«Т-Технологии» покупают «Циан» за 77 млрд: это не про недвижимость, это про экосистему.

Смотрю на эту сделку и вижу знакомую логику. В июне «Т» купили «Авто.ру» за 35 млрд. Теперь готовы заплатить более чем вдвое больше за «Циан». Логика та же: человек ещё выбирает, что купить, а банк уже может предложить ему кредит, страховку и расчёты по сделке. Только на этот раз речь о квартире. Суммы здесь другие. Как и цена входа.

«Т-Технологии» направили добровольное предложение о покупке от 50% до 100% акций «Циана» по 993,05 ₽ за бумагу. В пересчёте на весь выпуск это 77,1 млрд ₽. Премия к закрытию 5 ноября — 29,3%. После новости акции подскочили в район 930–937 ₽, и разница с ценой выкупа сократилась до 6–7%. Именно столько теперь отделяет биржевую цену от суммы, которую предлагает «Т».

Допэмиссии акций «Т» под сделку не «Т-Технологии» покупают «Циан» за 77 млрд: это не про недвижимость, это про экосистемупланируется. Закрыть её рассчитывают в I квартале 2027 года после согласований. «Циан» пока ждёт официального предложения. В свободном обращении около 40% акций, поэтому даже если весь этот пакет предъявят к выкупу, для достижения порога в 50% потребуется участие крупных держателей. В случае покупки «Циан» сохранит бренд и команду, а площадка останется открытой для других банков.

За что здесь платить 77 млрд?

За первое полугодие «Циан» увеличил выручку на 20,5%, до 8,32 млрд ₽. Скорректированная EBITDA выросла на 68%, до 2,72 млрд ₽, а рентабельность поднялась с 23,4% до 32,7%. При этом число объявлений прибавило всего 0,7%, а среднесуточная выручка с одного объявления — 12,5%. То есть «Циан» умеет больше зарабатывать даже при скромном росте числа объявлений.

А вот ипотечный маркетплейс и сервис регистрации сделок SmartDeal вместе принесли за полугодие всего 243 млн ₽. Это меньше 3% выручки «Циана» и на 11% ниже прошлогоднего результата. Именно здесь, на мой взгляд, у «Т» больше всего пространства для роста. Покупателю можно показать предварительный лимит по ипотеке, пока он листает объявления, а после выбора квартиры предложить страховку и провести расчёт. Но при дорогой ипотеке даже большой поток заявок легко упирается в ежемесячный платёж. И за клиента ещё придётся побороться с другими банками на той же площадке.

Теперь к цене.

За 2025 год «Циан» заработал 2,9 млрд ₽ чистой прибыли по МСФО. При цене выкупа в 77,1 млрд ₽ это даёт P/E около 26,6×. Если же смотреть на прибыль за последние четыре квартала (с учётом сильного 1П2026), оценка может быть ближе к 20×, но это требует уточнения. Да, за полугодие чистая прибыль удвоилась, но операционный денежный поток прибавил всего 3,5%. В прошлогодней базе сидел курсовой убыток в 577 млн ₽. Поэтому удвоение прибыли я бы на следующие периоды не переносил.

Для «Т» 77,1 млрд — примерно полтора квартала операционной чистой прибыли по темпу II квартала, когда группа заработала 52,1 млрд ₽. Сумма по силам. Вопрос, сколько она принесёт. При нынешнем результате «Циана» на каждые 100 ₽ цены приходится около 3,8 ₽ годовой прибыли (исходя из 2,9 млрд ₽). Если взять 10% годовой прибыли на цену покупки как ориентир, при полном выкупе бизнес должен приносить группе около 7,7 млрд ₽ в год. Разницу предстоит закрыть ростом самого «Циана» и дополнительной прибылью «Т» на кредитах, страховании и расчётах. Причём по кредитам считать надо после стоимости фондирования и резервов.

Логика покупки мне понятна. «Т» хочет добраться до покупателя квартиры раньше, чем тот выберет банк. Но за возможность заработать на этом уже сегодня предлагают почти 20 годовых прибылей «Циана». Для оценки сделки я бы дождался двух цифр: сколько акций в итоге возьмёт «Т» и во сколько группе обойдутся деньги на выкуп.

А вы как считаете: 77 млрд за «Циан» — это справедливая цена за вход в экосистему недвижимости или переплата за «стройматериал»?

#ТТехнологии #Циан #сделка #инвестиции #бизнеспсихология #недвижимость #экосистема #финансы #рынок