Тикер #XACCSK. Запомнили? Погнали дальше.
Обычно в такие закрытые паевые фонды недвижимости пускают только «квалов» (это те, кто знает, чем отличается своп от опциона, или просто с кучей денег). А тут — лазейка для всех. И это резко повышает шансы, что ваши паи потом нормально продать, а не скидывать за бесценок.
На чем мы наживаемся? Внутри лежит один здоровенный и жирный актив — 11-й корпус склада «Валищево» в Подмосковье. 32-й километр Симферопольского шоссе.
Это вам не развалюха. Класс «А», построен в 2018-м. Полы ровные, крыша не течет. Главный плюс: там сидит монстр рынка «Деловые Линии» и подписал договор аренды аж до 2032 года. Причем арендная плата каждый год растет на уровень инфляции. Без дураков и ограничений.
Сухие цифры, но только самые сочные:
1. Площадь: 58 тысяч «квадратов».
2. Цена пая сейчас: около 1050 рублей.
3. Деньги УК тоже вложила свои. Их «шкура в игре», как любил говорить один умный дядька. Это приятно греет душу.
Управляющая компания «Акцент» на рынке с 2007 года. У них под колпаком 31 миллиард рублей. Вроде не «кидалово». Главная фишка: они берут с нас комиссию за успех, но честно пишут целевые 20-21% годовых. И это с учетом их грабежа (ой, то есть комиссий). Есть 1% за управление и 10% от прибыли сверху.
Доходность складывается из двух вещей. Первое: стабильные ежемесячные выплаты, как с обычной квартиры (обещают 12-13%). Второе: рост стоимости самого здания (еще 8-9%). Без всякого кредитного плеча! То есть вы не должны банку. Только ваше и УК.
А теперь ложка дегтя, чтобы не было иллюзий.
Это не для альфа-трейдеров. Не ждите, что вы завтра купите, а послезавтра продадите в два дороже. Ликвидность хорошая, маркетмейкер в стакане стоит, УК готова выкупить паи, но толк от этого актива будет, если вы сидите в нем от года и дольше.
Рынок — штука хитрая. Если вдруг «Деловые Линии» решат свалиться или #ЦБ опять поднимет ключ — давление будет. Но договор с арендатором жесткий. Не расторгнуть его просто так. Они там надолго.
Что в сухом остатке?
Мне нравится не гонка за сверхдоходами. Мне нравится фраза «диверсификация». Это когда ваш портфель не летит в тартарары, если акции просели.
Покупая XACCSK, вы берете кусок бетона, железа и чужой арендной платы. Это стабильно, скучно и правильно. Плюс, УК обещает, что это «мультифонд». Со временем они могут добавить туда еще складов. Станет больше активов — упадут риски.
Так что да. Вместо того чтобы гадать, повысит #ФРС ставку или нет, я лучше куплю кусочек нормального склада у Москвы. За тыщу рублей. И буду получать кэш каждый месяц, пока остальные спорят про геополитику. Вклад? Облигации? Ахах. Нет, спасибо.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.