Квартира подорожала. Сколько вы на ней заработали?
Купили за 20 млн, продали за 24. Разницу в четыре миллиона приятно мысленно потратить: добавить на следующую квартиру, помочь детям, оставить себе запас. Но часть этих денег вы уже отдали за ремонт и сделки. Ещё часть понадобится на налог.
В расчёте ниже от четырёх миллионов остаётся 1 млн 348 тысяч за два года. Обидно обнаружить это, когда уже договорились о следующей покупке. Я бы считал остаток до того, как соглашаться на цену продажи.
В модели квартиру купили за 20 млн и продали за 24 млн через два года. Аренды и кредита нет; расходы и налог составили 2,652 млн.
Что именно считаем
Возьмём готовую квартиру на вторичном рынке: покупка за 20 млн в 2024 году, продажа за 24 млн через два года, в 2026-м. Это заданные условия, не история клиента и не прогноз рынка. Оба числа — суммы состоявшихся сделок в нашей модели, а не цены соседних объявлений.
Кредитов нет. Квартиру держали пустой, аренды не получали. Владелец — налоговый резидент России, продажа частная. Освобождения от налога нет, срок владения ещё не истёк. Документы на покупку за 20 млн сохранились. Других доходов, влияющих на этот налоговый расчёт, и дополнительных вычетов нет. Установленный для налогового расчёта минимум по этой квартире ниже 23,5 млн — обе цены продажи выше него.
Куда ушли деньги
Зададим расходы за весь срок:
▫️ Покупка — 20 млн.
▫️ Сопровождение, регистрация и расчёты при покупке — 300 тысяч.
▫️ Ремонт после покупки — 1,2 млн.
▫️ Содержание, коммунальные платежи, капремонт, страховка и налог на имущество за два года — всего 240 тысяч.
▫️ Сопровождение и расчёты при продаже — 360 тысяч.
Это суммы для расчёта, не тарифы и не смета вашей квартиры. Все платежи учтены по одному разу; мебель отдельно не покупали. На приобретение, ремонт и содержание ушло 21,74 млн. Ещё 360 тысяч заберёт продажа.
Теперь можно вычесть налог. И здесь нельзя просто взять остаток после всех расходов и умножить его на 13%.
Почему налог считают с другой суммы
Вместо фиксированного вычета уменьшаем доход от продажи на подтверждённые 20 млн покупки. Такой порядок описан у ФНС. Получается 4 млн налоговой базы — суммы, с которой считаем налог.
Ремонт готовой вторички не вычитаю из этой базы: это реальные затраты владельца, но налоговый расчёт устроен иначе. Об этом — письмо Минфина № 03-04-05/362. Наш случай не нужно смешивать с отделкой квартиры, купленной по договору долевого участия (ДДУ) без отделки: для неё ФНС отдельно объясняет условия учёта расходов.
Для нашей базы действуют ставки 13% и 15%:
2,4 млн × 13% + 1,6 млн × 15% = 552 тысячи рублей.
Все расходы из списка уменьшают наши деньги, но в этой модели доход для расчёта налога уменьшаем только на цену покупки. Сам налог сразу откладываем из выручки, даже если срок его уплаты наступит позже.
Сколько осталось за два года
24 млн − 21,74 млн − 360 тысяч − 552 тысячи = 1 млн 348 тысяч рублей.
Цена квартиры выросла на 20%. Денежный результат владельца — около 6,2% от 21,74 млн, потраченных на приобретение, ремонт и содержание.
За два года это в среднем 674 тысячи в год. Именно средний результат: каждый год таких выплат не было, деньги вернулись при продаже. Для точного сравнения со вкладом понадобятся даты всех платежей и налог по вкладу.
Здесь прибыль в рублях, без поправки на инфляцию. Пользу проживания не оцениваем: квартира пустовала. Если её сдавали, к расчёту нужно добавить полученную аренду и связанные с ней расходы и налоги.
Торг бьёт по небольшому остатку
Теперь покупатель предлагает 23,5 млн. Это всего на полмиллиона ниже нашего плана — примерно 2,1% цены квартиры. Остальные расходы оставим прежними, включая заданные 360 тысяч за продажу.
Налоговая база уменьшится до 3,5 млн, налог — до 477 тысяч. После всех затрат останется 923 тысячи за два года, в среднем 461 500 в год.
Уступка в 500 тысяч уменьшила прибыль на 425 тысяч: часть уступки компенсировалась снижением налога. Но от первоначальной прибыли ушла почти треть. Поэтому небольшой торг от цены квартиры может быть очень большим торгом от вашего заработка.
Налог снижается на 75 тысяч, поэтому уступка в 500 тысяч уменьшает прибыль на 425 тысяч. Остальные расходы в модели не меняются.
Я бы перед продажей выписал три суммы: сколько покупатель действительно заплатит, сколько уже вложено и сколько ещё придётся отдать при выходе. Если покупка следующей квартиры зависит от прибыли, в её бюджет нужно ставить этот остаток. Четыре миллиона роста цены туда целиком не помещаются.
У вашей квартиры какая разница получится между ростом цены и деньгами, которые останутся после продажи?
